ادامه رکود در بازار مسکن پایتخت و رشد کم قیمتها به نسبت تورم عمومی مهمترین نکته بازار مسکن در ۳ ماه پاییز ۱۴۰۰ بود. در دورهای که بیم و امیدها درباره مذاکرات هستهای ادامه یافت و در عین حال کاهش قدرت خرید مصرفکنندگان واقعی مسکن جبران نشد، نوسانات آماری بازار ملک بیش از آنکه نشان دهنده واقعیت بازار باشند، منعکس کننده تلاش سرمایهگذاران و مالکان برای کسب سود بیشتر بودند. در همین حال افزایش نسبی معاملات در ماه پایانی پاییز نیز نتوانست امیدها را به بازار مسکن بازگرداند.
[box type=”tip”]اختصاصی ملک رادار؛[/box]
آمارهای بانک مرکزی از معاملات مسکن شهر تهران نشان میدهند متوسط قیمت یک متر مربع ملک مسکونی در تهران به مرز ۳۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده است؛ اما در ادامه این تحلیل خواهید دید که این عدد متوسط نمیتواند واقعیت معاملات را به خوبی نشان دهد.
همچنین افزایش تعداد معاملات مسکن در شهر تهران که پس از کاهش شدید مهرماه در آبان و آذر رخ داد، در همه مناطق شهری به صورت یکسان توزیع نشده و سهم واحدهای کوچک در جنوب شهر بیشتر از مناطق شمالی است. از همین زاویه باید اشاره کرد کاهش سهم بناهایی که کمتر از ۵ سال از ساخت آنها گذشته در تعداد معاملات، یکی دیگر از واقعیتهایی است که در تحلیل بازار مسکن باید به آن توجه داشت.
[box type=”tip”]گزارش ملکرادار از آگهیهای آنلاین بازار املاک در ۶ ماهه نخست ۱۴۰۰، منتشر شد[/box]
تحولات مهرماه
آمارهای بانک مرکزی نشان میدهند در مهر ماه ۱۴۰۰ تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به حدود ۵.۵ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۲۹.۸ و ۳۶.۸ درصد کاهش داشت.
همچنین متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران ۳۱.۶۳ میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل ۰.۲ درصد کاهش نشان میداد.
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۳ درصدی بیشترین سهم را به خود اختصاص دادهاند و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا در گروههای ۶ تا ۱۰ سال و ۱۱ تا ۱۵ سال و با بیش از ۲۰ سال ساخت افزوده شده است.
[box type=”tip”]راهنمای خرید و اجاره املاک در شیراز[/box]
تحولات آبان ماه
گزارش بانک مرکزی از آمار معاملات مسکن شهر تهران در آبان ۱۴۰۰ نشان میدهد تعداد معاملات حدود ۷.۳ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۳۳.۵ و ۶۳.۵ درصد افزایش نشان میدهد. متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران حدود ۳۲ میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل ۱.۲ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل ۱۷.۷ درصد افزایش داشت.
توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا نیز حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۲ درصدی بیشترین سهم را به خود اختصاص دادهاند که به نسبت مهر ماه کاهش داشت و همچنان سهم واحدهای با سال ساخت بالا افزایش یافت.
[box type=”tip”]راهنمای خرید املاک در تهران[/box]
تحولات آذر ماه
در آذر ۱۴۰۰ براساس گزارش بانک مرکزی تعداد آپارتمانهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به حدود ۹.۸ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳۳.۸ و ۲۸۲.۵ درصد افزایش نشان میدهد. متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران نیز به ۳۲.۵۹ میلیون تومان رسید که نسبت به ماه قبل ۱.۸ درصد افزایش داشت.
از نظر عمر بناهای معامله شده هرچند واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۳.۲ درصدی همچنین بیشترین سهم را دارند و نسبت به آبان ماه سهم خود را افزایش دادهاند؛ اما این رقم در مقایسه با آذر سال قبل حدود ۵.۹ درصد کاهش یافته و همچنان سهم واحدهای با سن بیشتر افزایشی بوده است.
تمایل سرمایهگذاران به خروج از بازار مسکن
کارشناسان افزایش تعداد فایلهای فروش آپارتمان را نشانهای از تمایل سرمایهگذاران و به خصوص سرمایهگذاران ملکی غیرحرفهای برای خروج از این بازار تعبیر میکنند. به اعتقاد آنها افزایش تمایل برای فروش واحدهایی که بدون امکانات هستند یا پارکینگ و آسانسور ندارند در برخی محلههای مصرفی نشان میدهد گروهی که به اصطلاح واسطهها، «ملکباز» به شمار میآیند و از طریق انجام معاملات مسکن در دورههای کوتاهمدت و میانمدت، عایدی و درآمد کسب میکنند، تصمیم گرفتهاند سرمایه خود را از این بازار خارج کرده و به بازارهایی مانند طلا یا رمز ارز بروند.
بازار واقعی مسکن
ناظران بازار مسکن در ماههای اخیر انتقادهای زیادی را متوجه گزارشهای بانک مرکزی کردهاند. به اعتقاد آنها با توجه به کمی تعداد معاملات، نمیتوان آمارهای تجمعی و میانگینی را برای این بازار به کار برد. یکی از نکات مورد اشاره آنها این است که گرچه متوسط قیمت اسمی مسکن در تهران از ۳۲ میلیون تومان گذشته؛ اما همچنان واحدهایی که بین ۱۵ تا ۲۵ میلیون تومان قیمت دارند سهم بیشتری از معاملات را در اختیار گرفتهاند. همین موضوع باعث شده است قدر چانهزنی در سمت تقاضا افزایش یابد. گزارشها نشان میدهند ۶۲ درصد معاملات مسکن شهر تهران در همین بازه قیمتی انجام میشود که بسیار کمتر از قیمت اسمی است.
همانطور که گفتیم عرضه واحدهای بدون امکانات یکی از دلایلی است که قیمتها را کاهش میدهد. همچنین عقب ماندن تورم بخش مسکن از تورم عمومی یکی از دلایلی است که مالکان را نسبت به فروش هرچه سریعتر واحدها ترغیب میکند. این تمایل منجر به افزایش فایلهای فروش و در نتیجه کاهش قیمت معاملات خواهد شد زیرا در سمت تقاضا، خریداران بدون توجه به نوسانات ماهیانه بازار مسکن شهر تهران در جستوجوی فایلهای زیر قیمت هستند.
بررسیها نشان میدهد تحت تاثیر کاهش تا ۸۰ درصدی ساخت و ساز نسبت به اوایل دهه ۹۰ بازار مسکن به لحاظ حجم واحدهای نوساز با افت محسوسی مواجه شده است. این موضوع را در کاهش سهم واحدهای تا ۵ سال ساخت در معاملات ماهانه نیز میتوان دید. در عوض سهم واحدهای با سال ساخت بالاتر در حال افزایش است که معمولا این واحدها برخی امکانات مثل آسانسور، پارکینگ یا انباری را ندارند.
[box type=”tip”]راهنمای خرید املاک کرج[/box]
دلایل رشد آذر ماهی
آمارهای بانک مرکزی و مشاهدات میدانی از تحرک نسبی بازار مسکن پایتخت در ماه پایانی پاییز حکایت دارند. گفته میشود طرف تقاضا تحت تاثیر نزدیک شدن به ماههای پایانی سال وارد بازار شده است. همچنین انتظار برای بهبود وضعیت اقتصادی، مقاومت بازار مسکن نسبت به کاهش قیمتها و ارزیابیها از رسیدن قیمتها به کف مجموعه عواملی هستند که تقاضای بالقوه در آذر ماه را حدود ۳۰ درصد افزایش داده و به افزایش حدود نیم درصدی قیمتها نسبت به آبان ماه منجر شدهاند.
جدا از افزایش خریدهای مصرفی در فاصله چهار ماه مانده به پایان سال، به نظر میرسد یک عامل محرک در روزهای پایانی آذرماه بر افزایش تمایل برای خرید مسکن موثر بوده است. روز ۲۳ آذر سال ۱۴۰۰ بانک مسکن هزینه دریافت وام اوراق که هماکنون تا سقف ۴۸۰ میلیون تومان در تهران است به نصف کاهش داد. به دنبال این خبر، قیمت هر برگه اوراق تا میانگین ۱۱۱ هزار تومان افزایش یافت اما در ادامه کاهش پیدا کرد و روز یکم دی ماه به ۸۷ هزار تومان رسید. بر این اساس زوجین تهرانی با پرداخت حدود ۴۲ میلیون تومان، وام ۴۸۰ میلیون تومانی را دریافت خواهند کرد که حدود ۶۰ تا ۸۰ درصد خانههای ارزان قیمت در مناطق جنوبی تهران را پوشش میدهد.
تحقیقات میدانی و اظهارات کارشناسان و فعالان بازار معاملات مسکن نشان میدهد علاوه بر فضای حاکم بر بازار مسکن تحت تأثیر انتشار اخبار مربوط به مذاکرات برجامی و انتظاراتی که در این بازار تحت تأثیر انتشار این اخبار ایجاد شد، تاثیر قیمت دلار بر این بازار را نباید از نظر دور داشت.
در ماههای گذشته ثبات نسبی در بازارهای رقیب بهخصوص دلار، به ثبات نسبی قیمت مسکن و حتی کاهش قیمت در برخی ماهها کمک کرد. با این حال شواهد مربوط به جزئیات بازار معاملات مسکن در آذرماه نشان میدهد نرخ دلار، بار دیگر محرک خریدهای غیرمصرفی از بازار معاملات مسکن شده است.
و در نهایت باید گفت که تحقیقات میدانی نشان میدهد در رشد بازار مسکن در آذر ماه گروه دیگری غیر از سرمایهگذاران و مصرفکنندگان نیز نقش داشتهاند که سفتهبازها هستند. آنها با هدف قراردادن بازار شب عید، به دنبال کسب سود ۲ ماهه در بازار هستند.
اما در نهایت باید توجه کرد که افزایش معاملات آذر ماه امسال نسبت به سال گذشته را نمیتوان به منزله خروج بازار از رکود تلقی کرد. سال گذشته بازار در فاز ابررکود معاملاتی قرار داشت و در آذر ۹۹، تنها ۲ هزار و ۵۵۵ معامله خرید مسکن ثبت شد. بنابراین افزایش حدود ۴ برابری حجم معاملات مسکن در آذرماه امسال در مقایسه با آذرماه پارسال را نمیتوان به منزله رونق معاملات دانست.
در یک نگاه کلی و در پایان ۹ ماه از سال ۱۴۰۰ کارشناسان برای ماههای پیش رو، رشد سنگین قیمتها را پیشبینی نمیکنند. هرچند احتمال ریزنوساناتی در حدود ۵ درصد وجود دارد اما رشد غیرمترقبه قیمت دور از ذهن است.