بررسی دلایل حرکت متضاد قیمت آگهی‌های ملکی و قیمت قطعی در بازار مسکن

تورم پنهان در بازار مسکن تهران با دسترسی به داده‌های آنلاین فایل‌های ملکی مرئی شد. مرحله پیش‌از انجام معامله آپارتمان، بخشی از فرآیند اتصال خریدار و فروشنده است؛ به‌طوری‌که در این مرحله قیمت‌پیشنهادی اعلام می‌شود و‌ بر ادامه کار تاثیر می‌گذارد.

بررسی جزئیات این مرحله در معاملات مسکن فروردین‌ماه پایتخت، از دوگانگی قیمت خبر می‌دهد. میانگین قیمت‌پیشنهادی فایل‌های ثبت‌شده در یک استارت‌آپ بزرگ نسبت به اسفند، یک درصد افزایش داشته است. این، همان تورم پنهان در بالادست معاملات مسکن است که در مقایسه با تورم قطعی ۳ پیام برای بازار دارد.

به گزارش ملک‌رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، منشأ حس متفاوت خریداران مصرفی آپارتمان در بازار مسکن پایتخت با شناسایی تورم پنهان بازار ملک معرفی شد.

بررسی‌ها از داده‌های مربوط به قیمت فایل‌های ملکی عرضه‌شده به بازار مسکن در فروردین ماه امسال و مقایسه آن با قیمت مسکن در معاملات قطعی ۲۲ منطقه شهر تهران،‌ضمن شناسایی تورم پنهان در فایل‌های ملکی به یک سوال اساسی متقاضیان مصرفی مسکن پاسخ می‌دهد.

به‌رغم ثبت تورم منفی ۳درصدی ماهانه مسکن در فروردین ماه ۱۴۰۰ و افت قیمت اسمی سطح متوسط قیمت مسکن در ۲۲ منطقه پایتخت، برخی از متقاضیان مصرفی بازار مسکن که در این ماه در جست‌و‌جوی آپارتمان برای خرید واحد مسکونی مورد نظر خود بودند، اعلام کردند: در‌حالی‌که آمارهای رسمی از ثبت تورم منفی و کاهش قیمت در بازار معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی در فروردین ماه ۱۴۰۰ در مقایسه با اسفند ۹۹ خبر می‌دهد، اما این کاهش قیمت در اطلاعات درج‌شده در فایل‌های ملکی و قیمت‌های پیشنهادی ارائه‌شده از سوی فروشندگان مسکن مشاهده یا احساس نمی‌شود.

در واقع در شرایطی که آمارهای رسمی از کاهش قیمت مسکن در فروردین ماه ۱۴۰۰ در مقایسه با اسفند ۹۹ خبر می‌دهد، اما جست‌و‌جوگران ملکی عمدتا علائمی از این کاهش قیمت را در مشخصات قیمتی فایل‌های جدیدالورود به بازار مسکن مشاهده نمی‌کنند.

مرجع استناد خریداران درباره قیمت

در جریان بررسی تغییرات قیمتی مربوط به فایل‌های فروش که در فروردین ماه به بازار مسکن عرضه شدند، یعنی یک مرحله قبل از انجام معاملات قطعی در بازار خرید وفروش واحدهای مسکونی، تورم پنهان در بازار مسکن را شناسایی شد.

این تورم پنهان منشأ بروز حس متفاوت در میان متقاضیان مصرفی خرید مسکن در اولین ماه از سال جاری است. در این مرحله از فرآیند معاملات خرید وفروش مسکن، فروشنده با اعلام قیمت پیشنهادی برای فروش آپارتمان خود به بازار وارد می‌شود و از آنجا که هم‌اکنون خریداران در گام اول برای اطلاع از مشخصات فایل‌ها و قیمت‌های موجود در بازار ملک به پلت‌فرم‌های مجازی، سامانه‌های بازاریابی ملکی آنلاین یا استارت‌آپ‌های ملکی مراجعه می‌کنند، فروشنده‌ها نیز در گام اول اقدام به معرفی فایل فروش آپارتمان خود در این سامانه‌ها و استارت‌آپ‌های مجازی می‌کنند.

برای اولین بار در اولین ماه از سال ۱۴۰۰ با بررسی یک مرحله قبل از مرحله معاملات قطعی در بازار ملک اقدام به مقایسه نبض قیمت «فایل‌های ملکی» و «معاملات قطعی» در ۲۲ منطقه پایتخت شده است.

این مقایسه منجر به شناسایی تورم پنهان بازار مسکن به عنوان منشأ حس متفاوت گروهی از خریداران مصرفی مسکن نسبت به کاهش قیمت‌های واقعی در بازار ملک براساس آمارهای رسمی شد. مقایسه نبض قیمت «فایل‌های ملکی» و «معاملات قطعی» در ۲۲ منطقه پایتخت همچنین سه پیام مهم به بازار مسکن، متقاضیان وفعالان این بازار مخابره می‌کند که بسیار مهم است.

میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در حالی در فروردین ماه امسال نسبت به یک ماه قبل یعنی اسفند سال گذشته حدود ۳درصد کاهش یافت که حجم معاملات قطعی آپارتمان‌های مسکونی در همین بازه زمانی با کاهش ۶۰درصدی همراه شد. تورم ماهانه منفی ۳درصدی از شهریور ماه ۹۸ در بازار معاملات مسکن شهر تهران بی‌سابقه بوده است.

قیمت اسمی مسکن یک ماه در سال گذشته با ثبت تورم ماهانه منفی یک‌درصد کاهش یافت؛ اما این کاهش در حد افت یک درصدی تورم ماهانه بود و تورم ماهانه منفی ۳درصد از شهریور ماه سال ۹۸ در بازار معاملات مسکن شهر تهران به بعد تجربه نشده بود.

مهم‌ترین دلایل ثبت تورم منفی ۳درصدی در بازار معاملات مسکن شهر تهران در فروردین ماه امسال در مقایسه با اسفند سال گذشته، به کاهش انتظارات تورمی در بازار ملک و سایر بازارهای اقتصادی تحت تاثیر برگزاری نشست‌های وین و امیدواری برای ایجاد گشایش اقتصادی و غیراقتصادی برمی‌گردد.

این انتظارات گشایشی و کاهش انتظارات تورمی بر رفتار بازارها و بازیگران آنها اثر گذاشته و منجر به ریزش بازدهی، نرخ‌ها و قیمت‌ها در بازارهای مختلف از جمله بازار معاملات مسکن شد.

اما در شرایطی که میانگین قیمت مسکن شهر تهران در فروردین ماه ۱۴۰۰ در مقایسه با اسفند ۹۹ با کاهش ۳ درصدی همراه شد، اما در هفته‌ها و روزهای اخیر گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن که قدرت خرید آنها فاصله قابل‌توجهی با سطح قیمت‌های اعلام‌شده برای فروش مسکن در بازار (قیمت‌های پیشنهادی درج شده در فایل‌های ملکی) دارد، حسی متفاوت از تغییر جهت قیمت مسکن در فروردین ماه به سمت کاهش قیمت تجربه کردند.

گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن اعلام کردند مشاهده و حس ما از بازار مسکن وسطح قیمت‌ها در این بازار، موضوع کاهش قیمت مسکن در فروردین ماه را که در آمارهای رسمی منعکس شده است تایید نمی‌کند.

بررسی‌ها علت این موضوع را وجود تورم پنهان در بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد. مرئی شدن این تورم پنهان تحت تاثیر بررسی‌ها و محاسبات انجام شده تحت تاثیر مقایسه نبض قیمت «فایل‌های ملکی» و «معاملات قطعی» در ۲۲ منطقه پایتخت پاسخی به چرایی حس متفاوت خریداران مسکن در این زمینه است و منشأ این حس متفاوت را نشان می‌دهد.

برای شناسایی تورم پنهان در بازار مسکن که منجر به بروز این حس متفاوت در گروهی از خریداران مصرفی مسکن شده است، مجموعه‌ای از داده‌های ملکی ورودی به استارت‌آپ «دیوار» دریافت شده که تحلیل و بررسی این داده‌ها که فایل‌های جدید‌الورود به این سامانه مجازی بازاریابی ملکی را در خود جای داده است، نشان می‌دهد که میانگین قیمت مسکن در فایل‌های فروش واحدهای مسکونی که در فروردین ماه ۱۴۰۰ برای عرضه به بازار مسکن در استارت‌آپ ملکی دیوار وارد شده وبه ثبت رسید، نسبت به میانگین قیمت فروش مسکن در شهر تهران در همین ماه نه تنها کاهش نیافته است بلکه یک درصد نیز افزایش داشته است.

این در حالی است که داده‌های آماری در خصوص میانگین قیمت مسکن شهر تهران در فروردین از تورم منفی ۳ درصدی قیمت مسکن در این ماه در مقایسه با اسفند ۹۹ خبر می‌دهد.

معنای این موضوع آن است که منشأ این احساس متفاوت در یک مرحله قبل از انجام معاملات قطعی مسکن یعنی مرحله مراجعه خریداران به استارت‌آپ‌های ملکی برای اطلاع از مشخصات فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن به خصوص سطح قیمت‌های پیشنهادی مالکان برای فروش برمی‌گردد.

تقاضای مصرفی که در بازه زمانی یکی دو ماه گذشته برای اطلاع از سطح قیمت‌ها به استارت‌آپ‌های ملکی مراجعه کرده اما به دلیل شکاف قدرت خرید و قیمت مسکن عملا بخش عمده‌ای از این جست‌و‌جوها منجر به معامله قطعی نشده است، تحت تاثیر این تورم پنهان در فایل‌های ملکی دچار این احساس شده که نه تنها تورم ماهانه مسکن منفی نشده و قیمت‌ها کاهش نیافته بلکه تورم ماهانه افزایش نیز یافته است.

در تجزیه و تحلیل این شرایط متقاضیان مصرفی به این نتیجه رسیده‌اند که در فاصله اسفند۹۹ تا فروردین ماه ۱۴۰۰ فروشنده‌های مسکن نه تنها قیمت واحدهای مسکونی خود را به‌رغم شرایط رکودی بازار کاهش نداده‌اند بلکه قیمت‌ها با افزایش نیز همراه شده است و این موضوع با آمارهای رسمی در خصوص افت ۳ درصدی قیمت مسکن در فروردین در مقایسه با اسفند در تضاد است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد اگر‌چه حتی سطح قیمت‌های پیشنهادی مالکان و فروشندگان واحدهای مسکونی در استارت‌آپ دیوار در برخی از مناطق شهر تهران نیز مانند آمارهای رسمی کاهشی بوده است و در قیمت‌های اعلامی در برخی از مناطق علائم کاهش قیمت مشاهده می‌شود، اما میانگین قیمت این فایل‌ها در ۲۲ منطقه، افزایش یک درصدی را نشان می‌دهد.

چرا قیمت‌های اولیه افزایشی است؟

از آنجا که نگاه خریداران مسکن به سطح قیمت‌ها در بازار ملک در وهله اول نگاه به سطح قیمت‌های پیشنهادی است و نه قیمت‌های قطعی، بنابراین این حس در خریداران مصرفی ایجاد می‌شود که سطح قیمت‌ها در فروردین ماه در مقایسه با اسفند نه تنها کاهش نیافته است بلکه افزایشی نیز بوده است.

اما بررسی‌ها از دلایل این موضوع نیز نشان می‌دهد این مساله به مقاومت برخی از فروشنده‌ها در برابر تغییر جهت انتظارات تورمی در بازار مسکن و مقاومت آنها در برابر کاهش قیمت برمی‌گردد.

این اولین پیام منعکس شده به بازار مسکن در نتیجه مقایسه نبض قیمت «فایل‌های ملکی» و «معاملات قطعی» در ۲۲ منطقه پایتخت است.

از سوی دیگر مرئی شدن این تورم پنهان به دنبال مقایسه نبض قیمت «فایل‌های ملکی» و «معاملات قطعی» در مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران این موضوع را به اثبات رساند که این تورم پنهان است که مانع مشاهده یا احساس تغییر اوضاع قیمتی در بازار مسکن می‌شود و باعث می‌شود به‌رغم آنکه تورم ماهانه مسکن تحت تاثیر کاهش انتظارات تورمی و کاهش ریسک‌های غیراقتصادی منفی شده است اما عملا گروهی از متقاضیان خرید مسکن به خصوص متقاضیان مصرفی این احساس را نسبت به وضعیت قیمتی بازار نداشته باشند. 

هر چند فروردین ماه نقطه شروع بازگشت بازار مسکن از اضافه پرش قیمتی اخیر محسوب می‌شود و در صورتی که شرایط بیرونی بازار مسکن و متغیرهای بیرونی اثرگذار بر سطح قیمت‌های ملک مانند نرخ ارز، ریسک‌های غیراقتصادی، حجم نقدینگی و… تغییر جهت ندهند، کاهش قیمت مسکن می‌تواند ادامه‌دار شود و در نتیجه ادامه شرایط ریزشی در بازار مسکن، این تغییر وتحول به فایل‌های ملکی (مرحله قبل از معاملات ملکی که متقاضیان مصرفی برای اطلاع از شرایط بازار به آن رجوع می‌کنند) نیز سرایت خواهد کرد.

نقش اول بازگشت بازار از اضافه‌پرش

اما پیام دوم بررسی بخش دیگری از داده‌های دریافتی از سامانه بازاریابی مجازی دیوار به این سوال پاسخ می‌دهد که نقش اول بازگشت بازار مسکن از اضافه پرش قیمتی کیست؟ در واقع به این سوال پاسخ می‌دهد که انتظارات کاهشی قیمت مسکن در گام اول و در ابتدا به کدام گروه از فعالان ومتقاضیان بازار مسکن اصابت خواهد کرد؟

برای پاسخ به این سوال چند دسته اطلاعات را باید مرور کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد در شرایطی که میانگین قیمت مسکن در ۲۲ منطقه شهر تهران در فروردین ماه امسال در مقایسه با اسفندسال گذشته –یک‌ماه قبل از آن- در فایل‌های ملکی استارت‌آپ دیوار، معادل یک درصد افزایش یافته است اما براساس آمارهای رسمی مربوط به قیمت‌های توافق شده در معاملات قطعی، میانگین قیمت مسکن شهر تهران در این بازه زمانی ریزش ۳ درصدی داشته است.

در کنار این موضوع حجم فایل‌های جدید، ورودی به استارت‌آپ دیوار برای فروش در فروردین ماه(فایل‌های تازه‌ای که در این ماه به دیوار وارد شده و در این سامانه مجازی ثبت شده‌اند)، به‌رغم نیمه تعطیل بودن فروردین ماه و تعطیلات دو هفته‌ای بازار مسکن به دلیل سال نو، تنها ۲۱ درصد افت کرده است در حالی‌که در همین بازه زمانی تعداد معاملات قطعی مسکن با افت ۶۰ درصدی همراه شده است.

پیام این موضوع آن است که کماکان فروشنده‌ها در بازار حضور داشته وقصد فروش دارند و آنچه عامل ریزش قیمت و معاملات در بازار مسکن شده است، عدم تمایل فروشنده‌ها برای فروش وخروج آنها از بازار نبوده است.

در واقع به‌رغم حضور فروشنده‌ها در بازار و تمایل آنها برای فروش، حجم معاملات قطعی فروش مسکن با ریزش شدید ۶۰ درصدی تنها در فاصله یک‌ماه (فروردین ۱۴۰۰ در مقایسه با اسفند ۹۹) همراه شده است.

بنابراین می‌توان گفت فروشنده‌ها کماکان قصد فروش در بازار مسکن دارند. در چنین شرایطی که فروشنده‌ها در بازار حضور دارند و همچنان برای فروش متمایل نیز هستند افت ۶۰ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در فروردین ماه در مقایسه با اسفند نشان‌دهنده کاهش تعداد خریداران مسکن است.

به این معنا که به هر دلیلی خریدار در بازار حضور ندارد که مهم‌ترین آن شکاف بین قدرت خرید وسطح قیمت مسکن در خریداران مصرفی و از دست رفتن جذابیت بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری در این ماه است.

به‌عبارتی عامل اصلی افت ۶۰ درصدی تعداد معاملات خرید مسکن در فروردین ماه ۱۴۰۰ در مقایسه با اسفند ۹۹ خروج تقاضای سرمایه‌ای به‌عنوان خریدار اصلی بازار مسکن در ماه‌های اخیر از بازار فروردین ماه است. خروج این گروه از متقاضیان مسکن است که در این ماه هم افت سطح قیمت‌ها (در کنار سایر عوامل موثر ناشی از کاهش ریسک‌های غیراقتصادی) و هم افت شدید حجم معاملات مسکن در این ماه را رقم زد.

چرا که خریداران مصرفی از ماه‌ها قبل به دنبال تداوم جهش قیمت مسکن و افت مکرر قدرت خرید به اجبار از بازار به بیرون رانده شده بودند و عملا حضور چندانی در بازار نداشتند اما عمده معاملات خرید مسکن در ماه‌های اخیر از سوی سرمایه‌گذاران ملکی انجام شد.

بنابراین و در قالب دومین پیام دریافتی، مقایسه نبض قیمت «فایل‌های ملکی» و «معاملات قطعی» در ۲۲ منطقه پایتخت نشان می‌دهد انتظارات گشایشی و مثبت در فضای بازار ملک بر ذهن و رفتار خریدار آن ‌هم از نوع خریدار سرمایه‌ای اصابت کرده است. در واقع نبود خریدار یا حضور کمرنگ خریداران در بازار بوده است که هم افت قیمت‌ها و هم افت حجم معاملات مسکن در اولین ماه از سال جدید را رقم زده است.

خط مقاومت در مسیر اضافه‌پرش قیمت

پیام سوم مقایسه نبض قیمت «فایل‌های ملکی» و «معاملات قطعی» در ۲۲ منطقه شهر تهران به شناسایی «خط‌مقاومت» در مسیر بازگشت مسکن از اضافه پرش منجر می‌شود.

در شرایطی که بازار معاملات مسکن هم‌اکنون با تورم پنهان در فایل‌های ملکی مواجه است و میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در فایل‌های ملکی یک درصد در مقایسه با اسفندماه رشد کرده اما تعداد فروشنده‌ها نه تنها زیاد نشده بلکه با افت ۲۱ درصدی هم همراه شده است، «خط مقاومت» در مسیر بازگشت مسکن از اضافه پرش گروهی از فروشنده‌ها هستند که در برابر کاهش قیمت‌ها از خود مقاومت نشان می‌دهند و تاکنون قیمت‌های پیشنهادی خود را در فایل‌های اعلامی و درج شده در استارت‌آپ‌های ملکی تعدیل نکرده و کاهش نداده‌اند.

هر چند در صورت ادامه شرایط فعلی این گروه نیز ناچار به شکستن مقاومت خود و کاهش سطح قیمت‌ها خواهند شد.

جزئیات مربوط به تورم ماهانه مسکن در ۲۲ منطقه شهر تهران نشان‌دهنده رکود سنگین‌تر در مناطق شمالی به همراه افت بیشتر قیمت‌ها در این مناطق در مقایسه با مناطق جنوبی پایتخت است.

میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در حالی در فروردین ماه امسال در مقایسه با اسفند ۹۹ معادل ۳ درصد کاهش یافت که این میزان کاهش در ۵ منطقه اول شهر تهران (۵ منطقه شمالی شامل مناطق یک تا ۵) معادل ۳/ ۴درصد بوده است.

این میزان کاهش در مناطق جنوبی تهران (مناطق ۹ تا ۲۰) نیز معادل ۴/ ۲ درصد برآورد می‌شود. این موضوع نشان می‌دهد ریزش قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران بیشتر از افت قیمت در مناطق جنوبی بوده است. عمده معاملات سرمایه‌ای در بازار معاملات مسکن شهر تهران در مناطق شمالی انجام می‌شود.

این در حالی است که به‌رغم ریزش ۶۰درصدی تعداد معاملات خرید مسکن در مناطق ۲۲گانه شهر تهران، این میزان افت در مناطق شمالی(مناطق یک تا ۵) برابر با ۶۱ درصد اما در مناطق جنوبی(مناطق ۹ تا ۲۰) معادل ۵۵ درصد بوده است.

این آمارها نیز حاکی از سنگین‌تر بودن رکود در مناطق شمال تهران در مقایسه با مناطق جنوبی دارد. آمارهای دریافتی از استارت‌آپ ملکی «دیوار» نشان می‌دهد در هر کدام از ماه‌های اسفند و فروردین ماه بیش از ۱۳۰ هزار فایل جدید فروش مسکن به این سامانه مجازی بازاریابی ملکی وارد شده است.