بازار اجاره مسکن به فراموشی سپرده شده است

مدیر بازنگری طرح جامع مسکن معتقد است طی سال های گذشته هیچگونه سیاست مشخص و خاصی برای ساماندهی وضعیت بازار اجاره طراحی و اجرا نشده است.

به گزارش ملک رادار، فردین یزدانی در گفت و گو با هیبنا، با بیان اینکه طی سال­ های گذشته بخش عمده تمرکز و توجه دولت به سمت مسکن ملکی بوده است، اعلام کرد: در دوره قبل -فاصله اواسط دهه ۸۰ تا سال ۹۲- توجه و تمرکز دولت به سمت مسکن ملکی که همان طرح مسکن مهر بود متمرکز شد. این در حالی بود که اجرای طرح هدفمندی یارانه‌ها باعث شد بخش دیگری از متقاضیان مسکن به سمت بازار اجاره شیفت شوند. چرا که افزایش قیمت حامل‌های انرژی که دیر یا زود یک جریان تورمی با خودش بوجود آورد باعث شد که توان اقتصادی خانوارها برای ورود به بازار ملکی کاهش پیدا کند. کاهش توان اقتصادی برای ورود به بازار ملکی به این معنی بود که بخشی از تقاضایی که سالانه وارد بازار ملک می‌شد از بازار ملکی به سمت بازار اجاره‌ای شیفت پیدا کرد.

وی ادامه داد: برآوردها نشان می داد که تا چند سال گذشته حدود ۶۰ تا ۶۵ درصد از خانوارهای تازه تشکیل شده به عنوان منبع ورودی تقاضا به بازار مسکن به سمت بازار ملکی و ۴۰ تا ۳۵ درصد آنها به سمت بازار اجاره می‌رفتند اما به دنبال اجرای سیاست هدفمندی یارانه‌ها و در نتیجه کاهش توان اقتصادی خانوارهای تازه تشکیل شده نسبت به گذشته سهم خانوارهایی که به سمت بازار ملکی طی سال­ های اخیر رفتند حداقل ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش پیدا کرد. جدا از افزایش تقاضا در بازار اجاره به دلیل کاهش توان اقتصادی خانوارها در شرایط تورمی عرضه نمی‌تواند واکنش خوبی نشان دهد.

وی برای تشریح این موضوع به تفکیک بازار مسکن به دو بخش خرید و اجاره پرداخت و افزود: بازار مسکن را می­توان به دو بازار مجزا اما مرتبط با هم شامل «خرید مسکن» و «اجاره مسکن» تفکیک کرد. از این رو ابعاد مساله دسترسی به مسکن در بازار اجاره مهمتر و به لحاظ آثار و پیامدهای آن بر رفاه عمومی و توزیع درآمد قابل توجه ­تر از بازار خرید است، به این علت که متقاضیان اجاره مسکن را نوعاً دهک­ های میانی و پایینی تشکیل می­دهند. به عکس بازار خرید و فروش مسکن که در آن متقاضیان تا حدی تحت تأثیرات ناشی از امکان کسب عایدی (زیان) سرمایه (Capital Gain/Loss) به جهت تغییرات قیمت ملک عمل می­ کنند، در بازار اجاره اساساً انگیزه­ های سرمایه ­ای (تقاضای مسکن به عنوان دارایی) بلاموضوع است. به عبارت دیگر تقاضای اجاره مسکن بطور خالص تقاضایی مصرفی (تقاضای مسکن به عنوان سرپناه) است حال آنکه تقاضای خرید واحد مسکونی با درجات مختلف تابع انگیزه ­های سودجویانه و تحت تأثیر انتظار از آینده قیمت مسکن – به عنوان یک دارایی- در مقایسه با بازدهی دیگر انواع دارایی است.

وی با تاکید بر آنکه تا زمانی که وضعیت درآمدی مردم روبه بهبود نرود یا حداقل چشم‌ انداز مناسبی وجود نداشته باشد به نظر نمی‌رسد که از سطح فشار تقاضا در بازار اجاره کاسته شود مگر اینکه وضعیت به تدریج خوب شود، اظهار کرد: برای کنترل بازار اجاره مسکن -تنظیم نرخ رشد اجاره بها متناسب با نرخ تورم و توان اقتصادی خانوارها- می­ توان از الگوهای موفق اجرا شده در سایر کشورها استفاده کرد.

یزدانی طرح مسکن اجتماعی را یک نمونه موفق از طرح ساخت مسکن استیجاری ارزان قیمت عنوان کرد و گفت: به نظر می رسد اجرای طرح مسکن اجتماعی که در شرق آسیا پیاده شد و طرح ساخت مسکن‌های استیجاری ارزان ‌قیمت دو طرحی باشد که اگر برای اجرای آن برنامه ریزی کنیم می توان از فشار اجاره بها به بخش تقاضا کم کنیم. البته این دو طرحی هستند که چندین ماه و شاید هم سال­ ها اجرا و بروز آثار مثبت آنها وقت نیاز دارد.

مدیر بازنگری طرح جامع مسکن در عین حال تصریح کرد: برای اجرای طرح مسکن اجتماعی در ایران در سال های ۱۳۷۵-۱۳۷۴ از سوی کارشناسان بحث هایی مطرح شد اما کسی به آن توجهی نکرد. در دولت های گذشته تعداد محدودی خانه تحت عنوان مسکن استیجاری اجرا کردند که کفایت نمی‌ کرد. در دولت دهم نیز مسکن اجتماعی به مسکن ملکی مهر تبدیل شد . در برنامه ابتدایی اجرای طرح مسکن مهر قرار بود بخشی از واحدهای مسکونی مهر با تضمین اینکه تا پنج سال استیجاری باید باشد ساخته شود اما این شرایط حذف شد و مسکن اجتماعی فقط به یک شکل پیاده شد. بنابراین بحث مسکن اجتماعی که خاص اقشار فقیر یا خانوارهای جوان است تقریباً می‌توانم بگویم در ایران پیاده نشد. در حالی که دولت می‌توانست در راستای اجاره‌داری در مناطق خاص و متوسط روبه پایین در قالب تسهیلات و اعتبارات، امکانات سرمایه‌گذاری برای اجاره‌داری فراهم کنند اما نه وزارت مسکن و نه شهرداری‌ها توجه خاصی به این مقوله نداشتند.