بازار مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۲

تازه‌‌‌ترین برآورد از سطح قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در پایان سال‌جاری مبتنی بر سیر تحولات این بازار ظرف شش ماه گذشته، نشان از احتمال وقوع دو سناریو دارد. در این میان سناریوی محتمل این است که شیب کاهش قیمت مسکن همچون تابستان امسال در ماه‌‌‌های پیش رو ادامه پیدا کند و میانگین قیمت مسکن در پایتخت به زیر کانال ۷۰ میلیون تومان برسد.

به گزارش ملک‌رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، پس از ماه‌‌‌ها توقف انتشار آمار رسمی درباره نبض قیمت و معاملات مسکن سرانجام دو روز قبل اطلاعات آماری موثقی از روند طی شده در فاصله بهمن پارسال تا شهریور امسال در قالب گزارش رسمی مرکز آمار ایران منتشر شد. این گزارش نشان داد میانگین حسابی قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران در آخرین ماه تابستان به حدود ۷۷ میلیون و ۴۰۰‌هزار تومان رسیده است.  همچنین گزارش مذکور دو رنگ متضاد بازار مسکن در دو فصل متوالی یعنی بهار و تابستان امسال را منعکس کرد و نشان داد جهت تغییرات قیمتی در سه‌ماهه اول امسال مثبت بوده و در مجموع میانگین قیمت مسکن طی سه ماه متوالی ۲۰‌درصد رشد کرده است اما با شروع تابستان قیمت‌ها به کلی تغییر جهت داده و در پایان این فصل در مجموع ۵.۵‌درصد از سطح قیمت میانگین در معاملات پایتخت کاسته شد.

به این ترتیب بازدهی بازار مسکن شهر تهران از ابتدای امسال تا پایان شهریور معادل ۱۵‌درصد برآورده شده است.

اما برای پاسخ به این پرسش مهم که جهت رفتار بازار مسکن در نیمسال دوم ۱۴۰۲ چه خواهد بود و آیا پاییز و زمستان پیش رو رنگ بازار مسکن شبیه بهار خواهد شد یا تابستان، باید علت دو‌رنگی در این بازار در نیمسال اول بررسی و نقش عوامل دخیل در بروز دو وضعیت کاملا متضاد بررسی شود.

تلاطم قیمتی در بازار مسکن پایتخت از دی‌‌‌ماه پارسال تقریبا یک ماه بعد از شروع التهاب ارزی در کشور آغاز شد. این فاصله حداقل یک‌ماهه همواره در خصوص زمان واکنش بازار مسکن به تغییرات محسوس قیمت ارز وجود دارد و به این خاطر جهش قیمت مسکن از دی‌‌‌ماه محسوس شد. پس از آن دیگر آمارهای رسمی از بازار مسکن منتشر نشد اما تحقیقات میدانی نشان می‌‌‌داد که مسکن ملتهب‌‌‌ترین روزهای خود را در بهمن و اسفند پشت سر می‌‌‌گذارد؛ موضوعی که اکنون در آمار رسمی تایید و مشخص شده که تنها در یک ماه پایانی سال ۱۴۰۱ یعنی بازار شب عید مسکن در اسفندماه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی معامله‌شده در تهران نسبت به بهمن‌‌‌ماه معادل ۱۴‌درصد جهش کرد. پشت پرده این جهش وضعیت خاص متغیرهای اقتصادی موثر بر بخش مسکن بود، کما اینکه اسفند پارسال هم به لحاظ وضعیت نرخ ارز و هم به لحاظ رشد نقدینگی به عنوان متغیر تورم‌‌‌ساز، شرایط پرتنشی در کشور حاکم بود و اثر آن بر بازار مسکن نیز دور از انتظار نبود.

این وضعیت در نیمه اول فصل بهار ۱۴۰۲ نیز ادامه داشت، و فروردین و اردیبهشت در بخش مسکن پرتنش بود. البته از نیمه اردیبهشت سیگنال‌‌‌های مثبتی از برقراری ثبات و آرامش در بازار ارز و به دنبال آن سایر بازارها از جمله طلا و بورس دریافت شد اما از آنجا که واکنش بازار مسکن به تغییرات متغیر ارزی همواره با قدری تاخیر صورت می‌گیرد، اردیبهشت امسال نیز تنش قیمتی در بازار مسکن مشهود بود، طوری که در این ماه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی معادل حدود ۸‌درصد نسبت به فروردین افزایش پیدا کرد. تورم ملکی ۸درصدی در اردیبهشت اما یک‌باره در خردادماه به ۱.۶‌درصد کاهش پیدا کرد و پس از آن با شروع تیرماه قیمت‌ها در سراشیبی کاهش قرار گرفت. به این ترتیب آشکار است که هم جهت تغییرات قیمت مسکن متفاوت بوده و هم فاصله مقدار تورم در دو فصل متوالی سپری شده از سال‌جاری با یکدیگر قابل‌ توجه است.

کارگردان‌‌‌های تغییرات قیمت مسکن

بررسی عوامل دخیل در کاهش قیمت مسکن طی سه ماه متوالی تابستان ۱۴۰۲ حاکی از نقش‌‌‌آفرینی چهار کارگردان بیرونی و یک کارگردان درون بازار مسکن در این خصوص است. اولین کارگردان بیرونی موثر بر بازار مسکن در فصل گذشته، موضوع سرنوشت توافق با غرب و آینده مذاکرات برای رفع تحریم‌‌‌ها بود که دست‌‌‌کم سه نشانه مثبت در این خصوص طی فصل تابستان وجود داشت. این نشانه‌‌‌ها شامل تبادل زندانیان ایرانی و آمریکایی، آزاد شدن بخشی از دارایی‌‌‌های ارزی بلوکه شده ایران و افزایش فروش نفت توسط ایران بود. این رخدادها در پی آمد و شدهای دیپلماتیک صورت گرفته از سوی میانجی‌‌‌هایی از کشورهای منطقه از جمله سلطان عمان صورت گرفت و شرایط به نحوی پیش رفت که گویا مساله توافق هسته‌‌‌ای روی ریل حل شدن است. از آنجا که امروز هم علائمی از اینکه این کارگردان از ریل تابستانی خارج شده است وجود ندارد، بنابراین می‌توان امیدوار بود که در پاییز و زمستان نیز روند به همین ترتیب ادامه پیدا کند و نقش این کارگردان در تغییرات قیمت مسکن همچنان کاهنده باشد.

دومین کارگردانی که از بیرون بازار مسکن بر قیمت ملک در تابستان اثر گذاشت، وضعیت نقدینگی و نرخ رشد آن به عنوان متغیر اصلی تورم‌‌‌ساز در کشور بوده است. تیرماه امسال نرخ رشد نقدینگی که پیش‌تر به بیش از ۳۵‌درصد رسیده و ماه‌‌‌های متوالی پرتورم را پشت سر گذاشته بود، به میزان قابل‌توجهی کاهش پیدا کرد و به متوسط تاریخی خود یعنی حدود ۲۷‌درصد نزدیک شد. هرچند این نرخ ممکن است در ماه‌‌‌های آینده نوسان‌‌‌های جزئی داشته باشد اما دست‌‌‌کم در حال حاضر علائمی از بازگشت آن به سطح ملتهب‌‌‌کننده اقتصاد کشور وجود ندارد و بعید است دامنه این نوسان از حد یکی دو درصد فراتر برود. به این ترتیب نقش کارگردان دوم تغییرات قیمت مسکن در تابستان نیز دست‌‌‌کم طی مدت سپری شده از پاییز تغییری نکرده است.

پس از آن باید به نقش موضوع مهم دیگری که اثر آن بر همه بازارها می‌تواند محسوس باشد پرداخت و آن انتخابات پیش روی مجلس شورای اسلامی است که اواخر امسال برگزار خواهد شد. صاحبنظران اقتصادی معتقدند با توجه به اهمیت آرامش نسبی در فضای اقتصادی در آستانه برگزاری این رویداد سیاسی مهم کشور، اهتمام سیاستگذار این است که به هر طریق ممکن اجازه رشد نرخ دلار را ندهد و آن را در موقعیت به دور از التهاب فعلی حفظ کند. به این ترتیب در ماه‌‌‌های آینده نقش این کارگردان در تغییرات قیمت مسکن یا کاهشی یا دست‌‌‌کم حفظ قیمت در مسیر ثبات نسبی خواهد بود.

در نهایت کارگردان بیرونی چهارم قیمت مسکن که می‌تواند روی آتیه قیمت مسکن اثر بگذارد، مساله وقوع جنگ غزه است. در صورتی که سطح تنش در منطقه خاورمیانه میان دو طرف جنگ افزایش پیدا کند، ممکن است این کارگردان نیز اثر کاهنده روی قیمت ملک داشته باشد، چراکه به هر حال وقوع هر نوع جنگی می‌تواند ریسک سرمایه‌گذاری ملکی را افزایش دهد.

کارگردان افزاینده قیمت مسکن چیست؟

افزون بر چهار کارگردانی که از آنها نام برده شد و نقش همگی بر قیمت مسکن پاییز و زمستان می‌تواند کاهنده باشد، یک کارگردان افزاینده قیمت درون این بازار نیز وجود دارد. این کارگردان همان تورم بالای زمین و هزینه ساخت است که حتی اگر همه پشتیبان‌‌‌های کاهش قیمت دست به دست هم دهند تا بازار مسکن در مسیر افت قیمت باقی بماند، باز هم ریسک افزایش قیمت مسکن به دلیل نقشی که این کارگردان ایفا می‌‌‌کند، صفر نمی‌شود.

در مورد وضعیت آتیه این متغیر اطلاعات روشنی در دست نیست اما اگر روندی که در فصل بهار و تابستان وجود داشت، در پاییز تکرار شود، به تدریج از تورم مصالح و در نتیجه تورم هزینه ساخت تا حدودی کاسته خواهد شد. با این حال هیچ نشانه قوی و روشنی از کاهش تورم ساخت و قیمت زمین در حال حاضر وجود ندارد و به هر حال ممکن است به پشتوانه این متغیر، مقاومتی در برابر کاهش قیمت مسکن در بازار وجود داشته باشد. به هر روی بررسی نقش ۱+۴ کارگردان در بازار مسکن حاکی است سناریوی محتمل تغییرات قیمت ملک در تهران مثل آنچه در تابستان به وقوع پیوست، باشد. بر این اساس و در صورتی که رنگ بازار مسکن پاییز و زمستان شبیه رنگ تابستان باشد و بازار با دست فرمان کاهش فصلی ۵.۵ درصدی تا پایان امسال ادامه مسیر دهد، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایان پاییز در ابتدای کانال ۷۳ میلیون تومان قرار خواهد گرفت و اگر این روند در زمستان تکرار شود، سال ۱۴۰۲ با قیمت مسکن زیر ۷۰ میلیون تومانی به پایان خواهد رسید.

البته سناریوی دیگری نیز وجود دارد و آن برابر شدن بازدهی ۶ماهه اول و دوم سال در بازار مسکن با یکدیگر است. در این صورت میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران در پایان سال‌جاری به مرز ۹۰ میلیون تومان خواهد رسید.

با این حال احتمال وقوع سناریوی دوم به مراتب ضعیف‌‌‌تر از سناریوی اول است؛ چراکه متغیرهای فزاینده سطح قیمت مسکن در فروردین و اردیبهشت در موقعیتی نیستند که همان نقش را در ماه‌‌‌های باقی‌‌‌مانده از سال‌جاری ایفا کنند. از طرفی نقش کارگردان‌‌‌هایی مثل پیش رو بودن انتخابات مجلس می‌تواند به مراتب پررنگ‌‌‌تر از سایر کارگردان‌‌‌ها باشد و بعید است شرایط اقتصادی در این ماه‌‌‌ها دستخوش تغییرات بنیادی شود. بنابراین احتمال وقوع سناریوی اول و رسیدن قیمت مسکن به حدود ۶۹ میلیون تومان در پایان سال‌جاری چندان بعید نیست.

آخرین وضعیت نسبت قیمت به اجاره

به‌‌‌روزرسانی نسبت قیمت به اجاره (P/R) در بازار مسکن پایتخت بر اساس آمار رسمی از میانگین قیمت مسکن شهر تهران در نیمه سال‌جاری حاکی است این نسبت اکنون به ۲۰.۳ رسیده است. کف تاریخی این نسبت حدود ۱۵ و سقف آن پیش از قله‌‌‌زنی عصر جهش ۲۵ بوده است. اما با توجه به جهش بی‌‌‌سابقه قیمت مسکن از سال ۹۷ به بعد سطح این نسبت نیز در سال ۹۹ به قله حدود ۳۶ واحدی رسیده بود. هر چه این نسبت مقادیر بالاتری را نشان دهد، گویای حبابی شدن سطوح رایج قیمت مسکن بوده و نشان می‌‌‌دهد بازار هنوز برای تخلیه حباب قیمت جا دارد.

میانگین تاریخی نسبت قیمت به اجاره قبل از عصر جهش ۱۷.۴ بود و با در نظر گرفتن مقادیر سال‌‌‌های پرتنش بازار مسکن از ۹۷ به بعد، این میانگین به ۱۸.۶ می‌‌‌رسد. برای اینکه نسبت مذکور به این میانگین تاریخی نزدیک شود لازم است باز هم مسیر کاهش قیمت مسکن در تهران ادامه پیدا کند و با فرض اینکه تغییرات اجاره‌‌‌بها همچنان همان روندی را طی کند که از ابتدای سال طی کرده است، سطح متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران باید به ۶۷ میلیون تومان کاهش پیدا کند تا نسبت مذکور به متوسط تاریخی برسد و در واقع اندازه حباب قیمت مسکن تا حدودی متعارف شود. تنها در این صورت است که می‌توان ادعا کرد دست‌‌‌کم این دماسنج بازار مسکن وضعیت نرمال را نشان می‌‌‌دهد.