بررسی‌ها نشان می‌دهد که یکی از مهم‌ترین موضوعات مطرح‌شده در تعیین قیمت ساختمان، تغییرات قیمت زمین است، اما بر اساس آمارها و گزارش‌ها طی یک سال منتهی به تابستان، تورم بخش زمین بالا بوده است.
به گزارش ملک‌رادار و به نقل از هفته‌نامه تجارت فردا*، در این خصوص باید به چند نکته درباره عوامل موثر در تعیین قیمت زمین اشاره کرد.
نخستین موضوع، بحث محدوده شهری است. اصولاً یک خط محدوده قانونی در نظام شهرسازی ایران وجود دارد که محدوده شهری را مشخص می‌کند.
در شرایطی که محدوده شهری بسته شده طبیعی است که عرضه زمین در داخل شهر محدود است. بنابراین این موضوع در تعیین نرخ زمین اثرگذار خواهد بود.
علاوه بر این، بخش زیادی از افزایش قیمت زمین ناشی از سیاست‌های نادرستی است که نظام مدیریت شهری تحت عنوان مجوز تراکم انجام می‌دهد.
بر این اساس، زمین‌های کلنگی داخل محدوده موقعیت مکانی بهتری دارند، بنابراین بر اساس این موقعیت مکانی بهتر، مجوز بارگذاری ساختمانی بالایی از طرف شهرداری به آنها داده می‌شود که این روند، از زمان دهه ۷۰ شروع شده و بعد از آن ادامه پیدا کرد.
این بارگذاری بیشتر درواقع یک موقعیت انحصاری بالاتر و رانتی به زمین می‌دهد و باعث می‌شود که قیمت زمین بیشتر از ساختمان رشد کند.
اگر تحولات قیمت زمین و مسکن در تهران ردیابی شود، مشاهده می‌شود که در زمان رونق ابتدا قیمت زمین افزایش پیدا می‌کند و افزایش قیمت مسکن متعاقب آن رخ می‌دهد.
البته این موضوع در شرایطی صادق است که تورم ناشی از تورم هزینه نباشد. در واقع مرغوبیت و رانت اراضی است که باعث می‌شود معادله قیمت‌ها تغییر کند.
این ساخت بازار، معادلات ساختمان ایران را به شکلی درآورده که باعث می‌شود سهم زمین در هزینه تمام‌شده ساخت در تهران ۷۰ درصد باشد.
در حالی که این رقم در مقایسه با کشورهای دیگر، تفاوت قابل توجهی دارد. چنانچه شاخص شهرهای مختلف دنیا را مشاهده کنید متوجه فاصله عجیبی که رقم کشور ما دارد می‌شوید.
از سوی دیگر، به‌طور کلی نیز در کل کشور سهم قیمت زمین در قیمت تمام‌شده ساختمان حدود ۶۰ درصد است. این اعداد نشان می‌دهد که نبض تورم بخش مسکن، در حقیقت در بخش زمین آن می‌تپد.
اگر سیاست‌های لازم برای کنترل نرخ تورم زمین به‌کار گرفته شود، در نتیجه در بخش ساختمان نیز سطح تورم به حدود معقول تغییر پیدا می‌کند.
سیاست‌های کنترل‌کننده تورم زمین
یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که در شرایط کنونی می‌تواند مورد بحث قرار گیرد، این است که چه سیاستی باید برای کنترل تورم زمین اتخاذ شود.
در سال‌های اخیر بحث‌های زیادی در مورد مالیات بر عایدی سرمایه (capital gain tax) در بخش مسکن مطرح شده است.
این در حالی است که از نگاه نگارنده، عمده این مالیات باید از زمین گرفته شود و این موضوعی است که کمتر به آن توجه می‌شود، در حقیقت باید توجه شود گه اصل سوداگری در بخش زمین است و سرمایه‌گذار سود اصلی را از تولید ساختمان نمی‌برد، بلکه از تغییرات قیمت زمین سود می‌کند.
در ادبیات اقتصادی و در تئوری‌های تولید دو عامل سرمایه و نیروی کار وجود دارد، بنابراین منفعت باید بین این دو تقسیم شود.
این در حالی است که در کشور ما، منفعت اصلی در صنعت ساختمان از تغییرات قیمت زمین حاصل می‌شود. مثال نقض این موضوع، بیش از چهار دهه پیش رخ داد و در پروژه ساختمان‌سازی اکباتان، قیمت‌ها از تولید ساختمان متاثر بوده است.
در این پروژه به‌طور مشخص، مقیاس تولید افزایش داده شد، از فناوری‌های جدید استفاده شد و از کنار صرفه‌جویی‌های ناشی از مقیاس و بسته‌های طراحی‌شده سودآوری ایجاد کرد.
این در حالی است که سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان ایران، به‌خصوص در سال‌های ۷۰ به بعد از محل تولید ساختمان سودآور نبوده است بلکه از تغییرات قیمت زمین به سودآوری رسیده است. به همین دلیل طی سال‌های اخیر فناوری‌هایی که هزینه تولید را کاهش دهد وارد نشده است.
انتقال اختلال تورم زمین
نکته دیگری که باید به آن توجه کرد این موضوع است که این اختلال قیمتی در بازار زمین است که به بازار مسکن منتقل شده است.
شکست بازار ساختمان به دلیل مدیریت بد در بخش زمین است. بررسی تجربیات کشورهای دیگر نشان می‌دهد که در هیچ کجای دنیا قیمت زمین را به دست بازار نمی‌سپارند.
حتی آزادترین کشورها نیز برای زمین به صورت مرکزی قیمت تعیین می‌کنند. چون زمین ایجاد رانت می‌کند و رانت نیز باعث ناکارآمدی بازار می‌شود.
از آنجا که در کشور برای زمین مدیریت خوبی انجام نشده است، مدیریت بد زمین باعث سوداگری شده است و تغییرات قیمت زمین ایجاد منفعت می‌کند.
باید به این نکته توجه کرد که البته این موضوع به این معنی نیست که فضای رقابتی برای تعیین قیمت زمین وجود نداشته باشد.
اما در حقیقت، در کشورهای دیگر در بازار رقابتی زمین خرید و فروش می‌شود اما روی زمین ضابطه گذاشته می‌شود و این ضابطه قابل خرید و فروش نیست؛ مساله‌ای که به وفور در کشور ما مشاهده می‌شود.
به عنوان مثال، در برلین در یک خیابان ضابطه این است که ارتفاع ساختمان ۲۰ متر باشد، در این شرایط هیچ‌وقت حق ندارید ۲۱ متر بسازید.
بنابراین در کشورهای پیشرفته مدیریت بسیار سفت و سختی وجود دارد که این ضوابط رعایت شود و در نتیجه بازار نمی‌تواند در این ضوابط دخالت کند.
در حالی که در کشور ما این ضابطه را خرید و فروش می‌کنید. با پرداخت مبلغی به شهرداری می‌توانید از ضوابط عدول کنید یا اینکه مدیریت شهری طرح را به گونه‌ای تنظیم می‌کند که خرید و فروش به راحتی در آن صورت می‌گیرد.
در حقیقت این مکانیسم بازار نیست، این مکانیسم رانت‌جویی است. اما در ظرف قواعد و ضوابط استفاده از اراضی در همه کشورهای دنیا، نیروی بازار کار خود را می‌کند. ضمن اینکه یک نظام اطلاعات زمین نیز موجود است که بسیار شفاف است.
به عنوان مثال، می‌توانید نقشه پاریس را بیاورید و ارزش هر پلاک ثبتی در آن، نام و مشخصات صاحب ملک را مشاهده کنید. این موضوع نه‌تنها برای عده‌ای خاص، بلکه برای عموم قابل مشاهده است.
توجه به تدوین و اجرای مقررات
نکته دیگری که وجود دارد این است که مقررات هم باید وجود داشته باشد و هم باید در مقام اجرا مناسب عمل شود. در دو دهه گذشته مقررات شهرسازی طرح جامع و تفصیلی، یعنی ضوابط استفاده از اراضی شهرها، به گونه‌ای تنظیم شده که ابزاری برای کسب درآمد شهرداری باشد.
اگر مقررات و قواعد مدیریت، ابزار کسب منافع نشود، مدیریت شهری آن را اجرا کند و از سوی دیگر شفافیت در خرید و فروش وجود داشته باشد، می‌توان انتظار داشت که جلوی سوداگری در بخش زمین و ساختمان گرفته شود.
اما نکته مهم در کشور ما این است که شهرداری سهم بزرگی از درآمدهایش وابسته به فروش تراکم و تغییرات کاربری است.
در کنار این موارد، نبود اطلاعات لازم باعث شده که مردم در معاملات خود متضرر شوند. بی‌اطلاعی مردم از قیمت واقعی زمین و ملک در هر منطقه علت متضرر شدن آنها در معاملات مسکن است.
همان‌طور که سامانه املاک و مستغلات کشور راه‌اندازی شده باید سیستم جامع اطلاعاتی قیمت مسکن نیز راه‌اندازی شود تا همه مردم از نرخ‌های ملک در نقاط مختلف آگاه شوند
و با این آگاهی معامله انجام شود. اگر بانک اطلاعاتی در دسترس همه باشد نرخ معاملات و حق کمیسیون در همه بنگاه‌ها نرخی مشخص است و حتی این موضوع موجب کاهش هزینه‌ها و قیمت هم می‌شود.
* فردین یزدانی، کارشناس حوزه مسکن
Loading ...
