تغییر مسیر خریداران مسکن و افزایش فروش کهنه‌سازها

بازار خانه‌های کلیدنخورده در پایتخت تحت‌تاثیر آرایش جدید خریداران مسکن با دومین سکته معاملاتی طی یک‌سال همراه شد. عوامل فروش نوسازها اخیرا افزایش روزانه سطح قیمت پیشنهادی را در پیش گرفته‌اند. این اقدام در کنار سه حرکت دیگر باعث افت بیشتر سهم خانه‌های تا ۵ سال ساخت از کل معاملات مسکن و رشد بیش از ۴۰ درصدی حجم فروش سالخورده‌ها شده است. خریداران در مواجهه با قیمت‌های نامتعارف واحدهای نوساز، از گزینه‌های جایگزین استفاده می‌کنند. ناظران بازار اما شکل فعلی قیمت‌گذاری توسط عوامل فروش را به زیان رونق می‌دانند.

به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، معاملات واحدهای مسکونی نوساز تحت تاثیر کج‌رفتاری برخی از فروشندگان آپارتمان‌های کلیدنخورده، برای دومین بار طی یک سال اخیر، دچار سکته شد. بررسی‌ها نشان می‌دهد افت قابل توجه حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی نوساز که از نیمه دوم سال گذشته تحت تاثیر دست‌کم سه عامل عمده منجر به افزایش سهم آپارتمان‌های سالخورده از کل معاملات مسکن شده بود به دلیل بروز عامل چهارم، هم‌اکنون وارد فاز جدیدی شده است که می‌توان از آن با عنوان سکته دوم معاملات آپارتمان‌های نوساز یاد کرد. دبه کردن برخی فروشندگان واحدهای مسکونی نوساز تنها به فاصله کمی از اعلام قیمت پیشنهادی به واسطه‌های فروش ملک، منجر به تشدید روند نزولی سهم آپارتمان‌های کلیدنخورده از کل معاملات خرید مسکن شده است.

در شرایطی که طی سال‌های اخیر همواره خرید و فروش آپارتمان‌های نوساز سهم عمده‌ای از کل معاملات واحدهای مسکونی را به خود اختصاص داده است این سهم طی یک سال اخیر در دو مرحله با افت قابل توجهی همراه شده است؛ بررسی‌ها نشان می‌دهد حداقل چهار عامل مهم در سکته دو مرحله‌ای معاملات آپارتمان‌های نوساز قابل شناسایی است.

نیمه دوم سال گذشته بروز سه عامل اثرگذار بر حجم معاملات واحدهای مسکونی نوساز شامل کمبود طبیعی عرضه نوسازها، کمبود مصنوعی آپارتمان‌های نوساز در بازار فروش و همچنین افزایش قابل توجه قیمت نوسازها منجر به بروز سکته اول در بازار معاملات این گروه از واحدهای مسکونی شد؛ پارسال، حجم معاملات واحدهای مسکونی نوساز در حالی به دلیل کمبود عرضه نوسازها تحت تاثیر قرار گرفته و کاهش یافت که این کمبود عرضه ناشی از کمبود طبیعی و کمبود مصنوعی عرضه نوسازها منجر به افزایش سهم آپارتمان‌های واقع در محدوده سنی ۱۶ تا ۲۰ سال از کل معاملات خرید و فروش مسکن شد.

کاهش حجم ساخت و ساز در نتیجه رکود شدید در بازار ساخت وساز در فاصله سال‌های ۹۳ تا ۹۵، منجر به کمبود طبیعی حجم عرضه آپارتمان‌های نوساز به بازار معاملات مسکن مصرفی شد؛ این در حالی است که نوعی کمبود مصنوعی تحت تاثیر احتکار برخی از واحدهای مسکونی نوساز از سوی بعضی مالکان به امید فروش واحدها در دوره رونق با سطح بالاتر قیمت، دسترسی متقاضیان مصرفی به این گروه سنی از آپارتمان‌ها را به میزان قابل توجهی کاهش داد؛ همین دو عامل منجر به شکل‌گیری سومین علت افت سهم نوسازها از کل معاملات مسکن در نیمه دوم سال گذشته و در ادامه دو ماه اول سال ۹۷ شد.

سال گذشته، شکاف موجود بین سطح قیمت پیشنهادی نوسازها و قدرت خرید متقاضیان به واسطه افت حجم عرضه نوسازها به بازار فروش افزایش یافت و در نتیجه منجر به ایجاد فاصله قابل توجه بین قیمت نوسازها و قیمت واحدهای مسکونی چندساله به ویژه آپارتمان‌های سالخورده(۱۶ تا ۲۰ ساله) شد. تحت تاثیر این سه رویداد در بازار معاملات واحدهای مسکونی نوساز، سهم معاملات خرید آپارتمان‌های کلیدنخورده به میزان قابل توجهی کاهش یافت و در مقابل به سهم معامله سالخورده‌ها افزوده شد.

سهم معاملات آپارتمان‌های نوساز تحت تاثیر سکته اول در بازار خرید این گروه از واحدهای مسکونی در حالی سال ۹۶ به‌طور میانگین به حدود ۴۷ درصد رسید که طی یک سال منتهی به پایان سال ۹۵ این سهم همواره بیش از ۵۰ درصد بود؛ سهم معاملات خرید آپارتمان‌های نوساز در سال ۹۵ براساس آمارهای رسمی به‌طور متوسط حدود ۵۱ درصد بود.  با افت قابل توجه سهم معاملات خرید آپارتمان‌های نوساز از کل معاملات خرید واحدهای مسکونی، سهم آپارتمان‌های سالخورده به دلیل تطابق بیشتر شرایط فروش این دسته از واحدهای مسکونی با حجم تقاضا و قدرت خرید متقاضیان مصرفی به میزان قابل توجهی تقویت شد.

بروز سکته دوم در بازار معاملات آپارتمان‌های نوساز از ابتدای سال جاری تا پایان اردیبهشت ماه برای دومین بار متوالی طی یک سال گذشته حجم خرید آپارتمان‌های نوساز در بازار مسکن را کاهش داده است؛ در این بازه زمانی-دو ماه فروردین و اردیبهشت ۹۷- سهم معاملات آپارتمان‌های نوساز از کل معاملات واحدهای مسکونی به حدود ۴۳ درصد کاهش یافت. این در حالی است که طی سال‌های اخیر معاملات واحدهای مسکونی نوساز به‌طور معمول حدود نیمی از حجم کل معاملات مسکن را به خود اختصاص می‌داد.

سکته دوم بازار معاملات آپارتمان‌های نوساز در نتیجه اضافه شدن عامل چهارم ناشی از کج‌رفتاری برخی فروشندگان این واحدها به سه عامل قبلی، اتفاق افتاده و موجب شده هم‌اکنون به رغم حضور متقاضیان مصرفی در بازار معاملات مسکن و تمایل آنها برای خرید آپارتمان‌های نوساز، عملا معاملات این دسته از واحدهای مسکونی در مقایسه با سایر آپارتمان‌ها به معامله‌ای دشوار و در برخی موارد غیرممکن تبدیل شود.  دبه کردن فروشندگان آپارتمان‌های نوساز بر سر قیمت اعلام شده عامل چهارمی است که طی هفته‌ها و روزهای اخیر هم بخش عمده‌ای از معاملات آپارتمان‌های نوساز را تحت تاثیر قرار داده و متقاضیان خرید این واحدها را با معضل ناشی از افزایش ناگهانی سطح قیمت پیشنهادی از سوی برخی مالکان مواجه کرده است.

علاوه بر سه عامل ذکر شده که منجر به بروز سکته اول در بازار معاملات واحدهای مسکونی نوساز در سال ۹۶ شد، از ابتدای امسال برخی از مالکان واحدهای مسکونی کلیدنخورده در فاصله زمانی کوتاه بین اعلام قیمت پیشنهادی به واسطه‌های بازار معاملات مسکن تا اعلام آمادگی خریدار برای برگزاری نشست توافق با مالک بر سر شرایط فروش آپارتمان مورد نظر، سطح قیمت‌های پیشنهادی را بین ۲ تا ۵ درصد افزایش داده‌اند. این موضوع در برخی محلات واقع در مناطق مصرفی شهر تهران همچون مناطق ۲، ۴ و ۵ بیش از سایر محلات به چشم می‌خورد.

هم اکنون قیمت پیشنهادی فروش برخی واحدهای نوساز در بعضی از محلات منطقه ۵شهر تهران با قیمت فروش نوسازها در برخی محلات منطقه ۲ برابری می‌کند.  تحقیقات به عمل آمده از بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی نوساز نشان می‌دهد در حالی که در دوره رکود فاصله زمانی بین فایل شدن آپارتمان‌های نوساز برای فروش تا یافتن خریدار قابل توجه بود و معمولا با یک فاصله زمانی نسبتا طولانی واسطه‌ها موفق به یافتن خریدار برای واحدهای مسکونی فایل شده به خصوص آپارتمان‌های نوساز می‌شدند هم‌اکنون این فاصله زمانی به دلیل وجود تعداد قابل توجهی از متقاضیان خرید در بازار ملک (عمدتا به‌دلیل تورم انتظاری) به کمترین حد خود رسیده است.

در چنین شرایطی هم‌اکنون یک پدیده جدید در بازار فروش آپارتمان‌های نوساز و کلیدنخورده شکل گرفته است که مهم‌ترین پیامد آن طولانی شدن دوره فروش نوسازها و در نتیجه کاهش حجم معاملات خرید آپارتمان‌های نوساز است. این پدیده جدید تغییر ناگهانی قیمت پیشنهادی فروش بعضی نوسازها در فاصله کوتاه بین فایل شدن آپارتمان کلیدنخورده برای فروش تا اعلام آمادگی خریدار برای برگزاری نشست با مالک است؛ تعدادی از مالکان آپارتمان‌های نوساز هم‌اکنون پس از اعلام آمادگی خریدار برای برگزاری نشست به واسطه‌ها اعلام می‌کنند قیمت پیشنهادی افزایش یافته است و همین موضوع معاملات نوسازها در بازار مسکن را با مانع جدید روبه‌رو کرده است.

وضعیت کنونی قیمت‌ پیشنهادی فایل‌های نوساز و کلیدنخورده هم‌اکنون در سطحی بالاتر از بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی در مناطق مصرفی قرار گرفته است؛ به این معنا که اگرچه در حال حاضر بازار معاملات مسکن در مناطق مصرفی به خصوص مناطق ۲، ۴ و ۵ شهر تهران دچار قیمت‌های نامتعارف است اما این وضعیت در واحدهای نوساز فراتر از اوضاع قیمتی موجود در بازار معاملات آپارتمان‌های مناطق مصرفی در گروه‌های سنی مختلف است.

در واقع سطح قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی نوساز به خصوص در مناطق مصرفی هم‌اکنون بسیار بالاتر از توان خرید اعلام می‌شود و تغییرات ناگهانی و افزایشی این قیمت‌ها عملا منجر به انصراف خریداران از خرید واحدهای نوساز و هدایت آنها به بازار معاملات واحدهای مسکونی سالخورده می‌شود؛ سهم معاملات خرید آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ ساله (سقف سنی آپارتمان‌های مشمول دریافت تسهیلات خرید مسکن با استفاده از اوراق حق تقدم)، اردیبهشت ماه امسال به ۱۵ درصد رسید؛ اردیبهشت سال گذشته سهم این گروه سنی از کل معاملات مسکن ۱۲ درصد بود؛ همچنین هم‌اکنون سهم معاملات آپارتمان‌های ۱۱ تا ۱۵ سال(سقف سنی آپارتمان‌های مشمول استفاده از وام یکم) نیز به ۱۵ درصد رسیده است.

در حالی که آمارها نشان می‌دهد حجم کل معاملات خرید مسکن اردیبهشت ماه امسال در مقایسه با اردیبهشت سال گذشته ۱۷ درصد افزایش یافته است بیشترین میزان رشد فروش واحدهای مسکونی در میان گروه‌های سنی مختلف مربوط به آپارتمان‌های سالخورده (۱۶ تا ۲۰ سال) معادل ۴۳ درصد است؛ این در حالی است که فروش نوسازها اردیبهشت امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته تنها ۷ درصد افزایش یافته است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، شیوع علت چهارم افت حجم معاملات نوسازها از رواج یک تصور نادرست در میان برخی از فروشندگان و مالکان این گروه از واحدهای مسکونی نشات گرفته است؛ در حالی که هم‌اکنون برخی مالکان و فروشندگان آپارتمان‌های کلیدنخورده تصور می‌کنند با تغییر و افزایش ناگهانی قیمت پیشنهادی فروش نوسازها قادر به فروش واحدهای خود با سود بیشتری هستند اما کارشناسان رواج این تصور اشتباه را منجر به بروز زیان دو‌طرفه برای خریدار و فروشنده می‌دانند و معتقدند شرایط فعلی قابل دوام نیست.

به عقیده کارشناسان، علاوه بر آنکه رواج این تصور نادرست منجر به زیان خریداران در بازار فروش از بابت عدم کفایت قدرت خرید آنها برای خرید واحدهای مسکونی نوساز و هدایت آنها به بازار واحدهای مسکونی سالخورده می‌شود، فروشندگان این واحدها نیز در معرض بروز خطر رکود تورمی و فروش نرفتن واحدهای نوساز  قرار دارند.

قیمت پیشنهادی بخش عمده‌ای از واحدهای مسکونی نوساز عرضه شده به بازار مسکن هم‌اکنون در سطحی فراتر از ارزش واقعی این واحدها قرار دارد و همین موضوع می‌تواند موجب فروش نرفتن این واحدها شود. ممکن است در ظاهر فروشندگان این واحدها تصور کنند با توجه به قرار گرفتن بازار مسکن در فاز رونق خریدار کافی برای واحدهای نوساز با هر قیمتی در بازار مسکن وجود دارد، اما این تصور نادرست در صورت عدم اصلاح، منجر به ایجاد زمینه بازگشت بازار معاملات مسکن به فاز قبل از رونق می‌شود که قبل از هر چیز منافع سازندگان و مالکان واحدهای نوساز به دلیل حبس سرمایه‌ آنان در آپارتمان‌های فاقد خریدار را تهدید می‌کند.