آیا بازار مسکن دچار رکود تورمی شده است؟

کاهش شدید معاملات مسکن در نیمه نخست تیرماه نسبت به ماه قبل از آن و نیز ادامه روند افزایش قیمت ها در این بازار، زنگ خطر احتمال بازگشت رکود همراه با تورم به بازار مسکن را به صدا درآورد.

به گزارش ملک رادار و به نقل از پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، آمارهای سامانه ثبت معاملات املاک نشان می‌دهد بازار مسکن در پی یک جهش قیمتی در ماه های اخیر، وارد فاز قفل‌ شدگی شده و بسیاری از متقاضیان واقعی به دلیل بالا بودن قیمت ها توان خرید مسکن را از دست داده اند.

همچنین شاخص های این سامانه نشان می دهد به دلیل کاهش ساخت و ساز و عرضه واحدهای مسکونی نوساز، بیشتر معاملات واقعی و مصرف کنندگان حقیقی به واحدهای مسکونی بالای ۱۰ سال ساخت تعلق دارد و در مقابل آن دسته از واحدهایی که ویژگی های منازل لوکس را دارند، به شدت از میزان خرید و فروش آنها کاسته شده است.

بررسی های میدانی نیز حکایت از آن دارد که متأسفانه همچنان برخی از فروشندگان قیمت واحدهای خود را نسبت به ماه های گذشته افزایش داده‌اند.

از سوی دیگر بررسی های میدانی همچنان نشان از ادامه افزایش قیمت ها در دو هفته دوم اول تیرماه دارد؛ در حالی که در نیمه خرداد ماه قیمت هر متر مربع واحد مسکونی نوساز در منطقه ۷ تهران به ۶ و نیم میلیون تومان رسیده بود، سامانه ثبت معاملات املاک نشان می دهد در این منطقه برخی از سودجویان قیمت واحدهای نوساز را به متری ۷ میلیون تومان و واحدهای بین ۱۰ تا ۱۵ سال ساخت را از متری ۵ و نیم به متری ۶ میلیون تومان رسانده اند.

در دیگر مناطق پُرطرفدار تهران نیز سامانه ثبت معاملات املاک از افزایش اندک قیمت ها خبر می دهد به عنوان مثال واحد مسکونی زیر ۵ سال ساخت در محله های بیهقی و جنوبی میدان آرژانتین که در خرداد ماه تا متری ۹ میلیون تومان افزایش یافته بود، در روزهای اخیر به متری ۹ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسیده است.

به نظر می رسد علت افزایش اندک قیمت ها، رسیدن تورم مسکن به نقطه اوج خود باشد و حتی خریداران غیر مصرفی و آنهایی که با هدف فروش املاک خریداری شده به قیمت های بالاتر هم وارد بازار شده اند، از خرید مسکن با قیمت ماه های اخیر سر باز می زنند.

از دیگر محله هایی که شاهد افزایش نسبتا اندک قیمت در روزهای اخیر بوده، محله طرشت است که بر اساس اعلام سامانه ثبت معاملات املاک از متری ۶ میلیون تومان برای واحدهای مسکونی بین ۱۰ تا ۱۵ سال ساخت در این منطقه، به متری ۶.۳ میلیون تومان رسیده است.

نگرانی از تعداد پایین معاملات مسکن در تیرماه

در همین زمینه حسام عقبایی نایب عضو هیأت مدیره اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به ادامه روند افزایش قیمت مسکن در محلات مختلف تهران همزمان با کاهش معاملات مسکن، اظهار داشت: به دلیل کمبود واحدهای مسکونی نوساز مصرفی، شاهد خروج تدریجی خریداران واقعی از بازار املاک هستیم.

وی افزود: بازار مسکن در اردیبهشت ماه شاهد یک روند افزایشی هم در تعداد معاملات و هم در قیمت ها بود با این حال افزایش قیمت ها سبب شد در خرداد ماه تعداد معاملات هم نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن (خرداد ۹۶) و هم نسبت به ماه قبل از آن به شدت کاهش یابد. این در حالی است که قیمت مسکن در خرداد ماه نسبت به اردیبهشت، افزایشی بود.

بر اساس اطلاعات سامانه ثبت معاملات املاک، بازار مسکن در نیمه نخست تیر ماه علی رغم آنکه در آغاز فصل جابه جایی ها هستیم و همه ساله در این فصل بر تعداد معاملات افزوده می شود، همچنان روند معکوس را طی کرده و احتمالا تعداد معاملات حتی از خردادماه نیز کمتر خواهد شد.

این فعال بازار مسکن با رد برخی تحلیل ها که احتمال کاهش قیمت مسکن در تابستان را به دلیل خودداری متقاضیان از خرید مسکن پیش بینی کرده بودند، گفت: با وجود آنکه تعداد معاملات مسکن نزولی بوده، قیمت ها با آهنگ رشد قیمتی که در خردادماه نسبت به اردیبهشت ماه رخ داد، در حال ادامه دادن است. به همین دلیل شاهد افزایش اندک قیمت مسکن در برخی از محله های پایتخت هستیم.

با این حال گروهی از کارشناسان اقتصاد مسکن، بخشی از رشد قیمت ها را ناشی از افزایش قیمت تمام شده ساخت مسکن و بخش دیگر را جبران عقب ماندگی قیمت واقعی آپارتمان ها در تهران عنوان می کنند. طی سال های ۹۳ تا ۹۵، میزان رشد قیمت اسمی مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است. این موضوع باعث شد رابطه نسبی بین قیمت مسکن با سایر قیمت دارایی ها در بازارهای مختلف در سال ۹۶ بهم بخورد. در حال حاضر، با توجه به شوک های شدید در بازارهای ارز و سکه و همچنین افزایش شاخص سهام، قیمت مسکن به سطح قیمت های نسبی نزدیک شده است.

البته نحوه رشد قیمت مسکن -جهش در زمان کم- باعث تخریب قدرت خرید تقاضای مصرفی شده است.