بررسی بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و سایر بازارهای موازی

* دکتر احسان محمدیان نیک پی، تحلیلگر مالی اقتصادی مجموعه ملک‌رادار

همواره در شرایط تورمی و نااطمینانی در مورد وضعیت آتی اقتصادی هر کشوری، حفظ ارزش دارایی‌ها و پس‌اندازهای فردی از اهمیت دوچندانی برخوردار می‌شود. در کشور ما نیز رشد نقدینگی، تورم، تحریم، اقتصاد تک‌محصولی و … از جمله مسائلی است که در دوره‌هایی از زمان به نااطمینانی مردم و تلاش برای حفظ ارزش پس‌اندازشان بیش از پیش دامن زده است. بازارهایی چون بورس، سکه، دلار و مسکن از جمله بازارهای مورد وثوق برای سرمایه‌گذاری مردم در کشور ماست که عمدتا در شرایط تورمی از جایگاه برتری نسبت به بانک در جذب پول برخوردار هستند.

از سال ۱۳۹۰ تا کنون، در مقاطعی که عمدتا همزمان با رخداد دو شوک تورمی در اقتصاد کشور بوده است حجم پول در بین آحاد جامعه از رشد قابل توجهی برخوردار بوده است. رشد حجم پولی که با محوریت ترس از آینده اقتصادی کشور و در اندیشه حفظ ارزش پول راهی بازارهای مالی از جمله بخش مسکن شده است. بر همین اساس، سالهای ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ از جمله سالهایی در بخش مسکن کشور است که پس از دوره ۴ ساله سکون نسبی در این بخش، رشد شتابان قیمت مسکن را در پی داشته است. در نیمه دوم سال ۱۳۹۶ و پس از دوره سه و نیم ساله رکود در بخش مسکن نیز، با عنایت به ورود حجم بالایی از پول به بخش مسکن و همچنین رشد سایر بازارهای موازی این بازار وارد دوره رونق شد. سایر بازارهای موازی نیز به تناسب عوامل اثرگذار، از دوره‌های رونق و رکود بسیاری طی دوره مورد بررسی برخوردار بوده‌اند.

حقایق اقتصادی کشور حاکی از این امر است که از سال ۱۳۹۰ تا کنون بازارهای دلار، سکه و بورس به مراتب از بازدهی بالاتری نسبت به بخش مسکن در اقتصاد کشور برخوردار بوده‌اند و بازار مسکن تنها در سال ۱۳۹۳ از بازدهی بالاتری نسبت به میانگین بازده بازارهای مالی در کشور برخوردار بوده و در سایر سالها از بازدهی به مراتب پایینتر از میانگین برخوردار بوده است. طی این دوره، با توجه به فشرده شدن فنر نرخ دلار آزاد طی سنوات قبل، رشد نقدینگی شدید در اقتصاد کشور و عدم رشد اقتصادی متناسب با نقدینگی خلق شده دلار آزاد از بازدهی بیش از ۱،۰۷۰ درصد برخوردار بوده و پیشتاز بازدهی طی دوره ۶ سال و هشت ماهه مورد بررسی است.

دلیل بازدهی به مراتب کمتر بخش مسکن نسبت به سایر بازارهای موازی طی دوره فوق‌الذکر را می‌توان به عوامل زیر مرتبط دانست:

• نقدشوندگی بخش مسکن به مراتب کمتر از سایر بازارهای موازی مورد اشاره، علی‌الخصوص در شرایط رکودی است.
• حضور در سایر بازارهای موازی بخش مسکن، با حجم پول و زمان کمتر میسر می‌باشد.
• بطور طبیعی تقاضای مصرفی بخش مسکن به مراتب بیش از سایر بازارهای موازی مورد اشاره است.
• با توجه به ماهیت بازار مسکن و اینکه نیاز درصد بالایی از افراد جامعه را شامل می‌شود، سطح درآمد قابل تصرف جامعه در تقاضای موثر بخش مسکن دارای اثر مستقیم است. بر همین اساس کشش‌پذیری قیمت بخش مسکن نسبت به سایر بازارها، کمتر ارزیابی می‌شود.