رشد اقتصادی کشور در سال ۹۶ در بخش مسکن چگونه خواهد بود؟ (+جدول و نمودار)

با تأمل در حسابهای ملی مرکز آمار ایران مشاهده می شود که طی دوره ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۰ (دوران رونق و پیش از رکود بخش مسکن)، متوسط سهم ارزش افزوده (به قیمت ثابت) بخش ساختمان از کل تولید ناخالص داخلی کشور برابر با ۶ درصد بوده است. به گزارش ملک رادار و به نقل از کانال تلگرامی توسعه، اقتصاد و سیاست، اهمیت این بخش را می توان با توجه به موارد زیر مورد تحلیل قرار داد:

اول چنانچه سیاست های اقتصادی به نحوی باشد که باعث تحریک بخش ساختمان شود، آنگاه با توجه به اینکه برای ایجاد رشد در بخش ساختمان باید بخش ها و صنایع بالادستی همچون «ساخت فلزات اساسی»، «ساخت سایر محصولات کانی غیرفلزی»، «ساخت چوب و محصولات چوبی»، «ساخت ماشین آلات و دستگاه های برقی طبقه بندی نشده در جای دیگر» و … رشد کنند، لذا در مجموع شاهد رشد تولید صنایع فوق الذکر، بخش ساختمان و در نهایت رشد اقتصادی خواهیم بود.

دوم اینکه چنانچه در نتیجه اعمال سیاست های اقتصادی، شاهد رشد ارزش افزوده بخش ساختمان باشیم، آنگاه با توجه به ارتباطات پیشینی این بخش می توان از یک سو (به عنوان عنصر طرف عرضه اقتصاد) شاهد رشد ارزش افزوده خدمات مستغلات بوده و از سوی دیگر شاهد رشد تقاضای نهایی (شامل تقاضای مصرفی خانوارها، تقاضای سرمایه گذاری دولت و بنگاه ها) بود. قابل ذکر است که با تأمل در حساب های مشاهده می شود که در دوره مذکور، متوسط سهم ارزش افزوده «خدمات مستغلات» از تولید ناخالص داخلی کشور برابر با ۱۲ درصد بوده است. بنابراین می توان بیان کرد که به طور متوسط در این دوره، سهم ارزش افزوده دو بخش «ساختمان» و «خدمات مستغلات» از تولید ناخالص داخلی برابر با ۱۸.۵ درصد بوده است که حکایت از اهمیت این دو بخش در طرف عرضه اقتصاد ایران دارد.

بنابراین با توجه به اهمیت زیادی که بخش ساختمان در اقتصاد ایران به دلیل ارتباط تنگاتنگ این بخش با بخش های بالادستی و پایین دستی خود دارد، لازم است تحلیل جزیی تری از وضعیت این بخش ارائه شود.

پیوند پسین عمیق

ساختار بخش ساختمان به گونه ای است که با بخش های متنوعی در ارتباط بوده و محصولات آنها را در فرآیند تولید خود به کار می گیرد (جدول ۴.۱). از منظر روابط بین بخشی، بخش ساختمان پیوندهای پسین قوی و تنیدگی زیادی با سایر بخش های اقتصاد دارد. داشتن پیوندهای قوی اگرچه شرط لازم برای سنجش توان اثرگذاری یک بخش بر سایر بخش های اقتصاد است، اما به تنهایی کافی نیست. لذا اندازه تقاضای نهایی و ارزش افزوده بخش ساختمان نیز باید در نظر گرفته شود. بر این اساس، اندازه بالای تقاضای نهایی بخش ساختمان که سهم عمده ای از آن مربوط به تشکیل سرمایه است موجب شده که بخش ساختمان از ظرفیت حائز اهمیتی جهت تحرک‌آفرینی در اقتصاد برخوردار باشد و یکی از بخش های اثرگذار برای خروج رکود صنایع مرتبط باشد.

جدول ۴.۱: بخش مسکن پیوندهای پسین بسیار قوی با سایر صنایع کشور دارد و تحرک آن می تواند منجر به رشد سایر صنایع شود.

با توجه به جدول، به ازای صدهزار تومان سرمایه گذاری در ساختمان های مسکونی، تولید کل اقتصاد بصورت مستقیم و غیرمستقیم به میزان ۱۳۲ هزار تومان افزایش می یابد. در مورد «سایر ساختمان ها» این میزان برابر با ۱۴۹ هزار تومان است. اما بخش ساختمان پیوندهای پیشین ضعیفی در اقتصاد دارد، چراکه سهم عمده ای از بخش ساختمان به مصارف نهایی خانوار اختصاص دارد و لذا در بین ۴۶ بخش مورد بررسی رتبه ۴۱ به آن اختصاص یافته است. بررسی وضعیت بخش ساختمان در رویکرد دوم حاکی از اهمیت این بخش به لحاظ اثرگذاری در اقتصاد است.

رکود بخش ساختمان

نگاهی به آمارها نشان میدهد بخش ساختمان از سال ۹۱ وارد فاز رکودی شده و ارقام رشد منفی را تجربه کرده که تاکنون نیز ادامه داشته است (نمودار ۴.۱).

نموار ۴.۱: رشد منفی دو رقمی و رکود عمیق بازار مسکن از دلایل اصلی رشد اقتصادی منفی سال های ۹۱ و ۹۲ کشور بوده است

شواهد خروج از رکود بخش مسکن

یکی از روش های پیش بینی وضعیت مسکن بررسی تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده است (نمودار ۴.۲).  در سال های ۱۳۹۱ به بعد رشد تعداد پروانه های ساختمانی منفی بوده بطوری که بیشترین رشد منفی تعداد پروانه ها در سال 1393 با ۳۲.۵- درصد ثبت شده است. با توجه به اینکه از زمان صدور پروانه های ساختمانی تا ساخته شدن ساختمان مدتی زمان نیاز است، لذا محاسبه رشد میانگین متحرک تعداد پروانه ها می تواند خود شاخص پیش نگر از وضعیت این بخش باشد (نمودار ۴.۳).

نمودار ۴.۲: رشد منفی تعداد پروانه های مسکونی صادر شده در کشور از سال ۹۱ تاکنون

نمودار ۴.۳: بهبود و مثبت شدن رشد معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران در اکثر ماه های ۸ ماه نخست سال ۹۵

از سوی دیگر تعداد معاملات واحدهای مسکونی در بسیاری از ماه های سال ۹۴ نسبت به ماه های مشابه سال ۹۳ از رشد منفی برخوردار بوده است، اما در ۸ ماهه ابتدایی سال ۹۵ روند تقریباً برعکس شده بطوری که بجز ماه های خرداد و مهر در بقیه ماه ها ارقام رشد مثبت و در عین حال ارقام بالایی بوده اند (نمودار ۴.۴). این ارقام رشد مثبت می تواند نشانه ای از خروج تدریجی رکود معاملاتی در واحدهای مسکونی باشد، اما دلیلی بر خروج بخش ساختمان از رکود نیست؛ چراکه این ارقام رشد ناشی از معاملات در مورد واحدهای مسکونی ساخته شده در سال های قبل و نه ساخته شده در سال ۹۵ است که البته به تنهایی می تواند  سیگنالی برای تحریک بخش مسکن تلقی شود.

نمودار ۴.۴:قیمت مسکن با تاخیر ۱ ساله با تغییر درآمدهای نفتی همراستاست. پس از تحریم ها در فصل چهارم ۹۱ حباب قیمتی (ناحیه هاشور خورده) تخلیه شد و کاهش قیمت حقیقی تا سال ۹۵ ادامه یافت.

از دیگر سیگنال ها برای افزایش ساخت و ساز مسکن می توان به افزایش قیمت نسبی آن اشاره کرد. در صورتی که قیمت نسبی مسکن بالا رود، انگیزه سوداگرانه برای ساخت و ساز مسکن ایجاد می شود.  تغییر قیمت مسکن بطور تقریبی با یک دوره یک ساله تأخیر، با تغییر درآمدهای نفتی هم راستا است. پس از اعمال تحریم ها در فصل چهارم سال ۹۱، حباب قیمت مسکن کم کم تخلیه شده و افت قیمت حقیقی مسکن تا شش ماهه اول سال ۹۵ ادامه پیدا نمود، به گونه ای که در سطحی معادل سال ۸۵ قرار گرفته است (نمودار ۴.۵-ناحیه هاشور خورده، حباب قیمت مسکن در تهران است).

نمودار ۴.۵: رشد تعداد تسهیلات ساخت و خرید مسکن در ۷ ماهه نخست ۱۳۹۵ نشانه ای است از خروج آهسته از رکود.

بر اساس آمارهای موجود سال ۹۵ درآمدهای نفتی تا بیش از ۶۰ درصد رشد داشته است. بنابراین پیش بینی می شود از نیمه دوم سال ۹۶ قیمت مسکن روبه افزایش بگذارد. از سوی دیگر تعداد تسهیلات ساخت مسکن از اردیبهشت ماه سال جاری افزایش قابل ملاحظه ای داشته است. رشد تعداد تسهیلات خرید مسکن نیز در ماه های گذشته قابل ملاحظه بوده است.

همچنین حجم معاملات زمین مسکونی در پایتخت در تابستان سال جاری با رشد ۲۱ درصدی نسبت به بهار مواجه بوده که این اتفاق با لحاظ افزایش ۹ درصدی تیراژ ساخت مسکن در همین فاصله زمانی، علامت روشن از بازگشت سرمایه گذاران به بازار بعد از ۳۱ ماه رکود ساختمانی، محسوب می شود.

در مجموع به نظر می رسد در سال ۹۶ یکی از محرک های اصلی رشد اقتصادی، بخش مسکن باشد. با توجه به برآورد صورت گرفته، پیش بینی می شود، ارزش افزوده بخش مسکن در سال آتی به حدود ارزش افزوده سال ۹۴ بازگردد و رشدی حدوداً ۱۸ درصدی را تجربه نماید که هر چند نرخی قابل ملاحظه است اما هنوز با بیشترین میزان خود در سال ۸۸ تفاوتی فاحش دارد (نمودار ۴.۶).

نمودار ۴.۶: پیش بینی رشد ارزش افزوده بخش مسکن تا سطح سال ۹۴

ملاحظات خرد در آینده بازار مسکن

1- با توجه به وجود ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی و افزایش نیاز به مسکن با رشد ازدواج باید گفت پیشران اصلی در خروج بخش مسکن از رکود واحدهای کوچک خواهد بود.
2-  گسترش پدیده بد مسکنی، نیاز به ساخت واحدهای مسکونی برای حاشیه نشینان را به الزامی ضروری برای دولت تبدیل نموده و این مدل تقاضا می تواند به خروج از رکود این بخش کمکی جدی نماید.
3- مسئله واحدهای خالی مسکونی در کشور به عدم توازن عرضه و تقاضا بر می گردد. یعنی واحدهای مذکور فاقد عدم تناسب قیمتی و متراژی با نیاز بازار بوده و بعید است در سال ۹۶ نیز ساخت یا معاله چنین واحدهایی رونق بگیرد.