فروش آپارتمان در تهران با تغییر وضعیت بازار معاملات ملک در میانه تابستان، رکورد زد. مرداد امسال، بیش از ۱۶ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی در پایتخت فروخته شد که بالاترین حجم معاملات ماهانه در ۳۹ ماه اخیر محسوب میشود و از پیشروی بازار تا مرز «رونق» حکایت دارد. عبور معاملات ماهانه از ۱۷ هزار واحد و تکرار آن برای حدود یک فصل، میتواند علامت بروز رونق تلقی شود. رشد ۲۳ درصدی فروش ملک نسبت به تیرماه با ریزنوسان ماهانه –۷/ ۰ درصد- همراه بوده که بیانگر خیز غیرتورمی معاملات است.
به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، بازار معاملات مسکن در میانه تابستان، بعد از دستکم یکسال «توقف» در فاز پیشرونق، به «مرز رونق» رسید. گزارش «دنیایاقتصاد» از آمارهای دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن درباره تازهترین وضعیت بازار ملک در تهران حاکی است ماه گذشته، فروش آپارتمان در تهران، «رکورد» زد بهطوریکه بیشترین حجم معاملات خرید مسکن، پس از ۳۹ ماه، برای مرداد ۹۶ به ثبت رسید.
مرداد امسال، ۱۶ هزار و ۷۵۸ واحد مسکونی در شهر تهران فروخته شد که این حجم معامله ماهانه خرید ملک، از ابتدای خرداد ۹۳ تاکنون، بیسابقه بوده است. پیشتر، رکورد بیشترین حجم معامله آپارتمان در تهران، برای اردیبهشت ۹۳ با فروش ۲۲ هزار و ۱۱۸ واحد مسکونی به ثبت رسیده بود که اگر چه این حجم فروش در آن زمان، فوقالعاده بالا ارزیابی میشد اما با توجه به شکلگیری دوره رکود مسکن از اواسط سال ۹۲، رکورد فروش اردیبهشت ۹۳، نوعی رفتار سنتی بازار ملک ناشی از ماه شبهتعطیل فروردین بوده است که معمولا در همه سالها با دامنههای متفاوت، تکرار میشود.
به این ترتیب، کارنامه معاملات مسکن مرداد ۹۶، اولین ماه متفاوت –پرفروش- در بازار ملک از رکود ۹۲ تاکنون محسوب میشود که «تحقق» سه پیشبینی همجهت درباره این بازار را نشان میدهد. طی سه سال اخیر، متوسط حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران، کمتر از ۱۳ هزار واحد در ماه بوده است.
در یکسال گذشته نیز که بازار وارد فاز پیشرونق شد، اگر چه رشد حدود ۵ درصدی در میزان فروش واحد مسکونی در تهران –رشد نقطهای به معنی تغییرات حجمی نسبت به ماه مشابه سال قبل- اتفاق افتاد اما حجم ماهانه معاملات تا پیش از مرداد امسال، از حول و حوش ۱۵ هزار واحد بالاتر نرفت.
بررسیها درباره وضعیت فعلی بازار معاملات مسکن، با استناد به متوسط میزان فروش ماهانه آپارتمان در سالهای ۹۰ و ۹۱ حاکی است: نبض معاملات ملک، علامت «آستانه رونق» را نشان میدهد. در سالهای اوج رونق مسکن -۹۰ و ۹۱- ماهانه بهطور متوسط بیش از ۱۷هزار واحد مسکونی در شهر تهران به فروش میرسید.
کارشناسان مسکن، برای تشخیص تغییر فاز بازار معاملات، یک نشانه شکلگیری رونق در معاملات را رشد حجم فروش به حول و حوش ۱۷ هزار واحد در ماه و تداوم آن برای حداقل سه ماه متوالی عنوان میکنند. در حال حاضر، وضعیت بازار معاملات ملک در پایتخت بر اساس کارنامه مرداد ۹۶ –نزدیک شدن حجم معاملات مرداد به تراز ۱۷ هزار واحد- حکایت از «حرکت رو به جلو در مسیر پیشرونق به سمت فاز رونق» دارد.
در صورت تکرار کارنامه فروش ماه میانی تابستان در شهریور، بازار معاملات مسکن در نیمه سال ۹۶، وارد فاز رونق خواهد شد. با این حال، احتمال افت خفیف در میزان فروش آپارتمان در ابتدای پاییز ناشی از پایان فصل اصلی نقل و انتقال ملکی وجود دارد اما در صورت بالا بودن حجم معاملات از حداقل ۱۴ تا ۱۵ هزار واحد مسکونی در ماه، بازار تا شب عید در فاز رونق تثبیت خواهد شد.
ریزنوسان در قیمت مسکن
خیز معاملات مسکن در مرداد، به شکل غیرتورمی اتفاق افتاد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، بهرغم رشد ۲۳ درصدی میزان فروش آپارتمان در مرداد نسبت به تیر امسال، متوسط قیمت مسکن در تهران، کمتر از یک درصد، با تغییرات ماهانه روبهرو شد.
میانگین قیمت مسکن در تهران از ۴ میلیون و ۵۷۰ هزار تومان در تیرماه امسال به ۴ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان تغییر کرد که «ریزنوسان» ۶/ ۰ درصدی در فاصله دو ماه اول تابستان را نشان میدهد. متوسط قیمت مسکن در عین حال بهدلیل ریزنوسانات یکسال اخیر، در حال حاضر ۶ درصد بیشتر از مرداد سال گذشته است. مرداد پارسال، متوسط قیمت آپارتمان در تهران، مترمربعی ۴ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان گزارش شده بود.
۶ عامل پیشران معاملات مسکن
بررسیها از عوامل پیشران بازار معاملات مسکن در مسیر رونق به لحاظ حجم معاملات خرید و فروش آپارتمانهای مسکونی نشان میدهد، رشد ۲۳ درصدی ماهانه در حجم معاملات، بیش از هر چیز به ۶ عامل مهم بستگی دارد که مجموعه این عوامل موجب شده است هماکنون بازار معاملات مسکن در مرز رونق قرار بگیرد.
اولین و مهمترین عامل پیشران معاملات مسکن در مسیر رونق، «تغییر نرخ سود در بازارهای رقیب» است.مردادماه امسال زمزمه کاهش نرخ سود سپردههای بانکی که از چند ماه قبل مطرح شده بود، با انتشار اخبار رسمی از سوی مراجع سیاستگذاری در بازار پول، درباره کاهش قریب الوقوع نرخ سود سپردهها، منجر به بروز اثر روانی ناشی از این تصمیم در بازار مسکن طی دومین ماه از تابستان شد.
زمزمه کاهش نرخ سود سپردههای بانکی درحالی مرداد ماه به اوج خود رسید که از چند ماه قبل منجر به ترغیب برخی متقاضیان مصرفی به انتقال سرمایههای موجود در حسابهای بانکی به بازار مسکن شده بود که با اعلام رسمی رئیس کل بانک مرکزی درخصوص کاهش نرخ سود سپردههای بانکی در نیمه مردادماه، حجم تقاضای خرید مسکن را افزایش داد.
به این معنا که آن دسته از متقاضیانی که عزم خرید واحدهای مسکونی داشتند اما جذابیت نرخبالای سود سپردههای بانکی مانع از ورود جدی آنها به بازار مسکن شده بود با اوج گرفتن زمزمهها وانتشار اخبار رسمی درخصوص اراده سیاستگذار پولی به کاهش نرخ سودسپردههای بانکی، اقدام به انجام معامله در بازار خرید مسکن کردند.
ولیالله سیف، رئیس کل بانک مرکزی نیمه مرداد امسال اعلام کرد طی دو هفته آینده بخشنامه مربوط به بازگشت نرخ سود سپردههای بانکی به سطح ۱۵درصد به همه بانکها و موسسات مالی واعتباری ابلاغ میشود؛ متعاقب این تصمیم، تعداد قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن که برای بهرهمندی از سود بیشتر در بازار پول تصمیم خود را برای خرید مسکن به تاخیر انداخته بودند اقدام به خروج سرمایهها از حسابهای بانکی و ورود به بازار معاملات مسکن کردند.
بازار معاملات خرید وفروش مسکن پایتخت در حالی طی مردادماه رشد ماهانه ۲۳ درصدی را به لحاظ حجم معاملات خرید مسکن تجربه کرد که در خرداد و تیرماه حجم معاملات مسکن به ترتیب ۷ و ۴ درصد کاهش یافت.
کارشناسان بازار مسکن معتقدند در مقطع زمانی فعلی با توجه به ابلاغ واجرایی شدن بخشنامه جدید بانک مرکزی درخصوص عملیاتی شدن نرخ سود مصوب تیرماه سال گذشته شورای پول و اعتبار، از یازدهم شهریور امسال، بازار معاملات مسکن بیشترین اثرپذیری را از این رویداد جدید در بازار پول خواهد گرفت؛ طوری که طی شهریور ماه –ماه جاری- نیز انتظار میرود تحت تاثیر این موضوع، حجم معاملات مسکن با تحرک قابل توجهی از سوی خریداران روبهرو شود؛ به این معنا که انتظار میرود شهریور ماه نیز حجم معاملات خرید مسکن دست کم معادل حجم معاملات انجام شده در مردادماه به ثبت برسد.
دومین عامل پیشران معاملات مسکن در مرداد امسال، به «ایجاد ثبات سیاسی ناشی از انتخاب و استقرار دولت دوازدهم» برمیگردد؛ با مشخص شدن آینده سیاسی چهارسال پیش روی کشور و ثبات شرایط سیاسی، بازار مسکن نیز از این ثبات تاثیر گرفته و حرکت بازار مسکن در فاز پیشرونق که تحت تاثیر برگزاری انتخابات ریاست جمهوری در بهار امسال با وقفه موقتی همراه شده بود در مرداد با رشد ماهانه ۲۳ درصدی در حجم معاملات خرید آپارتمان از سوی متقاضیان شتاب گرفت.
سومین عامل، «مشخص شدن چشمانداز اقتصادی برای هر دوسمت متقاضی خرید و فروش در بازار معاملات مسکن تحت تاثیر استقرار دولت دوازدهم و اعلام برنامههای اقتصادی دولت جدید» است؛ متقاضیان خرید و فروش واحدهای مسکونی که طی ماههای گذشته در نتیجه بروز نااطمینانی ناشی از مشخص نبودن آینده سیاسی و اقتصادی کشور، به گونهای کاملا محتاطانه اقدام به ورود به بازار مسکن میکردند با از بین رفتن این نااطمینانی در نتیجه استقرار دولت دوازدهم، تحرکات خود را در بازار ملک افزایش دادند که همین موضوع خود را با رسیدن حجم معاملات خرید مسکن در مردادماه به مرز رونق(نزدیک به ۱۷ هزار معامله خرید مسکن طی یک ماه)نشان داد.
چهارمین عامل به «خصلت طبیعی ماه میانی تابستان(مردادماه)در میان سایر ماههای سال» درخصوص حجم معاملات مسکن برمی گردد؛ درحالی که همواره فصل تابستان بهعنوان فصل طلایی جابه جایی در بازار مسکن شناخته میشود، اوج انجام معاملات مسکن معمولا مربوط به میانه تابستان یعنی مردادماه است؛ معمولا متقاضیان خرید مسکن در تیرماه جستوجوهای خود برای اطلاع از سطح قیمتها و همچنین یافتن فایلها و مناطق مناسب مطابق با شرایط و سلایق خود را آغاز کرده اما در مردادماه اقدام به انتخاب گزینه نهایی و خرید آن میکنند.
این موضوع بهطور معمول در همه سالها تکرار میشود.بنابراین بخشی از رشد ماهانه ۲۳ درصدی حجم معاملات مسکن ناشی از این خصلت طبیعی است. عامل پنجم پیشران بازار معاملات مسکن در مردادماه امسال به «برآیند صفر نوسانات بهاری قیمت مسکن» مربوط میشود؛ نوسانات قیمتی بازار مسکن طی سه ماهه ابتدایی سال جاری به گونهای رقم خورد که ابتدای تیرماه میانگین قیمت مسکن به سطح متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در اسفندماه یعنی مترمربعی ۴ میلیون و ۵۷۰ هزار تومان رسید.
ششمین عامل که به نوعی محرک فرعی موقتی برای خرید مسکن محسوب میشود به ماجرای افزایش ۱۰ میلیون تومانی وام جعاله(تعمیرات)مسکن مربوط میشود؛ اواخر بهار امسال، وام جعاله مسکن از ۱۰ به ۲۰ میلیون تومان افزایش یافت، اما تعیین اعتبار ۳ ماهه برای دریافت وام جعاله ۲۰میلیون تومانی-پرداخت وام جعاله ۲۰ میلیونی تنها تا پایان شهریور ماه-منجر به افزایش استقبال متقاضیان خرید مسکن با استفاده از تسهیلات، از معاملات آپارتمان شد.اوایل تابستان پیش بینی شد با ایجاد این محرک موقتی، حجم معاملات مسکن در نیمه دوم تابستان افزایش یابد.
در کنار این ۶ عامل، اعمال دو تاکتیک « ترغیب به سرمایهگذاری در بازار مسکن» و همچنین « تشویق به اعمال تخفیف در قیمتهای پیشنهادی فروش آپارتمان» از سوی واسطههای ملکی در افزایش حجم معاملات خرید مسکن موثر واقع شد.
7 Comments
amir
آیا حباب قیمت مسکن شکسته شده؟ خیلی از گزارشها با معیار قرار دادن نسبت اجاره بها به نسبت قیمت متراژی خبر از تخلیه حباب میدهند ولی من درک نمیکنم ملکی که در بازه ده ساله افزایش قیمت ده برابری داشته و بعد از آن کاهش قیمت حدود تنها ده درصدی را تجربه کرده، چگونه میتواند حباب نداشته باشد. انتظار من از شکسته شدن حباب افزایش قیمت دو تا سه برابری (با توجه به تورم چهل درصدی در مقاطعی از زمان) در طول ده سال است نه هشت تا نه برابری.
خوشحال میشوم تحلیلی در این باره ببینم.
رحمانی، کارشناس مسائل اقتصادی
سلام امیر آقا؛
ابتدا لازم هستش یه نگاهی به وضعیت عمومی تورم رسمی و غیررسمی در جامعه بیاندازیم و بعدش یه تحلیل تطبیقی رو با تئوریهای مربوطه داشته باشیم.
همانطور که خودتون هم اشاره کردید جهش قیمتی در بخش مسکن به حدی رسید که حباب قیمتی، به وضوح قابل مشاهده شده بود؛ بطور کلی ۲ روش برای تخلیه حباب ها در اقتصاد کلان وجود دارند، اولی ترکیدن یکباره حباب و دومی، راکد شدن قیمت برای مدت طولانی؛
در اقتصادهای با تورم تک رقمی، معمولا تخلیه حباب ها از طریق ترکیدن حباب صورت میگیره و نمونه اش رو در سالهای ۲۰۰۸ در بخش مسکن ایالات متحده شاهد بودیم.
اما در جوامعی که تورم های بالایی رو تجربه میکنند و کنترل قیمت ها و اقتصاد تا حدی زیادی به دست دولت هاشون هستش معمولا ترکیدن حباب رخ نمیده و تخلیه حباب از طریق عدم رشد قیمتی در آن بخش رخ میدهد.
مثلا در بخش مسکن ایران، پس از ایجاد حباب، شاهد آن بودیم که تمامی بازارهای موازی مانند بورس، طلا و سکه، دلار و … با رشد قیمتی همراه بودند و سطح عمومی قیمت ها در دولت احمدی نژاد، تورم ۴۰-۵۰ درصدی را به مدت ۳، ۴ سال و حتی بیشتر تجربه کرد و در سالهای اخیر نیز تورم ۲۰ درصدی را شاهد هستیم اما بخش مسکن نه تنها رشد قیمتی را تجربه نکرد بلکه به قول شما، کاهش ده درصدی را نیز به همراه خود داشته است.
در تئورهای تحلیل زمانی، به این اتفاق اصلاح زمانی میگویند. یعنی اصلاح تخلیه حباب، نه از طریق اصلاح قیمتی، بلکه از طریق اصلاح زمانی رقم خورده است.
بد نیست یه نگاهی هم به این تحلیل اقای سیامک قاسمی، تحلیل گر اقتصاد داشته باشی:
https://melkradar.com/blog/%D8%A8%D8%A7%D8%B2%D8%A7%D8%B1-%D9%85%D8%B3%DA%A9%D9%86-%D8%B1%DA%A9%D9%88%D8%AF-%D8%AE%D8%A7%D8%B1%D8%AC/
amir
ممنون. به نکات جالبی اشاره کردید.
فکر میکنم تخلیه به هر شکل که باشد، اندازه حباب و اینکه خالی شده یا نه، تعریف خود را حفظ میکند. مسئله حائز اهمیت این است که حباب تخلیه شده یا نه. با ملاک قرار دادن نسبت اجارهبها به نسبت مسکن، کارشناسان ادعا میکنند حباب تخلیه شده ولی آیا این معیار درستی است؟ چرا کارشناسان نسبت قیمت ممکن مسکن با احتساب تورم وقت و تغییرات دستمزدی به قیمت کنونی مسکن را مستقیما ملاک وضعیت حباب قرار نمیدهند؟ فکر میکنم با این ملاک هنوز تغییر چندانی در حباب ایجاد نشده.
میثم
سلام، ممنون بابت مطلب خوبتون
لطفا راهنمایی کنید که آیا من دارم اشتباه فکر میکنم؟
اگر از سال ۹۱ که قیمت مسکن در جا زده مثلا من ۴ میلیون تومن داده باشم یه متر خونه خریده باشم، الان هم همون قیمته، یعنی بازم ۴ میلیون تومنه. خب جمع تورم توی این ۵ سال به صورت میانیگن هم بگیریم سالی ۱۵ درصد یعنی میشه حدودا۷۵%.
خب این یعنی من ۷۵ درصد قدرت خریدمو از دست دادم؟ یعنی انگار ۴ میلیون من شده ۱ میلیون؟!!!!
خب این دیگه چه تخلیه زمانیه؟ با این تورم ایران که دیگه حباب و مسکن و همه با هم ترکیدن، هر کی خونه خریده مث من بدبخت شده، این تحلیلتونو خوندم تازه فهمیدم چه اشتباهی کردم خونه خریدم اونم قسطی با سود ۲۱ درصد…
amir
سلام.
قیمت مسکن در پنج سال گذشته ثابت نبوده، بلکه نسبت به تورم افزایش نداشته. جمع زدن تورم به این شکل اشتباه است. اگر تورم میانگین در پنج سال ۱۵٪ باشد شما در پایان هرسال ۸۵٪ ابتدای سال را خواهید داشت و برای محاسبه تاثیر تورم در پایان پنج سال، باید ۸۵٪ را پنجبار در خود ضرب کنیم که میشود حدود ۴۴٪. بعد از پنج سال شما حدود ۵۶٪ قدرت خرید خود را از دست دادید.
اینکه سود کردید یا ضرر بستگی به استفاده از مسکن دارد. در این پنج سال احتمالا یا در این منزل ساکن بودید و دیگر اجارهبها ندادید یا اجاره دادید و پولی به دست آوردید. اگر مسکنتان خالی بوده، بله، نسبت به حالتی که پول را در بانک سپرده میکردید ضرر کردید.
amir
البته با احتساب گران شدن حدود ۱۵ تا ۲۰ درصدی مسکن در تهران طی این پنج سال، قدرت خرید شما کمتر از ۵۶٪ کم شده. همچنین ارزش دارایی شما بالاتر رفته هرچند ممکن است با بالاتر رفتن سن بنا چندان قابل توجه نباشد.
رحمانی
متوسط بازدهی بخش مسکن در ایران طی ۴۰ سال گذشته حدود ۴۰ درصد بوده که رکود بی سابقه چند سال اخیر باعث افت شدید این نرخ شده است.
در شرایطی که بازده بلندمدت سرمایه در بخش مسکن ۴۰ درصد است، این نرخ هم اکنون به حدود منفی ۱۴ درصد رسیده که علت اصلی آن رکود ۴.۵ ساله این بخش عنوان می شود. بخش مسکن از اواخل سال ۱۳۹۱ به دنبال حباب قیمت وارد طولانی ترین دوره رکود خود بعد از انقلاب اسلامی شد که هنوز ادامه دارد.
بازار مسکن همواره به دلیل تقاضای بالا دارای رشد مناسبی بوده است اما در چند سال اخیر رفتار متفاوتی از خود نشان می دهد که متأثر از روند رشد جمعیت، کاهش بعد خانوار، رشد خانوارهای تک نفره، تغییرات اقتصادی و حتی مسائل فرهنگی است.
شدت هجوم تقاضای خرید برای مسکن بزرگ متراژ در سالهای اخیر نسبت به دهه های ۶۰، ۷۰ و ۸۰ کاهش یافته است و نمود تحولات بازار مسکن در سال ۱۳۹۶ را بیش از هر زمان دیگری می توان در رفتاراین بازار از ابتدای سال ۱۳۹۵ تا کنون شاهد بود.
خریداران با تمایل به واحدهای با عمر بیشتر، متراژ کمتر و در مناطق متوسط شهر تهران و توسعه اجاره نشینی، در تیرماه ۱۳۹۶ ثابت کردند که فرمولهای قدیمی کارایی کمی در تحلیل شرایط موجود بازار دارند. این تغییرات می تواند آدرس مناسبی برای سرمایه گذاران بازار مسکن در سالهای آتی باشند.
تغییرات شگرف اجتماعی در ایران در حال وقوع است. طی ۳۰ سال اخیر بحث هرم جمعیتی، تعداد نفر در خانوار و ساختار واحد جامعه که قبلا با تشکیل ازدواج و فرزندان شکل می گرفت دارد تغییر میکند که در بحث اقتصاد مسکن تاثیر میگذارد. واحدهای اجتماعی است که در بازار مسکن تغییر میگذارند دیگر خانوارهای قدیم نیستند بلکه کسانی هستند که به طور دائم مجردی زندگی میکنند یا ازدواجهایی که مکررا منجر به جدایی میشود.
متوسط بازدهی بخش مسکن در طول ۴۰ سال گذشته حدود ۴۰ درصد بوده است که البته رکود چند سال اخیر در این بین یک استثنا محسوب می شود. بنابراین بخش مسکن در کشور ما همواره برای سرمایه گذاری جذاب است. اما امکان مشارکت سرمایه های خرد در بخش مسکن وجود ندارد.
https://goo.gl/AXB22F