ایرادات طرح مالیات بر عایدی سرمایه املاک

نمایندگان مجلس با تهیه طرحی، مراحل اولیه تصویب قانون دریافت مالیات بر عایدی سرمایه املاک را کلید زدند. در قالب این طرح که دیروز مراحل اخذ امضای نمایندگان به منظور تبدیل آن به طرحی دوفوریتی برای بررسی و تصویب در مجلس آغاز شد، قرار است معاملات املاک مسکونی، مشمول نوع جدیدی از مالیات شود که از آن با عنوان مالیات بر عایدی سرمایه یاد می‌شود.

به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، مالیات بر عایدی سرمایه نوعی از مالیات‌های دریافتی در بخش مسکن است که اگرچه طی سال‌های اخیر به‌عنوان یکی از راهکارهای مالیاتی برای مقابله با سفته‌بازی و سوداگری در بازار زمین و مسکن و سپس کنترل نوسانات قیمت مسکن مورد تاکید قرار گرفته اما تاکنون قانونی بابت دریافت این مالیات از مالکان املاک وضع نشده است. در قالب این روش مالیاتی، با در نظر گرفتن برخی شرایط و استثنائات از جمله معافیت‌های خاص، مابه‌التفاوت قیمت املاک مسکونی (زمین و آپارتمان) در زمان فروش نسبت به قیمت خرید آن، مبنای اخذ مالیات قرار می‌گیرد. با این هدف که همزمان با کنترل سوداگری و سفته‌بازی در بازار مسکن به واسطه انجام معاملات مکرر با مقاصد سودجویانه از سوی دلالان ملکی و سوداگران، دامنه نوسانات قیمت مسکن کنترل شود.

یافته‌ها از جزئیات این طرح نشان می‌دهد دریافت مالیات بر عایدی سرمایه به دست آمده از معامله املاک غیرمصرفی، محور اصلی در این طرح است که بر مبنای آن اخذ ۲۰ درصد از مابه‌التفاوت قیمت فروش املاک نسبت به قیمت خرید آن، مبنای محاسبه نرخ مالیات قرار می گیرد. در قالب این طرح قرار است قیمت معاملات املاک در سند ثبت شود تا از این طریق امکان محاسبه مابه‌التفاوت ایجاد شده در ارزش ملک در زمان فروش به‌صورت دقیق ایجاد شود. این در حالی است که در این طرح برخی واحدهای مسکونی از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف شده‌اند.

در ۵ مورد برخی معاملات املاک از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف هستند که از آن جمله می‌توان به معافیت مالیاتی در اولین انتقال واحدهای نوساز اشاره کرد؛ بر این اساس واحدهای مسکونی نوساز تا ۵ سال ساخت در اولین نقل و انتقال از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف هستند؛ زمین‌هایکشاورزی و صنعتی و همچنین خانه‌های اصلی (واحدهای مسکونی محل سکونت افراد) از دیگر موارد معافیت‌های درنظر گرفته شده در طرح نمایندگان برای دریافت مالیات بر عایدی سرمایه است. در قالب این طرح همچنین خانه‌های مصرفی که دو سال از زمان آخرین معامله آن گذشته باشد نیز از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف هستند.

براساس این طرح هر نوع نقل و انتقال قطعی زمین، املاک و مستغلات با کاربری‌های مسکونی، اداری و تجاری که پس از اجرای این ماده خریداری (به انتقال گرفته) شوند، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه خواهد شد. مالیات موضوع این ماده در کلیه مناطق کشور اجرا خواهد شد.

براساس جزئیات این طرح، نرخ این مالیات در سال اول اجرا ۵ درصد، در سال دوم ۱۰ درصد، در سال سوم ۱۵ درصد و از سال چهارم به بعد ۲۰ درصد عایدی ملک خواهد بود. همچنین از یک ماه بعد از تصویب این قانون، سردفتران اسناد رسمی و دفاتر مشاوره معاملات املاک مکلفند در هنگام تنظیم سند انتقال ملک یا حق واگذاری محل یا سند تعهد به انتقال یا حق واگذاری محل (قولنامه)، قیمت مورد معامله را بر اساس توافق طرفین معامله، با دقت و صراحت ثبت کرده و به امضای طرفین برسانند. همچنین در نقل و انتقال املاک مسکونی، فروشنده باید پیش از معامله تعیین کند که ملک مورد معامله، ملک مسکونی اصلی وی است یا خیر.

بررسی‌ها نشان می‌دهد اگرچه دریافت این مالیات یکی از روش‌های موثر در کنترل تقاضای سوداگری و مهار معاملات سفته‌بازانه در بازار مسکن است و می‌تواند نوسانات قیمت مسکن به واسطه کاهش معاملات مکرر املاک از سوی سفته‌بازان را کنترل کند، اما طرح فعلی که روز گذشته برای جمع‌آوری امضای نمایندگان در اختیار آنها قرار گرفت، دست‌کم ۶ ایراد مهم دارد که باید در جریان بررسی‌های بعدی در کمیسیون تخصصی (کمیسیون اقتصادی) برطرف شود.

اولین ایراد این طرح به نادیده گرفته شدن دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی برمی‌گردد که به مراتب از مالیات بر عایدی سرمایه در کنترل سطح قیمت‌ها در بازار مسکن اثرگذارتر است؛ مطابق با بسته مالیاتی تهیه شده از سوی تیمور رحمانی، صاحبنظر اقتصادی بخش مسکن که اوایل دهه ۹۰ در جریان بررسی و تصویب لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در اختیار وزارت راه وشهرسازی و سپس تیم اقتصادی دولت قرار گرفت اما هیچ‌گاه برای تدوین سیاست‌های مالیاتی بخش مسکن مورد توجه واقع نشد، اگرچه دریافت مالیات بر عایدی سرمایه املاک یکی از مالیات‌های موثر بخش مسکن در مهار سفته‌بازی و سوداگری در بازار ملک و کنترل دامنه نوسانات قیمت مسکن است اما دریافت مالیات سالانه از املاک به مراتب اثرگذارتر است.

مالیات سالانه از املاک علاوه بر دو کارکرد مالیات بر عایدی سرمایه، موجب کنترل شیب رشد قیمت مسکن و افزایش درآمدهای مالیاتی نیز می‌شود؛ بنابراین نسبت به مالیات بر عایدی سرمایه ارجحیت داشته و در اولویت قرار دارد. مطالعات تیمور رحمانی نشان از فراگیر بودن مالیات سالانه از املاک دارد که در بسیاری از کشورهای جهان دریافت می‌شود؛ هر چند تفاوت‌های قابل ملاحظه‌ای در نرخ، پایه مالیاتی و نحوه اعمال این مالیات‌ها در کشورهای مختلف وجود دارد.

پایه مالیات سالانه بر املاک در بسیاری از کشورها، ارزش بازاری املاک و در برخی کشورهای دیگر درآمد اجاره‌ای املاک‌ قرار داده شده است. در این بسته مالیاتی برای دریافت مالیات سالانه از املاک پیشنهاد شده بود این مالیات با نرخ سالانه بین ۱/ ۰ تا ۵/ ۰ درصد به ماخذ ارزش بازاری املاک دریافت شود تا از این طریق علاوه بر جلوگیری از افزایش قیمت مسکن و کاهش نوسانات قیمتی و همچنین مهار معاملات سفته‌بازانه در بازار ملک، درآمدهای مالیاتی بخش مسکن نیز به میزان قابل توجهی افزایش یابد.

ایراد دوم این طرح به نرخ مالیات از عایدی سرمایه املاک برمی‌گردد؛ نرخ این مالیات در طرح نمایندگان مجلس در حالی ۲۰ درصد تعیین شده است که دامنه نرخ این مالیات در عموم کشورها (براساس درجه توسعه‌یافتگی) بین ۳۰ تا ۴۵ درصد از ارزش فروش املاک پس از کسر هزینه‌های خرید و هزینه‌های بهسازی است؛ این در حالی است که پایه نرخ مالیاتی نیز در این مالیات در طرح نمایندگان در مقایسه باآنچه در عموم کشورهای جهان برای دریافت مالیات بر عایدی سرمایه اعمال می‌شود، متفاوت است.

نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در حالی در طرح نمایندگان، معادل ۲۰درصد مابه‌التفاوت قیمت فروش نسبت به آخرین نرخی که ملک با آن معامله شده است، تعیین شده که پایه نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در سایر کشورها، برمبنای ارزش فروش ملک بعد از کسر ارزش خرید به علاوه هزینه‌های استهلاک آن (هزینه‌های نوسازی) اعمال می‌شود.

براساس این طرح همچنین واحدهای مسکونی که بیش از دو سال از آخرین معامله آن گذشته باشد مشمول معافیت مالیاتی هستند این در حالی است که یکی از اهداف این مالیات باید کاهش حجم معاملات کوتاه‌مدت املاک باشد. در سایر کشورها ارائه تخفیف مالیاتی به منظور افزایش دوره نگهداری املاک یکی از مشوق‌های اصلی مهار معاملات سوداگرانه وسفته‌بازانه در بازار مسکن است؛ به این صورت که فروش ملک تا پایان سال اول نگهداری، مشمول پرداخت ۱۰۰ درصدی مالیات بر عایدی سرمایه خواهد بود و از سال دوم به بعد بابت هر سال نگهداری بیشتر، از ۱۰ درصد از پرداخت این مالیات معاف خواهد بود.

برای مثال فروش ملک پس از ۱۰ سال نگهداری دارای معافیت ۹۰ درصدی از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه است. عدم همه‌جانبه‌نگری در تهیه این طرح مالیاتی از دیگر نواقص آن محسوب می‌شود؛ نمایندگان مجلس در تهیه این طرح و جزئیات آن باید از نظرات کارشناسان، نخبگان، تجارب جهانی و به ویژه نظر سیاست‌گذار بخش مسکن مطلع شده و آن را در طرح خود اعمال کنند.

از سوی دیگر در صورتی که قرار است این طرح نهایی شده وبه تصویب برسد لازم است اولویت دریافت مالیات‌ها براساس معاملات مکرر واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و میان‌متراژ قرار بگیرد تا سفته‌بازی در بازار این املاک تا حد ممکن کاهش یابد؛ متقاضیان مصرفی هم‌اکنون با جهش قیمت وکمبود فایل قیمت مناسب در بازار این واحدها مواجه هستند. با توجه به اینکه قرار است پس از جمع‌آوری امضای نمایندگان، این طرح با قید دو فوریت در کمیسیون تخصصی (کمیسیون اقتصادی) بررسی شود، انتظار می‌رود طرح پس از رفع نواقص گفته شده برای تصویب، به صحن مجلس برود.