بازار مسکن در رونق است یا رکود؟

مطلبی که در ادامه می‌خوانید را یکی از کاربران* ربات ویژه شهروندان ملک رادار در تحلیل وضعیت بازار مسکن تهران برایمان ارسال کرده است که بدون هیچ تغییری توسط وبلاگ خبری تحلیلی ملک رادار در اختیار شما قرار می‌گیرد. خوانندگان وبلاگ خبری تحلیلی ملک رادار می‌توانند نظرات خود را در زیر همین مطلب برای ما ارسال نمایند.

کسانی که در چند ماهه اخیر به دنبال مسکن بوده‌اند (خریداران واقعی و نه دلالان) می‌دانند که از آذر ماه به بعد قیمت در بازار مسکن بطور نامتعارفی بالا رفت، به طوری که در حد توان و قدرت خرید مصرف کنندگان واقعی نبود لذا تقاضای خرید برای مدت کوتاهی (از ابتدای دی ماه تا به امروز) از سمت خانه‌های تا زیر ۶ سال به سمت خانه‌های بالای ۱۰ سال سوق پیدا کرد ولی از آنجایی که واحدهای پیشنهادی از نظر ظاهر و امکانات متقاعد کننده بسیاری از خریداران نبودند تعدادی از آنها دست از جستجو برای خرید برداشتند و فقط تعداد کمی که قدرت ریسک کمی داشتند تن به خرید خانه‌های با سن ساخت بالا دادند.

لذا در ماه دی درصد خرید نسبت به آذر ماه تا یک سوم کاهش پیدا کرد که این کاهش در مناطق مختلف متفاوت بود ولی بطور متوسط میزان معاملات تا نصف کاهش پیدا کرد و این روند در بهمن ماه به دلایل مختلف کاهش بیشتری یافت. یکی از دلایل کاهش سمت تقاضا در بهمن ماه نوسانات شدید ارز بود که عده ای سرمایه خود را به آن سمت سوق دادند .

نکته جالب توجهی که در چند ماه اخیر بازار مسکن را نشانه رفته، تلاش سوداگران و دلالان برای سودده نشان دادن سرمایه گذاری در این بازار است که با شگردهای خود توانستند ۳ ماه بازار را در رونق ظاهری نشان دهند ولی به دلایل زیر مجددا بازار به سمت رکود عمیقی رفته است که در صورت عدم اتخاذ سیاست صحیح از سمت سازندگان و فروشندگان تجربه رکودی به مراتب طولانی‌تر از دوره قبل را خواهیم داشت:

۱ – تعداد متقاضیان جدید مسکن (زوجین جوان) به دلیل گذشت از پیک جمعیتی دهه ۶۰ ا‌ی‌ها بسیار کاهش پیدا کرده است.

۲ – آمار ازدواج در کشور بسیار کاهش یافته است به گونه‌ای که هیچ آمار رسمی دقیقی به دلایل مختلف در رسانه‌ها اعلام نمی‌شود ولی با یک نگاه در اطرافیان خود می‌توان متوجه شد که در هر خانه‌ای چند مجرد وجود دارد که تمایلی به ازدواج ندارند زیرا شرایط کار و بعد از آن تامین مسکن را ندارند و این نیازی به ارائه آمار توسط سازمان‌های ذیربط ندارد بلکه کاملا مشهود است و نمی‌توان آنرا انکار کرد.

۳ – درصد افزایش قیمت مسکن در حدی بوده است که بسیار فراتر از آن چیزی است که با گرفتن دو وام (در مجموع ۱۶۰ میلیون تومان) بتوان خانه کوچکی در حد ۵۰ متر در یک محله متوسط در تهران خرید، لذا زوجین به سمت خانه‌های با سن ساخت بالا می‌روند، البته فقط زوجین‌ای که توانایی پرداخت اقساط وام ۱۶۰ میلیونی را دارند این کار را خواهند کرد.

۴ – قیمت فعلی مسکن در حدی بالاست که خانواده‌های متوسط هم توان خرید ملک متوسط را ندارند لذا یا به سمت حاشیه شهر خواهند رفت و یا اینکه ترجیح می‌دهند مستاجر بمانند و پول خود را پس انداز کنند تا اینکه بخواهند غرق در قرض و اقساط شوند همین امر باعث کاهش تقاضای مصرفی در بازار می‌شود.

۵ – هنوز هم بازارهای بهتری برای سرمایه گذاری وجود دارند مثل بازار طلا و ارز که نقد کردن آنها بسیار سریع‌تر از یک ملک با قیمت ۷۰۰ میلیون تومان می‌باشد و نیز باید در نظر داشت که هر چه سن ملک بالا می‌رود ارزش آن نیز کمتر می‌شود مگر اینکه در اثر تورم شدید، قیمت آن افزایش یابد که آمارها نشان می‌دهند مسکن همیشه پس از یک دوره رونق، دوره رکود حداقل سه یا چهار ساله را گذرانده است.

تمامی موارد بالا و موارد دیگری از این قبیل باعث خواهند شد که مسکن مجددا وارد دوره رکودی بس عمیق‌تر از دوره رکود پیشین شود، کما اینکه در حال حاضر شاهد شروع رفتار سرد متقاضیان واقعی خرید و آغاز این رکود هستیم مگر اینکه با تعداد معاملات اندکی که هر ساله به دلیل تزدیکی به شب عید شاهد بوده‌ایم بخواهیم خود را گول بزنیم و ادعا کنیم که هر چند تعداد معاملات کم شده است ولی هنوز شاهد رکود نیستیم.

کاهش تقاضا و نبود ملک متناسب با قیمت واقعی مسلما رکود را در سال جدید رقم خواهد زد و حتی اگر قیمت افزایش نیز نیابد و در حد همین قیمت‌های فعلی نیز باقی بماند بدون شک رکود سنگین را شاهد خواهیم بود که تنها اتحاذ سیاست مناسب از سمت فروشندگان و سازندگان در تعدیل قیمت‌ها و رساندن آن به قیمت‌های معقول در حد توان خرید مردم و کاهش حاشیه سود می‌تواند این بازار را از رکود سنگین پیش رو نجات دهد.

* نویسنده این مطلب از خود به عنوان یک شهروند نام برده است.