مقایسه وضعیت معاملات مسکن ۸ منطقه پرطرفدار تهران

بازگشت رونق به معاملات مسکن بیش از هر جا در پرمتقاضی‌ترین مناطق تهران که در شرق و غرب پایتخت واقع شده‌اند، خود را نشان داده و واسطه‌های ملکی در دو منطقه ۴ و ۵ پرکارترین روزهای خود را از ابتدای پیش‌رونق بازار تاکنون، سپری می‌کنند. در این میان گروهی از متقاضیان خرید مسکن برای انتخاب میان این دو منطقه بر سر دوراهی مانده و در هفته‌های اخیر به‌صورت همزمان هر دو منطقه مذکور را برای یافتن آپارتمان مناسب جست‌وجو می‌کنند.

به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، به‌طور کلی مناطق ۴ و ۵ همواره در صدر رتبه‌بندی مناطق شهر تهران به لحاظ حجم معاملات مسکن به صورت ماهانه قرار دارند و هر ماه حدود یک‌چهارم از کل معاملات مسکن در دو منطقه مذکور انجام می‌شود. بر این اساس می‌توان از دو منطقه مذکور به‌عنوان دو قطب اصلی بازار مسکن در تهران یاد کرد.

این حجم تقاضا برای خرید و انجام معاملات مسکن در دو منطقه سنگین‌وزن بازار مسکن از آنجا نشات می‌گیرد که اغلب خانه‌اولی‌ها، اغلب کسانی که به دنبال آپارتمان‌های کوچک‌متراژ هستند و نیز اغلب کسانی که بودجه آنها برای خرید آپارتمان با میانگین قیمت مسکن در تهران تناسب دارد، این مناطق را انتخاب می‌کنند. البته بخشی از متقاضیان بازار مسکن با وجود این ویژگی‌ها به دلایل دیگری نظیر نزدیکی به محل کار یا محل سکونت خانواده دیگر مناطق پایتخت را انتخاب می‌کنند، اما دوراهی انتخاب میان دو منطقه ۴ و ۵ برای سایر متقاضیان خرید مسکن بسیار پررنگ است.

امروز ۸ متغیر اثرگذار بر انتخاب متقاضیان خرید میان مناطق ۴ و ۵ را بررسی شده تا خریداران مسکن با دید روشن تصمیم‌گیری کنند. هر دو منطقه ۴ و ۵ به لحاظ دسترسی به شبکه بزرگراهی از وضعیت قابل قبولی برخوردار هستند، به نحوی که بزرگراه‌های صیاد شیرازی، امام علی (ع)، بابایی و باقری از معابر بزرگراهی شاخص در محدوده منطقه ۴ و بزرگراه‌های حکیم، همت، ستاری و شیخ فضل‌الله از معابر بزرگراهی مهم و پرتردد محدوده منطقه ۵ هستند.

به لحاظ لرزه‌خیزی نیز این دو منطقه تقریبا وضعیت یکسانی دارند، به نحوی که گسل مشاء در شرق و گسل اشتهارد در غرب تهران، سبب شده هر دو منطقه ۴ و ۵ در معرض زلزله باشند. با این حال تعداد زلزله در شرق تهران طی چند سده اخیر بیش از زلزله‌های غرب تهران بوده است. اما حتی این موضوع نیز نمی‌تواند نشان‌دهنده وضعیت مطلوب‌تر یک منطقه نسبت به منطقه دیگر باشد، چراکه اخیرا و در کمتر از دو هفته، تهران تحت تاثیر گسل‌های محدوده غربی پایتخت سه بار لرزیده است.

مهم‌ترین متغیر اثرگذار بر انتخاب متقاضیان مسکن با هر سلیقه و حتی هر سطح از توان مالی، قیمت مسکن است. این متغیر در تصمیم‌گیری کسانی که میان انتخاب بین دو منطقه ۴ و ۵ مردد هستند، با توجه به محدودیت بودجه‌ای اکثر آنها، اهمیت مضاعفی دارد. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در منطقه ۴ در حال حاضر ۵ میلیون تومان و در منطقه ۵ معادل ۵میلیون و ۹۰۰ هزار تومان است. به این ترتیب اگرچه قیمت هر دو منطقه به‌طور میانگین در کانال پنج میلیون تومان است، اما اگر محدودیت بودجه‌ای فرد بیشتر است، احتمالا در منطقه ۴ زودتر می‌تواند گزینه متناسب با بودجه خود را پیدا کند.

به عبارت دیگر، در حال حاضر قدرت خرید تقاضای مصرفی با قیمت مسکن در منطقه ۴ تناسب بیشتری دارد. با وجود این به دلیل اینکه میل به تملک آپارتمان‌های نوساز و تازه‌ساز میان متقاضیان مسکن همواره بیشتر از سایر گروه‌های سنی است، مزیت منطقه ۵ نسبت به منطقه ۴ در این است که بازار ساخت‌وساز در این منطقه گرم‌تر است. به این ترتیب جست‌وجوی آپارتمان نوساز و تازه‌ساز در منطقه ۵ قدری زودتر از منطقه ۴ به نتیجه می‌رسد.

مقایسه میان کیفیت آب‌وهوای دو منطقه سنگین‌وزن بازار معاملات مسکن نیز حاکی از این است که اگرچه غرب تهران ورودی باد تهران بوده و به لحاظ کیفیت هوا می‌تواند وضعیت بهتری نسبت به شرق تهران داشته باشد، اما این موضوع نیز به تنهایی برای انتخاب میان این دو منطقه نباید مدنظر قرار گیرد، چراکه موجب بروز انحراف ذهنی در مقایسه می‌شود. با وجود اینکه منطقه ۵ در نقطه ورودی باد تهران قرار دارد، اما در عین حال این منطقه در نزدیکی مبادی ورودی غربی پایتخت نیز قرار دارد و در نتیجه بار اصلی ترافیک ورودی تهران از شهرهای اطراف را غرب تهران متحمل می‌شود.

بخش قابل توجهی از جمعیت حومه که هر روز به قصد تحصیل و اشتغال به تهران سفر می‌کنند، ساکنان شهرهای کرج و پرند هستند و در نتیجه ترافیک معابر غرب تهران در ساعات پیک، اغلب از ترافیک شرق تهران سنگین‌تر است. یکی دیگر از متغیرهای اثرگذار در انتخاب متقاضیان خرید مسکن، تراکم جمعیت منطقه محل سکونت است. برابر نتایج سرشماری سال ۹۵ مرکز آمار، میزان جمعیت منطقه ۴ تهران حدود ۹۱۹ هزار نفر است که با توجه به مساحت ۶‌هزار و ۱۵۰هکتاری آن منطقه، تراکم جمعیت در این پهنه از شهر تهران حدود ۱۴۹ نفر در هر هکتار است و این در حالی است که تراکم جمعیت در منطقه ۵ با جمعیت ۸۵۸ هزار نفری و مساحت پنج‌هزار و ۴۲۰ هکتاری، ۱۵۸ نفر در هکتار است.

این آمارها حاکی است، منطقه ۴ مساحت بیشتر و تراکم جمعیت کمتری دارد که این موضوع نیز به تنهایی بر کاهش حجم ترافیک در این منطقه در مقایسه با منطقه ۵ اثرگذار است. در عین حال این نکته نیز باید مورد توجه قرار گیرد که مزیت تراکم جمعیتی بیشتر در منطقه۵، شکل‌گیری مراکز خرید و خدماتی بیشتر در این منطقه است که دسترسی به این قبیل امکانات را در منطقه ۵ بیش از منطقه ۴تسهیل کرده است.