به گزارش ملک رادار کارشناس بازار مسکن بهروز ملکی در مطلبی در کانال تلگرامی خود به تحلیل رابطه نرخهای بالای سود بانکی و بازار مسکن پرداخته است. تجربه چند سال اخیر حاکی از آن است که کاهش نرخ سود رسمی بانکی، بازیِ نظام بانکی با افکار عمومی است؛ کمااینکه علیرغم کاهش نرخ سود سپرده گذاری بانکها به ۱۵ درصد در سال گذشته، در عمل، بانکها مصوبه خودشان را دور زدند و با لطایف الحیلی سودهای غیررسمی بالای ۲۰ درصد پرداخت نمودند.
این در حالی است که فعلا، انتظار از نظام بانکی کاهش سود رسمی سپرده ها به زیر ۱۵ درصد نیست بلکه انتظار، رساندن سودهای غیررسمی به سود رسمی (۱۵ درصد) است. نکته‌ای که نباید از آن غفلت کرد، مهیا بودن بستر انحصار چندجانبه برای نظام بانکی کشور، به‌رغم تعدد و تکثر تعداد بانک‌هاست که این مساله لزوم اصلاح ساختار و قواعد نظارتی را دوچندان می‌کند. البته اینکه بانک مرکزی، انگیزه و توان چنین کاری را دارد یا خیر، بحث دیگری است.
در چنین شرایطی، تعدادی بانک‌ِ بد، قواعد بازی را تخریب مضاعف می‌کنند و مشتریان بانکهای دیگر را با وعده پرداخت سودهای بالاتر به سمت خود می کشانند. در واقع این بانکها به علت پیشتاز بودن نرخشان، مشتری قاپی می کنند و به منابع بانکهای دیگر دست اندازی می کنند. شرایط این بانکها همانند غریقی است که دیگران را نیز با خود به زیرِ آب می کشد!
به این ترتیب، مسابقه‌ای شکل گرفته که بانکها برای حفظ بازار خود، ناچار از پرداخت نرخ بالا و غیراقتصادی سود سپرده هستند؛ در حالی که منابع بانکها در سال‌های گذشته به شدت تضعیف شده و بانکها منبعی برای دادن این نرخهای سود ندارند.
اما سوال قابل طرح این است که نرخ های بالای سود بانکی، چه تاثیراتی بر بازار مسکن دارند.
در پاسخ باید گفت مهم‌ترین بازار رقیب مسکن، بازار پول است؛ به طوری که جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن-بانک بسیار قوی‌تر از جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن-بورس یا مسکن-طلا و ارز است.
با نرخ های کنونی سود بانکی، انگیزه سپرده‌گذاری در بانک، بالا بوده و از حرکت نقدینگی به سمت بازار مسکن جلوگیری می کند. این مساله باعث کم تحرکی در بازار مسکن می‌شود. این پدیده بر این مبنا استوار است که مسکن و حساب‌های پس‌انداز بانکی، دارایی‌های جایگزین هستند؛ از این‌رو هر زمان که بازدهی یکی از این دارایی‌ها افزایش می‌یابد، از تمایل تقاضا به سمت دارایی رقیب جلوگیری می کند.
هرچند در سمت عرضه نیز نرخ بالای سود می‌تواند موجب افزایش هزینه تمام‌شده ساخت مسکن شود، با این حال به نظر می‌رسد اثر تغییرات بهره بانکی بر سمت تقاضا، به مراتب قوی‌تر از سمت عرضه است.
در مجموع، میان صاحب‌نظران اقتصادی، درباره این موضوع که نرخ های بالای بهره، موجب کاهش تحرک بازار مسکن می شود، اجماع نظر نسبی وجود دارد.
بنابراین علیرغم اینکه در حالت کلی معتقد به مداخله حداقلی دولت در بازار پول هستم ولی در شرایط کنونی، با شکست بازار پول مواجه هستیم. در چنین حالتی اگر بانک مرکزی مداخله و نظارت موثری را اعمال ننماید هزینه اصلاح نظام بانکی در آینده بیشتر می شود.
فراموش نکنیم در گذشته که بانک مرکزی چشمش را به تخلف بانکهای بد بسته بود، هزینه کاهشِ نرخ سود در زمان کنونی را افزایش داد. بانک مرکزی باید هر چه زودتر تصمیمِ کبری بگیرد. هر روزی که می گذرد، هزینهٔ سیاست کاهش نرخ سود بانکی، افزایش می یابد.
دو اولویت برای این مداخله، قابل تصور است:
۱. کاهش نرخهای غیر رسمی بانکها به نرخ رسمی ۱۵ درصد
۲. کاهش نرخ رسمی بانکها به زیر ۱۵ درصد
به نظر می رسد اولویت مسوولین بانکی جابجا شده است. یعنی به علت سخت بودن اولویت اول، یکراست سراغ اولویت دوم رفته اند تا حداقل بصورت نمادین، کاری کرده باشند! این در حالی است که نرخ های بالای سود غیررسمی بانکی، توان کمر راست کردن را از اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن گرفته است. به تدبیر دولت دوازدهم برای حل این معضل، امید بسته ایم.
Loading ...
