راهنمای املاک خیابان انقلاب

خیابان انقلاب یکی از خیابان‌های اصلی و مهم شهر تهران به شمار می‌رود که از میدان امام حسین تا میدان انقلاب در جهت شرقی-غربی کشیده شده است. این خیابان در ادامه خیابان دماوند قرار دارد و به خیابان آزادی می‌پیوندند و بدین ترتیب مهم‌ترین و طولانی‌ترین خیابان افقی تهران را تشکیل می‌دهند. مراکز اداری، تجاری و آموزشی مهمی در خیابان انقلاب قرار دارند؛ همچنین خط یک اتوبوس تندرو (BRT) و چند ایستگاه مترو در این خیابان احداث شده است.

از آنجا که خیابان انقلاب، گستردگی فراوانی دارد، نمی‌توان درباره همه مناطق و املاک آن به صورت یکجا صحبت کرد. در ادامه، املاک بخشی از این خیابان، حدفاصل پل چوبی (تقاطع خیابان سپاه با خیابان انقلاب) تا میدان فردوسی را بررسی می‌کنیم.

این محدوده که محلات قدیمی تهران را در خود جا داده است، از نظر تجاری و اداری، موقعیت ممتازی دارد؛ اما در ضمن، داخل محدوده طرح ترافیک قرار گرفته (محدوده طرح ترافیک از پل چوبی آغاز می‌شود) و ترافیک سنگینی دارد. همچنین کل محدوده خیابان انقلاب در نیمه دوم سال معمولا هوای آلوده‌ای دارد.

محدوده مورد بررسی ما در ضلع شمالی تا خیابان مفتح در منطقه ۷ تهران قرار دارد و از آنجا به بعد وارد منطقه ۶ می‌شود؛ اما کل ضلع جنوبی جزو منطقه ۱۲ به شمار می‌آید.

در ادامه وضعیت املاک این محدوده را براساس قیمت‌های اسفند ۹۹ بررسی می‌کنیم.

املاک نوساز

در این محدوده املاک تا ۲ سال ساخت معمولا به عنوان نوساز شناخته می‌شوند.

آپارتمان‌های نوساز در مناطق بالاتر (شمالی) دروازه دولت با متوسط قیمت ۳۸ تا ۴۰ میلیون تومان در هر متر مربع معامله می‌شود و در صورتی که مالکین برای فروش ملک خود عجله داشته باشند ممکن است تا ۳۴ میلیون تومان هم حاضر به معامله باشند؛ اما نکته این است که در این محدوده در حال حاضر املاک نوساز خیلی کم هستند و نواحی نزدیک خیابان انقلاب تقریبا فاقد ملک نوساز است.

در محدوده منطقه دوازده، یعنی محدوده‌های دروازه شمیران و لاله‌زار، معمولا املاک مسکونی توسط کسبه به عنوان املاک تجاری خریداری و مورد استفاده قرار می‌گیرند. قیمت عرفی برای این محدوده به طور متوسط ۳۵ میلیون تومان است که برای این کاربری تجاری از ۴۰ تا نهایتا ۴۴ میلیون تومان هم معامله می‌شود. کاربری تجاری از املاک مسکونی در محدوده‌های بالای خیابان‌های طالقانی، بهار و فردوسی و میدان هفت تیر هم وجود دارد و با قیمت متوسط ۴۵ تا ۵۰ میلیون تومان معامله می‌شود.

نکته: ‌املاک نوساز همگی در این منطقه آسانسور، پارکینگ و انباری دارند. ممکن است املاکی در این محدوده، بدون انباری باشند که به طور متوسط ۲ درصد از قیمت ملک را نسبت به حالت پایه نوساز کم می‌شود. پارکینگ در این مناطق اهمیت بسیار زیادی دارد و اگر ملکی پارکینگ نداشته باشد تا حدود ۱۰ درصد نسبت به پایه نوساز قیمت کمتری خواهد داشت. آسانسور هم در این منطقه تاثیر مشابهی دارد.

کلنگی

املاک کلنگی در قسمت بالای محدوده دروازه دولت با متوسط قیمت ۴۵ تا ۵۰ میلیون تومان معامله می‌شوند و هرچه به سمت شمال این محدوده می‌رویم، قیمت بیشتر می‌شود. املاک کلنگی در محدوده‌های بهار و هفت تیر با قیمت حدود ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان معامله می‌شوند.

در منطقه دوازده یعنی ضلع جنوبی خیابان انقلاب و محدوده دروازه شمیران، ملک کلنگی با قیمت حدود ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان معامله می‌شود. ممکن است در این محدوده املاک کلنگی با موقعیت ضعیف‌تر و قیمت حدود ۳۷ میلیون تومان هم پیدا شود. نکته مهم در این محدوده، بازسازی املاک کلنگی است که زیاد دیده می‌شود و معمولا قیمت ملک را به طور متوسط تا ۳ میلیون تومان افزایش می‌دهد و البته در ترغیب مشتری برای خرید خیلی تاثیرگذار است.

اداری و تجاری

محدوده شمال خیابان انقلاب، املاک تجاری با قیمت ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان در حال حاضر معامله می‌شوند. در جنوب این خیابان و محدوده دروازه دولت تا میدان فردوسی، به دلیل اینکه بورس کفاش‌ها در این منطقه قرار دارد، املاک با قیمت بیشتری معامله می‌شوند و قیمت تا ۳۰ میلیون تومان برای هر متر مربع هم افزایش پیدا می‌کند.

بیشتر املاک تجاری در این منطقه هم سرقفلی و هم ملکیت دارند؛ ولی در لاله‌زار اگرچه املاک تجاری با قیمت ۳۰ میلیون تومان معامله ‌می‌شوند؛ اما معمولا ملکیت ندارند و تنها سرقفلی دارند.

در محدوده ابتدای خیابان سعدی، املاک به قیمت حدود ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان معامله می‌شوند و هرچه به سمت پایین‌تر می‌رویم، قیمت اضافه شده و به ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان هم می‌رسد. در محدوده اطراف فردوسی املاک اداری و تجاری با قیمت ۲۵ تا ۳۵ میلیون معامله می‌شوند و اگر ملک به میدان فردوسی نزدیک باشد، قیمت ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان را هم تجربه خواهد کرد. در این محدوده املاک تجاری در طبقات دوم و بالاتر با قیمت ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان و املاک اداری با قیمت ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان معامله می‌شوند. در این محدوده املاک اداری و تجاری قدیمی‌تری هم وجود دارند که چون بیشترشان آسانسور ندارند، قیمت پایین‌تری دارند.

در محدوده پل چوبی و پایین‌تر، املاک اداری و تجاری با قیمت ۲۵ تا ۳۵ میلیون تومان و در محدوده لاله زار تا ۶۰ میلیون تومان هم معامله می‌شوند.

در محدوده ایرانشهر هم که بورس ماشین‌های چاپ و اداری است، املاک اداری و تجاری با متوسط قیمت ۳۰ میلیون تومان معامله می‌شوند که طبقات بالا یا عوامل دیگری نظیر بازسازی طبق قاعده بالا، می‌تواند قیمت ملک را افزایش یا کاهش دهد.

رهن کامل نوساز مسکونی

در محدوده‌های بالای خیابان انقلاب و دروازه دولت، به ازای هر متر متوسط ۵ میلیون تومان و در صورتی که ملک قدیمی‌ساز باشد ۳ میلین تومان و بعضا برای املاک خیلی قدیمی‌تر تا ۲ میلیون تومان هم برای رهن کامل معامله می‌شود.

در محدوده لاله‌زار به طور متوسط از ۳ تا ۵ میلیون تومان برای هر متر برای رهن کامل در نظر گرفته می‌شود. در صورتی که ملک بازسازی شده باشد تا ۴ میلیون تومن برای هر متر معامله می‌شود. در محدوده‌های سعدی و دروازه شمیران مبلغ رهن کامل برای املاک نوساز حدود ۴ میلیون تومن برای هر متر و املا قدیمی‌تر به طور متوسط ۲ تا ۳ میلیون تومان معامله می‌شود. در نظر داشته باشید که این فرمول رهن کامل است و عموما قابل تبدیل به اجاره هم هست.

نکته: برخی املاک تجاری در این محدوده که در زیرزمین واقع شده‌اند و عموما متراژ بالایی دارند، با قیمت‌های پایین‌تری معامله می‌شوند. مثلا ممکن است که ملکی با متراژ ۲۰۰ متر در زیر زمین برای سفره‌خانه یا چایخانه با قیمت هر متر ۳ میلیون تومان قابل رهن باشد. رهن کامل مغازه در محدوده‌هایی مثل لاله‌زار و دروازه شمیران با قیمت معمولا ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان انجام می‌شود.