کارشناسان شهری معتقدند یکی از مهم ترین نقاط ضعف عملکرد دوره گذشته مدیریت شهری عقب ماندگی از اهداف و افق پیش بینی شده در اسناد فرادست شهری است. در این راستا نیز مهم‌ترین سنجه بررسی میزان موفقیت یا عدم موفقیت در حوزه معماری و شهرسازی، را بررسی میزان موفقیت طرح جامع و تفصیلی کلانشهر تهران می‌دانند؛ طرح جامع جدید شهر تهران در سه سطح؛ طرح جامع شهر تهران – که چشم‌انداز و الگوی کلی توسعه شهر را تعیین می‌کند – (مصوب ۲۱ آبان‌ماه ۱۳۸۶)، طرح تفصیلی شهر تهران – که ملاک عمل برای استفاده از اراضی و ساخت‌و‌ساز است – (مصوب ۳۰ فروردین‌ماه ۱۳۹۰) و طرح‌های توسعه شهری تهران، شامل برنامه‌ها و طرح‌های موضعی و موضوعی – که پس از طرح‌های جامع و تفصیلی به‌عنوان اسناد پایه‌ای و مبنا برای ساماندهی توسعه و عمران شهری تهران و برنامه عملیاتی آن محسوب می‌شود – به تصویب رسیده است.
به گزاش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، کارشناسان شهری معتقدند نحوه اجرای اسناد فرادست شهری از چند زاویه مورد نقد قرار دارد. ورود به مباحث جدید طرح‌های توسعه شهری صرفا به‌صورت شکلی و بدون توجه به فقدان زیرساخت‌های لازم اجتماعی، حقوقی، اقتصادی و… انجام شده است. همزمانی تهیه طرح جامع و طرح تفصیلی شهر تهران، تهیه طرح تفصیلی در دو مقیاس یک ده هزارم و یک دو هزارم و عدم‌تطابق آنها با یکدیگر، عدم استفاده از متخصصان معاونت شهرسازی و معماری در فرآیند راهبری و تحویل‌گیری طرح تفصیلی، عدم‌تعیین تکلیف بسیاری از مباحث شهرسازی در ضوابط و مقررات و ارجاع آنها به تهیه طرح‌های ویژه و تعدد مهندسین مشاور تهیه‌کننده طرح و نبود مشاور مادر مهم ترین اشکالات اجرایی طرح جامع و تفصیلی شهر تهران طی دوره اخیر مدیریت شهری بوده‌اند.
اگرچه در دوره گذشته مدیریت شهری سعی داشت از طریق پایش‌های دوره‌ای برخی اشکالات اجرایی طرح را رفع کند اما در عمل آنچه محقق شده فقط مختص اصلاح ضعف‌ها و ایرادات وضع موجود طرح بوده است و به ارتباط طرح جامع و خطوط قرمز آن همچون ظرفیت جمعیت‌پذیری، تغییر تراکم و سطح اشغال‌ها نسبت به طرح و تبعات کیفی بارگذاری‌ها، استقرار عملکردهای نامتجانس در معابر اصلی و فرعی توجه نشده است. مهم‌تر از آن، مرجع تشخیص عدول از طرح جامع نیز مشخص نیست و به‌رغم اینکه رصدخانه شهر تهران به‌عنوان ابزاری برای کنترل طرح تفصیلی معرفی شده بود، اما این مرکز به این رسالت پاسخی نداده است.
از این گذشته به‌رغم سند مصوب طرح جامع مبنی‌بر «پایش تحولات شهر طی فرآیندی مستمر و پویا» که طی آن باید میزان بارگذاری کالبدی و سقف جمعیت‌پذیری شهر و همچنین ضوابط و مقررات طرح (به‌منظور پیشگیری از مغایرت‌های احتمالی) مورد بررسی دائمی قرار گیرد تا نهایتا اصلاحات احتمالی در جهت حفظ اصول مذکور به مراجع ذی‌صلاح ارجاع شود، موارد نیازمند اصلاح در لایه‌های طرح تفصیلی، عمدتا مبتنی‌بر درخواست موردی شهرداری مناطق ۲۲ گانه مدنظر قرار گرفته و در واقع در فرآیند مذکور نگاه از پایین به بالا حاکم بوده است. برای بررسی نحوه عملکرد طرح جامع جدید شهر تهران می‌توان از نظرگاه کلان، وضعیت جمعیت‌پذیری شهر را مورد توجه قرار داد؛ اگرچه جمعیت پیشنهادی طرح جامع شهر تهران برای افق ۱۴۰۵ معادل ۵/ ۱۰ میلیون نفر تعیین شده بود، اما در حال حاضر بررسی‌ها بر مبنای بالغ‌بر ۷۰۰ هزار واحد آپارتمانی اضافه شده به شهر تهران از سال ۱۳۸۶ نشان می‌دهد از زمان تصویب طرح جامع تاکنون ۲/ ۱ میلیون نفر ظرفیت به شهر تهران اضافه شده است که با توجه به جمعیت ۹/ ۷ میلیون نفری شهر تهران در سال ۱۳۸۵، می‌توان گفت سقف جمعیت‌پذیری شهری تهران به حدود ۱۰ میلیون نفر رسیده و بنابراین در مقایسه با جمعیت افق طرح جامع ظرفیت باقیمانده تا ۸ سال آینده حدود ۵۰۰ هزار نفر (معادل تقریبا ۱۶۵ هزار واحد مسکونی) است.
نحوه توزیع سقف جمعیت‌پذیری در مناطق حاکی از آن است که این سقف در برخی از مناطق نسبت به جمعیت برآوردشده، تکمیل شده یا از آن فراتر رفته است. دلیل عمده افزایش سکونت‌پذیری نقشه‌های طرح تفصیلی نسبت به برآورد اولیه، مصوبه مورخ نهم اردیبهشت ماه ۹۱ شورای‌عالی شهرسازی و معماری درخصوص تغییر پهنه‌ها و… و ضوابط تشویقی تراکمی همچون افزایش تعداد طبقات در قطعات با ۳ برابر و ۵ برابر وسعت، تفاوت اندازه قطعات در شمال و جنوب محور انقلاب و… است. بررسی وضعیت تحقق کاربری‌های تثبیت‌شده در دو لایه (Landuse) و (PEP) شهر تهران نیز نشان می‌دهد قریب به ۲ هزار و ۹۰۰ هکتار (۲۱ درصد) از ۱۴ هزار هکتار کاربری خدمات تثبیت‌شده در طرح تفصیلی تحقق‌نیافته که بیشترین آن در لایه EPE به ترتیب مربوط به تفریحی و گردشگری با ۶۱ درصد، پارکینگ با ۵۲ درصد، فضای سبز با ۲۷ درصد و تجهیزات شهری ۲۰ درصد است.
بررسی وضعیت اختلاف تعداد طبقات پروانه‌های صادرشده نسبت به طبقات مجاز طرح تفصیلی نیز حاکی از آن است که از حدود ۶۶ هزار پروانه ساختمانی از زمان ابلاغ طرح تفصیلی (ابتدای سال ۱۳۹۱) تا نیمه اول سال ۱۳۹۵ در زیرپهنه‌های مسکونی تعداد طبقات قریب به ۷۷ درصد پروانه‌های صادرشده، طبق حداکثر تعداد طبقات تعیین‌شده در ضوابط و مقررات طرح تفصیلی است. سهم عمده اختلاف تعداد طبقات در پروانه‌های صادرشده با تعداد طبقات مجاز معادل یک طبقه است که حدود ۲۰ درصد قطعات را شامل می‌شود و حدود ۲ درصد قطعات نیز معادل دو طبقه با حداکثر تعداد طبقات تعیین شده اختلاف دارند. همچنین بررسی کیفی وضعیت تعداد طبقات در پروانه‌های صادرشده نشان می‌دهد بیشترین اختلاف طبقات در دسته‌های سه طبقه به چهار طبقه (۹/ ۱۰ درصد) و چهار طبقه به پنج طبقه (۴/ ۷ درصد) وجود داشته که عمدتا نیز در بافت‌های فرسوده و ناپایدار شهر تهران قرار دارند.
در حوزه بلندمرتبه‌سازی براساس اطلاعات تعداد ساختمان‌ها یا مجموعه‌های بلندمرتبه حال حاضر شهر تهران برابر ۷۶۵ ساختمان است که ۶۳ درصد آنها شامل ۴۷۶ ساختمان (۲۸۱ مورد دارای پروانه و ۱۹۵ مورد فاقد پروانه) پیش از سال ۱۳۸۵، ۲۱ درصد شامل ۱۶۳ ساختمان بین سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۱ و ۱۶ درصد مابقی شامل ۱۲۶ ساختمان بعد از سال ۱۳۹۱ ساخته شده‌اند. لازم به ذکر است از میان وسعت ۴/ ۵۵۰۵ هکتاری اراضی ذخیره نوسازی شهر تهران (پس از پایش) ۸/ ۶۰۹ هکتار ساخته شده و ۳/ ۲۰ هکتار نیز به‌عنوان پارک تجهیز شده و لذا وسعت اراضی ذخیره نوسازی موجود شهر تهران در حال حاضر به ۳/ ۴۸۷۵ کاهش یافته است.
