پیش بینی بازار مسکن در پی تلاطمات اخیر بازارهای پولی و مالی کشور و تحلیل آینده کوتاه مدت این بازار در نیمه دوم سال ۹۷ به مسئله بسیار مهمی برای متقاضیان (مصرفی و سرمایهگذاری) ملک و فعالین اقتصادی مرتبط تبدیل شده است. تیم تحریریه ملک رادار در این نوشتار خواهد کوشید فضای بازار مسکن را تا حد ممکن برای مخاطبین روشن سازد.
دکتر احسان محمدیان نیکپی، محمدرضا صادقی
نحوه واکنش و رفتار فعالان اقتصادی به التهابات رخ داده در بازارهای پولی و مالی از رفتاری توام با عقلانیت و احساس برخوردار است. از جنبه عقلانیت، انتظار حفظ ارزش حقیقی دارایی در کنار کسب حاشیه سود مناسب نسبت به سایر بازارهای موازی، شکلدهنده رفتار فعالان اقتصادی است. جنبه احساسی موضوع در مواقع بحران، رکود و بطور کل زمانهایی که ریل اقتصاد از مسیر تعادل خارج میشود با محوریت رفتارهای بعضا سفتهبازانه همراه است. واکنش احساسی آحاد مردم به تلاطمهای رخ داده در این بازارها در تکاپو برای حفظ ارزش دارایی و کسب سودهای غیرمتعارف در کوتاه مدت بخشی از این موضوع است. بازار مسکن نیز به عنوان یکی از بازارهای مهم اقتصادی از این قاعده مستثنی نیست.
جنبههای مختلف در پیش بینی بازار مسکن
به منظور پیش بینی بازار مسکن میتوان از چندین جنبه آن را مورد بررسی و ارزیابی قرار داد. در این بین توجه به دو جنبه مصرفی و سرمایهگذاری در اقتصاد مسکن از اهمیت بیشتری برخوردار است. از حیث سرمایهگذاری، رشد شدید حجم نقدینگی و در نتیجه تورم انتظاری بالا در اقتصاد کشور به همراه الگوهای غلط رفتاری و انفعال نهاد ناظر منجر به شکلگیری و تشدید نگاه سرمایهگذاری به مسکن در کشور طی دهههای اخیر گردیده است (این امر بر خلاف سایر کشورهای دنیاست). از مضرات شکلگیری این نوع نگاه در بخش مسکن کشور میتوان به موارد زیر اشاره نمود:
- ورود افراد غیرمتخصص به بخش مسکن
- عدم انطباق بخش قابل توجهی از مسکن ساخته شده با نیازهای جامعه
- بر هم خوردگی توازن عرضه و تقاضای مسکن در اقتصاد کشور
- ورود نهادهای مالی و اقتصادی بزرگ همچون بخش بانکی و دولت به اقتصاد مسکن و در نتیجه رشد بیسابقه خانههای خالی از سکنه در اقتصاد کشور
- رشد بیسابقه قیمت زمین در بهای تمام شده بخش مسکن ناشی از هجوم سرمایهگذاران در برهههایی از زمان
به اعتقاد نگارندگان، ارائه هر گونه پیشبینی از آینده سرمایهگذاری بخش مسکن و پیش بینی بازار مسکن به صورت کلی در اقتصاد کشور بدون توجه به موارد فوقالذکر از دقت کافی برخوردار نخواهد بود. جمیع مطالب عنوان شده به همراه عواملی چون رشد بهای تمام شده ساخت مسکن و کاهش توانپذیری خانوار ایرانی در امر خرید مسکن موجبات کاهش حاشیه سود انبوهسازان را در سراسر کشور فراهم نموده است که نتیجه آن کاهش حجم فعالیت (به نسبت دوران رونق ساخت و ساز) و گزیدهکاری خواهد بود. در این بین اینگونه به نظر میرسد که توجه به نوع تقاضا در بازار مسکن که طی سنوات اخیر که با اقبال بیشتری به خانههای با متراژ پایینتر همراه بوده است، کاهش سرمایهگذاری در واحدهای تجاری و اداری و همچنین دوری از سرمایهگذاری در مناطق اشباع شده شهری، از عوامل موفقیت نسبی انبوهسازان در آینده سرمایهگذاری در بخش مسکن خواهد بود.
همانگونه که بیان شد جنبه دوم مورد بررسی، نگاه مصرفی به بخش مسکن خواهد بود. نگاه مصرفی به بخش مسکن با توجه به این امر که تهیه مسکن و سرپناه یکی از نیازهای اولیه انسان میباشد همواره از اهمیت خاصی برخوردار است و هر شخص یا خانواری با عنایت به محدودیتهای بودجهای، نوع زندگی، چشمانداز بخش مسکن در آینده و … یکی از استراتژیهای خرید، رهن، اجاره و یا ترکیبی از این دو نوع را اتخاذ خواهد نمود.
همواره در هر کشوری تقاضای مصرفی بخش مسکن تحت تاثیر عواملی چون جمعیت متقاضی مسکن، توانپذیری خانوار در خرید مسکن، نسبت مالک به مستاجر و … متغیر میباشد. در کشور ما طی دهه اخیر با توجه به تشدید عدم توازن در مصارف و درآمد خانوار، کاهش سطح درآمد حقیقی افراد و همچنین رشد تقاضای مسکن زوجین جوان، رشد سهم اجاره و رهن در سبد مصرفی مسکن خانوار بیش از بخش خرید مسکن بوده است. با توجه به حجم تسهیلات به افراد در این بخش، سطح درآمد خانوار و همچنین چشمانداز اقتصادی کشور اینگونه به نظر میرسد که الگوی ذکر شده از تغییر محسوسی برخوردار نباشد و همچنان آهنگ رشد اجاره و رهن بیش از آهنگ رشد خرید در بخش مسکن به حرکت خود ادامه دهد.
همچنین طی سال جاری، رشد نقدینگی افسارگسیخته، بحران نظام بانکی و بیم از احیای تحریمهای آمریکا موجبات عدم تعادل در بازارهای پولی و مالی کشور را فراهم نمود. به گونهایکه در ابتدا رشد افسارگسیخته دلار و طلا و سپس رشد قیمت مسکن در بخشهای مختلف کشور را به همراه داشت. در این بین با توجه به عدم شفافیت در بازار مسکن و نبود نهاد ناظر با اهرهمهای نظارتی قدرتمند در برخی از مناطق شهر تهران و کشور بعضا با رشدهای قیمتی افسارگسیخته مواجه بودهایم که عمدتا بخش قابل توجهی از آن توام با حباب بوده است. اینگونه به نظر میرسد که برخی از فعالان بخش مسکن به طمع کسب سود بیشتر با عدم ارائه فایلهای کافی و همچنین القای رشد شدید قیمت مسکن در آینده به خریدار سعی در مجاب نمودن وی به پذیریش قیمتهای کنونی بازار مسکن را دارند.
رخداد چنین امری شاید در کوتاه مدت و در برخی از موارد با موفقیتهای نسبی همراه باشد اما در بلندمدت موجبات عقبنشینی متقاضیان حقیقی خرید مسکن و همچنین بروز رکود در بازار مسکن را به همراه خواهد داشت. بعلاوه این امر متناسب با کاهش توان خرید خانوار ایرانی و همچنین رشد تقاضای مصرفی مسکن از جنس اجاره و رهن و یا هر دو اینگونه به نظر میرسد که به جز در برخی از موارد و مناطق خاص شهری در سایر مناطق نهایت رشد قیمتی بخش مسکن متناسب با تورم حاکم بر اقتصاد کشور باشد و کشش رشد قیمتی بیش از آن وجود نداشته باشد. در بلندمدت برقراری تعادل در بازار مسکن و رشد متناسب با تورم حاکم بر اقتصاد کشور دور از انتظار نمیباشد.
بالاخره چه خواهد شد؟
شواهد آماری نشان میدهد در ایران، طی دهههای گذشته دورههای افزایش قیمت بازار مسکن در بازه های زمانی ۵ تا ۷ سال یکبار رخ داده است. این افزایش قیمتها با رونق ساخت و ساز و در مجموع با رونق اقتصادی در کشور همراه بوده اند؛ اما با نگاهی دقیقتر به افزایش قیمت در سال جاری (سال ۹۷) درمییابیم که یک تفاوت اساسی در این دوره وجود دارد و آنست که این افزایش قیمت در عمق رکود اقتصادی و بالتبع آن در عمق رکود ساخت و ساز ناشی از بحران نقدینگی و تورم بخشی، ایجاد شده است. از این رو، قدرت خرید مصرف کننده و حتی سرمایه گذاران به میزان رشد قیمت ها در این بازار ایجاد نشده است، که این امر نه تنها منجر به رونق پایدار بازار مسکن نشده است، بلکه با توجه به کاهش قدرت خرید شهروندان، تشدید اثرات رکودی را ایجاد خواهد کرد. لذا اگرچه افزایش قیمت در بازار مسکن در برخی از ماهها بیش از تورم عمومی شده است (همانند اردیبهشت و خرداد ۹۷) اما با کاهش قدرت خرید مصرف کنندگان، کاهش رشد قیمت و تشدید رکود بر این بازار مجدد، سایه خواهد انداخت.
بطور خلاصه، تا زمانیکه افزایش رونق و افزایش قیمت مسکن از محل تقویت تقاضای واقعی حاصل نشود، هرگونه افزایش قیمت مقطعی خواهد بود و رکود این بازار را به تعویق انداخته و طولانی تر خواهد کرد.
9 Comments
سعدی
مقدمات خوبی بود. موج نقدینگی فزاینده وآثار کاهش نرخ سود بانکی وسیاستهای اشتباه پولی واصرار در جهت پائین نگه داشتن تورم طی ۵ سال اخیر وشکست برجام و نبود نظارت بر دستگاههای دولتی واختلاسها ورانت خواری ها و….سلب نهائی اعتماد دارندگان ثروت به اینده وامنیت ان از هر جهت وکمی تا اندکی جهل ومنفعت طلبی عامه مردم وصد البته شیطنت های سرمایه دارانی که در نبود وخلا قوانین خرید وفروش بی پروا وارد هر بازار رسمی وغیررسمی میشوندوابائی هم از عواقب اعمال خویش نداشته!که خود شریک دزد هستند ورفیق قافله !!۱همه وهمه سبب شده است که قصاب واردکننده موبایل است وبقال دلال دارو!حکیم خودرو میلیاردی قاچاق میکند وخراط سوداگر ارز وسکه ومسکن .یاد نامه پیرزنی افتادم به خدا! که ای مهربان اگر اینچنین است فحوا وروح وبطن احکام وکلام الهیت در حکومت وبرقراری نظام اقتصاد اسلامی!عنایتی بنما کشوری ایران نام را در سیاره ای دیگر به من واگذار تا اینچنین بر ان حکومت کنم.که گرگها مصون از تازیانه چوپان در بین گله با ارامش بسر برند وخون رمه را به نیش دندان کشند.افزایش قیمت ! رکود !رونق ! خانه را خانه تکانی دیگری بایست !تا گردو غبار وسیاهی از خانه دور شود
بازخورد: تحلیل تکنیکال بازار مسکن - بلاگ تحلیلی ملک رادار
محمد
سلام به نظرم نباید فعلا خرید شرایط اقتصادی طوریکه که مردم ندارند که خانه بخرند و سرمایه گذارها هم سرمایه خودرو ارز و طلا و سکه میخرند و من چند تا املاک رفتم که درست مثل چند ماه قبل نه کسی فروشنده است و نه خریدار پس امید داشته باشید که دوباره رکود مسکن اغاز خواهد شد
akbar
باسلام خدمت عزیزان بنده کل بنگاههای کرج رو گشتم دنبال خونه وخونه ای که ارزش مالی آن قبل عید ۹۷ وبعد عید بیشتر از ۱٫۷۰۰٫۰۰۰ تا۲٫۰۰۰٫۰۰۰ بوده الان با قیمت نجومی وغیرواقعی یعنی یه ساختمان ۱۷سال ساخت به قیمت ۳٫۵۰۰٫۰۰۰هزار تومان شده وبه نظر بنده همه باید نخریم وچند ماه صبر کنیم تا تکلیف روشن بشه چون واقعا انصاف نیست آدم خونه رو سه برابر قیمت واقعی بخره. موفق وموید باشید
akbar
تورو خدا بااین قیمت غیرواقعی خونه نخرید من داشتم بخرم ولی دیدم باید ۱۰۰میلیون گرونتر از قیمت قبلی هزینه کنم دلم به حال خودم سوخت گفتم من برم حمالی کنم کار کنم وام بگیرم دوبرابر سود بدم به بانک وپولو دودستی تقدیم یه عده سوء استفاده گر کنم وتصمیم گرفتم نخریدم شماهم نخرید بزاریم تکلیف روشن بشه /موفق باشید.
رئوف
سلام به همگی…با تشکر از سایت رادار مسکن که اطلاعات جامع و خوبی رو به اشتراک گذاشتند…به نظر بنده در این شرایط افتصادی و کم شدن قدرت خرید مصرف کننده واقعی، به هیج وجه توجیه اقتصادی برای خرید مسکن در این گرانی حبابی مسکن وجود نداره و به ناچار باید صبر کرد تا این حباب برطرف شود تا دوباره بخش مسکن وارد فاز رونق بشود و صرف کننده واقعی توان خرید رو کسب کنه…دور از ذهن نیست که در این شرایط بخش مسکن وارد رکودی بی سابقه شود….فقط باید کسانی که قصد خرید دارند صبر کنند تا اوضاع بازار مسکن به شرایط مطلوب و قابل هضم برسد…با تشکر.
مازنی ریکا
بخرید بازم میگم بخرید تا دیر نشده قیمت دلار ۹۷۰۰ بوده الان شده ۱۵ تومن رشد ۹۷۰۰ رو مسکن به خودش دیده اما رشد ۱۵۰۰۰ تومنی رو نه پس تا دیر نشده بخرید ببینید کی گفتم
م-ر
مازنی جان،اشتباه نکن ، دلار مگه چقدر در قیمت ملک تاثیر داره؟ ما مجبور نیستیم فقط در این کشور ملک بخریم.اخیرا چند تا از بستگان ما فر قیمت جنوب شهر تهران در بهترین شهرهای ترکیه و ارمنستان ملک خریده و اظهار میکنند که ای کاش ۲۰ سال پیش از این کشور میرفتیم.کشوری که کار نیست،تولید نیست ،مدیریت نیست،برای بچه ها آینده ایی نیست،برای فارغ التحصیلان شغل نیست(غیر از پارتی دارها )و هر روز یک اختلاس بزرگ برملا میشه،ملک به چه دردی میخوره؟کشوری که آرامش نیست و بعد از چهل سال هنوز درگیر پوشک بچه و روغن و مرغ و تخم مرغه ،آیا میتونه آینده بچه ما را روشن کنه؟پس پول دادن به ملک با این قیمتها در ایران اشتباه محضه.
بازخورد: تحلیل بخش مسکن در سال ۱۳۹۷ و ۱۳۹۸ - بلاگ تحلیلی ملک رادار