نگاهی به عمق رکود معاملات بازار مسکن تهران در تابستان ۱۴۰۰

اوضاع تابستان امسال بازار مسکن و مقایسه آن با نبض معاملات ملک در تابستان ۹۹ حاوی یک پیام معنادار است. خریدار و فروشنده آپارتمان در این بازار رکودی رفتارهای خود را براساس تغییر وضعیت یک متغیر بیرونی تنظیم می‌کنند. این متغیر نقش ستاره قطبی در بازار ملک را پیدا کرده، به‌طوری‌که تیرماه پارسال باعث رشد قابل توجه معاملات خرید و جهش تند قیمت مسکن شد؛ اما تیر امسال وضعیت متفاوت همان متغیر باعث رکود خرید و کاهش قیمت واقعی مسکن شد. فرمان بازار مسکن در مرداد با تغییراتی نسبت به ماه قبل همراه شده است.

به گزارش ملک‌رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، مقایسه معاملات ملکی در تیرماه امسال و سال گذشته نشان می‌دهد «ستاره قطبی» بازار مسکن که به رفتار طرفین بازار جهت می‌دهد، چیست. 

اگرچه رکود ملکی به مدت بیش از سه سال است بر بازار معاملات مسکن سایه افکنده است، اما رفتار طرفین بازار در مقاطع مختلف فاز رکود تحت تاثیر وضعیت جهت‌نمای بازار که به منزله ستاره قطبی، جهت انتظارات فروشندگان و خریداران را منعکس می‌کند، با یکدیگر متفاوت است.

اوج این تفاوت را می‌توان در تیرماه مشاهده کرد. تیرماه ۱۴۰۰ در حالی حجم معاملات مسکن شهر تهران پنج‌هزار فقره و تورم ماهانه ملکی حدود یک درصد بوده است که این مقادیر در تیر پارسال کاملا متفاوت است. تیر ۹۹ حجم معاملات مسکن حدود ۱۲هزار فقره و تغییرات قیمت نسبت به خرداد همان سال ۱۰ درصد بوده است.

این حجم از معاملات در یکی از ماه‌های دوره رکود مسکن از این جهت که به نوعی، حداقل معاملات لازم برای تغییر فاز بازار از رکود به رونق محسوب می‌شود، حائز اهمیت است.

تفاوت حجم معاملات و تورم ماهانه مسکن در تیر ۹۹ و تیر ۱۴۰۰ یکی از سه رخدادی است که ثابت می‌کند در بازار مسکن یک «ستاره قطبی» وجود دارد که در هر مقطعی متناسب با وضعیت خود به انتظارات تورمی جهت مثبت یا منفی می‌دهد. این ستاره قطبی همان «ریسک‌های غیراقتصادی» است که هرگونه تغییر جهت قیمت و تقاضای موثر مسکن در طول سه سال گذشته به آن وابسته بوده است.

پیش از این هم در آبان سال گذشته همزمان با برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا و رسیدن ترامپ به خط پایان با روی کار آمدن رقیب دموکرات او، شاهد این مدعا که بازار مسکن در کشور از ریسک‌های غیراقتصادی اثر می‌پذیرد، نمایان شد چراکه در آن مقطع زمانی به دنبال اعلام نتیجه انتخابات، تورم مسکن در آبان سقوط کرد و در آذر ماه نیز منفی شد.

در واقع کاهش ریسک‌های غیراقتصادی سبب شد انتظارات تورمی در آن مقطع زمانی جهت منفی پیدا کند و اصطلاحا «کاهشی» شود. این نخستین رخدادی است که اثرپذیری بازار مسکن از متغیرهای غیراقتصادی را ثابت می‌کند.

با وجود این برخی از کارشناسان و فعالان بازار همچنان از پذیرش این واقعیت سر باز می‌زدند و به این باور نرسیده بودند که بالا و پایین شدن سطح ریسک‌های غیراقتصادی تا چه اندازه می‌تواند بر جهت انتظارات در بازار و به دنبال آن بر قیمت مسکن اثرگذار باشد.

اما اکنون شاهد محکم‌تر و با اعتبار بالاتر از اتفاق پاییز ۹۹ وجود دارد که به خوبی حساسیت بازار مسکن به متغیر ریسک غیراقتصادی را منعکس می‌کند و نشان می‌دهد این ریسک مانند سال گذشته همچنان مورد توجه فعالان بازار مسکن است و می‌تواند مانند یک ستاره قطبی به انتظارات قیمتی جهت دهد. اگر پارسال بخشی از فعالان بازار مسکن این واقعیت را پذیرفته بودند که متغیرهای سیاسی بر وضعیت بازار اثرگذار است اما مقایسه تیر امسال و پارسال به عنوان شاهد دوم این ادعا سبب شده اغلب فعالان بازار به این باور برسند.

آبان و آذر پارسال در حالی با سقوط تورم ملکی و پس از آن منفی شدن مقدار این تورم ماهانه همراه بود که تا چند ماه پیش از آن وضعیت بازار قدری متفاوت بود. تیر پارسال، مقطع زمانی است که بورس‌بازی در کشور به اوج خود رسیده و انبوهی از اصطلاحا «بورس اولی‌ها» وارد بازار سرمایه می‌شوند. به این ترتیب بازدهی بورس در تیر ۹۹ به ۵۱ درصد رسید. ارز نیز در آن ماه ۱۴ درصد بازدهی داشت و این یعنی در دو بازار جاذب سرمایه در آن مقطع زمانی شوک و هیجان قیمتی وجود داشت.

تیر ماه همچنین یکی از مقاطع اوج تنش‌های بین‌المللی مرتبط با برجام در سال گذشته بود و به این ترتیب این وضعیت زمینه‌ساز التهاب قیمت مسکن در آن ماه شد، طوری که قیمت یکباره ۱۰ درصد نسبت به خرداد ماه رشد کرد و میانگین قیمت مسکن برای نخستین بار وارد کانال ۲۰ میلیون تومان شد.

اتفاقا «دنیای اقتصاد» طی گزارشی در صفحه مسکن با تیتر «سه بالابر مسکن در تیر» به وضعیت بازارهای موازی ارز و سهام پرداخت و از متغیر ریسک غیراقتصادی نیز به عنوان یک عامل افزایش‌دهنده سطح قیمت مسکن یاد کرد. در این گزارش صراحتا به این موضوع پرداخته شد که «معاملات ملک به قصد تبدیل دارایی افزایش یافته است».

ماجرا از این قرار بود که یک گروه از سرمایه‌گذاران بورسی به قصد خارج کردن سرمایه خود از بورس وارد بازار مسکن شده بودند که این خود نشان‌دهنده جهت انتظارات تورمی در بازار مسکن در آن مقطع زمانی بود.

در واقع فعالان بازارهای مختلف پی برده بودند که بازار مسکن با توجه به وضعیت مناقشات برجامی همچنان ظرفیت افزایش قیمت دارد و به همین خاطر تصمیم گرفتند سرمایه خود را از بورس خارج کرده و روانه بازار مسکن کنند.

در واقع این متغیر ریسک غیراقتصادی بود که در کنار سایر متغیرهای بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن که اتفاقا ریشه آنها نیز همین وضعیت ریسک‌های غیراقتصادی بود، تبدیل به «ستاره قطبی» خریداران مسکن شد و فعالان بازار با نگاه به وضعیت آن، جهت انتظارات تورمی خود را که در افزایش یا کاهش قیمت ماهانه مسکن نقش دارد، تعیین کردند.

هرچه انتظارات قیمت در میان فعالان بازار افزایشی باشد، این موضوع در قیمت نهایی معاملات منعکس می‌شود و هر قدر شاهد تسری انتظارات کاهشی در بازار مسکن باشیم، به همان نسبت در قیمت قطعی معاملات نیز، این موضوع قابل رهگیری است؛ کمااینکه در سال گذشته به دلیل نااطمینانی‌ها به آینده اقتصادی تحت تاثیر متغیر ریسک غیراقتصادی، تیرماهی کاملا متفاوت با امسال رقم خورد.

ستاره قطبی در آسمان تنها ستاره‌ای است که به خاطر قرارگیری در راستای محور عمودی چرخش کره زمین، موقعیت آن در آسمان به دنبال چرخش کره زمین و تغییر فصول، تغییر نمی‌کند و به همین خاطر از آن می‌توان در شب و بدون دسترسی به هر نوع امکانات دیگر، برای جهت‌یابی استفاده کرد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، تیر امسال نیز متقاضیان بالقوه فروش یا خرید ملک همچنان نگاهشان به این ستاره قطبی بوده و با توجه به اینکه مذاکرات وین برای احیای برجام در این ماه در جریان بود، عملا خوش‌بینی به آینده و انتظارات کاهشی سبب شد تعداد معاملات مسکن از پنج‌هزار فقره فراتر نرود و رشد قیمت ماهانه مسکن نیز در حد یک درصد باقی بماند.

همچنین در تیرماه قیمت واقعی مسکن نسبت به ماه‌های اخیر کاهش یافت، به این معنا که اگرچه قیمت رشد جزئی ماهانه را نشان می‌دهد اما برای نخستین بار در طول ۴۵ ماه اخیر، تغییرات قیمت مسکن عقب‌تر از تورم عمومی بوده است.

در کنار مقایسه تیر به تیر پارسال و امسال و نیز بررسی واکنش بازار مسکن به انتخاب بایدن به جای ترامپ در انتخابات آبان سال گذشته آمریکا که دو رخداد نشان‌دهنده وجود یک ستاره قطبی در بازار برای جهت‌دهی به انتظارات بوده است، تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از وضعیت بازار مسکن در طول حدود دو هفته سپری شده از مرداد ماه نیز به عنوان رخداد سومی که اثبات‌کننده اثر مستقیم ستاره قطبی بازار مسکن بر جهت تورم در این بازار است، قابل بررسی است.

واسطه‌های ملکی معتقدند اگر در سال گذشته اثرگذاری متغیر ریسک غیراقتصادی بر بازار مسکن قدری با تاخیر رخ می‌داد، اکنون حساسیت فعالان بازار مسکن به این متغیر به مراتب بیشتر شده و حتی ظرف مدت یک هفته می‌توان شاهد تنظیم رفتار خریداران و فروشنده‌ها با وضعیت ستاره قطبی بازار ملک بود. در واقع سرعت واکنش طرفین معاملات مسکن به وضعیت متغیر غیراقتصادی اثرگذار بر انتظارات تورمی در این بازار افزایش یافته و به یک هفته رسیده است.

واسطه‌ها می‌گویند در ابتدای مرداد ماه به دنبال توقف مذاکرات وین اندکی بدبینی به بازار مسکن تزریق شد و حتی در طول یک هفته تقاضای خرید در بازار افزایش پیدا کرد اما این وضعیت ناپایدار و موقتی بود، طوری که با روی کار آمدن سید ابراهیم رئیسی به طور رسمی و با توجه به اینکه وی در مراسم تحلیف ریاست‌جمهوری به صراحت از ضرورت لغو تحریم‌ها سخن گفته و تاکید کرده «از هر طرح دیپلماتیک که هدف لغو تحریم‌ها علیه ایران را محقق کند، حمایت خواهیم کرد»، از بدبینی فعالان بازار نسبت به آینده کاسته شده و به نظر می‌رسد در دو، سه روز اخیر، بار دیگر خوش‌بینی بر بازار حاکم شده است.

کارشناسان نیز معتقدند اینکه رئیس‌جمهوری به صراحت از تلاش برای رفع تحریم سخن گفته، سیگنال مثبتی است که روانه بازارهای مختلف شده و می‌تواند انتظارات تورمی را کاهشی کند.

  توقف معاملات مسکن در جنوب شهر

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در تیر ماه میانگین قیمت اسمی مسکن نسبت به خرداد حدود یک درصد افزایش یافت اما نکته قابل توجه این است که با وجود ثبت رشد خفیف قیمت ماهانه، بررسی مناطق به تفکیک نشان می‌دهد تورم ماهانه مسکن طی تیرماه در هشت منطقه از ۲۲ منطقه شهر تهران منفی بوده است. این مناطق اعم از لوکس، مصرفی و ارزان را شامل می‌شود.

 در لیست مناطقی که قیمت در آنها کاهشی بوده، مناطق یک، ۸، ۱۱، ۱۲، ۱۵، ۱۷، ۱۹ و ۲۱ به چشم می‌خورد.

میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوب شهر تهران رشد ۷/ ۱ درصدی نسبت به خرداد ماه را نشان می‌دهد و این در حالی است که رشد قیمت مسکن در مناطق شمالی حدود یک درصد بوده است. ماجرای رشد قیمت بیشتر در مناطق جنوب شهر نسبت به شمال شهر ریشه در ضرورت تنظیم فاصله قیمت مناطق مختلف دارد. در واقع در فازهای تورمی مسکن رابطه همیشگی قیمت در مناطق مختلف به هم خورده که این رابطه باید در میان‌مدت احیا شود.

 به همین خاطر اکنون سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر بیشتر از مناطق شمالی است تا به این ترتیب به تدریج فاصله قیمتی نامتعارف که میان سطوح قیمتی این دو شکل گرفته، تعدیل شود و به وضعیت نرمال بازگردد.

بررسی حجم معاملات مسکن به تفکیک مناطق در تیرماه نیز نشان‌دهنده توقف نسبی خرید آپارتمان در برخی از مناطق جنوبی شهر است. به‌طور کلی حجم معاملات در مناطق ۱۵ تا ۲۱ شهر تهران نسبت به خرداد کاهشی بوده اما در این بین در برخی از مناطق مانند ۱۶ و ۲۰ میزان افت ماهانه معاملات از ۳۰ درصد هم بیشتر بوده است.

این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که در میانگین قیمت مسکن در معاملات یک ماهه تیر اثرگذار است. در واقع اگر وضعیت معاملات در جنوب شهر در تیرماه هم مانند خرداد بود و تا این حد کاهش پیدا نمی‌کرد، تورم مسکن در گزارش رسمی می‌توانست از یک درصد اعلامی کمتر و حتی منفی باشد.

در عوض در ماه گذشته معاملات در سه منطقه شمال شهر که به عنوان گران‌ترین مناطق پایتخت شناخته می‌شوند، یعنی مناطق یک تا سه افزایشی بوده است، به این ترتیب که در منطقه یک و سه هر کدام ۱۳ درصد رشد و در منطقه دو ۲۰ درصد رشد معاملات رقم خورده است.