رصد شرایط فعلی بازار مسکن از نقش تیم بازیگر معاملات ملک، متشکل از طیف متنوع تقاضای خرید آپارتمان در ثبت بیشترین بازدهی برای این بازار در میان سایر بازارها، حکایت دارد. بازار معاملات مسکن شهر تهران در حالی در چهار ماه اول امسال، بیشترین میزان بازدهی را در میان سایر بازارهای اقتصادی متشکل از بازارهای دلار، معاملات سهام، ارز و… به دست آورد که بررسی‌‌‌‌ها از شناسایی نقش مهم یک تیم شامل طیف متنوع تقاضای خرید آپارتمان در بروز شرایط فعلی خبر می‌دهد.
به گزارش ملک‌رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، در چهار ماه اول امسال، بازار معاملات مسکن شهر تهران با بازدهی حدود ۲۲درصدی، رتبه اول بازدهی در میان سایر بازارها را به خود اختصاص داد؛ در عین حال، برخلاف سال قبل که سال پساجهش بود و متوسط تورم ماهانه مسکن در ثلث اول سال، معادل منفی یک‌درصد رقم خورد، میانگین تورم ماهانه مسکن در چهار ماه اول امسال، رشد محسوس ۵/ ۴درصدی را به خود اختصاص داد. بررسی‌‌‌‌ها ازنقش طیف متنوع تقاضای مصرفی و غیرمصرفی در بروز شرایط فعلی بازار مسکن حکایت دارد.
در چهار ماه اول امسال، علاوه بر تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای، تقاضای مصرفی تبدیل به احسن نیز وارد بازار شده و بخشی از آنها اقدام به خرید آپارتمان کردند؛ در نیمه جنوبی پایتخت نیز، علاوه بر تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای و تقاضای مصرفی تبدیل به احسن، ردپایی هر چند محدود از تقاضای مصرفی خانه‌‌‌‌اولی در معاملات مسکن رصد می‌شود. این در حالی است که در مدت مشابه سال قبل یعنی چهار ماهه اول سال ۱۴۰۰، در غیاب حضور تقاضای مصرفی و همچنین کمرنگ شدن تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای، متوسط تورم ماهانه مسکن به منفی یک‌درصد رسید. تیم بازیگر معاملات مسکن در ۱۴۰۱ شامل تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای، تقاضای مصرفی تبدیل به احسن و گروه محدودی از خانه‌‌‌‌اولی‌‌‌‌ها هم‌‌‌‌اکنون نقش اصلی را در تحولات ملکی ۴ ماه اول سال‌جاری ایفا کرده‌‌‌‌اند.
رشد دو برابری معاملات مسکن
بررسی‌‌‌‌ها بر پایه تازه‌‌‌‌ترین آمار رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی در خصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد، در تیرماه امسال، حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت به حدود دو برابر تیرماه سال گذشته رسید و حول و حوش ۱۰۰درصد رشد کرد. مهم‌ترین دلیل این موضوع به ثبت متوسط تورم ماهانه منفی ملکی در چهار ماه اول سال ۱۴۰۰ و رشد تقاضای خرید مسکن در مدت مشابه سال‌جاری، مربوط می‌شود. همان‌‌‌‌گونه که اشاره شد، میانگین تورم ماهانه مسکن در چهار ماه اول سال گذشته معادل منفی یک‌درصد به ثبت رسید. ثبات نسبی قیمت مسکن در سال قبل تحت‌تاثیر از دست رفتن جاذبه سرمایه‌گذاری به‌خصوص خرید و فروش‌های کوتاه‌مدت ملکی منجر به خروج خریداران ازبازار ملک شد.
در حالی که همزمان با تشدید جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران ازسال ۹۸ ابتدا تقاضای خانه‌‌‌‌اولی و سپس نوع دوم تقاضای مصرفی یعنی تقاضای تبدیل به احسن واحدهای مسکونی به تدریج و به اجبار به حاشیه بازار رانده شدند، همزمان با ثبات نسبی در بازار مسکن در ۴ ماه اول سال ۱۴۰۰، تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای به‌خصوص سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت نیز از این بازار خارج شده و حضور آنها در بازار معاملات ملک تهران کمرنگ شد. مهم‌ترین دلیل این موضوع انتظار این گروه از بازیگران بازار مسکن به حرکت بازار به سمت تخلیه حباب ملکی بود. در مقابل همین ثبات و کاهش تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای، به شکل قطره‌‌‌‌چکانی منجر به بازگشت بخشی از تقاضای مصرفی به بازار مسکن شد که عمده آنها، تقاضای مصرفی تبدیل به احسن ملکی یا افرادی بودند که قصد فروش واحد خود و خرید واحد دیگری با مشخصات و ویژگی‌‌‌‌های بهتر داشتند. به این ترتیب، سال گذشته در حوزه تقاضای مسکن نوعی حذف و اضافه شکل گرفت.
اما شرایط در چهار ماه اول سال‌جاری نسبت به ۴ ماه اول سال گذشته متفاوت شد؛ در ۴ ماه اول سال‌جاری نه تنها بازدهی حدود ۲۲درصدی در بازار مسکن به ثبت رسید که بالاترین میزان بازدهی در میان بازار دارایی‌‌‌‌ها محسوب می‌شود، بلکه متوسط تورم ماهانه مسکن حول و حوش ۵/ ۴درصد شد. مهم‌ترین دلیل این موضوع، به بازگشت مجدد طیف سرمایه‌گذار ملکی به بازار مسکن تحت‌تاثیر شدت گرفتن انتظارات تورمی از یکسو و عدم‌اطمینان به سایر بازارها تحت‌تاثیر ریسک‌های میانه غیراقتصادی و وجود احتمال از بابت احیای برجام و ریزش بازارهای زود نقد شونده در میان سرمایه‌گذارها، مربوط می‌شود. از آنجا که بازار مسکن نوعی بازار فاقد ریسک و با هزینه صفر برای ملاکان، سرمایه‌‌‌‌داران وسرمایه‌گذاران است تعداد قابل‌توجهی از سرمایه‌گذارها درشرایط فعلی این بازار را نسبت به سایر بازارها برای هدایت سرمایه‌‌‌‌های خود به آن ارجح دانسته و اقدام به خرید آپارتمان کردند.
تحت‌تاثیر این موضوع حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در چهار ماه اول سال‌جاری در مقایسه با چهار ماه اول سال گذشته که سرمایه‌گذارها از این بازار خارج شدند ۱۳۰درصد رشد کرد. در تیرماه نیز حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت در مقایسه با تیر سال گذشته حول و حوش ۱۰۰درصد افزایش یافت. در واقع مهم‌ترین دلیل تندتر شدن نبض معاملات مسکن در سال‌جاری در مقایسه با سال گذشته، همین موضوع، یعنی بازگشت سرمایه‌گذارها به این بازار بعد از خروج ۱۴۰۰ آنها از بازار ملک است. ضمن آنکه در سال‌جاری بخشی از رشد معاملات مسکن، هر چند با شیب ملایم‌‌‌‌تر از رشد تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای، مربوط به افزایش تقاضای خرید مصرفی مسکن به‌خصوص در بخش معاملات تبدیل به احسن واحدهای مسکونی است. ردپایی از خریدهای خانه‌‌‌‌اولی نیز در چهار ماه اول امسال در برخی از مناطق جنوبی تهران رصد شد.
مقایسه ۱۴۰۱ با دوره جهش
بررسی‌‌‌‌ها نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن ۱۴۰۱ تاکنون و بعد ازسپری شدن ۴ ماه از آن، در حالی شباهتی به بازار مسکن ۱۴۰۰ ندارد که نمی‌توان آن را مشابه بازار دوره جهش نیز توصیف کرد. برای این مقایسه، برشی چهار ماهه از دوره اوج جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران یعنی چهار ماه اول ۱۳۹۹ انتخاب شده و مورد بررسی قرار گرفته است. مقایسه صورت گرفته در خصوص وضعیت بازار مسکن در چهار ماه اول ۱۴۰۱ نشان می‌دهد، این بازار هم‌‌‌‌اکنون هیچ شباهتی به مدت مشابه سال قبل یعنی چهار ماه اول ۱۴۰۰ ندارد. چرا که در آن زمان بازار با ورود به دوره پساجهش، مشخصه‌‌‌‌های مهمی همچون خروج تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای و همچنین ثبات نسبی قیمت را تجربه کرد. اما در چهار ماه اول سال‌جاری نه تنها متوسط قیمت مسکن با افزایش قابل‌توجه همراه شد، بلکه تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای به طور مجدد به این بازار بازگشته و بازار از فازپساجهش ملکی خارج شد.
با این حال مقایسه وضعیت ثلث اول بازار مسکن ۱۴۰۱ با وضعیت ثلث اول بازار مسکن ۱۳۹۹ که بازار همچنان در دوره جهش قرار داشت نشان می‌دهد هم به لحاظ تحولات قیمتی و هم از نظر حجم معاملات نمی‌توان این بازار را به دوره جهش نیز تشبیه کرد و به لحاظ هر دوی این پارامترها، بازار فعلی با بازار چهار ماه اول ۱۳۹۹ (دوره جهش) تفاوت دارد. در حالی که متوسط تورم ماهانه مسکن شهر تهران در ۴ ماه اول سال‌جاری حدود نصف متوسط تورم ماهانه مسکن در ۴ ماه اول سال ۱۳۹۹ است؛ اما حجم معاملات مسکن دراین بازه زمانی حول و حوش ۱۵درصد در مقایسه با ثلث اول بازار مسکن ۱۳۹۹ رشد داشته است. متوسط تورم ماهانه مسکن در چهار ماه اول ۱۳۹۹، برابر با حدود ۸درصد بود اما میانگین تورم ماهانه مسکن در ۴ ماه اول امسال حول و حوش ۵/ ۴درصد برآورد می‌شود.
مشاهده می‌شود که اگر چه متوسط تورم ماهانه مسکن در ۴ ماه سپری شده از سال‌جاری نشان‌دهنده سرعت بالای رشد قیمت مسکن در این مدت است اما کماکان با فاصله از میانگین تورم مسکن در بازه زمانی مشابه دوره جهش یعنی ۴ ماه ابتدایی سال ۱۳۹۹ قرار دارد. اما علت اینکه به‌رغم کمتر بودن سرعت رشد قیمت مسکن در سال‌جاری در مقایسه با بازه زمانی مشابه دوره جهش- چهار ماه اول ۹۹- حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران کاهش نیافته بلکه حول و حوش ۱۵درصد نیز رشد داشته است، چیست؟
بررسی‌‌‌‌ها برای پاسخ به این سوال نشان می‌دهد مهم‌ترین دلیل این موضوع به «تنوع تقاضا» در بازار معاملات مسکن سال‌جاری در مقایسه با بازار «تک بازیگر» مسکن در سال ۹۹ مربوط می‌شود. در سال ۹۹ تحت‌تاثیر هیجانات بورسی و تبدیل شدن بازار معاملات سهام به بازیگردان اصلی معاملات و قیمت مسکن، تعداد زیادی از سرمایه‌گذارها بازار امن، بدون ریسک و فاقد هزینه مسکن را برای سرمایه‌گذاری خود انتخاب کردند. در حالی که درسال‌جاری علاوه بر سرمایه‌گذارها، تقاضای مصرفی شامل متقاضیان تبدیل به احسن و گروه‌‌‌‌های هر چند محدود از خانه‌‌‌‌اولی‌‌‌‌ها نیز به این بازار ورود کرده و به‌خصوص در مناطق جنوبی تهران اقدام به خرید آپارتمان کردند. در حالی که بازار مسکن در ۴ ماه اول سال ۹۹ بازاری تک بازیگر بود.
مجموعه این عوامل سبب شد به‌رغم کمتر بودن سرعت رشد قیمت مسکن در ۴ ماه اول سال‌جاری در مقایسه با تورم مسکن دوره جهش، حجم معاملات مسکن با افزایش نه چندان زیاد یعنی حول و حوش ۱۵درصد همراه شود. هر چند این میزان افزایش حجم معاملات در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته که سرمایه‌گذاران، غایب بزرگ معاملات مسکن بودند، بسیار محسوس و قابل‌توجه است. همزمان با بازگشت سرمایه‌گذارها به بازار مسکن ۱۴۰۱، هم‌‌‌‌اکنون این بازیگران ملکی با طیف تقاضای مصرفی مسکن یک تیم را تشکیل داده و حجم معاملات و سطح قیمت‌ها را در بازار چهار ماه اول سال‌جاری تحت‌تاثیر قرار دادند.
بررسی‌‌‌‌ها در خصوص آخرین تحولات بازار مسکن در دو گروه از مناطق نیمه شمالی و جنوبی پایتخت نشان می‌دهد در تیرماه امسال حجم معاملات مسکن در مناطق جنوبی پایتخت (۹ تا ۲۰) در مقایسه با خرداد ۱۴۰۱، معادل ۲۵درصد کاهش یافته است؛ این میزان کاهش در مناطق شمالی (یک تا ۵)، معادل ۲۳درصد بوده است. در کل شهر تهران نیز حجم معاملات مسکن در تیرماه در مقایسه با خرداد ۱۴۰۱ معادل حدود ۲۵درصد ریزش کرده است. از سوی دیگر متوسط قیمت مسکن در مناطق جنوبی با رشد ماهانه ۷درصدی، مناطق شمالی تورم ماهانه ۵درصدی و در کل شهر تهران تورم ماهانه ۶درصدی همراه شده است. برآیند این آمارها نشان می‌دهد اگر‌چه میزان افت معاملات مسکن در جنوب تهران نسبت به مناطق شمالی شدیدتر بوده است اما در عین حال میزان رشد قیمت یا تورم مسکن در این مناطق بیشتر از تورم مسکن مناطق شمالی رقم خورده است.
دو علت در تشریح این موضوع قابل اشاره است که اولین علت را می‌توان به ادامه مسیر مناطق جنوبی برای بازتنظیم رابطه از دست رفته قیمتی با مناطق شمالی عنوان کرد. از آنجا که در دوره اخیر جهش قیمت مسکن مناطق شمالی زودتر و با سرعت بیشتری به فاز جهش ورود کردند، هم‌‌‌‌اکنون مناطق جنوبی در مسیر بازتنظیم رابطه از دست رفته قیمت با مناطق شمالی قرار دارند و از این رو تورم مسکن در این مناطق بالاتر است. از سوی دیگر، طیف متنوع‌‌‌‌تری ازتقاضای مسکن هم‌‌‌‌اکنون در مناطق جنوبی متمرکز شدهاند. در حال حاضر، وزن عمده و اکثر قریب به اتفاق خرید مسکن در مناطق شمالی از سوی سرمایه‌گذارها انجام می‌شود اما در مناطق جنوبی علاوه برسرمایه‌گذارها، تقاضای مصرفی شامل تقاضای تبدیل به احسن و همچنین تقاضای خانه‌‌‌‌اولی (هر چند به شکل محدود) در بازار حضور داشته و اقدام به خرید آپارتمان می‌کنند.
Loading ...
