رونق بازار مسکن در سال ۹۸ چگونه ممکن خواهد بود؟

وزیر راه و شهرسازی در شرایطی وعده‌ تحرک مسکن در سال‌های ۹۸ و ۹۹ را داده که هزینه‌های تولید مسکن با توجه به گرانی مصالح ساختمانی بالا رفته و از سوی دیگر طرح مسکن مهر و بازآفرینی دچار چالش نقدینگی و عدم همراهی دستگاه‌های دولتی شده است. با این حال ساخت و ساز بخش خصوصی در تهران ۳۲ درصد رشد نشان می‌دهد.

به گزارش ملک رادار و به نقل از ایسنا، روز شنبه محمد اسلامی – وزیر راه و شهرسازی، در جلسه با فراکسیون نمایندگان ولایی مجلس بر طراحی برنامه عملیاتی و جامع در حوزه مسکن و توجه به دهک‌های نیازمند اشاره کرد.

او هم‌چنین گفت که قطعا در سال‌های ۹۸ و ۹۹ در حوزه مسکن شاهد تحرکات خوبی خواهیم بود و در هر شهر و منطقه‌ای که نیاز به ساخت مسکن باشد حتما این اقدام اجرا خواهد شد. اسلامی هم‌چنین بر لزوم تخصیص بودجه برای اتمام مسکن مهر و فروش خانه‌های مسکن مهر به جای اجاره‌های ۹۹ ساله تاکید کرده است.

چند روز قبل هم وزیر راه و شهرسازی در دیدار با رییس‌جمهور به مواردی همچون تولید ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید، نوسازی ۱۰۰ هزار واحد در بافت‌های ناکارآمد و تولید ۱۰۰ هزار واحد توسط بنیاد مسکن تا سال ۱۴۰۰ اشاره کرد. بنابراین با توجه به نیاز سالیانه کشور به حدود یک میلیون واحد مسکونی، قطعا اسلامی روی تولید بخش خصوصی حساب ویژه‌ای باز کرده است.

هم‌چنین با وجود آن‌که از دو میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکن مهر،  یک میلیون و ۷۸۰ هزار واحد آن به اتمام رسیدهتکمیل ۴۲۰ هزار واحد باقی‌مانده به همراه خدمات و زیرساخت‌های آن به یکی از دغدغه‌های این روزهای وزارت راه و شهرسازی تبدیل شده است.

گفته می‌شود به دلیل نوسانات ارزی و با توجه به اتمام آورده متقاضیان، دولت برای تکمیل مسکن مهر چاره‌ای جز دست بردن در جیب خود ندارد. طبق برآوردها تکمیل مسکن مهر ۱۱ هزار میلیارد تومان بودجه می‌خواهد تا شاید در سال ۱۳۹۸ شاهد اتمام این پروژه فرسایشی باشیم.

افزایش ساخت و ساز در تهران با وجود گرانی مصالح

در شرایطی که پس از افزایش نرخ دلار، قیمت مصالح ساختمانی رشد چشمگیری داشته، آمارهای اعلام شده از مرکز آمار حاکی از افزایش ٣١,۶ درصدی واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان توسط شهرداری تهران در فصل بهار امسال نسبت به فصل بهار پارسال است.

با توجه به کاهش ۵۴ درصدی معاملات، احتمالا نیمی از واحدهای آماده تولید به ۴۹۰ هزار واحد خالی استان تهران افزوده خواهد شد. هم‌چنین اغلب مصالح ساختمانی با رشد قیمت مواجه شده که می‌تواند به فاصله‌ی زمانی، اثر منفی در تولید و عرضه مسکن بگذارد.

طبق آمار در شش  ماهه ابتدای سال ۱۳۹۷ گروه لوله و پروفیل‌های فولادی از ۲۶ تا ۱۵۱ درصد، گروه میلگرد از ۹۸ درصد تا ۱۴۶  درصد، گروه ورق‌های گالوانیزه از ۵۴ تا ۹۳ درصد و گروه سنگ‌های تخت پلاک از ۷ تا ۵۶ درصد افزایش قیمت داشته‌اند. رشد عجیب و غریب مصالح ساختمانی در حالی رقم خورده که عمده این مصالح در داخل کشور تولید می‌شود و نمی‌تواند تاثیرپذیری چندانی از جهش نرخ ارز داشته باشد.

دریغ از یک قطعه  زمین برای بازآفرینی شهری

عباس آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی در مراسم تودیع خود اشاره‌هایی به مخالفتش با برنامه دولت در بافت‌های فرسوده با عنوان بکوبیم و بسازیم داشت. عباس آخوندی در آن مراسم عنوان کرد که «مایلم به شما بگویم تا کنون کل زمین دولتی که برای این منظور اختصاص یافته ۳۶ متر مربع بوده است».

مهم‌ترین طرح دولت در بخش مسکن یعنی بازآفرینی شهری با سه چالش کمبود منابع مالی، ساز و کار قانونی و ایجاد مشوق برای ترغیب بخش خصوصی مواجه است. بعد از آن‌که برنامه ملی بازآفرینی شهری ۱۹ بهمن ماه سال ۱۳۹۶ توسط رییس‌جمهور کلید خورد، تصور می‌شد عرصه برای تسریع پروژه‌های نوسازی و بهسازی بافت‌های ناکارآمد فراهم شود. اما مقاومت دستگاه‌های دولتی در تخصیص زمین به این طرح و پایین بودن مبلغ تسهیلات مانع از ورود توسعه‌گران به این بافت‌ها می‌شد؛ هرچند نرخ سود خرید مسکن برای خانه اولی‌ها از طریق پس‌انداز در بافت فرسوده هم‌اکنون به ۶ درصد کاهش یافته است.

البته روز ۱۸ آذرماه ۱۳۹۷ مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری خبر داد که بانک مرکزی و سازمان برنامه و بودجه با افزایش تسهیلات ساخت به میزان ۱۱۰ میلیون تومان در بافت فرسوده که  ۷۰ میلیون تومان آن بدون سپرده با نرخ سود ۱۸ درصد و ۴۰ میلیون تومان با سود ۹ درصد است موافقت کرده است.

یک انبوه‌ساز: تسهیلات مصوب ساخت در بافت فرسوده اجرایی نشده است

دبیر کانون انبوه‌سازان با بیان این‌که تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی ساخت در بافت فرسوده با وجود تصویب، هنوز اجرایی نشده است گفت: حتی همکاران ما برای پروژه‌هایی که تعریف کردند تسهیلات را با نرخ خارج از مصوبه دریافت می‌کردند.

با توجه به کاهش ارزش پول ملی و افزایش افسارگسیخته هزینه‌های تولید، این میزان وام اثرگذاری خود را از دست داده است. بنابراین بانک عامل و وزارت راه و شهرسازی افزایش تسهیلات ساخت با نرخ متفاوت را برای بخش تولید در نظر گرفتند.

به گفته پورحاجت، تسهیلات ۱۱۰ میلیون تومان، بسیار ضروری اما ناکافی است. هم‌اکنون هزینه ساخت مسکن حدود متری سه میلیون تومان است که منابع بانکی باید تا ۸۰ درصد هزینه‌های تولید را پوشش دهد. با این حال همین که مسوولان به این نتیجه رسیده‌اند که باید وام نوسازی و بهسازی مناطق هدف بازآفرینی شهری را پرداخت کنند و آن را افزایش دهند یک رویکرد مثبت تلقی می‌شود.

رشد ۹۱ درصدی قیمت  مسکن در پایتخت

آخرین گزارش بانک مرکزی از معاملات مسکن در آبان ماه ۱۳۹۷ از رشد ۹۱ درصدی قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران حکایت دارد. البته در هفته‌های اخیر نرخ دلار روند نزولی به خود گرفته و هم‌اکنون در محدوده ۱۰ هزار تومان قرار دارد.

با فروکش کردن التهاب بازارهای ارز و طلا، سرمایه‌گذاران این بازارها به بخش مسکن شیفت شده‌اند و عمده خرید و فروش ملک در بخش تقاضای سوداگرانه انجام می شود. با این حال آمار از کاهش سرعت رشد قیمت مسکن حکایت دارد.

طبق آمار یک سامانه ملکی در ۲۴ روز ابتدای آذرماه ۱۳۹۷ شاخص قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران به ۹ میلیون و ۲۹۹ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳.۳ و ۸۸.۲ درصد افزایش نشان می‌دهد.

این در حالی است که بر اساس معیارهای همین سامانه رشد قیمت مسکن پایتخت در آبان ماه ۵.۶ درصد بوده که در آذرماه سرعت رشد آن ۲.۳ درصد کاهش یافته است. در این شرایط، کارشناسان معتقدند که بازار مسکن تا پایان سال به ثبات قیمت می‌رسد و احتمالا برای حدود دو سال وارد رکود می‌شود؛ رکودی که شاید فرصتی مناسب برنامه‌ریزی تولید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی باشد.