در حال حاضر، موانعی بر سر راه انتشار اوراق رهنی در ایران وجود دارد که باعث شده علی رغم گذشت بیش از یک سال از انتشار اولین سری اوراق رهنی توسط بانک مسکن، و اعلام مقامات اجرایی مبنی بر انتشار مراحل بعدی آنها، بازار سرمایه کشور شاهد انتشار این اوراق نباشد. علیرضا توکلی کاشی، کارشناس ارشد بازار بدهی اولین و مهمترین چالش بر سر راه اندازی و شکل گیری کامل بازار رهن ثانویه را نرخ سود می داند.
به گزارش ملک رادار، وی در گفت و گو با پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، با اشاره به بازده یا نرخ سود که عامل بسیار مهمی در تمام تصمیم‌گیری های اقتصادی است، می گوید: به طور معمول، زمانی انتشار اوراق رهنی جذاب خواهد بود که نرخ سود این اوراق، بیش از نرخ سود یا نزدیک به نرخ سود بازار باشد و از آنجا که این سود از محل سود تسهیلات مسکن مربوطه تامین می شوند، قاعدتا باید نرخ سود تسهیلات مسکن، اندکی بیش از نرخ سود اوراق رهنی باشد.
وی ادامه می دهد: این در حالی است که نرخ سود انواع تسهیلات مسکن در محدوده ۹ تا ۱۷٫۵ درصد قرار دارد و طبیعتا نرخ سود اوراق رهنی که بر پایه این تسهیلات می تواند منتشر شود، باید کمتر از ۱۷٫۵ درصد باشد و این در حالی است که در حال حاضر نرخ سود مورد انتظار بازار در محدوده ۲۰ درصد قرار دارد. بنابراین تا زمانی که این نرخ ها در محدوده های منطقی خود قرار نگیرند، نباید انتظار انتشار وسیع اوراق رهنی را داشته باشیم.
به گفته وی در اولین مرحله انتشار اوراق رهنی، بانک عامل بخش مسکن با هدف تامین مالی خود و همچنین کمک به توسعه بازار رهن ثانویه از طریق انتشار اوراق رهنی، قسمتی از مطالبات خود بابت دریافت اقساط مسکن که نرخ سود آنها بین ۱۳% تا ۱۵% قرار داشت را با نرخ ۱۸٫۵ درصد تنزیل کرده و در اختیار نهاد واسط قرار داد تا مبنای انتشار اولین اوراق رهنی کشور قرار گیرد.
توکلی می گوید: از آنجا که هدف از انتشار اوراق رهنی فوق، تامین مالی بانک عامل بود، هزینه ما به التفاوت بابت سود دریافتی (۱۳ درصد تا ۱۵ درصد) و سود پرداختی به دارندگان اوراق (۱۸٫۵درصد) ، به میزان حدود ۴٫۵درصد، توسط این بانک تامین شد. شاید در آن مقطع زمانی، این هزینه مالی برای بانک عامل بخش مسکن توجیه پذیر بوده باشد و بانک با دریافت این منابع ۱۸٫۵ درصدی، از آنها در فرصت های سرمایه‌گذاری با نرخ بالاتر استفاده کرده باشد و از سود معقولی نیز بهره‌مند شده باشد، اما بدیهی است که چنانچه این منابع مجددا بخواهند صرف پرداخت تسهیلات ۱۳ درصد تا ۱۵ درصد شوند، قطعا برای بانک عامل مقرون به صرفه نخواهد بود.
کارشناس ارشد بازار بدهی معتقد است: بنابراین می توان نتیجه گرفت که با نرخ های فعلی سود تسهیلات مسکن و تفاوت قابل ملاحظه آن با نرخ سود مورد انتظار بازار، این شیوه انتشار اوراق رهنی مقرون به صرفه نبوده و طبیعتا بانک های عامل، تمایلی به انتشار این اوراق از خود نشان نخواهند داد.
وی دو راهکار برای رفع این مشکل پیشنهاد داد. به گفته وی برای حل این مشکل یا باید نرخ سود تسهیلات مسکن افزایش یابد و یا نرخ سود مورد انتظار بازار کاهش یابد؛ از آنجا که افزایش نرخ سود تسهیلات مسکن، باعث افزایش مبلغ اقساط و کاهش جذابیت آن برای تسهیلات گیرندگان و همچنین مقاومت مقامات دولتی – که به دنبال ایجاد رونق در بازار مسکن هستند- خواهد شد، بنابراین به نظر می رسد برای ایجاد گشایش در بازار اوراق رهنی، باید به انتظار کاهش نرخ سود مورد انتظار بازار نشست. امری که به نظر می‌رسد در حال حاضر به جدیت از سوی بانک مرکزی پیگیری می‌شود.
Loading ...
