نگاهی به وضعیت معاملات مسکن شهر تهران

جریان معاملات مسکن در شهر تهران تقریبا متوقف شده و در غالب محله‌ها با وجود تقاضای خرید و حتی فروش در حجم کم، محدودیت‌های کرونایی و ترس افراد از ابتلا، مانع برقراری رابطه بین دو سمت بازار شده است. با این حال گروهی در سمت عرضه، به حباب‌سازی با فایل‌های کاذب رو آورده‌اند تا مانع کاهش قیمت تحت‌تاثیر رکود مضاعف شوند. این گروه فعلا فروشنده نیست؛ اما قصد نزدیک برای عرضه دارد. معدود معاملات این روزها،‌ غیرمصرفی است.

به گزارش ملک‌رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، یک گروه از فروشنده‌های بالقوه بازار مسکن با به‌کار بستن یک حقه در اولین ماه از سال جدید، مشغول حباب‌سازی در بازار فروش مسکن هستند.

درحالی‌که نسبت بالای قیمت به اجاره مسکن درحال‌حاضر نشان از حبابی بودن سطح قیمت مسکن دارد و این وضعیت از چند ماه قبل در بازار حاکم بوده است، اما همچنان گروه‌هایی از فروشنده‌های کاذب درصدد افزایش سطح قیمت مسکن با استفاده از حقه قیمت‌گذاری صوری هستند.

درحال‌حاضر می‌توان فروشنده‌های حاضر در بازار مسکن را به دو گروه واقعی و کاذب دسته‌بندی کرد.

تعداد فروشنده‌های واقعی بازار مسکن که ویژگی اصلی آنها آمادگی برای توافق با خریدار است، بسیار اندک است و در عوض عمده فروشنده‌های فروردین‌ماه بازار مسکن از نوع فروشنده‌های کاذب بوده‌اند.

فروشنده‌های کاذب به کسانی اطلاق می‌شود که فعلا قصد فروش آپارتمان خود را ندارند، اما در آینده نزدیک چنین مقصودی دارند و به همین دلیل از هم‌اکنون دست به‌کار شده‌اند تا با به‌کار بستن حربه‌ای، بتوانند در دو، سه ماه آینده املاک خود را با قیمت‌های بالا بفروشند.

این افراد اکنون ابراز به قصد فروش می‌کنند و در واقع نقش فروشنده را برای واسطه‌ها و خریداران مسکن بازی می‌کنند، اما قیمت‌های اعلامی آنها به‌صورت پلکانی از اسفند تا کنون رو به افزایش بوده است.

تحقیقات میدانی از واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد زمانی که خریداری برای قیمت پیشنهادی اولیه این فروشنده‌ها پیدا می‌شود، آنها یک‌باره قصد افزایش قیمت می‌کنند و قیمت اعلامی جدیدی را به متقاضی و واسطه اعلام می‌کنند که معمولا دست‌کم ۵ و بعضا تا ۱۰ درصد بالاتر از قیمت پیشنهادی قبلی است.

در واقع نشانه اصلی فروشنده‌های کاذب، همین است که روی توافق با خریدار بر سر قیمت پیشنهادی به شدت مقاومت می‌کنند و واسطه‌های کارکشته این رفتار را چنین تعبیر می‌کنند که فرد از ابتدا فروشنده واقعی نبوده است.

اعلام مکرر قیمت‌های بالا و بالاتر روالی بوده که فروشنده‌های کاذب در فروردین‌ماه در پیش گرفتند. در عین حال نباید فراموش کرد که بازار مسکن در این ماه از حالت نیمه تعطیل همیشگی نیز فراتر رفته و تقریبا به کلی تعطیل بوده است.

به این ترتیب که این بازار دو هفته تعطیلات نوروزی را پشت‌سر گذاشت و پس از آن با توجه به اجرای طرح فاصله‌گذاری اجتماعی دو هفته نیز دورکاری و شرایط قرنطینه خانگی را تجربه کرد که مانع از فعالیت عادی این بازار شد.

به این ترتیب حجم معاملات مسکن در برخی از محله‌ها تا ۹۰ درصد ماه مشابه سال گذشته کاهش یافته و حتی در برخی از محله‌ها به صفر رسیده است. بنابراین هیچ بعید نیست که آمار رسمی معاملات در فروردین حتی به هزار فقره نیز نرسد.

در ماهی که گذشت صرفا یک دسته از افرادی که به هر دلیل ناگزیر به فروش ملک بوده‌اند، حاضر به معامله شده‌اند و همان‌طور که گفته شد، تعداد این فروشنده‌های واقعی بسیار اندک بوده است.

در مقابل فروشنده‌های کاذب که می‌خواهند به هر شکل ممکن مانع از برقراری ثبات قیمتی تحت‌تاثیر رکود کرونایی در بازار ملک شوند، بیشتر بوده است.

نکته قابل‌توجه این است که در جمع فروشنده‌های کاذب، تعداد سازنده‌های عرضه‌کننده آپارتمان‌های کلید نخورده به مراتب بیشتر و تعداد مالکان آپارتمان‌های کلیدخورده کمتر بوده است.

این درحالی است که در جمع فروشنده‌های واقعی این نسبت معکوس بوده و مالکان واحدهای کلیدخورده عمدتا بیشتر از سازنده‌ها بوده‌اند.

در بازار مسکن کنونی سفته‌بازها نیز بار دیگر در جمع متقاضیان خرید حضور پیدا کرده‌اند. این افراد کسانی هستند که امید دارند در رکود کرونایی بتوانند معاملات با قیمت مناسب انجام دهند و در فصل تابستان با توقف احتمالی شیوع کرونا و بازگشت نسبی رونق به معاملات، واحدهای خریداری شده را با قیمت‌های بالاتر بفروشند.

در عین حال تقاضای مصرفی نیز در بازار مسکن فروردین ماه حضور داشته است اما ویژگی این متقاضیان، بودجه ضعیف آنهاست که اغلب تناسبی با قیمت‌های پیشنهادی حباب‌آلود ندارد.

با این وجود در یک برآورد کلی از وضعیت تقاضا در بازار مسکن فروردین ماه می‌توان گفت حجم متقاضیان مسکن به‌طور کلی در مقایسه با ماه‌های مشابه سال‌های گذشته به کمتر از نصف کاهش پیدا کرده است و به همان نسبت شاهد افت شدید معاملات حتی در مقایسه با ماه‌های نیمه تعطیل فروردین خواهیم بود.

شروع دوباره فعالیت بنگاه‌ها

بررسی حاکی از این است که از روز گذشته تعدادی از دفاتر معاملات املاک فعالیت خود را از سر گرفته‌اند. در مورد واحدهای صنفی مذکور از ابتدا تعیین تکلیف روشنی صورت نگرفته بود.

به این معنا که در لیست طرح فاصله‌گذاری اجتماعی که توسط ستاد ملی مبارزه با کرونا منتشر و در آن اصناف به سه دسته کاملا فعال، کاملا غیرفعال یا فعال با محدودیت تقسیم شده بودند، هیچ اشاره‌ای به بنگاه‌های ملکی نشده بود.

با این حال دفاتر مشاوران املاک اغلب با توجه به شنیده‌هایی از برخورد و پلمب واحدهای هم‌صنفی خود که در روزهای گذشته مشغول فعالیت شده بودند، ترجیح دادند دفاتر خود را بسته نگه دارند و تلقی آنها این بود که قطعا بنگاه‌های ملکی در زمره مشاغل ضروری که باید فعال بمانند، قابل دسته‌بندی نیستند.

حتی در طرح فاصله‌گذاری هوشمند نیز که اجرای آن از دیروز در تهران آغاز شد، هیچ صراحتی درباره فعالیت یا عدم فعالیت این مشاغل وجود ندارد، اما بررسی‌های نشان می‌دهد تعدادی از بنگاه‌های ملکی با ثبت‌نام در سامانه وزارت بهداشت به نشانی salamat.gov.ir توانسته‌اند کدرهگیری مربوطه را دریافت کرده و اجازه فعالیت پیدا کنند.

البته برخورد فروشنده‌ها و خریداران در بازار مسکن با موضوع کرونا با یکدیگر متفات است؛ به این معنا که یک گروه از فروشنده‌ها حاضر هستند بازدیدکنندگان را با ماسک به واحدهای فروشی خود راه دهند و با این شرط اجازه بازدید می‌دهند اما یک گروه دیگر از فروشنده‌ها در همین حد نیز تمایلی به همکاری با واسطه‌ها و بازدیدکنندگان متقاضی مسکن ندارند و فعلا ترجیح می‌دهند صرفا عکس و فیلم از واحدهای فروشی خود در اختیار متقاضیان قرار دهند.

البته واسطه‌های ملکی می‌گویند ترس خریداران به مراتب از فروشندگان بیشتر است و بسیاری از آنها حتی با ماسک و تجهیزات بهداشتی نیز حاضر به مراجعه به دفاتر ملکی نیستند و این موضوع درحال‌حاضر مهم‌ترین چالش بازاریابی مسکن به شمار می‌آید.

به‌نظر می‌رسد در صورتی که اعتماد خریداران به رعایت اصول بهداشتی توسط همه عوامل بازار جلب شود، ممکن است در روزهای آینده شاهد افزایش خفیف مراجعه به دفاتر املاک باشیم؛ هر چند در چنین شرایطی استفاده از شیوه‌های روزآمد بازاریابی به مراتب موثرتر و کارآمدتر خواهد بود و به حفظ سلامت شهروندان کمک می‌کند.