اشتباه فروشندگان در بازار معاملات مسکن

سهم واحدهای نوساز در معاملات مسکن به شکل کم‌سابقه‌ای، کاهش پیدا کرده و در حالی که همواره نوسازها، بیش از ۵۰ درصد واحدهای فروش رفته در هر ماه را به خود اختصاص می‌دادند اما در ماه‌های اخیر این سهم به زیر ۵۰ درصد کاهش پیدا کرده است. دو دلیل عمده برای این اتفاق مطرح است. دلیل اول، به «توهم» سازنده‌ها از بابت نحوه تعیین قیمت پیشنهادی برمی‌گردد که بعضا به تغییرات افزایشی قیمت فایل‌ها در کوتاه مدت روآورده‌اند و دلیل دوم نیز به خارج کردن فایل‌های خود از بازار و دست نگه داشتن برای بیشتر شدن قیمت مربوط است.

به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، کارشناسان اقتصاد مسکن، این رفتار را به متوهم شدن فروشنده‌ها تعبیر می‌کنند که پیامد آن بازی باخت-باخت در بازار معاملات مسکن است. سازنده‌ها اگر نتوانند بفروشند، قادر به بهره‌برداری از شرایط مناسب بازارساخت و ساز نیز نخواهند شد. در حال حاضر شهرداری تهران در ازای صدور پروانه ساختمانی با پرداخت نقدی عوارض، ۳۳ درصد به انواع عوارض ساختمانی تخفیف اعمال می‌کند. این شرایط تا پایان سال جاری برقرار است بنابراین اگر سازنده‌ها نتوانند در کوتاه مدت اقدام به تعریف پروژه‌های جدید کنند، از این تخفیف بی‌بهره خواهند شد. قیمت نوسازها به شکل نامتعارفی افزایش پیدا کرده است. این افزایش هفته‌ها پیش از رونق معاملات مسکن رخ داد و اکنون به سایر گروه‌های سنی آپارتمانی سرایت کرده است. فروشنده‌های واحدهای مسکونی دارای سن بنای بالا به تبعیت از سازنده‌ها، قیمت فایل‌های خود را بالا برده‌اند.

بهروز ملکی کارشناس مسکن در این باره معتقد است: طی چند ماه اخیر رشد قیمت در واحدهای نوساز بیشتر از واحدهای چندسال ساز بوده است. نکته‌ای که باید به آن توجه شود این است که بخش عمده‌ای از واحدهای نوساز عرضه شده به بازار در سال جاری، مربوط به پروانه‌های ساختمانی صادره در بازه سال‌های ۹۳ تا ۹۵ است که در این بازه زمانی، افت صدور پروانه‌های ساختمانی تجربه شد. در نتیجه هم‌اکنون شاهد کاهش نسبی عرضه واحدهای نوساز در بازار مسکن و بالطبع، رشد بیشتر قیمت در این واحدها هستیم.

علاوه بر این، چشم‌انداز افزایشی قیمت مسکن تحت‌تاثیر افزایش تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی، دلیل دیگری برای شکل‌گیری توهم قیمتی در برخی فروشندگان واحدهای مسکونی نوساز است؛ هم‌اکنون برخی از فروشندگان واحدهای مسکونی نوساز اقدام به تعیین قیمت فروش واحدهایشان با نرخ‌های آینده می‌کنند.

این گروه از سازندگان و فروشندگان مسکن با این باور که فروش واحدهای مسکونی آماده و نوساز با قیمت‌های فعلی، منجر به ضرر و زیان آنها خواهد شد، با افزودن به قیمت‌هایشان، اکراه خود را نسبت به فروش واحدهایشان نشان می‌دهند و از هیچ کوششی برای افزایش قیمت واحدهای خود دریغ نکرده و تلاش دارند زیان ناشی از به فروش نرفتن واحدها طی دوره رکود را از این طریق جبران کنند براین اساس تلاش می‌کنند با اعلام قیمت‌های پَرت، بازار را هرچه سریع‌تر وارد مرحله التهاب قیمتی نمایند. ملکی تصریح می‌کند: از اواخر سال ۹۵ به این سو، خرید مسکن در تهران، توجیه‌پذیر بوده است البته به شرطی که فروشنده متوهم نباشد.

این کارشناس مسکن درباره وضعیت کشوری بازار نیز معتقد است: هرچند هنوز رونق بازار مسکن در بسیاری از شهرها مشاهده نمی‌شود اما رونق بازار مسکن تهران در سال جاری محسوس است. در این میان نباید فراموش کرد که تهران شهر پیشتاز بازار مسکن کشور است و اتفاقات بازار مسکن تهران با یک وقفه به سایر شهرها سرایت می‌کند. براین اساس انتظار می‌رود به دنبال رونق معاملات مسکن در تهران، در سایر شهرها نیز به تدریج روند مشابهی طی شود.

ملکی در ارزیابی خود از رونق معاملات مسکن می‌گوید: ارزیابی ادوار تجـاری در اقتصاد مسکن از سوی سنجه‌های متنوعی همچون ارزش افزوده، سـرمایه‌گـذاری، قیمـت مسـکن، حجـم معـاملات، حجم تسهیلات و همچنین میزان صدور پروانه‌های ساختمانی صورت می‌پذیرد. برخی از متغیرهای اشاره شده همچون قیمت، میزان معـاملات، میـزان صـدور پروانـه‌هـای سـاختمانی و سـرمایه‌گـذاری دارای کاستی مبنایی در تبیین ادوار بازار می‌باشند؛ با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد که نوسانات در ایـن متغیرها می‌تواند با وقفه‌های زمانی، باعث نوسان در ارزش افزوده بخش مسـکن، به‌عنوان متغیـر اصلی نشان دهنده رونق و رکود در این بخش شود. اگر مطابق فرهنگ عامه، حجم معاملات و قیمت مسکن به‌عنوان سنجه‌های رونق در نظر گرفته شود، بازار مسکن از اواخر سال ۹۵ وارد دوره رونق شده است.