در سیاستگذاری کلان اقتصادی توجه به سکونت افراد جامعه موضوع مهمی است اما به این مساله در سیاستگذاری کلان اقتصادی کشور کمتر توجه شده است و متاسفانه چالش‌های امروز در بخش مسکن و اجاره و گسترش حاشیه‌نشینی ریشه در سیاست‌های کلان اقتصادی ناکارآمد دارد.
به گزارش ملک‌رادار و به نقل از هتفه نامه تجارت فردا، سعید اسلامی‌بیدگلی استاد دانشگاه و تحلیلگر اقتصادی با بیان این جملات به بررسی ابعاد بحران بازار اجاره می‌پردازد.
او معتقد است: «سیاستگذاران ما، عادت کرده‌اند مسائل و مشکلات را رها کنند تا زمانی‌که به بحران برسند، آن‌وقت به فکر چاره می‌افتند و با ضرب و زور تلاش می‌کنند مساله را حل کنند. متاسفانه به نظر می‌رسد موضوع سکونت افراد جامعه‌مان به‌خصوص سکونت طبقات کم‌درآمد مشمول این مساله شده است. امروز تقریباً با بحران حاشیه‌نشینی و کوچ شهری مواجه هستیم که بحران بازار اجاره بخشی از این ماجراست. بنابراین ابعاد این مساله بسیار بزرگ است و می‌تواند به مخاطرات اجتماعی بسیاری در کشور، دامن بزند.»
این کارشناس اقتصادی همچنین طی این گفت‌وگو به نقد نامه احمد توکلی عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام درباره مسائل بازار اجاره می‌پردازد که در ادامه شرح آن را می‌خوانید.
اخیراً، احمد توکلی نامه‌ای به سران قوا نوشته و نسبت به تبعات کوچ مستاجران و رشد حاشیه‌نشینی هشدار داده و گفته که اگر به سرعت تدابیری اندیشیده نشود به‌زودی چند میلیون حاشیه‌نشین به ۱۱ میلیون حاشیه‌نشین موجود در اطراف شهرها افزوده خواهد شد. با توجه به این امر ابعاد مساله بازار اجاره و روی آوردن مستاجران در کلا‌نشهرها به ویژه تهران به حاشیه‌نشینی، واقعاً چقدر بزرگ است؟
آقای توکلی به عنوان شخصیتی که همواره مسوولیت‌های مختلف در دولت و مجلس برعهده داشتند و اکنون هم در مجمع تشخیص مصلحت نظام هستند، جزو مسوولانی‌اند که می‌توانند مسائل و مشکلات جامعه را در سطوح بالای مدیریتی کشور از طریق رسانه‌ها مطرح کنند، بنابراین معتقدم نوشتن این نامه خطاب به مسوولان نظام در مورد وضعیت مستاجران، بازار اجاره و حاشیه‌نشینی، کار مفیدی است.
اگرچه بعضی از راهکارهای مطرح‌شده در نامه مربوطه برای حل مساله بازار اجاره صحیح نیست و ظاهراً ریشه‌یابی درستی برای این ماجرا نداشته است اما در این شرایط بحرانی اثرگذار است.
با توجه به اینکه این نامه دارای نکات مثبت و منفی است در ادامه این بحث حتماً به بررسی آن خواهم پرداخت. ولی درباره پرسشی که مطرح کردید در مورد ابعاد مساله باید بگویم که حاشیه‌نشینی یا زندگی در بافت‌های ناکارآمد شهری که در اصطلاح تخصصی به این نوع بافت‌ها، بافت‌های هدف برنامه بازآفرینی شهری گفته می‌شود، مساله بسیار مهمی است چراکه حدود ۲۰ میلیون نفر از جمعیت کشورمان در این بافت‌ها زندگی می‌کنند.
البته بافت‌های هدف بازآفرینی شهری، چند دسته هستند که یک بخشی از آنها شامل حاشیه‌نشینی در اطراف شهرهای بزرگ می‌شود که جمعیتی بین ۹ تا ۱۱ میلیون نفر را دربر می‌گیرد. منتها آن حاشیه‌نشینی که ما مدنظر داریم موضوع سکونتگاه‌های غیررسمی (Informal Settlement) است اما ۱۱ میلیون‌نفری که آقای توکلی در نامه به آن اشاره کردند تماماً Informal Settlement نیستند.
یکی از اشکالات وارده به این نامه نیز همین نکته است. به هر ترتیب زندگی در شهرهای اقماری، حاشیه شهرها و سکونتگاه‌های غیررسمی داخل شهرها در حال حاضر ۲۰ میلیون نفر جمعیت کشور را شامل می‌شود که مساله بسیار بغرنجی است، چه برسد اینکه در شرایط فعلی، بحران اقتصادی هم باعث شده تا بخشی از افرادی که تا پیش از این در شرایط مطلوبی زندگی می‌کردند به این جمعیت اضافه شوند.
بنابراین حاشیه‌نشینی مساله بسیار جدی در کشورمان است زیرا حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد جمعیت کشور را در برمی‌گیرد و هر لحظه ممکن است بی‌توجهی نسبت به وضعیت زندگی آنها، بحران بیافریند.
اتفاقاً در سال‌های قبل، زمانی‌که بنده در وزارت راه و شهرسازی مسوولیت داشتم به همراه تعدادی از کارشناسان دائماً هشدار می‌دادیم حتی با بهترین برنامه‌های بازآفرینی شهری به لحاظ معماری و شهری اگر اقتصاد کشور با چالش جدی مواجه شود، جمعیت ساکن در بافت‌های هدف برنامه بازآفرینی شهری، افزایش چشمگیری پیدا خواهد کرد.
همین اتفاقی که در حال حاضر با بروز بحران اقتصادی طی دو سال اخیر در بازار اجاره رخ داده و کاملاً هم نمایان شده و در نامه آقای توکلی نیز نسبت به تبعات آن هشدار داده شده است.
طبیعی است، وقتی وضعیت اقتصادی جامعه نابهنجار می‌شود، بیکاری و تورم افزایش می‌یابد، فقر شهری توسعه پیدا می‌کند و از کیفیت زندگی افراد جامعه کاسته می‌شود. بخش مهمی از کیفیت زندگی افراد به کیفیت فضای سکونت آنها بستگی دارد.
چون سیاستگذار از قبل مشکلات بافت‌های هدف برنامه بازآفرینی شهری را حل و فصل نکرده است، در شرایط بحران اقتصادی دامنه این مشکلات بسیار بیشتر خواهد شد که ممکن است تبعات اجتماعی سنگینی هم به دنبال داشته باشد.
آنچه مشخص است در حال حاضر سیاست مشخص و راه‌حل صحیحی برای رسیدگی به وضعیت موجود در بازار اجاره وجود ندارد، با توجه به این امر حساسیت سیاستمداران نسبت به بازار اجاره و هشدارهای آنها در حل مشکلات این بخش آیا می‌تواند کمک‌کننده باشد؟
در سیاستگذاری کلان اقتصادی توجه به سکونت افراد جامعه موضوع مهمی است اما به این مساله در سیاستگذاری کلان اقتصادی کشور کمتر توجه شده است و متاسفانه چالش‌های امروز در بخش مسکن و اجاره، ریشه در سیاست‌های کلان اقتصادی ناکارآمد دارد.
اتفاقاً ایران جزو کشورهایی است که نرخ مالکیت در آن بسیار بالاست به همین جهت در سال‌های قبل بعضی کارشناسان مسکن توصیه می‌کردند که برنامه‌هایی برای اجاره‌داری در کشور در جهت توسعه اقتصادی داشته باشیم.
عمدتاً این توصیه‌ها یا پیشنهاد‌ها شامل برنامه‌های اقتصادی برای ساخت و عرضه و برنامه‌های سیاستگذاری در حوزه اخذ اجاره، مالیات، قوانین و مقررات مربوط به حل دعاوی بین مالک و مستاجر و… هستند یا رشد نهادهایی که به شکل حرفه‌ای به امر اجاره‌داری بپردازند که اساساً در کشور ما توسعه نیافته‌اند چون قوانین و مقررات کافی وجود نداشته و زیرساخت اقتصادی برای برنامه‌ریزی و توسعه بازار اجاره هم ضعیف بوده‌اند. علاوه بر این برنامه‌های پیشنهادی، همزمان دولت باید برنامه‌هایی برای تامین سرپناه اقشار کم‌درآمد داشته باشد.
به هر ترتیب همه این موارد که گفته شد در چتر بزرگ سیاستگذاری اقتصاد کلان کشور حرکت می‌کند. اگر سیاست‌های کلان اقتصاد ناکارا باشند طبیعی است که بخش مسکن نیز با چالش‌های عمیق‌تری مواجه می‌شود. به هر شکل توجه سیاستمداران به مساله بازار اجاره از این جهت بسیار مناسب است که در سطح کلان سیاستگذاری اقتصادی کشور بتوان برای آن تصمیمات درست و منطقی اتخاذ کرد.
تاکنون بیشتر سیاست‌ها برای حل و فصل بحران بازار اجاره بر مبنای مداخله و تعیین قیمت بوده که راه به جایی نبرده است و حتی در نامه آقای توکلی به این مساله اشاره شده که فعلاً گریزی از دخالت دولت در این بازار وجود ندارد اما نباید به اقتصاد زیرزمینی منجر شود. چرا سیاستمداران تمام راه‌حل‌ها را در مداخله دولت و تعزیراتی کردن بازار جست‌وجو می‌کنند؟
اتفاقاً قبل از اینکه این پرسش را مطرح کنید به این نکته می‌خواستم اشاره کنم که درست است توجه سیاستمداران به مساله بحران بازار اجاره می‌تواند مفید باشد اما به شرط آنکه مانند توجه به سایر مسائل اقتصادی که نمونه آن وضعیت بازار ارز است، نباشد.
طی دهه‌های گذشته مسائل و مشکلات بسیار کمی بودند که پس از مطرح شدن در سطح کلان کشور راه‌حل مناسب و موثری برای آنها ارائه شد. متاسفانه سیاستگذاران ما، عادت کرده‌اند مسائل و مشکلات را رها کنند تا زمانی‌که به بحران برسند، آن‌وقت به فکر چاره می‌افتند و با ضرب و زور تلاش می‌کنند مساله را حل کنند.
در شرایط بحرانی هم سرعت به نتیجه رسیدن راه‌حل از کیفیت راه‌حل اهمیت بیشتری دارد. بنابراین راه‌حل‌هایی برای رفع مشکلات ارائه می‌شود که عجولانه و شتابزده‌اند و تنها مانند قرص مسکن عمل می‌کنند و پس از مدتی دوباره آن مشکلات با شدت بیشتری نمایان می‌شوند.
مثال‌های متعدی در این زمینه وجود دارد که می‌توان به وضعیت بازار ارز، نرخ سود، مسائل بانک‌ها و فساد و… اشاره کرد. متاسفانه به نظر می‌رسد موضوع سکونت افراد جامعه‌مان به‌خصوص سکونت طبقات کم‌درآمد مشمول این مساله شده است.
امروز تقریباً با بحران حاشیه‌نشینی و کوچ شهری مواجه هستیم که بحران بازار اجاره بخشی از این ماجراست. بنابراین ابعاد این مساله بسیار بزرگ است و می‌تواند به مخاطرات اجتماعی بسیاری در کشور دامن بزند.
با این اوصاف در چنین شرایطی، تبعات اجتماعی بحران بازار اجاره یا همان‌طور که شما می‌گویید دامنه این بحران بسیار بزرگ است و در واقع بحران حاشیه‌نشینی و بدمسکنی در کشورمان چیست؟
پیامدهای این مساله از چند زاویه قابل بررسی است اما بیش از همه تبعات اجتماعی آن بسیار بیشتر است. بسیاری از نواحی حاشیه شهرها و حتی شهرهای اقماری که با یک برنامه‌ریزی توسعه پیدا کرده‌اند زیرساخت‌های رفاهی یک زندگی باکیفیت را ندارند. مثلاً اکثر این شهرها از امکانات آموزشی و بهداشتی و امنیتی کاملی برخوردار نیستند یا با فقدان زیرساخت‌های تاسیسات شهری مواجه‌اند.
در چنین وضعیتی افزایش مجدد جمعیت شهرهای اقماری می‌تواند خود به بحران بزرگ‌تری تبدیل شود. از طرفی بخشی از افرادی که به ناچار به شهرهای اقماری مهاجرت کرده‌اند به علت نبود شغل در این شهرها یا کمبود خدمات، مجبورند هر روز مسافت طولانی را طی کنند.
در نتیجه معضلات حمل‌ونقل هم به این مساله اضافه می‌شود. مشکل دیگر برهم خوردن ترکیب طبقات اجتماعی است. در اکثر کشورها از قبل برای این مساله چاره‌اندیشی می‌شود.
مثلاً در فرانسه برای مسکن اجتماعی برای ترکیب طبقانی که در آنها زندگی می‌کنند، برنامه‌ریزی می‌کنند. اما در ایران برنامه‌ریزی در این زمینه وجود ندارد و این عمال می‌تواند به تبعات اجتماعی بیشتری دامن بزند.
با توجه به آمارهای منتشره وقوع جرم به ازای هر نفر در برخی از نواحی حاشیه‌نشین بسیار بالاست. علاوه بر این وقتی عامل افزایش حاشیه‌نشینی مساله فقر است، طبعاً فقر هم تبعات اجتماعی این پدیده را تشدید خواهد کرد.
در نامه آقای توکلی بر ضعف سیاستگذار بخش مسکن در دوره قبلی تاکید شده است و آنچه امروز در بازار اجاره رخ داده است را به گردن سیاستگذار قبلی بخش مسکن انداخته است. ارزیابی شما از این مساله چیست؟
من برخلاف آقای توکلی معتقدم که سیاست‌های کلان اقتصادی به بحران بازار مسکن و اجاره منجر شده است. حتی آقای توکلی با لحن بسیار بدی از آقای دکتر آخوندی سیاستگذار وقت بخش مسکن در دوره اول دولت آقای روحانی یاد کرده‌اند، در صورتی که این هجمه به ایشان درست نیست و همان‌طور که در ابتدای این گفت‌وگو اشاره کردم به نظر می‌رسد آقای توکلی در ریشه‌یابی این مساله دچار اشتباه شده‌اند.
اتفاقاً پیش از بروز بحران ارزی در آن مقطع بارها اقتصاددانان به سیاستگذاران کلان اقتصادی هشدار داده بودند که با شدت گرفتن بازی پانزی بانک‌ها و ثابت نگه داشتن قیمت ارز به هر دلیلی و عدم تخصیص منابع در جهت اتمام پروژه‌ها به بخش مسکن به‌طور حتم در سال‌های بعد با جهش تورم و بحران ارزی مواجه خواهیم شد.
که این اتفاق هم افتاد. اجازه بدهید به نکات دیگری که در این نامه مطرح شده نیز بپردازم، که مساله مهمی است. در بخش دیگری از این نامه اشاره شده که موجران بی‌انصاف هستند و باعث گرانی نرخ اجاره شده‌اند.
در حالی که موجران هم در این جامعه زندگی می‌کنند و هزینه زندگی‌شان بالا رفته است به ویژه برخی از آنها تنها از این محل درآمد کسب می‌کنند. بنابراین ممکن است موجران هم گریزی نداشتند که تقریباً به نسبت افزایش تورم و سایر هزینه‌های زندگی‌شان، نرخ اجاره ملک‌شان را افزایش دهند.
طبیعی بود که با جامپ تورمی که در اقتصادمان ایجاد شده متناسب با آن نرخ اجاره‌بها البته با یک وقفه زمانی، افزایش پیدا کند.
بنابراین از قبل قابل پیش‌بینی بود که با توجه به سیاستگذاری نادرست در بخش کلان اقتصادی، بازارها دچار التهاب شوند و در این بین بازار مسکن هم با جهش قیمتی مواجه شود و پس از مدتی آثار آن در بازار اجاره نمایان شود.
نکته دیگر هم که در آن نامه مطرح شده موضوع مالیات بر خانه‌های خالی است. همه ما می‌دانیم که خانه‌های خالی در کشور زیادند و باید برای آنها چاره‌اندیشی کرد اما عرضه این واحدها نمی‌تواند از تبعات بحران بازار اجاره بکاهد.
چون در بخشی که مورد تقاضای اکثر مستاجران یا اقشار کم‌درآمد جامعه هستند چندان خانه خالی وجود ندارد به جز پروژه‌های مسکن مهر که موفق نشدند تقاضایی را ایجاد کنند و حتی هنوز هم در این شرایط برخی از این پروژه‌ها تقاضایی ندارند و عملاً اتلاف منابع برای ساخت آنها رخ داده است.
به نظرم بخش بزرگی از خانه‌های خالی به ویژه در تهران در مناطق خیلی لوکس قرار دارند و اگر هم برای فروش و اجاره عرضه شوند درست است که بر کل بازار مسکن اثر می‌گذارند اما باعث رفع معضلات بازار اجاره نمی‌شوند.
این مساله هم به ضعف برنامه‌ریزی شهری‌مان برمی‌گردد که به راحتی اجازه داده می‌شود در مناطق لوکس که نیاز چندانی وجود ندارد ساختمان‌سازی انجام شود در حالی که باید توان و نیروی لازم در ساخت‌وساز در جهت توسعه و زیرساخت بافت‌های فرسوده به‌کار گرفته شود.
آیا اساساً مداخله در بازار مسکن و اجاره در جهت مدیریت در شرایط بحرانی توصیه می‌شود؟ از طرف دیگر در شرایط فعلی الزامات سیاستگذاری صحیح در بازار اجاره چیست؟
مداخله دولت در بازار مسکن باید به‌طور غیرمستقیم باشد و نباید به قیمت‌گذاری منجر شود. سیاستگذار در کوتاه‌مدت بهتر است برخی قوانین در حوزه مالیات را ارائه دهد چراکه مداخله دولت در حوزه مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند سوداگری در بازار مسکن را کاهش دهد.
معتقدم مالیات بر دارایی در بخش مسکن موفق‌تر از مالیات بر خانه‌های خالی است و اتلاف منابع کمتری ایجاد می‌کند و اثرگذاری بیشتری هم خواهد داشت. اما متاسفانه مساله مالیات عایدی بر سرمایه بخش مسکن در سال‌های اخیر، بارها مطرح شده است اما هیچ‌گاه به سرانجام نرسیده است.
ضمناً دولت باید زیرساخت‌های توسعه نهادهای اجاره‌داری را فراهم کند. این نهادها هزینه سربار بسیار اندک دارند. دولت می‌تواند با آنها مذاکره کند و می‌تواند تخفیف‌های مالیاتی برای آنها در نظر بگیرد و از طریق آنها سیاستگذاری بر بازار اجاره انجام دهد.
در برخی از کشورهای دنیا نهادهای اجاره‌داری وجود دارند که چهار هزار واحد مسکونی برای اجاره دارند. آنها به شدت هزینه سربار پایین‌تری دارند و کیفیت منازلی که می‌سازند استاندارد است.
دولت می‌تواند به آنها تسهیلات بدهد و سیاستگذاری مناسبی از این طریق انجام دهد. این نهادها در بحث مالیات بسیار می‌توانند کمک کنند. راه‌اندازی نهادهای اجاره‌داری زمانبر نیست و با یک برنامه‌ریزی درست سه تا چهار ساله می‌توانند رشد کنند.
از طرف دیگر دولت یا سیاستگذار بخش مسکن باید برنامه‌ریزی مشخصی برای تامین مسکن برای دو دهک پایین جامعه داشته باشد. علاوه بر این تمرکز خود را برای توسعه زیرساخت در مناطق حاشیه شهرها بگذارد. چون شواهد نشان می‌دهد خزش جمعیتی به سمت شهرهای اقماری ناگزیر است.
چون این مناطق با کمبود زیرساخت مواجه‌اند، ممکن است دچار حادثه‌های اجتماعی شوند. اکنون لازم است که سیاستگذار برنامه‌ریزی اجتماعی مناسبی در این زمینه داشته باشد چراکه بازار اجاره ممکن است بازهم ملتهب‌تر شود و خزش جمعیتی به سمت مناطق حاشیه‌ای افزایش یافته و حاشیه‌نشینی تشدید شود.
دولت به ضرب و زور نمی‌تواند بازار اجاره را آرام کند و مثلاً با اعلام اینکه سلطان بازار مسکن یا سلطان بازار اجاره را دستگیر کرده موضوع را فیصله دهد. مساله سکونت افراد جامعه شوخی‌بردار نیست و ممکن است سرریز شدن جمعیت حاشیه شهرها، افزایش حاشیه‌نشینی و طغیان تبعات اجتماعی در آنها برای دولت و حکومت بسیار خطرناک باشد.
Loading ...
