از بازار مسکن سال ۹۹، تنها یک عبارت (واقعیت) در ذهن اکثریت طیف فعال این حوزه به ثبت رسیده و آن، «سلب قدرت خرید خانه با جهش قیمت ملک» است. اما این یادگاری تلخ، یکی از ۱۳ رکورد نحس بازار املاک در سال جاری به حساب می‌آید.
در سالی که گذشت بخش مسکن مجموعه‌ای حاوی ۱۳ رکورد ملکی (تغییر بی‌سابقه نرخ‌ها، قیمت‌ها و نسبت‌ها) را به خود دید و از طرفی، ۱۴ رویداد سراسر نچسب و پرعارضه بر سر این بازار گذشت. بازار مسکن امسال هم «بازندگانی» داشت، هم حاوی «عبرت‌هایی» بود و هم اینکه یک گروه را «برنده مطلق» کرد.
به گزارش ملک‌رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، از بازار مسکن سال ۹۹، تنها یک عبارت (واقعیت) در ذهن اکثریت طیف فعال این حوزه به ثبت رسیده و آن، «سلب قدرت خرید خانه با جهش قیمت ملک» است.
اما این یادگاری تلخ، یکی از ۱۳ رکورد نحس بازار املاک در سال جاری به حساب می‌آید. بررسی همه وقایع و رخدادهای روزانه بازار مسکن در سه حوزه معاملات خرید، ساخت و ساز و همچنین معاملات اجاره در سال جاری، آن هم با استناد به اطلاعات و داده‌های مستند چاپ شده در شماره‌های امسال نشان می‌دهد: در سالی که گذشت بخش مسکن مجموعه‌ای حاوی ۱۳ رکورد ملکی (شامل تغییر بی‌سابقه نرخ‌ها، قیمت‌ها و نسبت‌ها) را به خود دید و از طرفی، ۱۴ رویداد سراسر نچسب و پرعارضه بر سر این بازار گذشت.
در میان این وقایع، مدیران دولتی و سیاست‌گذار هم ۴ وعده دهن پرکن و جذاب اما نافرجام (برای تقاضای مصرفی)، از همان ابتدای سال تا همین روزهای پایانی ۹۹، تکرار کردند که البته هیچ یک از آنها به دلیل سطحی نگری و انتخاب بی راهه جنبه عینی پیدا نکرد.
«۹۹» را برای بازار مسکن می‌توان، «سال رکود، سال رکورد» عنوان کرد؛ هر چند شدت افت معاملات و تیراژ ساخت به قدری بود که توصیف آن با عبارت ابررکود، بیشتر قابل درک است. رکوردها در جریان ثبت وضعیت متغیرهای ملکی در سال جاری و مقایسه آن با روند بلندمدت گذشته، به ثبت رسیده است. بازار مسکن امسال هم «بازندگانی» داشت، هم حاوی «عبرت‌هایی» بود و هم اینکه یک گروه را «برنده مطلق» کرد.
باز هم تصور عمومی آن است که فقط «خانه اولی»ها بودند که به جهش قیمت باختند اما شواهد و اطلاعات مستند می‌گوید سازنده‌ها (ساختمان سازها) اتفاقا در خسارتی که از بابت جهش قیمت ملک متحمل شدند، دست کمی از خریداران مصرفی نداشتند. قدرت و دامنه تخریب جهش قیمت ملک طی سال ۹۹ به قدری بود که گروه سومی هم به شکل غیرمستقیم از امواج تورم ملکی آسیب دید؛ یعنی اجاره‌نشین‌ها. چرا و چگونه این حجم ضربه از محل رشد شدید قیمت مسکن به‌وجود آمد، در این گزارش شرح داده شده است.
اما مهم‌ترین درس بازار مسکن ۹۹، در «عواقب سیاست‌های پوچ و انحرافی» خلاصه می‌شود. علائم حیاتی بازار مسکن در این سال، مدام رو به بدتر شدن گذاشت در حالی که، سیاست‌گذار در ظاهر ماجرای سیاست‌گذاری، مشغول به کار بود ولی در عمل، نتیجه کار به چیزی جز نوشتن سیاست‌های تزئینی و فانتزی منجر نشد و عملا راه برای برهم زنندگان جو بازار یعنی همان سفته بازها امن و هموار ماند!
«برنده مطلق» بحران بازار مسکن ۹۹ کسانی هستند که روی قیمت‌های در حال جهش در طول سال، موج سواری کردند و با حباب‌سازی بیشتر، ارزش دارایی‌های ملکی شان را بدون پرداخت ذره‌ای «مالیات» یا «پذیرش اندکی ریسک»، دست کم دو برابر کردند؛ یعنی سفته بازها و محتکران امروز بازار ملک.
رکوردهای بازار ملک در سال ۹۹
رصد بازار مسکن صرفا از دوربین نمایش‌دهنده «اوضاع یکسال ۹۹» نمی‌تواند تصویر کامل و معناداری از اوضاع دوره عجیب بازار املاک ارائه کند بلکه فقط یک برش زمانی از تحولات معنادار این دوره را مشخص می‌کند. بنابراین برای تحلیل دقیق‌تر آنچه در بخش مسکن اتفاق افتاده لازم است لنز دوربین بازتر شود تا صحنه‌های مربوط به «شروع دوره غیرطبیعی اخیر» هم دیده شود.
بازار مسکن از اواخر سال ۹۶ وارد دوره پیش رونق معاملات شد به‌طوری‌که رشد خفیف قیمت آپارتمان در تهران، بعد از ۴ سال ثبات نسبی قیمت، شروع شد. قیمت مسکن در تهران از سال ۹۳ تا اواخر ۹۶ تقریبا حول و حوش مترمربعی ۴ میلیون تومان در ریزنوسان بود و در طول ۴ سال حداکثر ۳۴۰ هزار تومان «نوسان» کرد.
تاکید می‌شود بر «نوسان» قیمت نه رشد مدام قیمت چرا که در این دوره – سال‌های ۹۳ تا ۹۶- که اسم آن را می‌شود «پساجهش» -دوره بعد از جهش قیمت در سال ۹۲- گذاشت، قیمت اسمی در برخی سال‌ها کاهش پیدا کرد و بعد از آن، در طول مثلا یکسال، رشد ۵ درصدی هم به خود دید (بنابراین روند رشد، یکنواخت مثبت نبود) اما دامنه افت و خیز قیمت، بسیار محدود بود.
به این ترتیب سال ۹۷ با رونق معاملات خرید آپارتمان در تهران شروع شد اما خیلی زود شرایط به شکل غافل‌گیرکننده تغییر کرد و «رونق» خرید و فروش ملک تقریبا در اواخر بهار، جوانمرگ شد.
طول عمر «رونق» معاملات مسکن طی سه دهه گذشته، همواره ۲ ساله (حداقل مدت زمان) بوده اما در این دوره، فاز رونق به نیمسال هم نکشید و در کمتر از دو فصل، بازار معاملات مسکن به سمت رکود چرخش اساسی کرد.
سال ۹۷ به جای آنکه حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران رشد کند، ۳۱ درصد افت کرد. اما قیمت مسکن، اساسی رشد (جهش) کرد. متوسط قیمت مسکن در سال ۹۷ به‌عنوان سال اول جهش، ۷۰ درصد نسبت به سال ۹۶ افزایش یافت.
سال ۹۸ انتظار می‌رفت در پی رکود معاملات مسکن سال ۹۷ و ادامه آن در همان سال، موتور رشد قیمت از کار بیفتد و «رکود طبیعی» در این بازار برقرار شود. رکود طبیعی به معنای آن است که به تناسب «نخریدن» خریداران مصرفی، سطح قیمت آپارتمان‌ها کاهش پیدا کند.
اما از آنجا که این دوره -از اواخر ۹۶ تا پایان ۹۹- یک دوره غیرطبیعی برای بازار مسکن به حساب می‌آید، اتفاقاتی که در آن رقم خورد، کاملا متفاوت و متضاد از دوره‌های قبل بود. سال ۹۸ به رغم تشدید رکود معاملات مسکن، جهش قیمت مسکن ادامه پیدا کرد. در سال ۹۸، باز هم یک سوم از حجم معاملات خرید خانه (نسبت به ۹۷) کم شد؛ یعنی بازار معاملات کوچک تر از بازار کوچک ۹۷ شد در حالی که سطح قیمت‌ها ۶۲ درصد دیگر نسبت به سطح میانگین در سال ۹۷، افزایش پیدا کرد.
یک محاسبه خیلی ساده می‌تواند واقعیت جهش قیمت مسکن در سال‌های ۹۷ و ۹۸ را توضیح دهد: در حالی که طی مجموع ۴ سال قبل از ۹۷، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران کمتر از نیم میلیون تومان افزایش یافت، در فقط یکسال ۹۷، این رقم (متوسط قیمت یک مترمربع) حدود ۴ میلیون تومان و در یکسال ۹۸ بیش از ۵ میلیون تومان جهش کرد. در پایان سال ۹۸، میانگین قیمت واحدهای مسکونی فروش رفته در تهران از حول و حوش ۴ میلیون تومان سال‌های ۹۴ تا ۹۶، به ۱۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسید.
اما سال ۹۹ چه بر سر بازار مسکن گذشت. رکوردهای ۱۳گانه بازار مسکن ۹۹ عمدتا به‌واسطه جهش قیمت مسکن شکل گرفت.
اگر برای بازار مسکن ۹۸ از عبارت «رکود سنگین» معاملات ملک استفاده کنیم که مناسب هم هست، برای توصیف بهتر شرح حال بازار مسکن ۹۹ باید از «کمای معاملات» یا «ابررکود» بهره ببریم. این اولین رکورد سال ۹۹ است.
رکود سنگین به همراه جهش سنگین قیمت، عجیب‌ترین اتفاق برای بازار مسکن است که سال ۹۹ شاهد آن بودیم.
در برخی از ماه‌های امسال، نبض معاملات مسکن به زیر ۳۰۰۰ واحد در ماه سقوط کرد که این یعنی، یک بازار تقریبا از کار افتاده و شبه‌تعطیل. در تهران، کف معاملات ملک در دوره‌های رکود طی چند سال گذشته، حدود ۶ تا ۷ هزار واحد مسکونی در ماه بود و حتی در فروردین هر سال که بازار ملک برای نصف ماه کاملا تعطیل و در مابقی ماه، سردرگم است، حداقل ۴ هزار واحد مسکونی در تهران خرید و فروش می‌شود.
اما امسال شرایط در بازار مسکن به قدری «ضدخرید» و حتی «ضدفروش» بود که سقوط سنگین معاملات اتفاق افتاد. «ضد خرید» از بابت جهش‌های مکرر قیمت و «ضد فروش» از بابت انتظارات تورمی و انگیزه «بعدا فروختن برای کسب بیشترین سود».
از ابتدای دهه ۹۰ سابقه نداشت حجم سالانه معاملات خرید آپارتمان در تهران به زیر ۱۰۰ هزار واحد برسد اما این اتفاق در سال ۹۸ و ۹۹ به‌صورت دو سال پیاپی رخ داد و این یعنی، «ابررکود بی‌سابقه» در بازار ملک آن هم در شرایطی که موجودی واحدهای مسکونی در شهر تهران نسبت به ابتدای دهه ۹۰، حداقل یک میلیون خانه اضافه شده و میزان جمعیت ساکن نیز حداقل معادل ۱۸۰ هزار خانوار طی این مدت بیشتر شده است، بنابراین ابعاد واقعی «ابررکود معاملات مسکن» خیلی بیشتر از آمار مقایسه‌ای است.
رکورد دوم که شاید از رکورد اول، مهم‌تر و قطعا مقدمه آن است، به «جهش قیمت» برمی‌گردد. در کارنامه ۳۰ ساله تحولات بازار مسکن تهران سابقه نداشته است، قیمت ملک در اوج رکود، برای سومین سال پیاپی به جهش خود ادامه دهد و حتی با شدت بیشتر از قبل، رشد کند اما این اتفاق به‌عنوان یک رکورد در سال ۹۹ رخ داد.
تا اینجای کار (آمار ۱۱ ماه قیمت مسکن در سال ۹۹)، میزان رشد قیمت مسکن از رشد سال‌های ۹۷ و ۹۸، بیشتر بوده است. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در سال جاری، بیش از ۷۵ درصد نسبت به سال قبل افزایش پیدا کرده که از تورم سالانه ملکی ۹۷ و ۹۸ بیشتر است.
این ابرجهش در برخی ماه‌های امسال، از ۱۰۰درصد هم فراتر رفت و تورم مسکن ۱۱۵درصدی (نقطه به نقطه) در یکی از ماه‌های پاییز امسال در کارنامه قیمت مسکن تهران نیز به ثبت رسید.
اینجا هم لازم است با یک مقایسه ساده، ابعاد ابرجهش قیمت مسکن در سال ۹۹ نمایش داده شود. رقمی که فقط در سال ۹۹ به سطح قیمت مسکن در تهران افزوده شد، معادل رقمی بوده که در طول ۱۰ سال منتهی به ۹۷، به سطح قیمت آپارتمان‌های پایتخت اضافه شد!
امسال میزان افزایش قیمت مسکن حدود ۱۰ میلیون تومان در مترمربع (نسبت به میانگین ۹۸) بود. این در حالی است که «میزان افزایش قیمت مسکن طی ۱۰ سال منتهی به ۹۷» نیز تقریبا همین رقم ۱۰میلیون تومان بوده است. این مقایسه نشان می‌دهد سرعت رشد قیمت مسکن در سال ۹۹ تقریبا ۱۰ برابر دهه قبل شد.
آنچه موتور تورم مسکن را روی دور تند گذاشته، همان عاملی است که بازار مسکن را در وضعیت غیرطبیعی قرار داده است؛ «انتظارات تورمی». بازار مسکن تهران از کار افتاده است به این معنا که تقاضای طبیعی (خریداران مصرفی) خرید نمی‌کنند بلکه آنهایی اندک معاملات فعلی را رقم می‌زنند که به‌واسطه رشد قیمت بازارهای موازی ناشی از انتظارات تورمی، به خرید سرمایه‌ای و احتکار ملک تحریک شده‌اند.
رکورد سوم به «تیراژ ساخت» برمی‌گردد. امسال «رکورد کمترین تیراژ ساخت مسکن در ۱۶ سال اخیر» برای بازار مسکن تهران زده می‌شود. آنچه در طول سال ۹۹ به‌عنوان واحد مسکونی جدید در تهران ساخته شده (برای احداث آنها از شهرداری پروانه ساختمانی دریافت شده است)، به لحاظ تیراژ، کمترین تعداد واحد مسکونی جدید از سال ۸۳ تاکنون است.
پیش از این، رکورد کمترین میزان ساخت و ساز برای سال ۹۴ (رکود قبلی) ثبت شده بود اما میزان آن ۶۵هزار واحد بود که خیلی بیشتر از حدود ۵۰هزار واحد مسکونی جدید ساخته شده در سال ۹۹ است.
این، همان آسیب شدید بازار ساخت و ساز و «بساز و بفروش»ها از قدرت تخریب جهش قیمت مسکن است که در ابتدای گزارش به آن اشاره شد.
شاید درک اینکه چرا در اوج جهش قیمت و فراهم شدن فضای سودگیری از رشد قیمت، سازنده‌های مسکن از بازار کنار کشیدند و رکود ساختمانی رقم خورد، سخت باشد اما ماجرا به کنار کشیدن آنها مربوط نیست، اصل ماجرا پرتاب‌شدن آنها به بیرون با قدرت موج ابرجهش قیمت است. وقتی خریدار مسکن تا سطح بی‌سابقه (سقوط معاملات)، افت می‌کند، نبض فروش نیز از کار می‌افتد بنابراین شرایط برای ادامه فعالیت بساز و بفروش‌ها سخت می‌شود.
سال ۹۹ از بابت «زمان دسترسی به مسکن» هم رکورد شکست. امسال، مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن با «پس‌انداز طبیعی و در استطاعت تهرانی‌ها»، به ۱۰۰ سال رسید؛ یعنی یک خانوار تهرانی با شرایط خانه اولی باید نزدیک یک قرن پس‌انداز کند تا بتواند صاحب‌خانه شود. در کشور نیز این مدت زمان، به ۳۰ سال رسیده است در حالی‌که نرخ زمانی متعارف برای این شاخص، حدود ۱۰ سال است. جالب آنکه، ابتدای امسال نرخ فعلی در تهران، حدود نیم قرن بود.
جهش‌های مکرر قیمت مسکن در تهران طی سه سال متوالی باعث شد رکورد «سقوط قدرت خرید وام» نیز زده شود. قدرت پوشش وام مسکن در تهران به زیر ۵مترمربع سقوط کرده است. پیش‌تر، کمترین قدرت خرید وام، در سال ۹۲ ثبت شده بود که اندکی بیش از ۵ مترمربع بود. رکورد جدید در طول سه دهه اخیر، سابقه نداشته است.
حباب قیمت مسکن هم در سال ۹۹، رکورد ۳۰ ساله زد! سنجش حباب قیمت مسکن از روی نسبت قیمت به اجاره‌بها محاسبه می‌شود. این نسبت طی سه دهه گذشته، حداکثر روی عدد ۲۵ قرار گرفته اما امسال نسبت آن از عدد ۳۶ هم گذشت که به معنای «ابرحباب» است و رکورد محسوب می‌شود. این ابرحباب بیانگر آن است که سطح قیمت مسکن براساس شرایط و متغیرهای موجود، بالاتر از رقمی است که باید باشد و چنانچه «انتظارات تورمی» برای همیشه فروکش کند، سطح قیمت اسمی کاهش پیدا می‌کند.
رکورد هفتم متوجه قیمت زمین در تهران است. قیمت زمین در تهران به لحاظ «سه فصل متوالی رشد تند»، در سال ۹۹ رکورد ۱۲ ساله را به ثبت رساند. میزان افزایش قیمتی که طی سه فصل اول امسال در بازار زمین مسکونی رخ داد از سال ۸۷ تا کنون، بی سابقه بوده است.
در حال حاضر متوسط قیمت زمین طی سه فصل امسال بیش از ۷۵ درصد نسبت به سال ۹۸ افزایش یافته است. تورم زمین در طول امسال شدیدتر از تورم مسکن بود که البته علت آن هم مشخص است. موجودی زمین (ملک کلنگی قابل تخریب) در تهران کمتر از موجودی واحدهای مسکونی قابل معامله در بازار ملک است.
از طرفی، در شرایط بی‌ثباتی اقتصادی و بدبینی به آینده قیمت‌ها، ریسک فروش زمین از نگاه مالکان خیلی بیشتر از ریسک فروش آپارتمان است. بنابراین بی‌میلی شدیدتر مالکان کلنگی به فروش در سال جاری با ابعاد بیشتری در بازار ملک روی قیمت‌ها تاثیر تورمی گذاشت.
رکورد «تورم زمین» خود به ثبت رکورد دیگری در بازار املاک تهران منجر شد؛ «بالاترین نسبت قیمت زمین به مسکن». نسبت قیمت زمین به مسکن در تهران ۵/ ۱ برابر شده است که بالاترین سطح طی سه دهه اخیر است و عامل بازدارنده برای ساخت و ساز، چراکه هر چقدر این نسبت افزایش پیدا کند، حاشیه سود سازنده‌ها کاهش می‌یابد و انگیزه سرمایه‌گذاری جدید از بین می‌رود.
رشد دو برابری قیمت مصالح ساختمانی در تهران نیز رکورد دیگری از بازار غیرطبیعی سال ۹۹ است.
شوک‌های ارزی باعث شد سطح قیمت مصالح ساختمانی و به‌خصوص تجهیزات ساختمانی مربوط نازک‌کاری و تکمیل ساختمان از جمله تجهیزات برقی، مکانیکی و سرمایش و گرمایش، با رشد شدید قیمت و از آن بدتر، با کمیاب شدن محصولات خارجی در بازار و اثرگذاری بر روند فروش محصولات داخلی به شکل رشد قیمت، مواجه شود.
در طول حداقل دو دهه اخیر، سابقه نداشت بساز‌و‌بفروش‌ها از بابت تامین مصالح ساختمانی دچار دغدغه یا محاسبات قیمتی شوند. عمده مساله سازنده‌ها طی این دوران، قیمت زمین و عوارض شهرداری بود اما امسال، قیمت مصالح ساختمانی نیز در محاسبات مربوط به قیمت تمام شده ساخت مسکن، به‌عنوان فاکتور اصلی ظاهر شد.
رکورد بعدی به «نسبت قیمت مسکن شهر تهران به قیمت مسکن کل کشور» مربوط می‌شود. این نسبت تا قبل از جهش قیمت (قبل از سال ۹۷)، کمتر از عدد ۲ بود اما الان از عدد ۳ هم عبور کرده است. معنای این سبقت در نسبت قیمت مسکن تهران به کشور، همان ابرحباب قیمت مسکن در پایتخت است.
نسبت قیمت مسکن تهران به قیمت ویلاهای شمال نیز رکورد عجیب دیگری را به ثبت رسانده است. این نسبت از عدد ۴ به بیش از ۶ رسیده است.
با اینکه قیمت ویلاهای شمال طی سال جاری افزایش تند قیمت را تجربه کرد اما ابرحباب قیمت مسکن تهران، هنوز بیشتر است. بالارفتن این نسبت باعث شده امکان کاهش قیمت ویلاها به‌رغم رکود سنگین خرید ویلا در شمال، فراهم نشود.
رکورد «رکود خرید توام با جهش قیمت» نیز به‌عنوان اتفاق بی‌سابقه در بازار مسکن تهران خودنمایی می‌کند.
آخرین رکورد اما به سقوط سهم مسکن از تسهیلات بانکی مربوط می‌شود. سهم مسکن از تسهیلات بانکی از بالای ۲۰ درصد طی سال‌های دور گذشته به ۵ درصد سقوط کرده است که علت اصلی این موضوع، قطع ارتباط خریداران مسکن با وام ناکارآمد است.
وعده‌های نافرجام در بازار مسکن
سیاست‌گذاران بخش مسکن در سال جاری انواع و اقسام وعده‌ها را برای کنترل تورم مسکن، تسهیل خانه‌دار شدن و همچنین افزایش عرضه خانه و برخورد با محتکران ملک مطرح کردند. یعنی تقریبا برای همه مشکلاتی که در بازار مسکن وجود دارد، دولت تلاش کرد یک نسخه بپیچد، اما هیچ‌کدام از نسخه‌ها به سرانجام نرسید.
وعده‌ها با محوریت «مهار جهش قیمت مسکن»، «مقابله مالیاتی با مالکان خانه‌های خالی»، «پرداخت تسهیلات ۴۰۰ میلیون تومانی لیزینگ مسکن» و همچنین «رونق نوسازی بافت فرسوده و ساخت خانه‌های ارزان در دل شهرها» مطرح شد. خرداد ماه، رئیس‌جمهور نیز در جلسه مقامات اقتصادی دولت دستور داد برای مهار تورم مسکن اقداماتی صورت بگیرد.
فرجام این وعده‌ها در پایان سال ۹۹ مشخص می‌کند به‌خاطر تعریف غلط ابزار مالیاتی و چشم‌پوشی یا غفلت از ابزار اصلی مالیات ضداحتکار مسکن، حتی یک ریال مالیات نیز از مالکان واحدهای مسکونی احتکار شده (خانه‌های خالی و بلااستفاده) دریافت نشده است.
مالیات اصلی، «مالیات سالانه بر املاک» است که در کشورهای مختلف، اثرگذار بوده است. اما سیاست‌گذار همه وقت خود را بر «مالیات بر خانه‌های خالی» گذاشت که به‌خاطر مشکلات متعدد و فراهم نبودن زیرساخت‌های شناسایی این خانه‌ها، موفق به دریافت آن نشد.
همچنین به‌خاطر تشخیص غلط درباره منشأ ابرجهش قیمت مسکن، روند رشد قیمت همچنان ادامه داشت. در بحث قدرت خرید وام مسکن نیز ظاهرا ترسی در سیاست‌گذاران وجود دارد مبنی بر اینکه اگر قدرت خرید تقاضای مصرفی افزایش یابد، قیمت مسکن هم جهش می‌کند، در حالی که جهش سه ساله قیمت مسکن درست در اوج «سرکوب قدرت خرید خانه اولی ها» اتفاق افتاد.
در موضوع بافت فرسوده نیز وعده‌هایی داده شده است، اما اتفاقی که روی زمین افتاد، ساخت و ساز در بیرون شهرها مطابق روال دولت‌های قبل بوده است.
اتفاقات کلیدی بازار مسکن ۹۹ کدام است؟
امسال مجموعه‌ای از رویدادهای معنادار نیز در کنار رکوردهای قیمتی در بازار مسکن رقم خورد.
کوچ از متن به حاشیه یکی از این اتفاقات بود. خریداران مسکن چه مصرفی و چه سرمایه‌گذار در سال جاری از شهرهای بزرگ به شهرهای کوچک و جدید اطراف مهاجرت کردند و همین مساله باعث شد شتاب رشد قیمت مسکن در اطراف (حاشیه) از متن بیشتر شود.
نرخ ارز و شاخص بازار سهام دو بازیگردان اصلی بازار ملک در سال ۹۹ بودند که به شدت روی متغیر قیمت و حجم معاملات و رفتار بازیگران این بازار تاثیر گذاشتند.
امسال فرمول رهن و اجاره نیز به‌خاطر بورس بازی مالک و مستاجر تغییر کرد.
همچنین افزایش تند قیمت تمام شده ساخت مسکن اتفاق دیگر بازار مسکن ۹۹ بود.
سیاست‌گذار در ابتدای امسال چراغ بازار معاملات مسکن را با ممنوعیت اعلام قیمت‌ها در استارت‌آپ‌های ملکی خاموش کرد و باعث شد مسیر برای جهش قیمت هموارتر شود.
امسال برای رشد اجاره بهای مسکن در تابستان سقف کرونایی تعریف شد اما به آن عمل نشد.
پیش فروش مسکن در نیمه اول امسال نیز از کار افتاد چون سازنده‌ها امکان ساخت و محاسبه روی قیمت فروش را از دست دادند.
مزایده‌های ملکی توسط حقوقی‌های بازار ملک در سال ۹۹ با شرایط تقاضاپسند افزایش پیدا کرد.
از طرفی، نبض معاملات مسکن در جنوب تهران در سال جاری بیشتر از شمال شد.همچنین ثبت‌نام از خانه‌اولی‌ها برای پرداخت وام مسکن یکم در نیمه اول امسال متوقف شد.
در سال جاری کار ساخت خانه‌های دولتی با عنوان مسکن ملی نیز شروع شد اما استقبال واقعی از آن ضعیف است.
امسال نسبت قیمت تجاری به مسکونی کاهش پیدا کرد چون سرعت رشد قیمت واحدهای تجاری به‌خاطر رکود کرونایی، کمتر از رشد قیمت مسکن بود. در سال جاری، گسل متراژ در بازار مسکن -فاصله مساحت واحدهای مسکونی جدید با مساحت فروش واحدهای مسکونی- شدیدتر شد که ناشی از بی توجهی مدیریت شهری تهران به تنظیم بازار مسکن با ابزار پروانه‌ها است.
در منطقه ۲۲ تهران که جوان‌ترین منطقه پایتخت محسوب می‌شود، پیش فروش‌های مخاطره‌آمیز بابت قیمت‌های غیرواقعی رونق گرفت و قیمت‌ها خیلی از کمتر از قیمت تمام شده واقعی است.
اکنون در شرایطی وارد بازار مسکن سال ۱۴۰۰ می‌شویم که اوضاع متغیرها، عادی نیست.
دو گشایش می‌تواند این بازار را وارد مسیر طبیعی کند؛ گشایش غیراقتصادی مرتبط با برجام و همچنین گشایش مالیاتی برای راه‌اندازی مالیات اصلی در حوزه ملک.
Loading ...
