توانمندسازی بخش مسکن، آنچه از دیگر کشورها می‌توان آموخت

دکتر احسان محمدیان نیک‌پی، کارشناس اقتصادی و عضو تحریریه ملک رادار

دسترسی به مسکن مناسب و مقرون به صرفه برای جمعیت هر کشور از جمله دغدغه‌های مسئولین اجرایی این بخش از کشورهاست. به همین دلیل در کشورهای مختلف جهان، راهکارهای مختلفی در راستای توانمندسازی بخش بیشتری از جمعیت در تامین مسکن مناسب ارائه و اجرایی شده است. برخی از این راهکارها توام با موفقیت بوده است و برخی نیز با شکست همراه بوده است. با توجه به مطالب ذکر شده، نوشتار حاضر درصدد است به مروری خلاصه بر تجربیات موفق و ناموفق سایر کشورها بپردازد.

راه حل ۱. افزایش اعتبار به منظور افزایش عرضه

کشور انجام دهنده: آمریکا

توسعه هر چه بیشتر بخش مسکن، راه‌حلی مستقیم به منظور کاهش قیمت‌ها در این بخش است، اما این کار تنها در صورتی اولین راه‌حل است، که خلاهای قانونی در توسعه سایر ابزارهای مالی مرتبط با مسکن وجود داشته باشد. بحران وام‌های مسکن بدون پشتوانه در ایالات متحده، نمونه‌ای بسیار جذاب از افزایش اعتبار به گونه‌ایست که منجر به افزایش عرضه مسکن بیش از نیاز بازار شد.

در این مورد به دلیل عدم اعتبارسنجی مناسب سه اتفاق اساسی رخ داد:

الف) هزاران نفر از بازپرداخت وام‌های خود عاجز ماندند.

ب) بخش قابل توجهی از مسکن عرضه شده توسط سفته‌بازان و افرادی خریداری شد که مالک بیش از یک ساختمان بودند.

ج) تعداد افراد متقاضی به منظور اجاره مسکن عرضه شده به میزان قابل توجهی کمتر از میزان عرضه بود.

عوامل ذکر شده علاوه بر اینکه مقدمات بروز بحران مالی سال ۲۰۰۸ را فراهم کرد، باعث بروز رکود بخش ساخت و ساز در ایالات متحده شد. اثرات منفی ناشی از این امر رشد بخش ساخت و ساز را با نرخ‌هایی به مراتب کمتر از سالهای پیش از بحران مالی ۲۰۰۸ پیش می‌برد.

راه حل ۲. محدودیت وام‌دهی و رشد اعتبار

کشورهای انجام دهنده: چین، مالزی و سنگاپور

در حال حاضر، کنترل رشد اعتبار به ویژه برای سرمایه‌گذاران در بخش قابل توجهی از کشورهای دنیا انجام می‌شود. این امر علی‌الخصوص در بازارهایی که عرضه محدودی از مسکن در آنها وجود دارد بوسیله کنترل میزان اعتبار، باعث محدود کردن رشد قیمت مسکن می‌شود. رشد نرخ بهره و در نتیجه گرانتر کردن هزینه وام‌دهی برای متقاضیان وام از دیگر راه‌های کنترل نرخ رشد قیمت مسکن در این کشورها بوده است. منتها بایستی به این امر توجه کرد که عمدتا سیاست پولی به منظور اطمینان از رشد مناسب برای کل اقتصاد به اجرا گذاشته می‌شود و جهت‌گیری سیاست پولی به منظور اصلاح صرف بازار مسکن اثرات منفی بر سایر بخش‌های اقتصادی را به همراه خواهد داشت.

راه حل ۳. تشویق مستاجران توسط شوراها به منظور خرید خانه

کشورهای انجام دهنده: انگلستان، ایرلند شمالی و اسکاتلند

انگیزه‌های نقدی و طرح‌های تشویقی از این دست، به طور معمول باعث می‌شود تا خریداران خانه اولی از قدرت هزینه‎‌کرد بیشتری برخوردار باشند. اما چالش اساسی این طرح عدم افزایش قیمت مسکن متناسب با رشد بخش هزینه در این بخش بوده است. در انگلستان دهه ۱۹۸۰ تغییرات اساسی در نحوه خرید مسکن توسط بخش حقیقی و حقوقی به اجرا درآمد. این سیاست اجاره به شرط تملیک، به مستاجران اجازه می‌داد که خانه‌های خود را با قیمت‌های پایین‌تر خریداری کنند. منتها چالش اساسی در این امر رشد هزینه بخش ساخت و ساز بود.

راه حل ۴. افزایش مالیات (برای برخی از خریداران)

کشور انجام دهنده: هنگ کنگ

در هنگ کنگ، سیاست افزایش قابل توجه مالیات (به جز خریداران خانه اولی)، تا به حال منجر به هزیه‌کرد بیشتر در املاک و مستغلات نوساز شده است و در عین حال کاهش قابل توجهی را در خریداران خانه‌های دست دوم به همراه داشته است. نتیجه این امر مهار قیمت مسکن در این کشور بوده است.

راه حل ۵. افزایش مالیات برای خریداران خارجی

کشور انجام دهنده: کانادا

این سیاست همواره می‌تواند برای محدود کردن خریداران مورد استفاده قرار گیرد اما همیشه نتایج مطلوبی را به همراه نخواهد داشت. در کانادا، اجرای مالیات بر ارزش افزوده برای خریداران خارجی، منجر به کاهش قابل توجه عرضه و تقاضای مسکن شد. در نتیجه با کمتر شدن تعداد خریداران بسیاری از شرکت‌های ساختمانی با رکود مواجه شده و  از فروش موجودی املاک خود به دلیل عدم سوددهی مناسب و همچنین ضرردهی سر باز زدند.

راه حل ۶. محدود کردن برخی از خریداران

کشور انجام دهنده: چین

چین، کشوری است که با توجه به دستکاری ارزش واحد پولی خود، همواره متهم به رونق و رکود مصنوعی اموال و دارایی‌هاست. در این کشور طی سالیان گذشته بدلیل ترس از ترکیدن حباب قیمت مسکن، اقدامات متعددی به منظور محدود کردن خریداران مسکن صورت گرفته است. از جمله این اقدامات می‌توان به موراد زیر اشاره کرد:

الف) در برخی از استان‌ها، به منظور کاهش سفته‌بازی بخش مسکن مالکیت بیش از یک خانه برای هر نفر مجاز نمی‌باشد.

ب) خریداران خانه اول نیز از طریق الزامات بیشتر برای پرداخت‌های خود محدود می شوند.

ج) افزایش نرخ بهره وام و همچنین کاهش مبلغ وام اعطایی برای خریداران مسکن.

سه مورد ذکر شده بخشی از اقدامات دولت چین به منظور جلوگیری از رشد و ترکیدن حباب قیمت مسکن بوده است که با موفقیت نسبی همراه بوده است اما در بخشی از شهرهای بزرگ همچون پکن و شانگهای کاهش قیمت مسکن از آهنگ کندی برخوردار بوده است.

نتیجه‌گیری

همانگونه که از تجربیات سایر کشورها مشخص است، مقابله با سفته‌بازی مسکن و همچنین در دسترس بودن مسکن برای بخش بیشتری از جمعیت هر کشور، از جمله سیاست‌های مهم اجرایی دولت‌هاست. در این بین، با توجه به عواملی چون نیاز کل جمعیت به مسکن، صرف نقدینگی بالا، عدم توانمندی مالی بخشی از جامعه در خرید مسکن و … کشورهای مختلف با توجه به شرایط خاص حاکم بر کشور خود از سیاست‌های اجرایی مختلفی بهره برده‌اند. شایسته است در کشور ما نیز، مسئولان اجرایی با بررسی تجریبات موفق و ناموفق سایر کشورها به اقدامات موجز و موثر در زمینه مسکن اقدام کنند.