در شهریورماه، بازار اجاره خانه داغ تر از همیشه است. با فرا رسیدن این ماه، معمولا بیشترین حجم معاملات اجاره در کشور اتفاق می افتد. در معاملات اجاره باید نکاتی را به خاطر داشت تا از بروز اختلافات بین طرفین (موجر و مستاجر) و سوتفاهمات درخصوص مورد اجاره جلوگیری شود. در این گزارش مهمترین نکات درخصوص اجاره خانه و تنظیم قرارداد اجاره را گرد آوری کرده ایم.
به گزارش ملک رادار، تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی آن به زبان ساده به شرح زیر است:
تعریف اجاره: اجاره عقدی است که برابر آن اجارهکننده (مستاجر) مالک منافع عین مورد اجاره (خانه، خودرو، …) میشود.
مستاجر: اجاره کننده
موجر: اجاره دهنده (مالک)
عین مستاجره: مورد اجاره (در اینجا ملک)
مالالاجاره: اجاره بها
چه نکاتی را هنگام اجاره خانه و ملک در ذهن داشته باشیم؟
۱- در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد وگرنه اجاره باطل است. معمولاً مدت اجارهها یکسال تعیین میگردد. مدت اجاره از روزی شروع خواهد شد که بین موجر و مستاجر توافق شود و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نگردد زمان انعقاد قرارداد شروع عقد اجاره خواهد بود.
۲- لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید حتما مالک منافع عین مستاجره شناخته شود. پس اگر کسی خانهای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن بوده قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
۳- اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری وارد نشود، مستاجر حق فسخ نخواهد داشت. اگر عیب در زمان استفاده از مورد اجاره بوجود آید، مستاجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.
۴- موجر نمیتواند درمدت اجاره در عین مستاجره تغییر دهد که با استفاده مستاجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تاخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستاجر نمیتواند مانع از تعمیرات گردد، حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستاجر میتواند از حق فسخ استفاده کند.
۵- تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهرهبرداری از آن لازم است بر عهده مالک میباشد، مگر آنکه در اجارهنامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینههای مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است برعهده مالک میباشد مانند نصب آبگرمکن یا شوفاژ.
۶- اگر مستاجر خارج ازحدود متعارف از مورد اجاره بهرهبرداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر بوجود میآید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.
۷- مستاجر باید در زمانهای تعیین شده در قرارداد، اجارهبها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.
۸- اگر مستاجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این امکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده میشود ولی مستاجر از آن استفاده تجاری کند.
۹- عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، تمام میشود و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگهدارد باید به موجب اجارهبهایی که معادل اجارهبهاء مکانی شبیه آن مکان است، بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند.
۱۰- عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نخواهد شد اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستاجر در استفاده از مورد اجاره شرط گردد با فوت مستأجر عقد اجاره باطل میشود.
۱۱- اگر مستاجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمیشود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.
۱۲- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
۱۳- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود برعهده مستاجر خواهد بود.
تنظیم اجاره نامه
۱۴- تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. قراردادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده باشد، قرارداد رسمی است. سایر قراردادها، از جمله قراردادی که در بنگاه معاملات املاک و با استفاده از فرمهای چاپی اتحادیه تنظیم میشود، قرارداد عادی است. صرف تنظیم قرارداد در فرمهای چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمیشدن آن نمیشود و تاثیری در ماهیت آن ندارد.
معمولاً اشخاص بصورت عادی در آژانسهای مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد میکنند. قراردادهای عادی صرفاً در صورتی مشمول مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ است که این شرایط را دارا باشد؛
- مدت اجاره در آن قید شده باشد.
- در دو نسخه تنظیم شده باشد.
- به امضای موجر، مستأجر و دو نفر شاهد رسیده باشد.
۱۵- هرگاه موجر یا مستاجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی میکند،دلیل نمایندگی او باید به رویت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود. پس اگر کسی خود را وکیل همسرش به عنوان موجر معرفی میکند باید وکالتنامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی او ارایه دهد.
تخلیه مورد اجاره
۱۶- پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند، به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت. برای تخلیه اگر سند عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود.
– درخواست برای تخلیه مشتمل بر نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک.
– ابطال تمبر به درخواست نامه تخلیه.
۱۷ – رئیس حوزه قضایی یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی میکنند با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. پس از ابلاغ این دستور توسط مامورین به مستاجر، او مکلف است ظرف ۳ روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.
۱۸- اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرضالحسنه از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستاجر خواهد بود.
۱۹- اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفترخانهای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل میآید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل میفرستد و اداره ثبت ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام میکند و مأمور اجرا نیز مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجرائیه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید.
۲۰- اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و … باشد نمیتواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعهای که نزد اوست اقدام کند، بلکه میتواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا دستور تخلیه ارایه کند.
در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه از تسلیم مبلغ ودیعه به مستاجر به همان میزان خودداری خواهد بود و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.
