تغییر و تحولات اقتصادی کشور در چند ماه اخیر برای اکثریت مردم جامعه بسیار محسوس بوده و تا حد زیادی زندگی آنها را تحت تاثیر قرار داده است. یکی از این تحولات مهم در متغیرهای اقتصادی که اخیراً توجه زیادی را نیز به خود جلب کرده، افزایش نسبتاً شدید قیمت در بازار مسکن (به طور خاص بازار مسکن تهران) بود. افزایش قیمتی که قدرت خرید خانوارها را به طور قابل توجهی تضعیف و بخشی از متقاضیان مصرفی را به اجبار از بازار خارج کرد.
به گزارش ملک رادار و به نقل از هفته‌نامه تجارت فردا*، در سوی دیگر جهش نرخ ارز نیز به طور مستقیم بر ارزش دارایی‌های وابسته به واردات، مثل ماشین (به طور خاص ماشین‌های وارداتی) اثرگذار بود و قیمت آنها را به شدت افزایش داد. طلا و سکه نیز با وجود ثبات و حتی افت ارزش هر انس طلا در بازارهای جهانی، با افزایش قیمت شدید همراه شدند.
مجموع این موارد دست به دست هم داد که انتظارات تورمی به‌خصوص در مورد قیمت دارایی‌ها روند فزاینده‌ای به خود بگیرد و آهنگ رشد قیمت‌ها تسریع شود. در واقع، پس از یک دوره رکودی نسبتاً طولانی‌مدت و ثبات چندساله و در برخی موارد حتی افت قیمت اسمی، اگرچه شروع دوره رونق و افزایش قیمت در بازار مسکن قابل پیش‌بینی بود اما شدت آن بیش از حد انتظار بود.
رشد نقطه به نقطه متوسط قیمت واحدهای مسکونی معامله‌شده در تهران، از شهریورماه ۱۳۹۶ از تورم متناظر سبقت گرفت و این روند حداقل تا فروردین ۱۳۹۷ نیز ادامه داشت. رشد قیمت مسکن در آذرماه نسبت به دوره مشابه سال قبل به حدود ۱۵ درصد رسید و رکورد چند سال اخیر خود را شکست.
در سه ماه آخر ۱۳۹۶ افزایش نرخ رشد نه‌تنها متوقف نشد بلکه باز هم ادامه یافت و در فرودین‌ماه ۱۳۹۷ به حدود ۳۰ درصد رسید. در حال حاضر آخرین آمار رسمی از بازار مسکن کشور مربوط به فروردین و در شهر تهران است که متوسط هر مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در آن ۳ /۵۵ میلیون ریال بوده است. اگرچه این رقم نسبت به متوسط قیمت اسفند ۱۳۹۶ حدود دو درصد پایین‌تر است اما به دلیل شرایط خاص اولین ماه سال، به‌خصوص فروردین امسال که عملاً تعطیلات طولانی‌تر بوده، معاملات کمی در این ماه صورت می‌گیرد و آمار قیمت خیلی قابل استناد نیست. از این‌رو به نظر می‌رسد متوسط قیمت اردیبهشت ۱۳۹۷ حتی بالاتر از اسفند ۱۳۹۶ هم باشد.
اما رویداد مهمی که در اردیبهشت‌ماه اتفاق افتاد و البته از ماه‌ها قبل اقتصاد کشور را درگیر خود کرده بود، تصمیم ایالات‌متحده برای حضور یا عدم حضور در توافق هسته‌ای یا همان برجام بود. اعلام موضع رئیس‌جمهور آمریکا مبنی بر خروج این کشور از برجام و اعمال تحریم‌های حتی شدیدتر از قبل علیه ایران، به طور طبیعی اقتصاد کشور را تا حد زیادی تحت تاثیر قرار داد که شدت اثر آن به مرور حتی بیشتر هم خواهد شد.
یکی از اثرات مهم این رویداد، بی‌ثباتی بازارها و افزایش انتظارات تورمی بود که مشخصاً بر بازار مسکن هم اثرگذار شد. از لحاظ تئوری مسکن یک کالای غیرقابل تجارت و دارای بازار محلی است که ارتباط خیلی زیادی با نرخ ارز و اقلام وارداتی ندارد و از این‌رو نباید از محدود شدن روابط خارجی اثرپذیری قابل توجهی داشته باشد. تاریخچه این بازار هم نشان می‌دهد که تحولات آن ارتباط چندانی به شدت و ضعف تحریم‌های بین‌المللی علیه ایران نداشته است.
اما آنچه در ماه‌های اخیر افزایش نرخ ارز و نااطمینانی‌ها از آینده برجام را با افزایش نسبتاً شدید قیمت مسکن همراه کرد، بیشتر از همان بی‌ثباتی بازارها نشات می‌گیرد که موجب شده حجم عظیم نقدینگی ذخیره‌شده در حساب‌های بلندمدت بانکی به مرور به سمت این بازار و البته سایر بازارها روانه شود. پس تحریم‌ها و نوسانات بازار ارز از یک طرف باعث جو روانی روی بازار مسکن می‌شوند و از طرف دیگر تا حدی نیز بر افزایش هزینه‌های ساخت، به‌خصوص بر روی مصالح و وسایل به کار رفته در فرآیند ساخت، موثر هستند.
علاوه بر این افزایش قیمت ارز نیز تا حدی تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری را از سمت بازار مسکن به سمت بازار ارز منتقل می‌کند. مجموع این دو عامل می‌تواند موجب افزایش قیمت، کاهش قابل توجه قدرت خرید، کاهش تقاضای مصرفی و همچنین غیرمصرفی، و در نتیجه ایجاد رکود تورمی در این بازار شود.
بررسی رفتار قیمت مسکن در مقابل تغییرات قیمت دلار است که در نمودار زیر می‌توان مشاهده کرد.
بررسی روند متوسط قیمت واحدهای مسکونی در کل کشور نشان می‌دهد که اگرچه قیمت اسمی برحسب ریال طی دو دهه گذشته رشد قابل توجهی را تجربه کرده، اما قیمت دلاری مسکن نوسانات زیادی داشته است. از این‌رو گاهی با وجود افزایش قابل توجه قیمت مسکن، ارزش دلاری آن افت زیادی پیدا کرده است.
پس می‌توان گفت وجود یا نبود تحریم‌ها به خودی خود اثر مستقیم معناداری بر روند بلندمدت تحولات بازار مسکن ندارد و تنها در کوتاه‌مدت به آن شوک وارد می‌کند. اما رشد بالای نقدینگی در چند سال گذشته که موجب شده حجم عظیمی از نقدینگی ایجاد و انباشته شود، پتانسیل جهش قیمت در همه بازارها را به وجود آورده است که تحریم‌ها می‌تواند جرقه‌ای برای آن باشد. علاوه بر این، چنین شرایطی بر انتظار فعالان بازار از تورم و افزایش قیمت‌ها نیز بسیار حائز اهمیت است.
در همین افزایش اخیر قیمت‌های مسکن، بسیاری از فروشندگان ممکن است این‌طور برداشت کنند که وقتی احتمال خروج آمریکا از برجام اینچنین بر قیمت‌ها اثر گذاشته، حال که این کشور صراحتاً از برجام خارج شده و به احتمال زیاد کشورهای اروپایی نیز مجبور به همراهی کردن آن هستند، قیمت مسکن باید بیش از پیش رشد کند.
از این‌رو حتی ممکن است فروش را به امید قیمت‌های بالاتر به تاخیر بیندازند. این امر خود باعث کاهش عرضه و تشدید جو روانی حاکم می‌شود و می‌تواند بازار را نامتعادل کند؛ که احتمالاً اینچنین هم شده باشد.
در نتیجه می‌توان گفت بخشی از افزایش قیمت مسکن در شرایط فعلی ریشه در سوگیری‌های رفتاری عرضه‌کنندگان و برخی متقاضیان دارد و در صورت تغییر شرایط کلی اقتصادی-سیاسی، تا حدی قابل برگشت است.
* محمد کوثری، تحلیلگر اقتصاد مسکن
Loading ...
