آیا کنترل اجاره‌بهای مسکن عملی است؟

دو پیشنهاد برای کنترل اجاره‌بهای مسکن آماده تصویب است. بسته پیشنهادی برای بازار اجاره تهران بر تمدید یکساله قراردادهای سال ۹۶ و افزایشی معادل نرخ تورم پایه‌ریزی شده است. طی ماه‌های اخیر اجاره‌بها در برخی مناطق تهران بیش از ۲۰ تا ۳۰ درصد رشد داشته است. دولت‌ها در غالب کشورها با مشوق‌های عرضه انبوه مسکن اجاره‌ای باعث شکل‌گیری شرکت‌های اجاره‌داری شده‌اند؛ به‌طوری‌که فرمول‌ رشد اجاره‌بها متناسب با تورم از این طریق و با سه پیش‌شرط پیاده می‌شود.

به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن برای حمایت از اجاره‌نشین‌های پایتخت، تا پایان این هفته تعیین تکلیف می‌شود. گزارش‌ها از تصمیم اولیه مسوولان بخش مسکن برای کنترل التهاب اجاره‌بها در تهران حاکی است: دو پیشنهاد طی روزهای اخیر از بین ایده‌های مختلف انتخاب شده که قرار است تا قبل از شروع دومین ماه تابستان، با بررسی نهایی در دولت و مجلس، به تصویب قانونی (برای لازم‌الاجرا شدن در بازار اجاره) برسد.

آمارهای رسمی، تحقیقات میدانی و همچنین اظهارات مستاجرها نشان می‌دهد: اجاره‌بها در تهران افزایش چشمگیر پیدا کرده است به‌طوری که در مناطق مختلف، اجاره‌نشین‌ها برای تمدید قراردادهای خود، تعهد پرداخت دست‌کم ۲۰ تا ۳۰ درصد اضافه‌تر از اجاره‌بهای سال ۹۶ را باید متقبل شوند. شاخص اجاره‌بهای مسکن در تهران براساس اطلاعات بانک مرکزی، خرداد امسال ۵/ ۱۲ درصد نسبت به خرداد پارسال افزایش یافت.

در اردیبهشت ماه امسال نیز این شاخص در گزارش بانک مرکزی، ۱۱ درصد رشد کرده بود. اما اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن از مقایسه میانگین اجاره‌بها در قراردادهای جدید معاملات اجاره شهر تهران در ماه‌های ابتدایی سال ۹۷ نسبت به قراردادهای جدید در مدت مشابه سال ۹۶ نشان می‌دهد: هزینه اجاره‌نشینی در بخشی از بازار اجاره پایتخت بیش از ۲۵ درصد افزایش پیدا کرده است. از طرفی، در برخی مناطق پرتقاضا در بازار اجاره مسکن تهران، میزان رشد اجاره‌بها از نرخ‌ رشدهای اعلام‌شده در آمارها نیز بیشتر بوده است.

تورم اجاره مسکن در تهران به دلیل افزایش جمعیت اجاره‌نشین‌ها نسبت به ۵ سال گذشته، انعکاس بیشتری در بازار ملک (در بین متقاضیان مسکن) پیدا کرده است. در این میان، رفت و برگشت گروهی از متقاضیان مسکن در بازار معاملات خرید آپارتمان طی ماه‌های اخیر (تصمیم به مهاجرت از بازار اجاره در ابتدا و سپس انصراف از خرید به‌خاطر جهش قیمت‌ها) باعث شده در حال حاضر حجم تقاضا برای اجاره آپارتمان بالا برود.

رونق نسبی ساخت و ساز در تهران نسبت به تیراژ ساخت در سال گذشته نیز به‌عنوان عامل مضاعف، روند افزایش جامعه اجاره‌نشین‌های پایتخت را تشدید کرده است. در تهران به ازای ساخت هر ۵ واحد مسکونی، ۲ واحد تخریب می‌شود که در طول دوره مشارکت ساخت، مالکان واحدهای تخریبی به‌عنوان مستاجرهای دارای بنیه مالی بالا، وارد بازار اجاره می‌شوند. از این منظر، عمده عوامل و متغیرهای تاثیرگذار در بازار اجاره، نیروی افزایشی بر اجاره‌بها وارد کرده‌اند که برآیند آن در ماه‌های اخیر افزایش مبالغ اجاره با شیب بیشتر از نرخ تورم عمومی بوده است.

مسوولان بخش مسکن در این وضعیت، قصد دارند برای دو ماه باقی مانده از فصل اصلی جابه‌جایی مستاجرها و همچنین نیمه دوم سال جاری، شرایط بازار را تغییر دهند. برای این منظور دو پیشنهاد مطرح شده است که به ترتیب طول مدت اجاره آپارتمان و میزان افزایش اجاره‌بها را هدف قرار می‌دهد.

پیشنهاد اول، تمدید یکساله کلیه قراردادهای اجاره سال ۹۶ است. بر اساس این پیشنهاد،‌ آن دسته از مستاجرهای ساکن شهر تهران که مدت اجاره سالانه آنها در ماه‌های باقی مانده از سال ۹۷، سررسید می‌شود اجازه پیدا می‌کنند برای یک سال دیگر، قرارداد خود را با موجر تمدید کنند.

این پیشنهاد در صورتی که طی روزهای آینده به قانون مصوب دولت و مجلس تبدیل شود، اعمال مقطعی طرح اجاره‌نامه‌های ۲ساله را صرفا برای اجاره‌نامه‌های سال ۹۶ و نه برای معاملات جدید اجاره، به موجران تکلیف خواهد کرد.

پیشنهاد دوم، تعریف سقف افزایش اجاره‌بها برای قراردادهای مشمول تمدید یکساله است. این پیشنهاد بر پایه برقراری ارتباط بین تورم اجاره و نرخ تورم عمومی مطرح شده که بر اساس آن، حداکثر افزایش مبلغ کل اجاره‌بها در قراردادهایی که برای یک سال دیگر تمدید می‌شود، حدود ۱۰ درصد تعیین می‌شود.

در کنار این دو پیشنهاد، ایده معافیت مالیات اجاره برای موجرانی که حاضر به اجاره بلندمدت آپارتمان خود می‌شوند نیز مطرح است اما از آنجا که نرخ این مالیات چندان مورد توجه موجران نیست و سهم قابل توجهی در هزینه‌های سالانه موجران ندارد، گفته می‌شود معافیت پرداخت آن نمی‌تواند اهرم تشویقی برای تغییر طول مدت اجاره محسوب شود.

دو پیشنهاد منتخب برای ساماندهی بازار اجاره مسکن برای آنکه به قانون تبدیل شود و از نگاه دولت، جنبه قوی اجرایی پیدا کند، احتمال دارد جزئیات آن در جلسه این هفته سران سه قوه مطرح شود و به تصویب برسد. در این صورت، مستاجرهایی که طی ماه‌های آتی، مدت زمان یکساله سکونت‌شان در آپارتمان‌های اجاره‌ای به پایان می‌رسد، می‌توانند برای یک سال دیگر و با پرداخت اجاره‌بها حداکثر ۱۰ درصد بیشتر از یک سال اول، در محل فعلی، ساکن بمانند. با تبدیل این پیشنهاد به قانون مصوب، موجران این آپارتمان‌ها نیز ناگزیر از اجرای قانون هستند.

بازار اجاره پس از اجرای طرح

بررسی‌ها از جزئیات طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن تهران نشان می‌دهد: این طرح با هدف کنترل روند رشد اجاره‌بها، جنبه تکلیفی برای مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای دارد به‌طوری که انتظار طراحان آن است اجاره‌بها در تابستان ۹۷ بیش از ۱۰ درصد افزایش پیدا نکند و همه موجرانی که سال گذشته اقدام به عقد قرارداد با مستاجر کردند، یک سال دیگر ملک خود را در اختیار همان مستاجر سال گذشته بگذارند.

درباره انتظار اول، به‌نظر می‌رسد از آنجا که معاملات جدید اجاره از دامنه کنترلی طرح خارج است، نمی‌توان به تحقق کامل آن خوش‌بین بود. به‌خصوص آنکه، در بازار اجاره مسکن معمولا میزان تغییرات صعودی اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی، کمتر از معاملات جدید اجاره است.

همچنین زوج‌هایی که برای اولین‌بار به قصد تامین مسکن، وارد بازار اجاره می‌شوند، از دایره این طرح خارج هستند چون که تمدید یک ساله و سقف افزایش اجاره‌بها، فقط قراردادهای اجاره سال ۹۶ را دربر می‌گیرد. البته عوامل طرح معتقدند، اثر روانی اجرای آن، کل بازار اجاره مسکن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد و باعث خواهد شد غالب موجران در اعلام اجاره‌بهای مدنظر، سقف مجاز نرخ رشد را در نظر بگیرند.

بررسی‌ها درباره ضمانت اجرایی طرح نیز -فارغ از اینکه، جنبه تکلیفی طرح، جوانب حقوق مالکیت را رعایت می‌کند یا خیر- مشخص می‌کند: مسیر بازار اجاره با اجرای این طرح، برای آن دسته از موجرانی که به دلایل موجه و منطقی، قصد خاتمه اجاره‌داری در قراردادهای سررسید ۹۷ را دارند، مبهم و نامشخص است. این مسیر پیش از تصویب طرح باید روشن و قابل‌رویت شود در غیر این‌صورت مشکلاتی را می‌تواند برای مستاجرها به‌وجود بیاورد و به زیرزمینی شدن معاملات اجاره (شیوع توافقات غیررسمی) منجر شود.

برای این منظور، لازم است تجربه‌های موفق کشورهای مختلف در مدیریت و هدایت بازار اجاره مسکن مبنا قرار بگیرد.

تحقیقات از تجربه‌های جهانی ساماندهی بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد: دولت‌ها در عمده کشورها، برای بازار اجاره مسکن، برنامه مشخص دارند و برنامه‌ها را با تبدیل طرح‌ها و سیاست‌ها به قوانین مصوب و مقررات لازم‌الاجرا پیاده می‌کنند.

محور برنامه‌ها نیز عمدتا بر تنظیم رابطه مالک و مستاجر و همچنین ارائه تسهیلات برای عرضه انبوه واحدهای اجاره‌ای پایه‌ریزی شده است. در برخی کشورهای توسعه‌یافته نیز برنامه دولت‌ها برای بازار اجاره، ترکیبی از سیاست‌های تنظیم‌کننده و کنترل‌کننده است که بر اساس آن، طول قراردادهای اجاره به شکل نامحدود با قابلیت تمدید خودکار در پایان هر سال یا با سررسید حداقل ۲ تا ۳ ساله، تعریف شده است و در کنار این فاکتور تنظیم‌کننده، برای کنترل اجاره‌بها، تابعی از نرخ تورم برای فرمول تعیین اجاره‌بها از سوی موجران، تعیین شده است.

رمز اجرای این برنامه‌ها به جنس عرضه خانه‌های اجاره‌ای برمی‌گردد. در خیلی از کشورها، اجاره‌داری خرد، سهم کوچکی از بازار را تشکیل می‌دهد و شرکت‌های اجاره‌داری عامل اصلی عرضه هستند. این شرکت‌ها تسهیلات مالی و پولی و همچنین زمین مناسب از دولت‌ و شهرداری‌ها برای ساخت دریافت می‌کنند و در مقابل، موظف به اجرای سیاست‌های تنظیم و کنترل‌کننده اجاره‌بها هستند. این سیاست‌ها در بازار،‌ فراگیر نیست اما مستاجرهای متوسط و کم‌درآمد راپوشش می‌دهد.

نکته ظریف در الگوی جهانی تنظیم بازار اجاره و کنترل اجاره‌بها، به شیوه اجرا و اعمال برنامه‌ دولت‌ها مربوط می‌شود که بر اساس آن، سه پیش‌شرط برای کنترل دولتی بازار اجاره وجود دارد. اولین پیش‌شرط، خارج کردن معاملات اجاره از یک فضای غیرقابل رصد و پایش به یک بازار شفاف است.

ثبت همه معاملات اجاره در یک سامانه قابل‌رویت، می‌تواند تغییرات لحظه‌ای اجاره‌بها و همچنین نبض معاملات را نشان ‌دهد. همچنین عرضه آنلاین فایل‌های اجاره در یک سامانه برای متقاضیان نیز به رقابتی شدن بازار از بابت اعلام قیمت‌های پیشنهادی منجر می‌شود. در بازار اجاره مسکن تهران، معمولا تمدید قراردادها، به شکل توافقی و بدون مراجعه مجدد دو طرف معامله به ضلع سوم بازار (منعقدکننده قراردادهای اجاره) انجام می‌گیرد. از طرفی، اگرچه اجاره‌نامه‌ها در سامانه املاک و مستغلات ثبت می‌شود اما طرفین معاملات اجباری به ثبت قرارداد خود در این سامانه ندارند طوری که نسبت مبایعه‌نامه‌های ثبت‌شده در این سامانه به کل معاملات خرید، به مراتب بیشتر از نسبت اجاره‌نامه‌های ثبت‌شده به کل معاملات اجاره است.

در این شرایط، ضمانتی برای هدایت بازار اجاره با اهرم‌های دولتی وجود ندارد. پیش‌شرط دوم، تعریف مشوق برای شروع مدیریت کنترلی بازار اجاره است. برنامه‌های کنترلی در بازار اجاره مسکن کشورهای مختلف، برای دوره گذار به‌عنوان سیاست‌های تنظیم‌کننده پایدار، مورد استفاده قرار گرفته و بعد از آن، تبدیل به قانون یا عرف بازار شده است. البته در برخی کشورها طی سال‌های اخیر، التهابات ناگهانی در اجاره‌بها باعث ورود مقطعی دولت و اعمال سقف‌های کنترلی شده اما برای این موضوع، ضمانت اجرایی وجود داشته است.

در غالب کشورها، رشد اجاره‌بها در حد تورم، به‌خاطر سابقه استفاده از این فرمول، موضوع بدیهی و پذیرفته شده است به این معنا که این فرمول، همچون فرمول سنتی تبدیل رهن به اجاره ماهانه در ایران، در کشورهایی که از آن استفاده می‌شود، به فرمول متعارف برای توافق بین مالک و مستاجر تبدیل شده است. بنابراین برای شروع به استفاده از این فرمول در بازار مسکن که قرار است با طرح اعمال سقف ۱۰ درصد برای افزایش اجاره‌بها برای بخشی از آپارتمان‌های اجاره‌ای در تهران به اجرا دربیاید، لازم است از ابزارهای تشویق و ترغیب بهره گرفته شود تا به تدریج، منافع مشترک اجاره‌نامه‌های بلندمدت برای مالک و مستاجر مشخص و زمینه برای تغییر غیردستوری مدت زمان اجاره‌نامه‌ها فراهم شود.

قراردادهای اجاره ۲ ساله و بیشتر، ریسک خالی ماندن آپارتمان در زمان سررسید قرارداد و همچنین دردسر انتخاب مستاجر سازگار را برای موجر کاهش می‌دهد. از طرفی، این نوع قراردادها، هزینه جابه‌جایی مستاجرها را نیز کم می‌کند.  پیش‌شرط سوم نیز تعیین چارچوب مشخص برای موجر جهت توافق یا عدم توافق با مستاجر برای ادامه قرارداد است. الگوی جهانی در این زمینه نشان می‌دهد: حق خاتمه قرارداد با مستاجر، برای موجران به شکل مشروط محفوظ است.

برای این منظور یکی از سه دلیل موجه برای خاتمه قرارداد باید وجود داشته باشد و در عین حال قابل‌اثبات باشد. قصد استفاده شخصی موجر از خانه اجاره‌ای برای اقوام، عدم پرداخت سر موقع اجاره‌بها از سوی مستاجر و همچنین آسیب شدید به خانه یا بهره‌برداری مغایر از خانه توسط مستاجر، دلایلی است که به استناد آنها، امکان پایان دادن به قراردادهای اجاره‌ بلندمدت وجود دارد.

در کشورهای اروپایی و آمریکا، تغییرات اجاره‌بها از سوی موجران براساس نسبتی از تورم میانگین ماه‌های گذشته، باید صورت بگیرد اما این فرمول برای شرکت‌های اجاره‌داری، با سختگیری بیشتری اعمال می‌شود و امکان پیگیری حقوقی و قضایی برای مستاجرانی که بیش از سقف مجاز، اجاره‌بها برای آنها افزایش پیدا کرده است، وجود دارد. دولت‌ها در جهان برای تنظیم بازار اجاره مسکن، در کنار اعمال مقررات تنظیم و کنترل اجاره‌بها، از مشوق‌های سرمایه‌گذاری برای عرضه بیشتر مسکن اجاره‌ای نیز استفاده می‌کنند.

در ترکیه و آمریکا، برای ساخت مسکن اجاره‌ای، وام ساخت حداقل ۱۰ ساله به سرمایه‌گذاران داده می‌شود. نقش پررنگ شرکت‌های اجاره‌داری در کشورهای مختلف، زمینه قوی برای رواج قراردادهای بلندمدت اجاره به‌وجود آورده است. در فرانسه، طول قراردادهای اجاره تا ۶ سال، در آمریکا ۲ سال،‌ در سوئیس ۶ سال و در اسپانیا تا ۳ سال، تنظیم می‌شود. در آمریکا، علاوه بر اعطای وام ساخت مسکن اجاره‌ای، این سازنده‌ها از پرداخت مالیات نیز معاف هستند.

کنترل اجاره‌بها در تهران، یکبار در سال ۹۰ با تصویب کارگروه مسکن در دولت، در قالب اعمال مقررات تعزیرات در بازار اجاره به اجرا درآمد. آن زمان، ابلاغیه سازمان تعزیرات حکومتی به بنگاه‌های املاک، سه روز مانده به شروع فصل تابستان صادر شد و در قالب آن، مشاوران املاک موظف شدند مبلغ اجاره در اجاره‌نامه‌های جدید و تمدیدی را حداکثر ۹ درصد نسبت به تابستان ۸۹ افزایش دهند. در حال‌حاضر، طرح دولت دو تفاوت با طرح سال ۹۰ دارد. تفاوت اول، برنامه تبدیل طرح پیشنهادی به قانون است و تفاوت دوم، ایجاد حق تمدید قرارداد برای مستاجرها و اعمال سقف رشد اجاره‌بها فقط برای این نوع قراردادها است.