قیمت‌گذاری املاک در سایت‌های اینترنتی و تاثیر آن بر بازار مسکن

قیمت‌های پیشنهادی مسکن بعد از چند روز سانسور در سامانه‌های ملکی، از دیروز با چهره جدید اما مشکل‌دار، به فایل‌های فروش بازگشت. فضای غبارآلود ناشی از جهش قیمت‌ها و قیمت‌گذاری سلیقه‌ای بدون لحاظ فاکتورها و معیارهای ارزشی آپارتمان دو صورت مساله این بازار است که با تعریف سازوکار صحیح و رقابتی برای اعلام قیمت از سوی فروشنده‌ها می‌توان به آن پاسخ داد. اما به جای اصلاح منطقی شکل اعلام قیمت پیشنهادی، یکسری اطلاعات سمی ضمیمه فایل‌های اینترنتی شده است. این اطلاعات انحرافی، ۹ تهدید برای خریداران مصرفی به همراه دارد.

به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، سانسور قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان در سامانه‌های مجازی آگهی ملکی سبب شده برخی از این سامانه‌ها به منظور در امان نگه داشتن بازار مسکن از تبعات این سانسور به ناچار وارد یک مسیر انحرافی شوند.

این سامانه‌ها اخیرا ناگزیر شدند صورت ظاهری فایل‌های فروش را به بدترین شکل ممکن تغییر دهند. چهره جدید فایل‌های مسکن ترکیبی پیدا کرده که با انتشار آن، عملا اطلاعات سمی به بازار ارائه می‌شود.

فضای بازار مسکن تحت تاثیر جهش‌های مکرر قیمت مسکن در ۱۳ ماه گذشته، به فضایی مبهم، غبارآلود و پرریسک برای خریداران مصرفی تبدیل شده است. این وضعیت حتی فضا را برای فروشندگانی که به دنبال فروش ملک خود با قیمت‌های منطقی و متعارف هستند، سنگین کرده است.

از سوی دیگر قیمت‌های پیشنهادی فروش در بازار مسکن به شکلی که اکنون متعارف است، کاملا بر اساس سلیقه فروشنده و بدون در نظر گرفتن ارزش بازاری ملک بر اساس کیفیت، امکانات و اوضاع ثبتی و اعتباری آن اعلام می‌شود. این دو واقعیت عینی در بازار کنونی مسکن در واقع صورت مساله‌ای است که مسوولان را به چاره‌اندیشی واداشت و برخی از دستگاه‌های نظارتی درصدد تعریف یک ساز و کار منطقی و قابل اجرا برای چگونگی اعلام قیمت پیشنهادی فروش مسکن برآمدند تا این چالش‌ها را مدیریت کنند.

اما عملا تصمیمی که در بازار مسکن اتخاذ شد، به منزله پاک کردن صورت مساله به جای حل مساله بود. در قالب این تصمیم که در روزهای اخیر در بازار مسکن اجرا شد، قیمت‌های پیشنهادی فروش از سامانه‌های اینترنتی بازاریابی ملک سانسور شد، به این معنا که قیمت اعلامی فروشنده‌ها از فایل‌های فروش عرضه شده در سایت‌های آگهی ملکی حذف شد.

هدف از اجرای این تصمیم، کنترل جو روانی ملتهب بازار مسکن و کمک به ثبات یا کاهش قیمت مسکن از طریق دور کردن تشنج قیمتی از بازار بوده است. اما این تصمیم موجب شد از روز گذشته ورود اطلاعات سمی به بازار مسکن کلید بخورد و از سوی دیگر خریداران مصرفی بازار مسکن به ویژه خانه‌اولی‌ها که در شرایط فعلی با توجه به توان محدود خرید و البته ناآشنا به ارزش واقعی املاک، بسیار آسیب‌پذیر هستند با تهدیدهای متعددی روبه‌رو شوند.

۹ تهدید به‌عنوان عواقب این تصمیم شناسایی شده که عمدتا متوجه متقاضیان مسکن است. همان‌طور که اشاره شد، سانسور قیمت فایل‌های فروش در بازار مجازی آگهی‌های ملکی دو آسیب به دنبال داشته که آسیب اول، ورود اطلاعات سمی به بازار مسکن است.

اینکه مالک یک آپارتمان بر اساس حق و حقوق مالکانه خود که در قانون و شریعت به رسمیت شناخته شده، هر اقدامی که مایل باشد، می‌تواند در قبال ملک خود انجام دهد و قیمت‌گذاری نیز در همین حیطه می‌گنجد، امری انکار‌ناپذیر است. اما لازم است مسیر قیمت‌گذاری و عرضه فایل‌های ملکی به نحوی تعریف شود که اتکا صرفا بر اعمال سلیقه فروشنده نباشد.

فروشنده‌ها باید در کنار صلاحدید، سلیقه و تصمیم شخصی خود که در قیمت‌گذاری پیشنهادی ملک اعمال می‌کنند، فاکتورهای فنی، ساختمانی، معماری، اعتباری و ثبتی مربوط به ملک را هم در نظر بگیرند؛ به این معنا که در سمت تقاضا خریداران با مقایسه ویژگی آپارتمان‌های فایل شده با یکدیگر، قدرت تشخیص مناسب بودن یا نبودن قیمت پیشنهادی را پیدا می‌کنند و در نتیجه جهت بازار به این سمت هدایت می‌شود که سلیقه فروشنده برای تعیین قیمت پیشنهادی، تمایل بیشتری به قیمت‌گذاری متناسب با ارزش بازاری واقعی ملک پیدا می‌کند.

در یک سازوکار صحیح برای هدایت بازار مسکن به استفاده از شیوه مناسب تعیین قیمت پیشنهادی بدون تصمیمات دستوری، بازار به سمتی خواهد رفت که اولا رقابت شکل بگیرد و دوما فروشنده‌ها فاکتورهای واقعی را در قیمت‌گذاری لحاظ کنند.

در این صورت و با ایجاد فضای رقابتی، به‌طور خودکار این مطالبه از سمت متقاضیان مسکن ایجاد می‌شود که فروشنده، فاکتورها و مشخصات ملک که در تعیین قیمت پیشنهادی اثرگذار است را به‌طور کامل اعلام و در قیمت‌گذاری لحاظ کند.

از روز گذشته قیمت‌های پیشنهادی فروش به فایل‌های عرضه شده در سایت‌های آگهی ملکی بازگشته است، اما در کنار بازگشت قیمت‌های پیشنهادی، یک ضمیمه قیمتی نیز در آگهی‌ها درج شده که زمینه‌ساز انتشار اطلاعات سمی در بازار مسکن شده است.

این ضمیمه شامل اطلاعات قیمت آپارتمان‌های فروش رفته در منطقه‌ای از تهران است که فایل در آنجا قرار گرفته است. ترکیب قیمت‌های پیشنهادی و قیمت‌های قطعی معاملات در هر منطقه، به چهار علت به جست‌وجوگران و متقاضیان مسکن اطلاعات سمی ارائه می‌دهد.

علت اول این است که وقتی قیمت منطقه‌ای در کنار قیمت هر فایل درج می‌شود، موجب گمراهی و انحراف مخاطبان آگهی خواهد شد، چراکه در شهر تهران، سطح قیمت فروش آپارتمان‌ها در محله‌های یک منطقه با یکدیگر اختلاف شدید دارند.

به‌عنوان مثال در منطقه ۲ تهران سطح قیمت‌ها در گران‌ترین محله این منطقه بیش از ۲ برابر میانگین قیمت معاملات مسکن در آن منطقه است. این اختلاف تقریبا با همین قاعده، در اغلب مناطق دیگر تهران نیز به همین شکل وجود دارد.

بنابراین وقتی کنار قیمت پیشنهادی یک آپارتمان، میانگین قیمت منطقه اعلام می‌شود، به این معناست که این ترکیب قصد دارد به خریدار بگوید برای محک و ارزیابی قیمت پیشنهادی فایل، باید به قیمت قطعی منطقه توجه کند؛ در حالی که چنین مقایسه‌ای گمراه‌کننده بوده و به زیان خریدار تمام می‌شود.

شکل مناسب اعلام قیمت‌های قطعی در کنار فایل‌های پیشنهادی این است که قیمت‌ها بر اساس معاملات انجام شده در هر محله اعلام شود. در عین حال بهترین شکل نیز اعلام معبر به معبر قیمت است؛ کمااینکه در برخی محله‌ها، مسکن واقع در معابر زوج یا فرد یا سمت راست و چپ معبر به دلایل مختلف تفاوت قیمت دارند.

جالب اینکه برخی از سامانه‌های مجازی آگهی ملکی در ماه‌های اخیر طی مکاتباتی به شکل رسمی از متولی بخش مسکن درخواست کرده‌اند نسبت به اعلام قیمت قطعی محله‌ای املاک اقدام کند تا ابزار سنجش قیمت‌ها در اختیار مخاطبان این سامانه قرار گیرد؛ اما این درخواست به نتیجه‌ای نرسیده است.

در عین حال کارشناسان معتقدند حتی اعلام معبر به معبر قیمت قطعی نیز برای شفاف‌سازی ارزش ملک کافی نیست و لازم است در کنار آن جزئیات فنی، معماری، ساختمانی، ثبتی و اعتباری بنا نیز اعلام شود. اعلام ویژگی‌های فروشنده یا سازنده به منظور اعتمادسازی می‌تواند کمک‌کننده باشد.

فروشنده همچنین می‌تواند جزئیاتی از قبیل اینکه آپارتمان دارای وام ساخت یا انواع دیگر وام مسکن قابل انتقال هست یا نه، چه مدت کلیدنخورده بوده، وضعیت نمای ساختمان و مشاعات چگونه است، آپارتمان کم واحد است یا پرواحد و هر نوع ویژگی دیگری که امکان مقایسه قیمتی برای خریدار را فراهم می‌کند نیز در آگهی خود اعلام کند.

علت دوم سمی بودن اطلاعات جدید در برخی آگهی‌های ملکی که پس از یک نوبت سانسور کامل قیمت‌های پیشنهادی، اکنون به‌عنوان ضمیمه در کنار قیمت‌های پیشنهادی درج می‌شود، این است که این قیمت‌ها میانگین سه ماهه قیمت آپارتمان‌های فروش رفته هر منطقه را اعلام می‌کند.

این در حالی است که بازه زمانی اعلام قیمت خود محل سوال است و بهتر این است که به جای اعلام بازه سه ماهه، چهار نوع میانگین شامل میانگین یک هفته، یک ماه، سه ماه و یک سال اخیر اعلام شود؛ چراکه ترکیب داده‌های قیمتی کوتاه و بلندمدت موجب می‌شود خریدار تشخیص بهتری بر روند و نبض قیمت پیشنهادی در یک محدوده داشته باشد و بر این اساس تصمیم به خرید یا انصراف موقت از معامله بگیرد.

سومین علت مسمومیت اطلاعات ضمیمه قیمتی در فایل‌های اینترنتی این است که اعلام قیمت‌های قطعی بدون اطلاعات تکمیلی خود می‌تواند موجب به رسمیت شناخته شدن جهش قیمت و تثبیت آن در بازار شود.

در واقع انتشار قیمت‌های نجومی در شرایطی که حداقل تعداد معاملات در این قیمت‌ها صورت می‌گیرد، به نوعی مهر تثبیت نهادن بر این سطوح قیمتی است؛ در حالی که ممکن است برخی محله‌ها در دو، سه ماه اخیر با قیمت‌های حبابی روبه‌رو بوده باشند.

علت چهارمی که این اطلاعات را برای متقاضیان مسکن سمی کرده، اعلام سقف و کف ریالی قیمت معاملات مسکن در یک منطقه، ذیل آگهی‌های همان منطقه است که اولا نمی‌تواند بازدارندگی از اعلام قیمت‌های بالاتر از سقف ایجاد کند و ثانیا وقتی کف قیمت اعلام می‌شود، اگر فروشنده‌ای بخواهد ملک خود را متناسب موقعیت، از آن رقم هم پایین‌تر فایل کند، عملا از این کار منصرف خواهد شد، در حالی که ممکن است ارزش واقعی ملکی که به پایین‌ترین قیمت در ماه گذشته معامله شده، از آپارتمان موصوف بیشتر بوده باشد.

علاوه بر ورود اطلاعات سمی به بازار مسکن که آسیب اول شکل جدید آگهی‌های ملکی در سامانه‌های مجازی است، آسیب دومی نیز در قالب ۹ تهدید و خطر ناشی از حذف قیمت در برخی دیگر از موتورهای جست‌وجوی ملکی به ویژه برای متقاضیان مصرفی مسکن شناسایی شده است.

در واقع طی روزهای اخیر برخی از سامانه‌های ملکی به شکلی که گفته شد با تغییر شکل ظاهری فایل و اعلام قیمت قطعی، نسبت به درج دوباره قیمت پیشنهادی روی آورده‌اند اما برخی دیگر همچنان از اعلام قیمت‌های پیشنهادی در صفحه اصلی سایت خود خودداری  می‌کنند.

اولین تهدید و خطر وضعیت مذکور عقیم شدن فایل‌های ملکی در سامانه‌های مجازی است که بدون جزء اصلی آگهی یعنی قیمت به آن دچار می‌شوند. با حذف قیمت عملا سایت‌های معتبر فایلینگ ملک یکی از کارکردهای اصلی خود یعنی کاهش زمان جست‌وجو را در بازار توسط متقاضیان مسکن از دست می‌دهند.

در سال‌های اخیر وجود این سایت‌ها زمان جست‌وجوی ملک را برای خریداران بسیار کوتاه کرده بود و متقاضیان مسکن در تمام اوقات شبانه‌روز امکان بررسی فایل‌های موجود و مقایسه قیمتی آنها را با یکدیگر داشتند و با استفاده از این امکان، پس از انتخاب گزینه‌های متناسب با بودجه و نیاز خود صرفا برای بازدید این فایل‌ها وقت اختصاص داده و قرار تنظیم می‌کردند.

اما اکنون کارکرد موتورهای جست‌وجوی ملکی که همچنان از اعلام صریح قیمت خودداری می‌کنند، تقلیل یافته و بود و نبود این سایت‌ها برای متقاضیان مسکن و حتی فروشندگان دیگر چندان فرقی ندارد.

تهدید دوم، بازگشت به بازاریابی سنتی در حوزه معاملات ملک و در نتیجه شکل‌گیری روند فرسایشی جست‌وجو برای خریداران مسکن است. طبیعی است اگر کارکرد سامانه‌ها از بین برود، شیوه سنتی جست‌وجوی بنگاه به بنگاه دوباره در اولویت قرار خواهد گرفت.

سومین تهدید و خطری که اکنون از ناحیه تغییرات در وضعیت انتشار قیمت در سامانه‌های ملکی ایجاد شده، از کار افتادن فانوس بازار ملک است. طبعا زمانی که قیمت از یک فایل ملکی سانسور می‌شود، موجب خواهد شد مصرف‌کننده‌ها نتوانند نبضتورم ملکی را به درستی تشخیص دهند.

این وضعیت مثل مریضی است که ابزار درجه تب را از او سلب کنیم؛ ظاهر ماجرا این است که بیمار از درجه تب خود مطلع نیست و به لحاظ روانی قدری آرام‌تر خواهد بود. اما در باطن وی عملا از میزان تب خود بی‌اطلاع است.

تهدید چهارم ناشی از شرایط جدید اعلام قیمت‌ها در سامانه‌های مجازی بازاریابی املاک، از میان برداشتن محافظ خریدار از یک ریسک بزرگ مرتبط با تغییر قیمت است. در واقع اعلام قیمت‌ها خود نوعی محافظ افزایش قیمت محسوب می‌شود که باید به شکل معقول حفظ شود.

پنجمین تهدید از این ناحیه را می‌توان به پاس گل به سفته‌بازان و سوداگران تعبیر کرد. ثبت قیمت فایل‌های موجود در بازار مسکن که اطلاعات آن از طریق بازارهای عرضه مجازی ملک در دسترس عموم قرار می‌گیرد، خود نوعی بازدارندگی از افزایش کاذب قیمت‌های پیشنهادی توسط سوداگران و سفته‌بازان بازار ملک دارد.

این در حالی است که در خلأ اعلام شفاف قیمت‌ها، فضا برای تحرکات سفته‌بازانه و تشدید جو افزایش قیمتی بیش از پیش فراهم می‌شود.

حذف امکان جست‌وجو متناسب با بودجه و در بازه قیمتی مشخص، از دیگر عواقب حذف قیمت پیشنهادی از آگهی‌های ملکی اینترنتی است. مدافعان حذف قیمت از سایت‌های آگهی ملکی می‌گویند این قیمت‌ها صرفا از صفحه اصلی سایت‌ها حذف شده و اگر صفحه اختصاصی هر یک از آگهی‌ها باز شود، قیمت فروش در کنار سایر اطلاعات ملک در محتوای توصیفی آگهی را مشاهده خواهند کرد، بنابراین خللی در کارکرد این سایت‌ها رخ نمی‌دهد.

این در حالی است که درج قیمت در محتوای توصیفی آگهی‌ها عملا کارآیی چندانی ندارد، چراکه امکان جست‌وجوی هدفمند در بازه قیمتی مشخص را از مخاطبان سلب می‌کند و در عمل آنها یک راهنمای مجازی برای اینکه بدانند با بودجه خود در کدام مناطق باید به شکل حضوری جست‌وجو کنند را از دست داده‌اند.

در بازار مسکن کنونی که اغلب جست‌وجوگران به جای دنبال کردن سلیقه خود، در صدد جست‌وجوی فایل متناسب با بودجه خود هستند، حذف چنین کارکرد مطلوبی از سایت‌های اینترنتی، مشکلات جست‌وجوی متقاضیان مسکن را دوچندان می‌کند.

هفتمین تهدید ناشی از حذف قیمت از این سایت‌ها، رکودزایی در بازار مسکن است. سایت‌های فایلینگ مسکن علاوه بر اینکه امکان ثبت آگهی شخصی را دارند، ابزاری در اختیار صنف مشاوران املاک هستند که در تسهیل بازاریابی از سوی آنها نقش مهمی دارند.

این در حالی است که حذف تدریجی این ابزار که نقطه شروع آن ممانعت از درج قیمت فایل‌هاست، می‌تواند در کسب و کار آنها نیز اثر سوء بگذارد و به تدریج بخشی از اشتغال در این حوزه را نیز از بین ببرد. به این ترتیب به‌نظر می‌رسد دغدغه مسوولان باید حفظ پیوند حرفه‌های مشاوران املاک با سایت‌های آگهی ملکی در فضای مجازی باشد.

تشدید مراجعه‌های فیزیکی به بنگاه‌ها و تشدید ترافیک و اتلاف وقت متقاضیان مسکن به دنبال آن، از دیگر عواقبی است که حذف قیمت‌های پیشنهادی از آگهی‌های مجازی ملکی می‌تواند به دنبال داشته باشد. سبک زندگی پر مشغله، واقعیت ملموس و غیرقابل‌انکار زندگی شهروندان ساکن در کلان‌شهرهایی نظیر تهران است که دست‌کم در کوتاه‌مدت قابل تغییر نیست.

به همین خاطر ابزارهای فناورانه که به حذف سفرهای زائد و در نتیجه صرفه‌جویی در وقت شهروندان می‌انجامد، این روزها بازار وسیعی پیدا کرده است. اما اقدام به حذف قیمت پیشنهادی از فایل‌های عرضه شده در فضای مجازی عملا کارکرد حداقلی این قبیل ابزارها را نیز خنثی و متقاضیان مسکن را ناگزیر به سفرهای درون‌شهری زائد می‌کند و علاوه بر عوارضی همچون تشدید ترافیک، عملا در مسیر جست‌وجوی موثر آنها خلل جدی وارد می‌کند.

ناکارآمد شدن موتورهای جست‌وجوی ملکی در عمل موجب تشدید ضیق وقت و مشغله شهروندان شده و از این بابت ضرر و زیان بزرگی را متوجه آنها می‌کند. نهمین و آخرین تهدید ناشی از این وضعیت، ایست به مسیر تعامل استارت‌آپ‌های ملکی است که از اواخر دهه ۸۰ شکل گرفتند و طی سال‌های اخیر در حال طی دوران بلوغ خود بودند.

در این مدت برخی از سایت‌ها که به کپی‌کاری مشغول بودند به کلی از بین رفتند و برخی دیگر جای خود را در میان اضلاع بازار مسکن محکم کردند. اما در آستانه بالغ شدن این استارت‌آپ‌ها یک تصمیم ناگهانی قطعا بر سرنوشت آنها اثرگذار خواهد بود.

واقعیت این است که برخی از سایت‌های درج آگهی و اپلیکیشن‌های فضای مجازی که برای این منظور طراحی شده‌اند، در واقع کسب و کارهای کوچکی بوده‌اند که به دلیل خلاقیت مطلوب از یک‌سو و نیاز مردم از سوی دیگر، رفته رفته اشل بزرگ‌تری پیدا کرده و فعالیت‌های خود را توسعه داده‌اند.

این تصمیم یکباره و ناگهانی اگرچه با نیت آرام‌سازی بازار مسکن اتخاذ شده، اما عملا عده‌ای از فعالان اقتصادی را که طی سال‌های اخیر برای کسب موفقیت و اختصاص بخشی از بازار به خود، تلاش بسیاری متحمل شده‌اند را به‌طور ناگهانی با خطر نابودی کسب و کار مواجه می‌کند و ضرر و زیان سنگینی برای آنها به‌بار می‌آورد.