نگاهی به وضعیت نابسامان بازار اجاره در تهران

بازار مسکن باوجود افت‌وخیز‌های فراوان هر سال گرانی‌های بیشتری به ‏مردم تحمیل می‌کند، بر اساس آمار‌ها شاخص کرایه مسکن اجاری در مناطق شهری تا ۳۷،۶ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش داشته است آن‌گونه که آمار‌های خام سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور نشان می‌دهد شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در خردادماه سال ۱۴۰۰ به ترتیب معادل ۳۳،۹ و ۳۷،۶ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد داشته‌اند، این در حالی است که فاصله بین حداقل دستمزد و حقوق کارگران و کارمندان با اجاره مسکن هر روز بیشتر شده و بخش زیادی از حقوق کارگران و کارمندان صرف هزینه‌های مسکن و اجاره‌بهای آن می‌شود.

به گزارش ملک‌رادار و به نقل از اعتماد، اجاره‌های سرسام‌آور در جنوبی‌ترین ‏محلات پایتخت و برای کم امکانات‌ترین خانه‌ها به‌حدی رسیده است که دیگر دستمزد‌های کارگری ‏جوابگوی آن نیست و کارگران تهرانی در شرایطی که هزینه‌های زندگی‌شان با شتاب قابل توجهی رشد داشته، اما ‏دستمزدشان به شدت از هزینه‌ها عقب افتاده است.

به عنوان مثال متقاضی اجاره خانه‌ای به اصطلاح نقلی و حدود ۴۵ متر در منطقه نواب تهران که جزو ارزان‌ترین ‏محله‌ها برای اجاره مسکن به شمار می‌رود بر فرض آنکه ۳۰‌میلیون تومان به عنوان ودیعه داشته باشد، باید ماهانه سه میلیون و ۱۰۰ هزار تومان برای اجاره خانه بدهد. این در حالی است که شورای عالی کار حداقل دستمزد کارگران در سال ۱۴۰۰ را ۲ میلیون و ۶۵۵ هزار تومان اعلام کرده است و همین گرانی‌ها باعث می‌شود تا کارگران و کارمندان تهرانی به حاشیه شهر تهران پناه ببرند.

هر چند دولت برای حل این مشکل از طرح‌های حمایتی مسکن سخن می‌گوید، اما اقساط سنگین وام، در واقعیت دهک‌های کارگری را حذف می‌کند و متولیان مسکن به صراحت اعلام می‌کنند که طرح‌هایی مانند مسکن مهر یا ملی برای ‏قشر متوسط طراحی شده است. به نظر می‌رسد که با افزایش نرخ تورم، فضای اجاره‌نشینی نیز بیش از آنکه به سمت دریافت پول رهن بالاتر برود؛ به سمت گرفتن اجاره بیشتر حرکت کرده است.

مالکان که بخش عمده‌ای از آن‌ها در شهر‌های بزرگ با مشکل کسری بودجه برای خود مواجهند، ترجیح می‌دهند از اجاره بالاتر برای زندگی روزمره استفاده کنند. گشتی در بازار اجاره نشان می‌دهد که استفاده از نرخ‌های «غیرمتعارف» برای مالکان به چیزی عادی تبدیل شده است. در منطقه ۵ نرخ رهن کامل واحد‌های ۵۰ تا ۷۰ متر قدیمی حداقل ۲۵۰ میلیون تومان است و در واحد‌های کمتر از ۵ سال بر اساس موقعیت و امکانات به ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان می‌رسد.

در تهرانپارس نیز که از تقاضای بالایی برای خرید و اجاره برخوردار است نرخ رهن کامل واحد‌های ۵۰ تا ۷۰ متر، بسته به سن بنا و امکانات بین ۲۰۰ تا ۳۵۰ میلیون تومان تعیین می‌شود. به دلیل تراکم جمعیت برای رهن یک واحد نقلی قدیمی در مناطق ۱۴ و ۱۵ باید دست‌کم ۱۵۰ میلیون پرداخت کرد که البته اغلب از امکانات کامل برخوردار نیستند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد نرخ‌های پیشنهادی اجاره در مقایسه با اوایل تابستان افزایش یافته و حتی در دو هفته اخیر نیز قیمت‌ها بالا رفته است. به تازگی، رستم قاسمی، وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی در توییتر خود، برنامه اصلی این وزارتخانه را در صورت رای اعتماد گرفتن، برداشتن «تیغ تیز اجاره از گلوی مستاجران» عنوان کرده است. توصیفی که به واقع از شرایط عجیب و بی‌چفت و بست اجاره‌ها در مناطق شهری چندان هم بیراه نیست.

عرضه مسکن محدود شد

عطا آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن در مورد گرانی سرسام‌آور اجاره مسکن گفت: قیمت مسکن نیز همانند قیمت سایر کالا‌ها به سیاستگذاری کلان اقتصادی برمی‌گردد و شرایط اقتصاد و بازار امروز به گونه‌ای است که عرضه مسکن برای فروش محدود است که طبیعتا باعث افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن شده، چراکه متقاضی همواره برای این کالای سرمایه‌ای در بازار وجود دارد.

این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: شرایط اقتصادی و تورم امروز باعث شده تا بازار اجاره مسکن تا این اندازه رشد داشته باشد و سوالی که این روز‌ها مطرح می‌شود، این است که دولت جدید چگونه خواهد توانست وضعیت بازار مسکن را سر و سامان دهد؟

ساخت سالانه یک میلیون مسکن بر قیمت‌ها تاثیرگذار است

آیت‌اللهی با اشاره به وعده‌های رییس‌جمهور جدید در مورد ساخت سالانه یک میلیون مسکن در کشور افزود: اعلام کردن این سیاست‌ها در کنار سیاست‌های گذشته وزارت راه و شهرسازی می‌تواند بر قیمت‌گذاری مسکن تاثیرگذار باشد. ضمن آنکه دورنمایی که اهالی صنعت ساختمان و مسکن در نظر دارند، تعیین‌کننده خواهد بود. او با بیان اینکه در این بازار مصرف‌کنندگان نقشی ندارند، تصریح کرد: عرضه‌کنندگان و صاحبان مسکن متناسب با شرایط اقتصاد بازار و گاهی هم با سوءاستفاده از شرایط تورمی ارقامی را روی مسکن تعیین می‌کنند که مصرف‌کنندگان را تحت فشار می‌گذارند.

آیت‌اللهی با بیان اینکه وضعیت اقتصادی، تورم و چشم‌انداز پیش‌رو برای این بازار مهم است، گفت: باید دید دولت چه برنامه‌ها و دورنمایی برای تولید مسکن در کشور دارد و چه شخصی وزیر راه و شهرسازی خواهد شد و چه تصمیماتی برای این بازار اتخاذ خواهد کرد.

او با بیان اینکه مدیریت اقتصاد کلان کشور نقش تعیین‌کننده‌ای در بازار مسکن دارد، گفت: اعلام ساخت چهارمیلیون واحد مسکونی در چهار سال از سوی آقای رییسی این امید را به بازار داد که عرضه مسکن در کشور رشد خواهد کرد که می‌تواند هم بر قیمت مسکن اثرگذار و هم بر قیمت اجاره‌بها تاثیرگذارباشد. اما اینکه چقدر به این برنامه دست پیدا خواهند کرد زمان مشخص می‌کند.

به مسکن مهر نمره قبولی می‌دهم

آیت‌اللهی تصریح کرد: در دولت نهم و دهم با تمامی انتقاداتی که وجود داشت، موضوع مسکن مهر مطرح و اجرا شد و عده‌ای از اقشار کم درآمد که به دنبال مسکن بودند، توانستند از این نوع مسکن بهره ببرند و در آن سکونت کنند البته مسکن مهر دارای ایرادات فنی و بهره‌برداری هم بود، اما منجر به تولید بیشتر مسکن در کشور شد و احتمال اینکه برنامه‌ای شبیه این طرح و بی‌نقص‌تر از آن در دستور کار رییس‌جمهور جدید نیز باشد، وجود دارد.

او با اشاره به تاثیر مسکن مهر بر بازار مسکن گفت: ایجاد تغییر در بازار و به وجود آوردن سرپناهی برای بخشی از مردم بسیار مثبت بود هر چند این طرح ایراداتی نیز در بخش زیرساختی داشت و مطالعه زیادی هم برای آن صورت نگرفته بود و کیفیت ایده عالی نداشت، اما می‌توان به این طرح نمره قبولی ۱۳ یا۱۴ را داد، زیرا بالاخره دولت در آن سال‌ها اقدام مهمی برای خانه‌دار کردن مردم انجام داد.

ضرورت جذب سرمایه‌گذاران جدید در حوزه مسکن

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه ضرورت دارد تا دولت جدید از این بازار حمایت کند، افزود: سیاستگذاری درست برای سرمایه‌گذاری در این بخش مهم است تا سرمایه‌گذاران برای تولید مسکن در ایران ترغیب شوند، چالش اصلی که در حال حاضر وجود دارد بی‌اعتمادی به سرمایه‌گذاری در کشور است و تا زمانی که این اعتماد برنگردد میزان تولید هم افزایش چشم‌گیری نخواهد داشت.

او تصریح کرد: سرمایه‌گذار هوشیار است و مثل پرنده‌ای است که در آسمان در حال پرواز است و هر جایی را امن‌تر ببیند در آنجا می‌نشیند و باید گفت طی سال‌های گذشته برای جذب سرمایه‌گذار موفق عمل نشد، این در حالی است که میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در دنیا و در کشور‌های منطقه در این سال‌هایی که از دست رفت کم نبود.

آیت‌اللهی گفت: خواسته بخش خصوصی امروز ورود سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی به این عرصه است. بدون سرمایه‌گذاری و بدون کسب منابع مالی نمی‌توان اقتصاد ایران را توسعه و سر و سامان داد.

او تصریح کرد: الفبای سرمایه‌گذاری در کشور مشخص است و انتظار می‌رود تا رییس‌جمهور جدید برای جذب سرمایه‌گذاری راهکار و پیشنهاداتی داشته باشد و در صورتی که به وعده‌های خود عمل کنند مشکلات در این حوزه و فشار بر روی دوش مردم کمتر خواهد شد.