شرایط خرید ملک در ترکیه و سایت‌های خرید و فروش ملکی

خرید ملک در ترکیه برای ایرانیان جذابیت بیشتری در سال‌های گذشته پیدا کرده است و ایرانیان با سهم ۳ درصدی از خرید ملک در ترکیه توسط اتباع خارجی، یکی از مهم­ترین مشتریان بازار املاک و مستغلات در این کشور به حساب می­‌آیند. در این نوشته ابتدا به تفصیل شرایط خرید ملک در ترکیه را بررسی می کنیم تا راهنمایی برای خریداران ملک در کشور ترکیه باشد. سپس چند سایت معتبر ترکیه ای که آگهی های ملکی در آن منتشر می شوند را معرفی می کنیم.

*نویسنده: ابوالفضل نصری

شرایط خرید ملک در ترکیه[۱]

الف) قانون پایه:

• طبق تبصره ۳۵ قانون املاک و اراضی به شماره تصویب ۲۶۴۴ در ۱۸ ماه مه سال ۲۰۱۲ تملک و خرید اراضی برای تمامی اتباع خارجی در ترکیه بلا مانع اعلام شد.
• شهروندان خارجی می توانند هر نوع ملکی از جمله (خانه،تجاری،زمین و اراضی ) را با کسب استعلام از مراجع مربوطه خریداری نمایند.
• شهروندان خارجی که اقدام به خرید زمین برای ساخت ملک می کنند، می بایست طی ۲ سال اقدام به شروع ساخت پروژه معرفی شده به وزاتخانه نمایند.

ب) نوع قرارداد:

طبق موازین و قوانین کشور ترکیه، انتقال مالکیت، تنها از طریق اوراق رسمی و ثبتی که توسط طرفین و یا وکلای رسمی آنها به امضا رسیده باشد، تنها در دفاتر رسمی ثبت اسناد ملکی مقدور می باشد.

عقد قولنامه فی مابین طرفین، در بنگاه و دفاتر مشاورین رسمی مقدور می باشد. اما خریدار باید توجه داشته باشد، صرف جاری شدن عقد قولنامه قبل از ثبت در دفاتر رسمی، الزامی برای دفترخانه یا سازمان ثبت اسناد و املاک جهت انتقال مالکیت به وجود نمی آورد و فاقد وجهات قانونی جهت انتقال مالکیت می باشد.

ج) شرایط، محدودیت و عقود لازم برای خریدار خارجی:

• هر شهروند خارجی میتواند تا مرز ۳۰ هکتار از اراضی جمهوری ترکیه را خریداری نماید.
• شهروند خارجی حق تملک و یا اجاره اراضی جمهوری ترکیه را که در مناطق نظامی-امنیتی واقع شده اند را ندارد.
• شهروند خارجی میتواند تنها تا ۱۰ درصد از اراضی و املاک هر ناحیه/شهر را خریداری نماید.
• شهروندان خارجی و یا شخصیت های حقوقی ثبت شده در خارج از ترکیه می توانند از مالکین و موسسات مالی (بانک) معتبر درخواست خرید اعتباری داشته باشند و قانون محدودیتی در این مورد ندارد.
• شرایطی که باعث می شود ملک و عقود مربوطه کان لم یکن طلقی شوند عبارت است از:
• اگر عقود و ملک مورد معامله باعث نقض و شکسته شدن قانونی شده باشد
• عدم تایید ملک یا معامله از سوی وزارتخانه و ارگان های امنیتی
• پایان یافتن مهلت قانونی برای شروع پروژه (ها) ی معرفی شده به وزارتخانه مربوطه
• عدم پایان کار طبق برنامه ارائه و ثبت شده به وزارتخانه مربوطه

د) چگونگی و فرآیند خرید:

خریدار می بایست دارای تابعیت یکی از کشورهای مجاز به خرید ملک در ترکیه باشد. اتباع ایرانی جزو شهروندان مجاز به خرید ملک در ترکیه می باشند.

 درخواست:

مالک و یا وکیل قانونی او می بایست درخواست خود مبنی بر ارائه اقدامات مقدماتی انتقال سند را پیش از انجام هرگونه عقدی در سازمان ثبت اسناد و املاک ارائه کند. در صورت عدم ارائه درخواست در زمان مقرر، انتقال سند با تاخیر مواجه خواهد شد.

مدارک مورد نیاز جهت انتقال سند:

• سند ملک مورد نظر و یا نامه مودر تایید سازمان ثبت اسناد در مورد احراض مالکیت، مشخصات مالک با جزییات کامل آدرس، مساحت و محل واقع شدن ملک با مختصات
• شناسنامه،کارت ملی و پاسپورت با ارائه ترجمه رسمی به زبان ترکی
• برگه پایان کار و تسویه حساب مالیات-عوارض از شهرداری مربوطه
• ارائه بیمه نامه اجباری زلزله ویلا،خانه،آپارتمان، دفتر…
• یک قطعه عکس فروشنده (۴*۶)
• دو قطعه عکس خریدار که می بایست حداثکر مربوط به ماه پیش باشد (۴*۶)
• حضور مترجم همزمان و دو شاهد در صورت عدم صحبت طرفین به زبان ترکی استانبولی
• در صورت حضور وکیل طرفین، اصل و کپی وکالت نامه همراه با ترجمه رسمی با تایید وزارت خارجه و دادگستری کشور صادر کننده

موارد الزامی در مورد وکالت نامه :

• اگر خریدار و یا فروشنده شهروند ترکیه و ساکن خارج از ترکیه می باشند، وکالت نامه می بایست توسط سفارت جمهوری ترکیه در کشور مبدا صادر و ثبت شده باشد.
• اگر کشور صادر کننده وکالت نامه عضو معاهده لاهه مورخ ۵ اکتبر ۱۹۶۱ باشد، احتیاجی به ارائه نامه رسمی از سوی آن کشور نمی باشد.(کشور جمهوری اسلامی ایران عضو این معاهده نمی باشد)
• اگر کشور صادر کننده ی وکالت نامه عضو معاهده لاهه مورخ ۵ اکتبر ۱۹۱ نباشد، وکالت نامه و سایر مدارک می بایست همراه با ترجمه رسمی،به تایید وزارت امورخارجه و دادگستری و همچنین کنسولگری و یا سفارت جمهوری ترکیه در آن کشور رسیده باشد.

هزینه ها:

• خریدار و فروشنده می بایست طبق قانون ۴۹۲ قانون نقل و انتقال مالکیت سازمان ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۲۰۱۳، ۲ درصد از ارزش واقعی را پرداخت کنند. این مبلغ نمی تواند کمتر از مبلغ پرداختی در برگه تسویه حساب عوارض که توسط شهرداری صار می شود باشد.
• مالیات سرمایه در گردش می بایست در محل پرداخت شود (حداکثر ۲٫۵*۷۰ لیر ترکیه برای سال ۲۰۱۳)
• هزینه استعلام عدم واقع شدن ملک در اراضی ارتش ترکیه، که توسط سازمان نقشه برداری و ثبت اراضی ترکیه انجام می پذیرد معادل ۳۲۵ لیر ترکیه برای سال ۲۰۱۳

سایر موارد حائز اهمیت برای متقاضیان خارجی خرید ملک در ترکیه :

• استعلام وضعیت ملک از سازمان ثبت اسناد و املاک ترکیه در خصوص بدهی ملک، وام، محدودیت قانونی اعمال شده بر ملک توسط دستگاه قضایی و یا…
• اگر یکی از دفاتر درخواست خرید خانه توسط متقاضی خارجی را رد کرد، متقاضی می تواند از طریق اداره و یا سرپرستی منطقه به طرح درخواست مجدد اقدام نماید.
• متقاضی می تواند از سازندگان درخواست ارائه مجوز های قانونی آنها را داشته باشد و یا از صحت فعالیت آنها با استعلام از مراجع مربوطه مطمئن شود.
• خرید ملک در کشور جمهوری ترکیه یکی از شاخصه های بررسی درخواست اقامت توسط وزارت کشور جمهوری ترکیه می باشد و به تنهایی تضمین کننده اخذ اقامت دائم و یا کوتاه مدت خریدار نمی باشد، تصمیم اعطای اقامت در اختیار وزارت کشور و بر اساس شاخصه های متفاوتی صورت می پذیرد. خریدار می بایست قبل از اقدام به خرید به نیت اخذ اقامت و یا تابعیت کشور ترکیه بر اساس تبلیغات انجام شده صحت آنها را از وزارت کشور ترکیه و یا سفارت جمهوری ترکیه در کشور مبدا جویا شود.
• در صورت بروز اختلاف بین طرفین، هر کدام از آنها می بایست نسبت به ادعا و شکایت خود نزد مقامات قضایی تشکیل پرونده دهند.

ه) املاک شرکتی :

• طبق ماده ۳۵ قانون ۲۶۴۴ ثبت اسناد و املاک ترکیه، تمامی شرکت های ثبت شده در ترکیه می توانند اقدام به خریداری و ثبت سند به نام خودشان کنند.
• صاحبان خارجی تجارت های ثبت شده در جمهوری ترکیه می توانند با توجه به قوانین این کشور منوط به رعایت کامل قوانین داخلی کشور مبدا، اقدام به خرید ملک تحت عنوان شرکت در ترکیه با پشتیبانی قوانین خاص نمایند این قانون ها عبارتند از :
• قوانین مربوط به سوخت-نفت به شماره ۶۳۲۶
• قوانین مربوط به صنعت گردشگری به شماره ۲۶۳۴
• قوانین شهرک های صنعتی به شماره ۴۷۳۷
• هیچ گونه محدودیت در مورد اعطای اعتبارات بانکی و مالی از سوی موسسات ترک به شرکت های خارجی در قوانین دیده نشده است.
• سایر شرکت های غیر تجاری از جمله : انجمن ها، بنیاد ها و… شامل قوانین تجاری نمی شوند و بر همین اساس نمی توانند ملک و یا سندی را به نام داشته باشند.

و) شرکت با سرمایه خارجی :

این عنوان به چه شرکت هایی گفته می شود:

• در صورتی که شخص خارجی صاحب ۵۰% و یا بیشتر از سهام باشد آن شرکت در فهرست سرمایه داران خارجی قرار می گیرد.
• در صورت عدم در اختیار داشتن سهام توسط شخص خارجی به صورت رسمی ، ولی با اعطای حق امضا و بر کناری مدیران و گردانندگان شرکت به عنوان یک شخص حقوقی در ترکیه تلقی می شود.

این شرکت ها و شخصیت های حقیقی و حقوقی طبق ماده ۳۶ قانون شماره ۲۶۴۴ ثبت اسناد و املاک جمهوری ترکیه حق تصاحب هیچگونه ملک و سند رسمی را دارا نمی باشند. این قانون در تاریخ ۱۶٫۰۸٫۲۰۱۲ مورد بازبینی و تایید قرار گرفته است.

طبق قانونی که در سال ۲۰۰۳ توسط پارلمان ترکیه تصویب شد، اتباع خارجی می توانند به صورت آزادانه در کشور ترکیه به خرید وفروش املاک و زمین اقدام کنند.

• طبق قوانین خرید ملک در ترکیه بنا بر تصمیم وزارت کشور ترکیه، به هیچ عنوان خرید ملک موجبات اخذ اقامت دایم و یا تابعیت ترکیه را فراهم نمی آورد، اقامت ابتدایی خریدار+همسر و فرزندان در ترکیه  بصورت موقت و یک ساله قابل تمدید بدون نیاز به خروج از ترکیه می باشد. در مرحله دوم، اقامت در ترکیه به صورت سه ساله می باشد و در نهایت پس از اخذ مدارک و استعلامات لازم، می توانید درخواست اقامت دایم-تابعیت خود را پس از چهار سال به وزارت کشور ترکیه تسلیم نمایید.
• پس از بررسی و انتخاب و  توافق در مورد نحوه پرداخت در موقع نوشتن توافقنامه، می توانید واحد مورد نظرتان را رزرو کنید و جدول زمان بندی پرداخت را با  فروشنده برای انتقال قطعی سند تنظیم کنید.
• در صورت نیاز، میتوان با افتتاح حساب به نام مشتری و اخذ شماره مالیاتی، امور پرداختی را برای مواردی مثل پرداخت قبوض آب،برق و.. تسهیل کرد.
• طبق قانون جدید قبل از انتقال قطعی سند، دیگر نیازی به اخذ استعلام از ارتش ترکیه در مورد واقع شدن و یا عدم واقع شدن ملک یا زمین مورد نظر شما در اراضی تحت مالکیت ارتش ازمیر نمی باشد. انتقال و اعطای سند جدید طی ۷ روز کاری انجام خواهد شد.
• برای انتقال مالکیت و نوشته شدن قولنامه، هر دو طرف قرار داد موظف به حضور می باشند.
• TAPU(برگه انتقال مالکیت) مهمترین مدرک مورد نیاز خریدار می باشد، که باید در هنگام اخذ آن به تمامی جزییات ذکر شده در آن دقت کند. در TAPU تمامی موارد از جمله وضعیت مالکیت، تاریخ انتقال و نام مالک ذکر می شود.

هزینه های انتقال مالکیت :

مالیات انتقال سند در ترکیه ۴% مبلغ ارزش ملک می باشد. در قانون نقل و انتقالات اسناد ترکیه به صراحت نقل شده میزان مالیات پرداختی باید در بین طرفین (خریدار و فروشنده) به صورت مساوی برای پرداخت تقسیم شود. روش های پرداخت توافقی نیز امکان پذیر می باشد.

• در صورت عدم حضور خریدار، هزینه ی اخذ وکالت ۱۵۰ یورو می باشد.
• Iskan یا همان پایان کار، هزینه ای است برای آپارتمان های نوساز که با توجه به ارزش و متراژ آپارتمان از ۴۰۰ یورو شروع می شود.
• قرارداد اخذ آبونمان برق برای واحد های نوساز حدود ۱۰۰ یورو و برای واحد های قدیمی ساز، حدود ۳۰ یورو می باشد.
• قرارداد اخذ آبونمان آب، برای واحد های نوساز حدود ۶۰ یورو و برای واحد های قدیمی ساز، حدود ۳۰ یورو می باشد.
• عوارض شهرداری سالیانه یک بار قبل از آخرین روز ماه مه (May) هر سال باید پرداخت شود. این میزان حدود ۰٫۱ درصد از ارزش واقعی TAPU می باشد.
• هزینه شارژ تعمیر و نگه داری آپارتمان ها می تواند سالانه یک بار و یا به صورت ماهیانه پرداخت شود. این هزینه در آپارتمان های نوساز می تواند به صورت متوسط بین ۴۰-۷۰ یورو در ماه باشد.

شایان ذکر است، قیمت های ذکر شده در بالا، فقط برای اطلاع شما می باشد. احتمال کاهش و یا افزایش هزینه ها در زمان خرید ملک توسط شما امکان پذیر می باشد.

معرفی سایت­های خرید و اجاره ملک در ترکیه

در ترکیه وب­سایت­های متعددی برای جست­جو، مقایسه، خرید و اجاره انواع ملک و زمین وجود دارد که با توجه به رتبه ­بندی الکسا و میزان بازدید آن­ها می­توان سایت­های Sahibinden، Hurriyet Emlak، Milliyet Emlak، Emlakjet و Zingat را بعنوان برترین مراجع اینترنتی خرید و اجاره ملک در این کشور در نظر گرفت. در بین این ۵ سایت، سایت Sahibinden از شهرت و اعتبار بسیار بیشتری برخوردار است و البته فعالیت­های آن به حوزه املاک و مستغلات محدود نشده و تقریبا تمامی نیازهای روزمره شهروندان را پوشش می­دهد. این سایت با بیش از ۵/۳ میلیارد بازدید در ماه (۳۰ میلیون بازدید منحصر به فرد) برترین سایت ترکیه­ای در حوزه تجارت الکترونیک به حساب می­آید که طبق رتبه­ بندی الکسا در ترکیه رتبه ۶ و در جهان رتبه ۵۳۰ را به خود اختصاص داده است.

این سایت­ها علاوه بر ایجاد امکان درج آگهی فروش یا اجاره ملک توسط شخص مالک، آگهی­های فروش یا اجاره املاک توسط دفاتر مشاوره املاک، شرکت­های ساخت و ساز، پیمانکاران و بانک­ها را نیز بوجود آورده تا بدین وسیله طیف وسیعی از گزینه­ها پیش روی مشتریان قرار بگیرد. به علاوه در ابزارهای جست و جوی این سایت­ها امکان استفاده از فیلترهای مختلفی برای کاهش محدوده انتخاب­ها فراهم شده تا مشتریان بتوانند با درنظر گرفتن کلیه خواسته­های خود نسبت به ملک موردنظرشان، گزینه­های مختلف را مورد ارزیابی قرار دهند. این فیلترها شامل انتخاب استان، منطقه و محله موردنظر، حداقل و حداکثر قیمت موردنظر (به لیر، دلار، یورو یا پوند)، حداقل و حداکثر متراژ، تعداد اتاق­ها، عمر بنا، طبقه موردنظر، تعداد طبقات، نوع سیستم گرمایش، تعداد سرویس بهداشتی و … می­باشد. پس از انتخاب یک ملک و ورود به صفحه آن نیز امکان مشاهده موقعیت مکانی و مراکز خدماتی (آموزشی، بهداشتی، حمل و نقل و …) مجاور آن نیز فراهم شده است.

همچنین در این سایت­ها یک ابزار کاربردی به نام ابزار شاخص املاک و مستغلات (Emlak Endeksi) نیز قابل دسترسی است که در آن می­توان با انتخاب منطقه موردنظر اطلاعاتی نظیر نمودار نوسان قیمت (فروش یا اجاره) ملک (بر اساس هر متر مربع) در سال­های اخیر، مناطقی با بیشترین رشد یا افت قیمت ملک در استان موردنظر و قیمت هر متر مربع ملک در مناطق مختلف استان موردنظر را مشاهده نمود.

[۱]  قسمت شرایط خرید برگفته شده از سایت گروه املاک دلتا به نشانی int.delta.ir می باشد که ویرایش و تکمیل شده است.