نگاهی به تحولات بازار مسکن

تعداد معاملات مسکن در تهران در سه ماهه سال جاری نسبت به سه ماهه سال گذشته ۴۵ درصد کاهش یافته و تنها در ماه خرداد با ثبت رکورد تاریخی ۵۹۸۶ معامله نسبت به مشابه سال قبل ۶۰ درصد کاهش را نشان می‌دهد.
عوامل متعددی در این کاهش نقش داشته‌اند. در ادامه به برخی از نکات قابل توجه در بازار مسکن پرداخته خواهد شد.

به گزارش ملک رادار و به نقل از کانال تلگرامی توسعه؛ اقتصاد و سیاست، افزایش ۱۰۴ درصدی قیمت مسکن در خرداد سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل و کاهش قدرت خرید خانوار و همچنین کاهش نسبت وام مسکن به ارزش مسکن از ۱۶ درصد در سال ۱۳۹۷ به ۸ درصد در سال ۱۳۹۸ باعث شده تا تعداد معاملات مسکن به پایین‌ترین رکورد تاریخی خود دست یابد. گفتنی‌ست نسبت وام به ارزش مسکن در آمریکا حدود ۹۰ درصد است.

هنگامی که قیمت مسکن رو به افزایش می‌گذارد، معمولاً افراد نسبت به آینده قیمت مسکن، بیش از حد خوش‌بین می‌شوند. ورود سوداگران در هنگام شروع افزایش قیمت، بر سرعت و اندازه جهش قیمت تأثیر می‌گذارد و در نتیجه قیمت‌ها بیش از مقدار فاندامنتال رشد می‌کنند. بنابراین در دوره بعد، زمان تعدیل قیمت آغاز می‌شود و قیمت‌ها تمایل به کاهش پیدا می‌کنند.

بررسی داده‌های تاریخی بازار مسکن در تهران نشان می‌دهد، هنگامی که قیمت‌ها به یکباره جهش می‌یابند، در سال بعد از آن رشد قیمت اسمی، منفی می‌شود. اما در سال‌هایی که رشد قیمت بیش از مقدار فاندامنتال، به آرامی رخ داده، تعدیل قیمت، نه از قیمت اسمی، بلکه از قیمت‌های واقعی (رشدی کمتر از تورم عمومی) صورت می‌پذیرد.

هنگامی که قیمت‌ها تمایل به کاهش پیدا می‌کنند، میان قیمت پیشنهادی خریداران و فروشندگان اختلاف ایجاد می‌شود.

یعنی خریداران اعتقاد دارند، قیمت مسکن منصفانه نیست و باید تعدیل شود و از طرفی فروشندگان با مشاهده قیمت فروش خانه‌های اطراف خود در ماه‌های گذشته و انتظارات شکل‌گرفته نسبت به تداوم افزایش قیمت‌ها، تمایل به فروش مسکن زیر قیمت، ندارند و همچنان فکر می‌کنند قیمت‌ها روبه افزایش است و بر فروش مسکن با قیمت‌های بالاتر پافشاری می‌کنند و همین عدم انطباق میان قیمت پیشنهادی خریداران و فروشندگان باعث کاهش تعداد معاملات می‌شود.

در این میان نقش انتظارات نیز بسیار مهم است. در روزهای اخیر کاهش قیمت دلار و سکه، این انتظار را در ذهن خریداران مسکن ایجاد کرده که حالا نوبت مسکن است که قیمتش اصلاح شود. بنابراین خریداران مسکن انتظار دارند در آینده نزدیک، قیمت مسکن کاهش یابد و یا حداقل رشد آن بسیار کمتر از تورم باشد. بنابراین آن‌ها ترجیح می‌دهند در حال حاضر، پس‌اندازهای خود را به بازارهای دیگر مانند بورس ببرند و ارزش دارایی‌های خود را افزایش دهند و در زمان مناسب اقدام به خرید مسکن کنند.

در این میان، عامل نگران‌کننده، افزایش هزینه ساخت است. هر چند آمار دقیقی از افزایش هزینه‌های ساخت تاکنون منتشر نشده، اما به‌نظر می‌رسد افزایش هزینه ساخت حداقل به میزان رشد قیمت مسکن بوده است. اگر این موضوع صحت داشته باشد، باید انتظار داشت بازار مسکن به رکودی عمیق فرو رود؛ چرا که سازندگان مسکن به زودی در می‌یابند روند قیمت‌های آتی به‌گونه‌ایست که دیگر ساخت مسکن توجیح ندارد. بنابراین باید انتظار داشت در نتیجه چنین رخدادی، درآمدهای شهرداری به‌شدت تحت تأثیر رکود پیش‌رو قرار گیرد.

معمولاً پایان دوره افزایش قیمت‌های مسکن، زمان افزایش وام مسکن است. بنابراین اگر چنین اتفاقی رقم بخورد، می‌تواند تا حدی رکود پیش‌رو را بهبود دهد. اما رصد اخبار در چند ماه گذشته نشان می‌دهد تنها اقدام مسئولان وزارت راه و شهرسازی به چند مصاحبه خلاصه می‌شود و در مقابل تلاطم‌های اخیر در بازار مسکن، بسیار منفعلانه عمل کرده‌اند و بعید به‌نظر می‌رسد به‌زودی اقدامی جدی در این حوزه انجام دهند.

در مجموع انتظار می‌رود در سال جاری قیمت اسمی مسکن کاهش یابد و سال آینده نیز هر چند رشد مثبت را تجربه می‌کند، اما مقدار آن کمتر از تورم عمومی قیمت‌ها باشد. انتظار می‌رود سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در سال جاری و سال آینده نیز کاهش چشمگیر داشته باشد.