آیا بخش مسکن می‌تواند به پیشران رشد اقتصادی تبدیل شود؟ در این زمینه یک اقتصاددان معتقد است مسکن در کوتاه‌مدت می‌تواند رشد اقتصادی را تهییج کند ولی اگر بخواهیم به مسکن نگاه بلندمدت در رشد داشته باشیم پتانسیل لازم را ندارد. به گفته داود سوری نمی‌توانیم به بخش مسکن به شکل صرف اتکا کنیم چرا که نمی‌تواند پیشران اقتصاد ایران باشد. حتی ممکن است تاکید بر جذب سرمایه در این بخش عملاً باعث شود که سرمایه داخلی‌مان در این بخش حبس شود.
به گزارش ملک رادار داود سوری در گفتگو با هفته‌نامه تجارت فردا، می‌گوید: نباید اصرار داشته باشیم که بخش مسکن به عنوان پیشران رشد اقتصادی قرار گیرد. همان‌طور که توضیح دادم این انتخاب باعث قفل شدن سرمایه مردمی خواهد شد و دیگر این سرمایه‌ها به بخش مولد منتقل نخواهند شد.
برخی کارشناسان معتقدند رشد مسکن را در نیمه دوم سال ۱۳۹۶ مشاهده خواهیم کرد، چرا که شاخص‌های پیشران بخش مسکن نشان می‌دهد، در آینده شاهد رشد زیاد این بخش خواهیم بود، با توجه به وضعیت شاخص‌های پیش نگر بخش مسکن چقدر پتانسیل دارد که به عنوان یکی از پیشران‌های رشد اقتصادی قرار گیرد؟
مسکن به علت ویژگی‌هایی که دارد نمی‌تواند رشد بلندمدت در اقتصاد ایران ایجاد کند. البته مسکن در کوتاه‌مدت می‌تواند رشد اقتصادی را تهییج کند ولی اگر بخواهیم به مسکن نگاه بلندمدت در رشد داشته باشیم پتانسیل لازم را ندارد. یکی از دلایل اصلی آن این است که بخش مسکن در ایران نمی‌تواند منابعی از خارج کشور جذب کند یا اینکه باعث جذب منابع سرمایه‌گذاران خارجی شود. وقتی چنین موانعی در این بخش وجود دارد نمی‌توان از آن انتظار داشت رشد در بلندمدت ایجاد کند.
بخش مسکن با حدود ۴۰ صنعت دیگر ارتباط دارد و این تصور وجود دارد که اگر این بخش رونق بگیرد می‌تواند اثر قابل توجهی بر صنایع مرتبط بگذارد و رشد ایجاد کند. یعنی شما می‌گویید این اثرگذاری را در شرایط فعلی نمی‌تواند ایجاد کند؟
صنایع مرتبط با مسکن بحث دیگری است. مثلاً تولید مصالح ساختمانی و صادرات آن با توجه به اینکه کالاهایی هستند که در بخش مسکن کاربرد دارند می‌تواند رشد ایجاد کند. البته این امر نیز به میزان تولید مصالح ساختمانی، صادرات و اینکه چقدر در بازارهای جهانی قابل مبادله است، بستگی دارد. بنابراین اگر مقصود از بخش مسکن؛ تولید مصالح ساختمانی برای صادرات و جذب ارز است چون سرمایه‌های خارجی را وارد کشور می‌کند می‌تواند یکی از منابع ایجاد رشد باشد. اما صرف اینکه ساختمان‌های جدید بسازیم یا ساختمان قدیمی را خراب کنیم تا واحدهای مسکونی بیشتری را تولید کنیم، به عبارت دیگر از طریق رونق ساخت‌وساز بخواهیم رشد ایجاد کنیم، تصور نمی‌کنم بخش مسکن چنین قابلیتی داشته باشد. معتقدم نمی‌توانیم به بخش مسکن به شکل صرف اتکا کنیم چرا که نمی‌تواند پیشران اقتصاد ایران باشد. حتی ممکن است تاکید بر جذب سرمایه در این بخش عملاً باعث شود که سرمایه داخلی‌مان در این بخش حبس شود.
آیا تاکنون دوره‌ای بوده که بخش مسکن پیشران رشد اقتصادی در کشورمان باشد؟
با توجه به آمار و اطلاعاتی که وجود دارد نمی‌توان چنین چیزی را به طور دقیق مشخص کرد. از طرفی به دلیل اینکه تحولاتی در بخش نفت پیش می‌آید و گاهی اوقات درآمدهای بالایی نصیب کشور می‌شود در چنین شرایطی دولت‌ها ممکن است، سیاست‌های انبساطی را در پیش بگیرند در این مقاطع بخش مسکن به عنوان دارایی که کشش بالایی دارد منابع را به سمت خود جذب می‌کند.
در دوره‌های گذشته چنین اتفاقی رخ داده است، وقتی درآمد بالای نفتی نصیب کشور شد بخش مسکن بسیاری از درآمدها را جذب کرد اما به تنهایی موجب ایجاد رشد نشده است. رشد از ناحیه دیگری ناشی شد و مسکن به عنوان جذب‌کننده منابع درآمدی بوده که از بخش‌های دیگر به ویژه بخش نفت حاصل شده بود.
به این نکته نیز توجه کنید؛ اگر به روند جمعیتی کشور نگاه کنیم، فرآیند افزایش جمعیتی که از ابتدای دهه ۵۰ شروع شد با توجه به افزایش تعداد خانوارها طبیعی بود که در دهه ۷۰ نیاز به مسکن چند برابر شود و چون در آن مقطع تنوع سبد دارایی نداشتیم این امر باعث شد همه منابع به سمت مسکن جذب شود. اما اکنون شرایط در حال تغییر است، دیگر رشد قابل توجه خانوارها را نداریم. از طرفی کمبود مسکن هم به نسبت گذشته بسیار کمتر شده است. آمار خانه‌های خالی به خوبی گویای این حقیقت است. ممکن است در بخش مصرفی نیاز به مسکن بالا باشد ولی این تقاضا آنقدر زیاد نیست که بتواند بر کل بازار اثر بگذارد. تمامی این عوامل نشان می‌دهد که در شرایط فعلی با توجه به تغییر و تحولی که رخ داده است بخش مسکن نمی‌تواند گزینه مناسبی برای پیشرانی رشد اقتصادی کشور باشد.
اما برخی کارشناسان معتقدند رونق بخش مسکن در شرایط فعلی می‌تواند محرکی برای رشد اقتصادی باشد.
اگر به عنوان محرک رشد اقتصادی باشد دو حالت پیش می‌آید. یک حالت این است که جرقه‌ای زده می‌شود و بلافاصله خاموش می‌شود. اما یک حالت دیگر این‌گونه بوده؛ مانند کبریتی که وقتی روشن می‌شود آتش بزرگی را ایجاد می‌کند. من تصورم این نیست که بخش مسکن در شرایط فعلی بتواند مانند کبریت که کشیده می‌شود آتش بزرگ‌راه بیندازد. در نهایت مانند جرقه‌ای عمل می‌کند که پس از روشن شدن سریع خاموش می‌شود.
بنابراین نمی‌توان از بخش مسکن در چنین شرایطی انتظار داشت که رشد مستمری را ایجاد کند. از این‌رو معتقدم اگر بخش‌های دیگری که پتانسیل دارند پیشران رشد اقتصادی قرار گیرند اثرگذاری بیشتری در ایجاد رشد پایدار خواهند داشت. البته اگر هدف کل بخش مسکن و صنایع مرتبط با آن باشد جهت‌گیری تولید در این زمینه بسیار مهم است. اگر مصالح ساختمانی برای بخش داخلی تولید شود نمی‌تواند اثرگذاری چندانی بر رشد اقتصادی داشته باشد و در صورتی می‌تواند اثرگذار باشد که تولید مصالح ساختمانی با جهت‌گیری بازار جهانی و جذب سرمایه‌های خارجی صورت گیرد. متاسفانه در کشور ما هیچ‌گاه به این مساله توجه نشده است و عمدتاً مصرف داخلی بر صادرات ارجحیت داشته است. از طرفی محصولاتی در داخل تولید می‌شود که کیفیت چندانی ندارند که بتوانند در بازارهای جهانی مزیت ایجاد کنند. ما در این زمینه بسیار عقب هستیم.
راهکار چیست؟
باید جهت‌گیری‌ها تغییر کند. تولید مصالح ساختمانی بر مبنای نیازهای بازار جهانی صورت گیرد. در حال حاضر چون تقاضای بالایی در بخش مسکن نداریم این نوع تولیدات که برای بازار داخلی انجام می‌گیرد نمی‌تواند رشد صادرات ایجاد کند، باید بازنگری اساسی در این زمینه ایجاد کنیم.
شما اشاره کردید تاکید بر جذب سرمایه در این بخش عملاً باعث می‌شود که سرمایه داخلی‌مان در این بخش حبس شود، یعنی شما معتقدید پیشرانی بخش مسکن در رشد اقتصادی ممکن است تبعاتی داشته باشد؟
بخش مسکن ممکن است چنین نقش مخربی را ایفا کند. به هر شکل بخش مسکن به جایی برای ذخیره کردن سرمایه مردمی یا سرمایه داخلی تبدیل شده است. در حالی که این سرمایه می‌تواند در بخش‌های دیگر چون بازار سرمایه به کار گرفته شود و باعث رونق گرفتن تولید شود. البته تنها ماجرا وجود ۵ /۲ میلیون خانه خالی نیست. بخش قابل توجهی سرمایه در این بخش وجود دارد که از آن به درستی استفاده‌ای نمی‌شود. شما فرض کنید که طبق استانداردها اگر سرانه مسکونی برای هر فرد مثلاً ۲۰ متر است و یک خانه ۶۰متری برای یک خانواده سه‌نفری کافی است، اگر آنها در یک خانه ۱۲۰متری زندگی کنند، یعنی ۶۰ متر اضافه‌تر از سرانه استاندارد در اختیار دارند. این در حالی است که سرمایه این بخش را می‌توان در بخش تولید سرمایه‌گذاری کرد. حتی یک خانواده‌ای به محض پس‌انداز کردن خانه خود را تغییر می‌دهد و یک خانه بزرگ‌تر می‌خرد، یعنی داریم سرمایه را از بین می‌بریم، چه برسد به اینکه خانه دوم یا سوم را خریداری کند. در حالی که در دنیا استانداردهایی در این زمینه در نظر گرفتند مثلاً مشخص است یک خانواده سه‌نفره چه میزان مسکن نیاز دارد. به طور معمول این نوع سرمایه‌ها در تمام دنیا به صندوق‌های سرمایه‌گذاری می‌روند تا در بخش تولید و صنعت سرمایه‌گذاری شوند اما متاسفانه در کشور ما تمام این سرمایه‌ها را که سرمایه مردمی هستند به بخش مسکن منتقل می‌کنیم در نتیجه سرمایه در بخش مسکن حبس یا قفل می‌شود و به نوعی نیز از بین می‌رود. البته در چنین مواردی افراد با این استدلال که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بهترین گزینه است رفتار خود را توجیه می‌کنند.
علت چیست؟
متاسفانه به علت متنوع نبودن بازار دارایی‌ها، پس‌اندازهای مردمی در کشورمان به بخش مسکن منتقل می‌شود و در نتیجه خرید خانه بزرگ یا خانه دوم و سوم به عنوان گزینه مطمئن سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود. بنابراین نمی‌توان به مردم ایراد گرفت که چرا این رفتار را از خود بروز می‌دهند چون گزینه بهتر از مسکن نمی‌شناسند که در آن سرمایه‌گذاری کنند و از آن مهم‌تر سرمایه‌شان حفظ شود. از طرفی بخش مسکن از معدود بخش‌های اقتصادی کشور است که دولت کمترین دخالت در آن را داشته است و یکی از دلایلی که سرمایه‌گذاری در این بخش مطمئن است به همین امر برمی‌گردد.
با این اوصاف یعنی شما سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را به نوعی بازدارنده رشد اقتصادی می‌دانید؟
به هر شکل می‌تواند نقش مخرب ایفا کند. در شرایطی که مشکل بسیاری از بخش‌های اقتصاد کمبود سرمایه است، سرمایه مورد نیاز بخش‌های صنعتی و تولید باید از کجا تامین شود؟ مگر نه اینکه باید سرمایه‌های مردمی در بانک‌ها یا بازار سرمایه تجمیع شوند و به سمت تولید سوق پیدا کنند؟ با توجه به این عواملی که به آن اشاره کردم نباید اصرار داشته باشیم که بخش مسکن به عنوان پیشران رشد اقتصادی قرار گیرد. همان‌طور که توضیح دادم این انتخاب باعث قفل شدن سرمایه مردمی خواهد شد و دیگر این سرمایه‌ها به بخش مولد منتقل نخواهند شد.
با توجه به این امر در شرایط فعلی کدام بخش را گزینه مطلوبی برای پیشرانی رشد اقتصادی می‌دانید تا بر اساس آن بتوان رشد پایدار ایجاد کرد؟
باید بحث رشد اقتصادی را در کنار نیروی کار قرار دهیم. باید گزینه‌ای را در جهت پیشرانی رشد اقتصادی انتخاب کنیم که نیروی کار بیشتری را به سمت خود جذب کند. من شخصاً تصور می‌کنم استفاده از بخش گردشگری یعنی سرمایه‌گذاری و تسهیل کردن فعالیت‌ها در بخش گردشگری می‌تواند سرمایه خارجی جذب کند و نیروی انسانی کم مهارت بسیاری جذب کند. در کنار این بخش نیز در بخش‌هایی چون حمل‌ونقل و IT اگر زیرساخت‌ها فراهم شود با توجه به نیروهای تحصیل‌کرده‌ای که در این بخش‌ها داریم می‌توانیم نیروی کار بالایی در این بخش به کار گیریم و البته درآمدزایی بسیاری هم دارد. شاید جدا از سرمایه‌گذاری نیاز به حمایت ویژه دولت در این بخش‌ها داریم و باید محدودیت‌ها نیز برداشته شوند.
Loading ...
