وضعیت دوگانه بازار مسکن تهران

بازار مسکن شهر تهران از یکسو با حجم قابل توجهی خانه خالی در سال ۹۵ مواجه بود و از سوی دیگر به محض پایان رکود معاملات و شروع افزایش تقاضای خرید، با جهش‌های پی در پی قیمتی طی یک سال گذشته روبه‌رو‌ شد.

به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، دوگانگی بازار مسکن – واحدهای بدون استفاده از یکسو و افزایش قیمت از سوی دیگر- این پرسش را رقم زده است که در شرایط فراوانی عرضه واحد مسکونی، چگونه شرایط بازار برای رشد شدید قیمت‌ها فراهم شد؟

پاسخ این پرسش، ابتدا محتوای پرسش را مورد تحلیل مفهومی قرار می‌دهد. اصل پرسش با سوءبرداشت نسبت به موضوع خانه‌های خالی و رابطه واقعی آن با تقاضای خرید همراه است. افرادی که این سوال برای‌شان ایجاد شده، تصور می‌کنند خانه‌های خالی موجود در بازار مسکن تهران، بخشی از عرضه‌های کارآمد و موثر در این بازار به حساب می‌آیند.

اما بررسی‌ها نشان می‌دهد، خانه‌‌های خالی موجود در پایتختآپارتمان‌هایی هستند که جنس غالب تقاضای موجود در بازار معاملات مسکن طی ماه‌های اخیر، کوچک‌ترین جست‌وجویی برای خرید آنها انجام نداده و در عمل هیچ ارتباط اقتصادی و مالی نمی‌تواند برای خرید این آپارتمان‌های رهاشده در بازار ایجاد کند. بنابراین،‌ در جریان افزایش تقاضای خرید، چون که عرضه مناسب وجود نداشته سطح قیمت‌ها افزایش پیدا کرده است.

در شهر تهران ۲ میلیون و ۸۷۰ هزار واحد مسکونی تحت سکونت (در حال استفاده) وجود دارد و علاوه بر این، ۴۹۰ هزار واحد مسکونی نیز خالی از سکنه است. همچنین ۲۹۰ هزار واحد مسکونی علاوه بر این دو نوع آپارتمان، در شهر تهران وجود دارد که طبق اعلام مرکز آمار، اقامت‌گاه دوم مالکان این واحدها به حساب می‌آید.

این آمارها مربوط به نتایج سرشماری سال ۹۵ است که به این ترتیب مشخص می‌کند حدود ۲۷ درصد از موجودی مسکن پایتخت را خانه‌های دوم و خالی تشکیل می‌دهد که ساکنان این شهر، امکان استفاده مصرفی و موثر از آنها حتی به شکل اجاره‌ای را ندارند یعنی حدود یک‌سوم خانه‌های تهران، در عین عرضه بدون مشتری هستند.

برخی ناظران و حتی گروهی از سیاست‌گذاران بازار مسکن در سال ۹۵ و اوایل سال ۹۶، نسبت به این موجودی فریب‌دهنده بازار خوش‌بین بودند و تصور می‌کردند با پایان رکود معاملات خرید و افزایش تقاضا در بازار، این واحدها قدرت پاسخگویی به نیاز انباشته را می‌دهد و از ثبات نسبی قیمت مسکن در دوره رونق پشتیبانی خواهد کرد.

اما این‌گونه نشد!اطلاعات درج شده در پروانه‌های ساختمانی سال‌های گذشته درباره عرضه‌های بدون مشتری نشان می‌دهد: نزدیک به نیمی از کل آپارتمان‌ها اولا در مناطق شمالی شهر و ثانیا با مساحت به مراتب بیش از ۹۰ مترمربع احداث شده‌اند. اما دست‌کم ۳۰ درصد از تقاضای خرید مسکن در تهران، در مناطق جنوبی متمرکز است و بیش از ۶۰ درصد خریداران نیز آپارتمان‌هایی با مساحت کمتر از ۸۵ مترمربع انتخاب و معامله کرده‌اند.