آینده بازار مسکن در بخش اجاره و خریدوفروش چگونه خواهد بود؟

یک کارشناس حوزه مسکن گفت: «بعضی کارشناسان سعی دارند ارتباط مستقیمی میان بازار ارز و مسکن پیدا کنند، اما واقعیت این است که یک سری همبستگی‌ها دارند، اما اینگونه نیست که همیشه این دو بازار همسو باشند و شدت تغییرات در این دو بازار هم یکسان نیست. تغییرات بازار مسکن طی یک یا دو سال گذشته با توجه به چرخه‌های مسکن، کاملا قابل پیش‌بینی بود. یعنی حتی اگر مسائل ارزی هم در کشور رخ نمی‌داد بازهم ما با افزایش قیمت مسکن مواجه می‌شدیم.»

طی ماه‌های اخیر تنها بازر ارز نبود که دچار نوسانات شدید شد بلکه بازار مسکن نیز چه در حوزه اجاره و چه در زمینه خرید با افزایش قابل توجی مواجه شد. حالا بعد از گذشت مدتی نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تاکید بر اینکه اگر این روند کاهش نرخ ارز در بازار ادامه داشته باشد یا اگر همین کاهش نرخ دلار حفظ شود، به طور قطع در بازار مسکن اثرگذار خواهد بود، گفت: حتی اگر نرخ دلار در همین عدد ۱۱ هزار تومان ثابت بماند قیمت‌ها در بازار مسکن چیزی حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد کاهش پیدا می‌کند.

وی عنوان کرد که بازار مسکن نسبت به سایر بازار‌ها مقاوم‌تر است و اثرپذیری خود را به تغییرات دیرتر نشان می‌دهد. به همین دلیل نمی‌توان بلافاصله پس از کاهش قیمت ارز شاهد کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن بود و در صورتی قیمت‌ها شکسته می‌شود که شاهد افزایش قیمت دوباره و نوسان قیمت در بازار ارز نباشیم. عقبایی ادامه داد: اگر روند کاهش قیمت ادامه داشته باشد یا نرخ دلار در همین سطح ۱۱ هزار تومان باقی بماند در هفته دوم بهمن یا اسفند ماه شاهد کاهش ۲۵ تا ۳۰ درصدی قیمت‌ها خواهیم بود.

به گزارش ملک رادار در همین خصوص مهدی سلطان محمدی تحلیلگر حوزه مسکن طی گفتگو با فرارو عنوان کرد: «متاسفانه یک رویه‌ای در میان برخی تحلیلگران به ویژه فعالان نهاد‌های دولتی یا حتی اتحادیه‌های صنفی وجود دارد که فکر می‌کند با ارائه تحلیل‌هایی که در جهت اهداف خاصی باشد، می‌توانند بازار را هدایت کنند تا مقصودشان حاصل شود یا حداقل با ارائه تحلیل‌هایی که برای مخاطبان مطلوب است، برای خودشان مشروعیتی دست و پا کنند. به نظر من صحبت‌های نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک را هم باید در همین چارچوب مورد توجه قرار داد. زیرا تا امروز هیچ مقطعی نبوده که اجاره بها رو به کاهش رفته باشد. البته قیمت مسکن در برخی مقاطع کاهش پیدا کرده است که زیاد هم نبود و بیشتر بحث رکود بود، اما در خصوص اجاره بها تا امروز این اتفاق رخ نداده است.»

او ادامه داد: «لذا من بسیار بعید می‌دانم که اجاره بها روند کاهش به خود بگیرد. زیرا باید در نظر داشت که افزایش اجاره بها طی ماه‌های اخیر ارتباط خاصی با افزایش قیمت مسکن نداشته است. یعنی خیلی متناسب با افزایش قیمت ملک، اجاره بها افزایش پیدا نکرده است. به همین دلیل حتی اگر رشد قیمت مسکن متوقف شود یا حتی روند کاهش به خود بگیرد، باز هم بعید است که نرخ اجاره بهای مسکن پایین بیاید.»

وی در پاسخ به این سوال که به طور کلی بازار ارز تا چه اندازه بر بازار مسکن تاثیرگذار است و آیا تمامی افزایش نرخ اجاره بها یا قیمت ملک در ماه‌های اخیر مربوط به نوسانات بازار ارز بود، گفت: «خیر اینگونه نیست. بعضی کارشناسان سعی دارند ارتباط مستقیمی میان بازار ارز و مسکن پیدا کنند، اما واقعیت این است که یک سری همبستگی‌ها دارند، اما اینگونه نیست که همیشه این دو بازار همسو باشند و شدت تغییرات در این دو بازار هم یکسان نیست. تغییرات بازار مسکن طی یک یا دو سال گذشته با توجه به چرخه‌های مسکن، کاملا قابل پیش‌بینی بود. یعنی حتی اگر مسائل ارزی هم در کشور رخ نمی‌داد بازهم ما با افزایش قیمت مسکن مواجه می‌شدیم.»

سلطان محمدی تصریح کرد: «اما این دوران رونق با روز‌هایی که بازار ارز دچار نوسانات شدید بود و تحریم‌ها اعمال شدند و انتظارات تورمی بالا رفته بود، مصادف شد. زیرا این وضعیت، سرمایه‌گذاران را به این نتیجه رساند که برای حفظ قدرت خرید خود بهتر است وارد بازار مسکن شوند و این موجب شد که شیب افزایش قیمت مسکن بیشتر از حد انتظار باشد. البته ارز از یک جنبه دیگر هم روی بازر مسکن تاثیر گذاشت و این بود که خیلی از نهاد‌های ساختمانی، تحت تاثیر قیمت ارز، روبه افزایش رفتند. به خصوص نهاد‌هایی مثل کالا‌های وارداتی روند افزایشی بسیاری پیدا کردند و این روی قیمت ساختمان تاثیر گذاشت و بیش از ۵۰ درصد بالا بردند.»

این کارشناس حوزه مسکن افزود: «بنابراین می‌توان صرفا بخشی از افزایش قیمت‌ها را به دلیل نوسانات بازار ارز دانست. اما درباره زمین چطور؟ زمین که دیگر کالای وارداتی نیست، اما طی چند ماه اخیر قیمت زمین نیز بسیار افزایش پیدا کرد. دلیل افزایش قیمت زمین را باید در این چارچوب دید که جو روانی و انتظارات تورمی که در سطح جامعه به وجود آمد، تمایل به سرمایه گذاری در این حوزه را بالا برد و این موجب افزایش قیمت زمین شد. زیرا در آن دوره به دلیل کاهش ارزش ریالی، سپرده‌گذاران برای اینکه قدرت خرید و ارز پولی خود را از دست ندهند، به سمت خرید زمین روانه شدند؛ بنابراین ممکن است بازار ارز تاثیر داشته باشد، اما تاثیر مستقیم ندارد.»

وی در پاسخ به این سوال که آیا با توجه به جهش‌های اخیر، ممکن است تا مدت‌ها رکود قیمتی در بازار مسکن به وجود بیاید، عنوان کرد: «این به مقدار زیادی بستگی به انتظارات تورمی دارد که در سطح جامعه ایجاد می‌شود؛ لذا نکته مهم این است که آیا این انتظارات کنترل می‌شوند یا خیر. در این باره ما طی ماه اخیر سیگنال‌های مثبتی را مشاهده کردیم که به واسطه کاهش قیمت ارز و تاثیر آن بر روی کالا‌ها است؛ لذا به نظر می‌رسد انتظارات تورمی رو به کاهش باشد. البته علامت‌های دیگری هم مشاهده می‌شود. مثلا شما وقتی بازار اوراق خزانه را رصد کنید، می‌بینید که نرخ مورد انتظار سپرده‌گذاران و خریداران اوراق خزانه، کاهش پیدا کرده است.»

او ادامه داد: «این‌ها نشان می‌دهند موج نگران‌کننده که درباره انتظارات تورمی وجود داشت تا حدودی رو به کاهش رفته است. البته همچنان بالا است. یعنی اینگونه نباید گمان کرد که به صفر رسیده یا حتی نزدیک شده است. اما از ان حد گذشته، کمتر شده است؛ بنابراین اگر روند تورمی رو به افزایش برود قطعا به قیمت‌های مسکن هم تاثیر می‌گذارد و ما شاهد بالا رفتن قیمت‌ها در این بازار‌ها خواهیم بود. واقعیت این است که اگر از مسئله تورمی بگذریم باید بگیوم که قیمت‌های مسکن در حوالی قله خودشان در چرخش هستند و می‌توان انتظار داشت که وارد یک دوره رکود قیمتی شود. البته با دقت یک یا دو ماهه نمی‌توان این را پیش‌بینی کرد، زیرا به مقدار زیادی تحت تاثیر انتظارات عمومی قرار دارد لذا اگر بتوانند تورم را کنترل کنند، قطعا قیمت مسکن هم بالا نخواهد رفت و بازار وارد یک آرامش نسبی شود.»

سلطان محمدی در خصوص وضعیت اجاره بها نیز تصریح کرد: «بازار اجاره از دو متغیر عمده تاثیر می‌گیرد. یکی قیمت مسکن است که به نوعی اجاره بازدهی سرمایه در بازر مسکن است؛ لذا وقتی قیمت مسکن بالا می‌رود، اجاره بها نیز افزایش پیدا می‌کند. متغیر دوم نرخ تورم است. زیرا نرخ تورم منعکس کننده میزان کاهش ارزش پول ملی است؛ بنابراین قیمت تمامی کالا افزایش پیدا می‌کند و به دنبال آن اجاره بها هم افزایش پیدا می‌کند. اما در این میان نباید فراموش کرد که طی ماه‌های اخیر رشد اجاره بها نسبت به افزایش قیمت ساختمان کمتر بوده است. زیرا مثلا در برخی مناطق افزایش قیمت ۱۰۰ درصدی داشتیم و در تهران هم ۷۴ درصد افزایش قیمت مسکن داشتیم، اما قیمت اجاره به این اندازه افزایش پیدا نکرده است؛ بنابراین انتظار کاهش نرخ اجاره بها اصلا واقع بینانه نیست، اما امیدواریم که رشد آن متوقف شود یا حداقل با شیب کمتری جلو برود.»