علت رفت و برگشت معاملات ملک طی ۱۱ ماه اخیر

معاملات خرید مسکن در شهر تهران بعد از صعود تند در اولین ماه زمستان، بدون آنکه ریزش شدید در میانه فصل پیدا کند، تحت تاثیر فضای روانی حاکم بر بازار ملک، به شکل محسوسی تغییر مسیر داد و نزولی شد. بررسی تحولات بازار مسکن در ماه بهمن، از نوعی حرکت رفت و برگشت منظم معاملات ملک در طول سال جاری حکایت دارد و نشان می‌دهد: تقابل دو نیرو در صحنه معاملات مسکن و افزایش اثر آن در ماه‌های پایانی سال جاری، باعث شده خرید و فروش آپارتمان در پایتخت، به‌صورت مداوم با پیشرفت و پسرفت ماهانه مواجه شود. ماه گذشته، معاملات آپارتمان در پایتخت ۷ درصد نسبت به دی کاهش یافت، به‌طوری که ۱۴ هزار و ۶۴۱ واحد مسکونی در میانه زمستان در تهران، خرید و فروش شد. این در حالی است که دی ماه، حجم معاملات، بیش از ۴۰ درصد نسبت به آذر افزایش پیدا کرد و رکورد بیشترین فروش ماهانه املاک مسکونی (۱۵ هزار و ۷۵۱ واحد) در طول دو سال اخیر، برای اولین ماه زمستان ۹۵، به ثبت رسید. این بررسی‌ها نشان می‌دهد: افت و خیز معاملات مسکن طی دو ماه اخیر، به شکل خفیف اما قابل ردیابی، در طول ۹ ماه اول سال جاری نیز وجود داشته است و این بازار تقریبا از ابتدای سال تاکنون، همواره با دمای متغیر روبه‌رو بوده است.

در شرایط فعلی بازار مسکن، با لحاظ اوضاع قیمت‌ها،‌ «نوسان معاملات» بهتر از «رشد یکنواخت» حجم خرید، ارزیابی می‌شود، چرا که افزایش تصاعدی حجم خرید و فروش آپارتمان، در زمان خروج از رکود، می‌توانست ریتم تغییرات غیرتورمی قیمت مسکن را به‌هم بزند و باعث رشد شدید آن شود. هم اکنون متوسط قیمت مسکن در تهران کمتر از ۸ درصد نسبت به سال گذشته همین موقع افزایش یافته که این میزان رشد قیمت اسمی مسکن، همانند ماه‌های گذشته از سال ۹۵، همچنان از میزان رشد قیمت سایر کالاها و خدمات (تورم عمومی)، کمتر است.

با این حال، این افت و خیز معاملاتی، از یکسو «حس توقف بازار ملک در رکود» را تقویت کرده و از سوی دیگر باعث «طولانی‌شدن دوره گذار از پیش‌رونق به رونق معاملات مسکن» شده است. بر پایه این بررسی آنچه باعث حرکات رفت و برگشت معاملات ملک شده، حاکی است: دو نیروی متضاد حاکم بر جو روانی بازار مسکن، در حال حاضر جلوی رونق پایدار بازار مسکن را گرفته است. نیروی اول متاثر از تصورات و برداشت ذهنی دسته‌ای از متقاضیان خرید و عوامل فروش بازار ملک است که جهت آن، جو روانی را به سمت «تداوم رکود معاملات» منحرف می‌کند. عوامل تولید این نیرو در گروه متقاضیان خرید، به دنبال گذشت زمان بیشتر هستند به امید آنکه، سطح قیمت‌ها دوباره کاهش پیدا کند در نتیجه، در خریدهای خود تاخیرهای مکرر اعمال می‌کنند. گروهی از فروشند‌‌ه‌ها نیز با خوش‌بینی به آینده قیمت‌ها و انتظار رشد ناگهانی قیمت مسکن در سال جدید، بعد از هر ماه رشد در حجم معاملات، دچار تردید در ادامه فروش سایر واحدهای مسکونی خود می‌شوند و همین فرآیند، نوسانی شدن روند معاملات و در نتیجه، درجازدن بازار ملک در فاز پیش‌رونق را رقم زده است.

نیروی دوم اما در نقش جلوبرنده معاملات مسکن، جو مثبت در بازار ملک به‌وجود آورده است طوری که اثر آن، طی ماه‌های اخیر، بیشتر از نیروی اول بوده و توانسته فضای روانی منفی موجود در بازار را تحت‌الشعاع قرار دهد. منبع تغذیه نیروی جلوبرنده، از ناحیه خریداران، ناشی از «پذیرش سطح فعلی قیمت‌ها» است. گروهی از متقاضیان خرید مسکن (عمدتا تقاضای مصرفی)، از آنجا که خرید در دوره فعلی بازار ملک که به نوعی برزخ رکود و رونق به حساب می‌آید را بهتر از ماه‌های آتی می‌دانند در نقش تقاضای موثر، باعث افزایش حجم معاملات مصرفی شده‌اند. در این میان، تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده، نیاز مالی این گروه را تامین می‌کند و ثبات نسبی قیمت مسکن نیز سبب حفظ قدرت تسهیلات در پوشش هزینه خرید شده است. همچنین گروهی از فروشنده‌ها در سمت عرضه –بساز و بفروش‌ها- نیز به دلایلی همچون شروع پروژه جدید پیش از سال ۹۶، در فروش واحدهای مسکونی‌شان در سال جاری مصمم بوده و هستند.

این گروه از فروشنده‌ها در عین حال همسو با نظر کارشناسان اقتصاد مسکن، معتقدند رونق معاملات در سال آینده، الزاما به رشد قابل توجه قیمت منجر نخواهد شد بنابراین نفع حاصل از تاخیر در فروش و در نتیجه تاخیر در ساخت و ساز جدید کمتر از «اقدام در سال ۹۵» خواهد بود. معدل معاملات مسکن در تهران طی ۱۱ ماه گذشته از سال ۹۵ مشخص می‌کند: برآیند دو نیروی غیرهم‌جهت حاکم بر فضای روانی بازار ملک، در مسیر خروج از رکود عمل کرده و توانسته بازار را هر چند آهسته و زمانبر، در فاز پیش‌رونق، جلو ببرد.

بهروز ملکی تحلیلگر و کارشناس اقتصاد مسکن در تحلیل شرایط کنونی بازار ملک اعلام کرد: فعالان بازار مسکن نسبت به آینده، خوف دارند و ابهام آنها درباره بهتر یا بدتر شدن شرایط اقتصادی در ماه‌های آینده، باعث شده فضای گرگ و میش در صحنه معاملات ملک شکل بگیرد و در نتیجه، استارت‌ بازار برای رونق در یک ماه، به پسرفت بازار در ماه بعد تبدیل شود و مجددا یک ماه دیگر، موتور معاملات با غلبه نیروی رونق‌دهنده روشن شود. ملکی معتقد است: فعالان بازار مسکن هنوز به اعتماد کافی درباره آینده متغیرهای اثرگذار بر قیمت و معاملات، نرسیده‌اند و در عین حال، چشم‌انداز سال آینده، برای‌شان روشن و شفاف نیست. این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه، ترس و نگرانی نسبت به بازار مسکن سال آینده، دو طرفه است افزود: هم بخشی از خریداران و هم بخشی از فروشنده‌ها، نسبت به وضعیت سال آتی، اطمینان کافی ندارند بنابراین قادر به تصمیم‌گیری نیستند. این بی‌عملی در گروهی از متقاضیان خرید و فروش، عامل اصلی ناپایداری رشد معاملات مسکن و در نتیجه توقف بازار در فاز پیش‌رونق است.

تثبیت قیمت مسکن در بهمن

کاهش ۷ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران در بهمن ماه باعث شد قیمت مسکن نسبت به ماه دی، بدون تغییر بماند. متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران، طی دو ماه گذشته در سطح کمتر از ۵/ ۴ میلیون تومان، قرار گرفت و در حد ۲/ ۰ درصد (۱۰ هزار تومان در متر مربع)، دچار ریزنوسان شد. میانگین قیمت از متری ۴ میلیون و ۴۷۵ هزار تومان در دی ماه به ۴ میلیون و ۴۸۵ هزار تومان در ماه بهمن تبدیل شد که این میزان ریزنوسان با احتساب قیمت کل واحدهای مسکونی، تغییر معناداری به حساب نمی‌آید.

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، اواخر پاییز امسال، روش محاسبه قیمت میانگین معاملات شهر تهران را تغییر داد و از مدل میانگین پیراسته به جای روش قبلی استفاده کرد. تغییر نحوه محاسبه، باعث شد ارقام اعلام شده درباره متوسط قیمت مسکن در ماه‌های گذشته از سال ۹۵ و حتی سال‌های ۹۰ تا ۹۴ تغییر کند و قیمت میانگین به واقعیت نزدیک‌تر شود. این دفتر ماه گذشته نیز با اعمال اصلاحات مکمل در فرآیند محاسبه قیمت میانگین، مجددا ارقام اعلام شده را بازنگری کرد.

هدف از اصلاح در محاسبه قیمت میانگین مسکن، «اعلام دقیق‌ نبض قیمت‌ها» عنوان شده است به این معنا که آنچه تحت عنوان متوسط قیمت مسکن اعلام می‌شود، تا حد ممکن، بیان‌کننده شرایط واقعی قیمت‌ آپارتمان‌های فروخته شده طی یک بازه زمانی باشد. سطح ۴ میلیون و ۴۸۵ هزار تومانی قیمت هر متر مربع واحد مسکونی مربوط به بهمن ماه، طبق آخرین مدل اصلاحی محاسبه قیمت میانگین، از روی داده‌های سامانه رهگیری معاملات ملک، استخراج، برآورد و اعلام شده است.

متوسط قیمت مسکن در تهران نسبت به بهمن سال گذشته، ۷/ ۷ درصد افزایش پیدا کرده است که البته این میزان رشد تک رقمی قیمت اسمی در مقایسه با آخرین سطح نرخ تورم عمومی، به معنای کاهش حدود یک درصدی قیمت واقعی مسکن است. تغییرات قیمت مسکن از ابتدای سال تا کنون نیز به گونه‌ای بوده که نرخ بازدهی خرید ملک در این بازار در سطح ۴ درصد به ثبت رسیده است. در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در تهران نسبت به ابتدای سال، ۴ درصد افزایش پیدا کرده است. این میزان نرخ بازدهی سال گذشته، صفر بود. بازار مسکن به لحاظ رتبه بیشترین نرخ بازدهی (بیشترین رشد قیمت) در بین ۴ بازار دیگر سکه، ارز، سهام (بورس) و پول (بانک‌ها)، چهارم شد. در بهمن ماه امسال، حجم معاملات خرید مسکن ۷ درصد نسبت به دی ماه کاهش یافت و در مقایسه با بهمن سال گذشته نیز افت ۴ درصدی را تجربه کرد. با این حال، فارغ از رشد منفی معاملات، فروش ۱۴ هزار و ۶۴۱ واحد مسکونی در یک ماه، به معنای تحرک نسبی بازار ملک و استعداد بازار برای رفتن به فاز رونق است. حجم معاملات خرید مسکن در تهران طی ۱۱ ماه گذشته از سال ۹۵، از رشد مثبت نسبت به مدت مشابه سال ۹۴ برخوردار است طوری که فروش ۱۳۹ هزار و ۹۷۳ واحد مسکونی در سال جاری نسبت به فروش ۱۳۲ هزار و ۱۱۶ واحد در ۱۱ ماه سال گذشته، بیانگر رشد ۵ درصدی حجم معاملات است. به این ترتیب، با بررسی آنچه از ابتدای سال جاری تا کنون بر بازار ملک گذشته است، مشخص می‌شود: بازار معاملات ملک هم به لحاظ رشد و هم به لحاظ حجم، از رکود عمیق سال گذشته فاصله گرفته است.