بررسی وضعیت بازار مسکن در انتهای سال ۹۶

معاملات و خریدوفروش در بازار مسکن از آذرماه به‌طور کامل وارد فاز رونق شد و هم‌اکنون تنوع قابل‌ملاحظه‌ای از انواع متقاضیان خرید مسکن در این بازار مشاهده می‌شود. به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای‌اقتصاد، بازار معاملات مسکن اگرچه هنوز هم مانند ماه‌های گذشته که معاملات خرید‌وفروش ملک در فاز پیش‌رونق قرار داشت، عمدتا از ناحیه متقاضیان مصرفی هدف قرار گرفته و به‌رغم افزایش قیمت‌ها جوی غیرهیجانی بر آن حاکم است اما به تازگی گروه‌های جدیدی از متقاضیان به متقاضیان مصرفی اضافه شده‌اند که در یک نگاه کلی می‌توان از این وضعیت با عنوان بازگشت تقاضای سرمایه‌ای به بازار ملک نیز تعبیر کرد.

هرچند متقاضیان مصرفی بازار مسکن نیز در شرایط فعلی، خود به چند دسته عمده قابل طبقه‌بندی هستند که تفاوت در شکل و نوع تقاضای آنها، موجب شده هرکدام از این گروه از متقاضیان را بتوان در دسته‌ای جداگانه و به‌عنوان متقاضی شکل یا روش خاصی از تقاضای خرید واحدهای مسکونی مصرفی واقع در مناطق مختلف شهر تهران طبقه‌بندی کرد.

بازار مسکن شهر تهران در بخش تقاضای مصرفی هم‌اکنون با سه گروه عمده از متقاضیان مواجه است که می‌توان این متقاضیان را در سه گروه «متقاضیان با سطح درآمد متوسط متقاضی خرید واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و میان‌متراژ در مناطق معمولی و پرمعامله شهر»، «متقاضیان خرید واحدهای مسکونی لوکس یا متراژ بزرگتر برای سکونت- متقاضیان غیرخانه‌اولی تبدیل به احسن آپارتمان یا خانه‌اولی‌های با سطح درآمدی بالا- »و همچنین «متقاضیان مصرفی واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ در مناطق ارزان و جنوبی شهر که قدرت خرید کافی برای ورود به بازار مناطق مرغوب‌تر یا واحدهای میان‌متراژ و بزرگ‌متراژ » را ندارند.

طی روزهای اخیر ستون اعلام نیاز برای خرید مسکن در آگهی‌های مطبوعاتی دربردارنده تقاضای هرکدام از این سه گروه گفته‌شده برای خرید مسکن از بازار بود؛ برخی از متقاضیان خرید مسکن در گروه اول یعنی همان متقاضیان خرید واحدهای مسکونی مصرفی در مناطق معمولی شهر-اعم از خانه‌اولی‌ها و غیرخانه‌اولی‌ها- که عمده تقاضای آنها مربوط به خرید آپارتمان‌های مصرفی میان‌متراژ در مناطق مصرفی است؛ طی روزهای اخیر همزمان با مواجهه با چالش کمبود فایل‌های مناسب خرید و افزایش سطح قیمت‌های پیشنهادی از سوی مالکان، تقاضای خود برای خرید مسکن موردنیاز و مدنظرشان را در قالب آگهی مطبوعاتی منتشر کرده‌اند.

درحالی‌که هم‌اکنون گروه دوم-متقاضیان مصرفی واحدهای گران‌قیمت‌تر و لوکس- نسبت به سایر گروه‌ها راحت‌تر اقدام به خرید آپارتمان می‌کنند،اما دسته سوم متقاضیان یعنی افراد ضعیف به لحاظ بنیه مالی و متقاضی خرید واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت و کوچک‌متراژ نیز اقدام به انتشار آگهی برای مطرح کردن تقاضای خود در بازار مسکن کرده‌اند، طوری‌که هم‌اکنون تقاضا برای خرید سوئیت‌ها و واحدهای ریزمتراژ در مناطق معمولی و عمدتا نیمه‌جنوبی شهر تهران جزو پرتعدادترین آگهی‌ها در ستون نیازمندی‌های خرید مسکن در برخی آگهی‌نامه‌های معتبر مطبوعاتی است.

به‌عنوان مثال در هفته‌ای که گذشت، متقاضی خرید سوئیت ۳۰ مترمربعی تقاضای خود را در شکل آگهی مطبوعاتی در ستون نیازمندی‌های خرید یکی از روزنامه‌های معتبر و سراسری منتشر کرد؛ این درحالی است که برخی دیگر از متقاضیان خرید آپارتمان‌های ریزمتراژ نیز اقدام به انتشار آگهی برای خرید واحد مسکونی موردنیاز خود کردند. در ستون نیازمندی‌های خرید مسکن در این آگهی‌نامه‌ها، تقاضاهای جدیدی نیز به چشم می‌خورد که پیش از این به ندرت مشاهده می‌شد.

این تقاضاها در بردارنده یک پیام مهم برای بازارمسکن است مبنی بر اینکه «تقاضای سرمایه‌ای» با چند ماه تاخیر از شروع رونق کامل در بازار مسکن هم‌اکنون وارد بازار شده است؛ هر چند این تقاضاها نیز عمدتا حول تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی مصرفی قرار دارد. تقاضا برای خرید املاک به قصد «سرمایه‌گذاری»، عمدتا مربوط به خرید «واحدهای مسکونی مصرفی»، خرید «زمین و املاک کلنگی»، «مجتمع‌های مسکونی تکمیل شده»، «واحدهای مسکونی بدهکاران بانکی» یا «تقاضا برای خرید مجتمع‌ها یا واحدهایی با موقعیت اداری از سوی صاحبان کسب‌وکار که پیش از این مستاجر بوده یا در ملکی با متراژ پایین‌تر یا مناطق ضعیف‌تر مستقر بوده‌اند» است.

عمده تقاضاهای سرمایه‌ای که طی روزهای اخیر در قالب آگهی‌های نیاز به خرید مسکن در نیازمندی‌های مطبوعاتی املاک منتشر شد، مربوط به خرید یکجای مجتمع‌های مسکونی است که مشخصه عمده این مجتمع‌ها مصرفی بودن واحدهای آنها است.

به‌عنوان مثال یکی از این افراد متقاضی در آگهی خود اعلام کرده است خریدار املاک مسکونی واقع در مجتمع‌ها یا برج‌های مسکونی به‌صورت یکجا یا جداگانه در کلیه مناطق شهر تهران است؛ این دست آگهی‌ها که در آنها برای خرید واحدهای مسکونی به‌صورت انبوه و یکجا از برج‌ها و مجتمع‌های مسکونی، اعلام تقاضا شده است طی روزهای اخیر به شکل قابل‌ملاحظه‌ای در ستون نیازمندی‌های خرید مسکن افزایش یافته است. برخی از این متقاضیان مناطق خاصی را برای اعلام تقاضای خرید املاک مسکونی هدف‌گذاری کرده‌‌اند اما برخی دیگر اعلام کرده‌اند در تمام مناطق شهر تهران حاضر به خرید آپارتمان‌های مسکونی هستند.

در این میان اعلام نیاز برای خرید واحدهای مسکونی بدهکاران بانکی، واحد یا واحدهای مسکونی با شرایط فروش زیرقیمت و همچنین فایل‌های اکازیون بیش از سایر آگهی‌ها جلب‌توجه می‌کند. از سوی دیگر، برخی از سازندگان که به‌دلیل ایجاد حباب قیمتی در بازار زمین تحت‌تاثیر افزایش غیرمتعارف قیمت‌های پیشنهادی فروش املاک کلنگی، هم‌اکنون متقاضی خرید این املاک با نرخ مناسب هستند برای یافتن فایل‌های قیمت مناسب و دلخواه خود در مناطق موردنظرشان اقدام به اعلام نیاز برای خرید این املاک در نیازمندی‌های مطبوعاتی کرده‌اند.

این روش از طرفی در تلاش برای یافتن آن دسته از مالکان املاک کلنگی است که ضمن مصمم بودن برای فروش ملک خود، شرایط قیمتی مناسبی را برای فروش درنظر گرفته‌اند. سازندگان از این طریق درصدد برآمده‌اند تا علاوه بر یافتن املاک قیمت مناسب، در زمان خود برای یافتن این املاک صرفه‌جویی کنند.