اختصاصی ملک رادار؛
یکی از بخش هایی که همواره در تمامی برنامه‌های توسعه کشور مورد تاکید واقع شد، بخش مسکن بوده است. بر این اساس است که بسیاری از کارشناسان و تحلیلگران معتقدند که توجه به محورهای مرتبط با بخش مسکن به عنوان یکی از مهمترین بخش های اقتصاد میتواند مسیر توسعه پنج سال کشور را به صورت قابل ملاحظهای هموار سازد.
نویسنده: دکتر احسان محمدیان نیک پی، کارشناس بازار بورس و تحلیل‌گر مسائل اقتصادی
مقدمه
در ایران پس از انقلاب اسلامی با رویکرد پیشرفت و استقلال کشور در تمامی زمینه های اجتماعی، اقتصادی، رفاهی، فناوری و … برنامه های توسعهای ۵ ساله تنظیم گردید تا با عنایت به آنها کشور در مسیر رشد و تعالی گام بردارد. جدای از مسائل مرتبط با جنگ تحمیلی، محدودیتهای خارجی اعمال شده بر کشور (عمدتاً تحریم) و رشد جمعیت که همواره به عنوان چالش های اساسی برنامه‌های توسعه کشور قلمداد شده اند، یکی از بخش هایی که همواره در تمامی این برنامه‌ها مورد تاکید واقع شد، بخش مسکن بوده است. بر این اساس است که بسیاری از کارشناسان و تحلیلگران معتقدند که توجه به محورهای مرتبط با بخش مسکن به عنوان یکی از مهمترین بخشهای اقتصاد میتواند مسیر توسعه پنج سال کشور را به صورت قابل ملاحظه ای هموار سازد.
پس از اتمام جنگ تحمیلی و با توجه به نیازهای روزافزون کشور و همچنین کمبودهای ناشی از جنگ، تحریم، منابع مالی و …. تدوین برنامه جامع کشور با نام برنامه‌های توسعه ای آغاز گردید. این برنامه‌ها ماهیت ۵ ساله داشته و به تنظیم دولت وقت به تصویب توسط مجلس شورای اسلامی میرسید.
با نگاهی اجمالی به تمامی برنامه‌های تنظیم شده و قوانین برنامه های توسعه کشور از ابتدا تاکنون، آشکار میگردد که بخش مسکن و توجه به آن، همواره جز لاینفک این برنامه‌ها بوده است. جدای از بررسی موشکافانه جنبه های موفقیت یا عدم موفقیت در عملکرد مجریان و مسئولان برنامه‌های توسعه ای کشور، در ادامه نگاهی مختصر به جایگاه مسکن در برنامه‌های توسعه ای کشور خواهیم داشت.
برنامه اول توسعه (۱۳۶۸-۱۳۷۲):
راهبرد اساسی بخش مسکن در این برنامه را میتوان تامین زمین غیر کشاورزی ارزان قیمت، برای ساخت مسکن با استفاده و بهره گیری بهینه از ظرفیت های بالقوه عوامل تولید دانست. بر این اساس، پرداخت یارانه به عنوان اعمال سیاست حمایتی در بخش مسکن در دستور کار قرار گرفت. پرداخت یارانه عموماً به شکل عرضه مصالح با قیمت پایین تر برای ساخت خانه های ارزان قیمت صورت می پذیرفت تا بتوان برای اثرگذاری بر بهای مسکن در بازار آزاد و اعطای آن به متقاضیان کم درآمد از آن بهره جست. به دلیل بالا بودن سهم زمین در بهای تمام شده واحد مسکونی، در برخی نقاط بالا بردن میانگین سطح زیر بنا و پیچیدگی قوانین ناظر بر بخش مسکن در سطح کلان کشور، این برنامه نتوانست به اهداف خود بصورت مطلوبی دست پیدا کند.
برنامه دوم توسعه (۱۳۷۴-۱۳۷۸):
این برنامه در ادامه برنامه اول و عموماً در راستای همان سیاستها در بخش مسکن گام برداشت. بر این اساس برنامه‌هایی چون، تامین زمین آماده سازی شده و ارزان قیمت برای ساخت مسکن اقشار کم درآمد با تکیه بر پشتیبانی از تولید کنندگان مسکن در دستور کار قرار گرفت. این پشتیبانی عموماً به گونه انبوه سازی در دستور کار مسئولان کشور قرار داشت. اما این برنامه نیز به سرانجامی بهتر از برنامه اول دست نیافت و عمدتاً به جهت مشارکت ناکافی دستگاه های مرتبط با بخش مسکن به ویژه شهرداری ها در انجام پروژهها، نبود نهادهای سرمایه گذاری در بخش مسکن، ناهمخوانی الگوهای ساخت مسکن با نیازها و امکانات اقتصادی متقاضیان، نبود مکانیزم های تشویقی برای تولید انبوه مسکن و گرایش نداشتن سرمایه گذاران بخش خصوصی به سرمایه گذاری در بخش مسکن نتوانست به توفیقی بیش از برنامه اول دست یابد.
برنامه سوم توسعه (۱۳۷۹-۱۳۸۳):
این برنامه مصادف با گذر کامل از دوران جنگ و تبعات ناشی از آن و آرام شدن نسبی فضای کشور بود. این فضا و جو حاکم سبب شد که دولت در برنامه سوم با دغدغه کمتری به ساماندهی معضلات و مشکلات مسکن کشور بپردازد. در این مقطع، حمایت از بخش مسکن عمدتاً به صورت پشتیبانی از ایجاد تشکل های صنفی و موسسات محلی در راستای تامین مسکن اقشار کم درآمد و بهره گیری بهینه از زمین های شهری با هدف کوچک سازی و انبوه سازی در دستور کار مسئولان قرار گرفت. با توجه به هدف ترسیم شده در برنامه سوم، تولید واحدهای مسکونی در راستای اهداف کمی بخش مسکن در مقطع زمانی سال های ۷۹ تا ۸۱ موفقیت آمیز بود. بخش مهمی از این موفقیت را بایستی مرهون افزایش رشد اقتصادی کشور و همچنین افزایش نقدینگی مولد در آن زمان دانست. علاوه بر عوامل ذکر شده، فروش تراکمی ساختمان از سوی شهرداریها نیز عامل موثر دیگری بر رونق مسکن در برنامه سوم توسعه بود که در انبوه سازی و کوچک سازی نقش عمده ای را ایفا کرد. در نهایت میتوان بیان نمود که سیاست های تدوین شده برنامه سوم توسعه همچون پشتیبانی از انبوه سازان در غالب بسته های حمایتی دولت و شهرداریها همچون بخشودگی های مالیاتی را از جمله موارد اثر گذار بر رونق بخش مسکن دانست.
برنامه چهارم توسعه (۱۳۸۴-۱۳۸۸):
برنامه چهارم توسعه همزمان با پایان دولت هشتم (دولت اصلاحات خاتمی) و آغاز به کار دولت نهم (دولت احمدی نژاد) کلید خورد. این برنامه طیف وسیعی از برنامه های مسئولان برای ساماندهی بازار آشفته مسکن در زمان دولت نهم را شامل میشد. از جمله این برنامه‌های وسیع میتوان به اعطای وام ۸۱ میلیونی خرید مسکن، ۶۳ میلیونی ساخت مسکن، سند منطقه ای طرح جامع مسکن، لایحه ساماندهی عرضه، تولید و طرح اجاره به شرط تملیک زمین های ۷۷ ساله (که از طریق تعاونی های مسکن ساخت آنها به انبوه سازان سپرده میشد) اشاره نمود. این برنامه‌ها عموماً با هدف توقف روزافزون قیمت و همچنین کند کردن آهنگ حرکتی قیمتها در بخش مسکن کشور پیاده شد، اما در عمل همانند برنامه‌های اول و دوم به نتایج قابل توجهی دست نیافت.
برنامه پنجم توسعه (۱۳۹۰-۱۳۹۴):
برنامه پنجم همزمان با دو سال انتهایی دولت دهم و ابتدای به کار دولت یازدهم به اجرا درآمد. از جمله ویژگی های بارز این برنامه را می توان، ناتمام ماندن بخش قابل توجهی از برنامه توسعه ای چهارم در بخش مسکن و انتقال آن به برنامه توسعه پنجم دانست. بر این اساس، امید میرفت با اعمال سیاستهای اقتصادی و برنامه ریزی صحیح در این وادی بتوان تا حدودی از روند ناموزون بین رشد قیمت مسکن و درآمد اکثریت افراد جامعه جلوگیری کرد. دولت در این برنامه عمدتاً اهدافی چون؛ سهولت دسترسی فاقدین مسکن به ویژه گروه های کم درآمد به خانه مناسب، ارتقاء کمی و کیفی مسکن تولیدی کشور، حمایت از سرمایه گذاری در امر تولید مسکن با استفاده از فناوریهای نوین و تولید صنعتی مسکن، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری و سکونتگاههای غیررسمی و مقاوم سازی واحدهای مسکونی موجود را دنبال میکرد. به منظور نیل به این اهداف دولت موظف بود که از طریق حمایتهای لازم از قبیل تامین زمین مناسب و کاهش یا حذف بهای زمین از قیمت تمام شده مسکن، تامین تسهیلات بانکی ارزان قیمت، اعمال معافیتهای مالیاتی و تامین سایر نهاده های مورد نیاز بخش مسکن، تدوین نظام نامه و مقررات مالی ساخت و ساز، اعمال نظارت بر تحقق این اهداف، افزایش ظرفیت سرمایه گذاری در بخش تولید و عرضه مسکن با هدف تامین مسکن برای فاقدین مسکن (جهت هر خانوار یک بار) با رعایت مقررات ملی ساختمان، الگوی مصرف مسکن، اصول شهرسازی و معماری برای تحقق بخشی به این اهداف اقدام کند. با وجود اینکه همچنان بخشی از مهلت زمانی این برنامه به منظور اجرا باقی مانده است، شواهد دال بر این مطلب است که راهبرد های تدوین شده بخش مسکن این برنامه، در عمل هنوز به نتایج قابل قبولی دست پیدا نکرده و بسیار دور از انتظار میباشد. متاسفانه باید بر این امر تاکید نمود که خانه دار شدن برای اقشار ضعیف و متوسط جامعه همچنان به صورت یک آرزوی دست نیافتنی باقی مانده است.
پیش بینی وضعیت مسکن در برنامه ششم توسعه
رونق مسکن به عنوان صنعتی پیشتاز، بخشهای بسیاری از اقتصاد ملی را تحت تاثیر قرارداده و موجب رونق در سایر بخشهای مرتبط با مسکن میشود. اهمیت اقتصاد مسکن در جامعه به حدی است که تصمیم گیران این حوزه اقتصادی با احتیاط در برخورد و ارائه برنامه با آن عمل می‌کنند. در این بین، تجربه ناموفق طرحهایی چون مسکن مهر و ابهامات در مورد چگونگی اجرای طرح مسکن اجتماعی[۱] نیز بر این امر بی تاثیر نبوده است. در برنامه ششم توسعه نیز همانند سایر برنامه های توسعه اقتصادی کشور طیف وسیعی از مسایل اقتصادی، زیربنایی، اجتماعی و فرهنگی با رویکرد توسعه پایدار، مردم نهاد و… به عنوان رسالت پیگیری میشود (دستیابی به هر یک از اهداف ذکر شده تنها در بستر زمان و اجرای برنامه ششم توسعه قابل ارزیابی است).
با علم به اهمیت بخش مسکن در اقتصاد کشور، نبود جایگاه مشخص توسعه ای و تولید مسکن در وهله اول و ارائه راهکاری عملیاتی به منظور اجرای آن در وهله دوم، در این برنامه (ششم) قابل توجیه نخواهد بود، هر چند که طرح مسکن اجتماعی همچنان در دستور کار دولت قرار دارد. اینگونه به نظر میرسد که متولیان اقتصادی در این برنامه از آن جهت به صورت صریح و مشخص به مسکن نپرداختهاند تا در ادامه مسیر برنامه، بتوانند راهکار متناسب زمان و به مقتضیات اقتصادی آن دوره را اتخاذ نمایند.
بر این اساس، برنامه ششم توسعه با درنظرگیری تمامی ابعاد، بایستی به نحوی اجرا گردد که تسکینی بر معضل مسکن اقشار ضعیف، متوسط و قشر جوان جامعه باشد. در غیر این صورت پیگیری مسیر طی شده در سایر برنامه های توسعه گذشته، کم و بیش اثراتی بیش از افزایش قیمت مسکن نسبت به توان گروههای کم توان و اقشار ضعیف جامعه، عدم توفیق چندان بخش خصوصی در سرمایه گذاری بخش مسکن، ناهمخوانی الگوهای ساخت مسکن با نیازها و امکانات اقتصادی، افزایش قیمت زمین و… همراه نخواهد داشت. نتیجه این امر اشغال بخش بیشتری از هزینه مسکن در سبد مصرفی خانوار و روز به روز دست نیافتنیتر شدن خرید مسکن در اقشار آسیب پذیر جامعه خواهد بود.
[۱] نگرانی از انجام این طرح تا بدانجاست که از گنجاندن آن در برنامه توسعه ششم نیز امتناع شده است و تا کنون راهکار و برنامه عملیاتی مشخصی برای توسعه ساخت و تولید مسکن و ارائه آن به متقاضیان در آن تعریف نشده است.
منابع استفاده شده:
Loading ...
