قیمت زمین تهران در بهار ۱۴۰۱

تورم مسکن و تورم زمین بعد از سه سال اختلاف شدید، سرانجام همگرا شدند. داده‌های جدید مربوط به سطح قیمت زمین‌های با کاربری مسکونی در ۲۲ منطقه پایتخت – فایل‌های فروش- نشان می‌دهد نرخ رشد نقطه‌ای قیمت آپارتمان‌ها و املاک کلنگی در اواخر سال گذشته در پایتخت، تا حد بسیار زیادی، به هم نزدیک شدند. این در حالی است که تورم زمین در عصر جهش -۹۷ تا ۹۹- تقریبا به اندازه ۳ برابر تورم مسکن بود. یک علت همگرایی شکل‌گرفته در قیمت املاک، «اثرگذاری رکود فرسایشی در دو بازار ملک» است.

آهنگ بازگشت سازنده‌‌‌ها به بازار ساخت‌وساز از بازار زمین نواخته شد. بررسی داده‌‌‌های مربوط به تغییرات قیمت قطعی و پیشنهادی فروش مسکن و زمین و نیز آخرین وضعیت تغییرات قیمت پیشنهادی در بازار فروش آپارتمان‌‌‌های نوساز حکایت از آن دارد که شرایط برای بازگشت سازنده‌‌‌ها به بازار ساخت‌وساز در شروع سال جدید تا حدی فراهم شده است. بهبود شرایط ساخت‌وساز ناشی از همگرایی دو تورم ملکی در پایتخت شامل تورم زمین و نیز تورم مسکن در شروع سال ۱۴۰۱ است. این موضوع سبب شده حاشیه سود ساخت‌وساز در تهران اندکی بهبود پیدا کند.

به گزارش ملک‌رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی روند طی شده در بازار زمین و مسکن طی چهار سالی که گذشت، نشان‌‌‌دهنده افت و خیز در این دو بازار ملکی بوده و تغییراتی در رفتار و انتخاب‌‌‌های سازنده‌‌‌های مسکن را نیز به دنبال داشته است. سال ۹۷ همزمان با ورود تمام عیار به دوره جهش قیمت مسکن، تورم زمین نیز شتاب گرفت.

در عین حال اگرچه تورم مسکن در بدو دوره جهش نقش پیشتاز داشت و تورم زمین به دنبال آن آغاز شد، اما در عمل طی سال‌های ۹۷ تا پایان ۹۹ تقریبا همواره سرعت رشد قیمت زمین در تهران به مراتب بیشتر از سرعت رشد قیمت مسکن بود. بررسی‌ها نشان می‌دهد طی سه سال ۹۷ تا ۹۹ سرعت رشد قیمت زمین در تهران به طور میانگین سه‌برابر سرعت رشد قیمت مسکن بود.

این فاصله بسیار زیاد بین دو گونه تورم ملکی از قبیل زمین و مسکن اگرچه در سال‌های جهش بسیار زیاد بود اما پارسال همزمان با شروع دوره پساجهش و ثبات نسبی قیمت مسکن، به تدریج رو به کاهش گذاشت.

آخرین آمارهای مستند از تغییرات قیمت زمین که توسط مرکز آمار ایران تدوین و منتشر شد، حکایت از آن دارد که سرعت رشد قیمت زمین کاهش قابل‌توجهی داشته است. تابستان سال گذشته تغییرات فصلی میانگین قیمت زمین در تهران ۳‌درصد بود و این در حالی است که در سال‌های پیش از آن همزمان با دوره جهش، میانگین تغییرات قیمت زمین در تهران در هر فصل نسبت به فصل قبل حدود ۲۰‌درصد محاسبه می‌‌‌شد.

این در حالی است که تورم فصلی مسکن در طول سه سال جهش به طور متوسط حدود ۶‌درصد بود. به این ترتیب از تابستان پارسال در آمارهای رسمی از بازار زمین، سقوط تورم در این بخش از بازار نقل‌و‌انتقالات ملکی گزارش شد.

مطالعه آمارهای مربوط به تغییرات قیمت پیشنهادی فروش زمین و مسکن پس از آن مقطع زمانی در فایل‌‌‌های عرضه شده از طریق بخش آگهی‌‌‌های ملکی «بازار نیازمندی‌‌‌های آنلاین دیوار» نیز حکایت از آن دارد که روند کاهش سرعت رشد قیمت زمین پارسال در نیمه دوم سال نیز ادامه پیدا کرد؛ طوری که اکنون در شروع سال ۱۴۰۱ فاصله تورم مسکن و زمین در سه سال اخیر به شدت کاهش پیدا کرده و به حدی کم شده که می‌توان دو نرخ تورم مذکور را «همگرا» توصیف کرد.

مقصود از همگرایی این است که فاصله سرعت رشد قیمت مسکن و سرعت رشد قیمت زمین نسبت به یکدیگر بسیار کم شده است. البته هم زمین و هم مسکن همچنان در حال تغییر قیمت با مقدار بسیار اندک هستند و نرخ تورم آنها صفر نیست اما این تغییرات افزایشی با سرعت بسیار پایین در حال رخ دادن است.

بهبود حاشیه سود ساخت‌وساز در ۱۴۰۱

همگرایی میان دو تورم ملکی شامل تورم زمین و مسکن در تهران به مثابه آهنگ بازگشتی است که برای سازنده‌‌‌ها نواخته می‌شود. صدای آهنگ بازگشتی که از بازار زمین به گوش سازنده‌‌‌ها می‌‌‌رسد، در واقع توصیف‌‌‌کننده افزایش حاشیه سود ساخت‌وساز در تهران است که می‌تواند خبر خوشی برای فعالان ساختمانی که موقتا فعالیت خود را متوقف کرده بودند، باشد.

حساب و کتاب عایدی ساخت‌وساز در پایتخت طی سال گذشته نشان‌‌‌دهنده سقوط حاشیه سود ساخت مسکن به زیر کف مورد انتظار سازنده‌‌‌ها بود. در واقع روند پرشتاب تورم زمین در مقایسه با تورم مسکن طی سال‌های جهش سبب شده بود ساخت‌وساز در پایتخت دیگر در زمره فعالیت‌های اقتصادی پرسود دسته‌‌‌بندی نشود. کف عایدی سرمایه‌گذاری ساختمانی که مورد انتظار سازنده‌‌‌هاست، حدود ۳۰‌درصد است و این در حالی است که زمستان پارسال این عایدی به طور میانگین به ۲۸‌درصد رسیده بود. از آنجا که یک اجرای پروژه ساختمانی به طور میانگین ۱۸ ماه به طول می‌‌‌انجامد، عملا سود حاصل از ساخت‌وساز در تهران به دلیل قیمت بسیار زیاد زمین به عنوان مهم‌ترین عنصر تشکیل‌‌‌دهنده قیمت تمام‌‌‌شده مسکن از یکسو و ثبات نسبی قیمت مسکن در بازار معاملات از سوی دیگر، به پایین‌‌‌ترین حد ممکن رسیده و از کف مذکور نیز کمتر شده بود.

زمستان پارسال حاشیه سود ساخت‌وساز در تهران عملا از حاشیه سود سپرده‌‌‌گذاری بانکی که یک سرمایه‌گذاری بدون ریسک محسوب می‌شود، کمتر بود یا با اغماض با آن برابر بود.  حاشیه سود حاصل تفاضل قیمت تمام شده ساخت از قیمت فروش واحدهای نوساز است که بر اساس اعداد و ارقام مربوط به هزینه ساخت شامل هزینه تامین اجزای ساختمانی (زمین، مصالح، عوارض، خدمات مهندسی و…) و نیز قیمت فروش واحدهای نوساز ساخته شده محاسبه می‌شود.

به این منظور داده‌‌‌های مربوط به قیمت‌های پیشنهادی فروش واحدهای نوساز در بازار نیازمندی‌‌‌های آنلاین دیوار برای برآورد حاشیه سود در شروع سال ۱۴۰۱ مورد استفاده قرار گرفته است.  اردیبهشت امسال میانگین قیمت پیشنهادی فروش هر مترمربع آپارتمان نوساز در تهران به ۴۱‌میلیون و ۵۰۰‌هزار تومان رسیده است.

همچنین میانگین قیمت فروش هر مترمربع زمین در تهران که از طریق فایل‌‌‌های فروش ثبت شده در بازار نیازمندی‌‌‌های آنلاین دیوار محاسبه شده، در اسفند ۱۴۰۰ مترمربعی ۵۵‌میلیون و ۳۰۰‌هزار تومان بوده است.

آخرین آمار رسمی مربوط به قیمت زمین در تهران متعلق به بهار پارسال است که گزارش مرکز آمار نشان داد میانگین قیمت زمین در پایتخت در آن فصل به ۴۶‌میلیون تومان رسیده بود. نکته قابل تامل این است که فاصله قیمت پیشنهادی فروش واحدهای نوساز در تهران در مقایسه با واحدهای چند ساله حدود ۲۵‌درصد است و این نشان می‌دهد میانگین مذکور می‌تواند مبنای قابل اتکایی برای برآورد حاشیه سود ساخت‌وساز به شمار بیاید.

با استفاده از میانگین قیمت زمین و نیز قیمت نوسازها در بازار مسکن تهران در فایل‌‌‌های فروش مشخص می‌شود به دلیل همگرا شدن تورم زمین و مسکن در حال حاضر، عایدی ساخت‌وساز قدری بهبود پیدا کرده و به کف مورد انتظار سازنده‌‌‌ها یعنی ۳۰‌درصد رسیده است. داده‌‌‌های قیمتی مذکور نشان می‌دهد در پایان سال ۱۴۰۰ تورم فصلی زمین تک‌‌‌رقمی شده و به ۵ تا ۸‌درصد رسیده و این در حالی است که پارسال تورم مسکن نیز در اغلب ماه‌‌‌ها حدود ۲‌درصد بود.

البته نزدیک شدن دو نرخ تورم مسکن و زمین در تهران بیش از اینکه در یک‌‌‌رقمی شدن هر دو نرخ نمود پیدا کند، در تغییرات نقطه‌‌‌ای آنها مشهود است. تورم نقطه‌‌‌ای زمین در پایان سال ۱۴۰۰ در تهران بر اساس میانگین قیمت‌های پیشنهادی حدود ۲۳‌درصد برآورد شده و این در حالی است که تورم نقطه‌‌‌ای مسکن در این مقطع زمانی نیز ۱۷‌درصد بوده است. به این ترتیب در شروع سال ۱۴۰۱ سرعت رشد قیمت زمین و مسکن در تهران بسیار به یکدیگر نزدیک شده است. هرچند رسیدن عایدی ساخت‌وساز به ۳۰‌درصد خبر خوشی برای سازنده‌‌‌ها به شمار می‌‌‌آید، اما به منزله فرارسیدن زمان مناسب برای شروع دوره رونق نیست.

در این مرحله می‌توان اعلام کرد که دوره باخت ملک‌‌‌سازها به ملک‌‌‌بازها که پارسال از آن خبر داده شده بود، به سر رسیده و شرایط برای بازگشت سازنده‌‌‌ها به بازار ساخت‌وساز هموارتر از پارسال است.  با این حال حاشیه سود ۳۰‌درصدی نیز هنوز آن‌‌‌قدر جذاب نیست که بتواند زمینه‌‌‌‌‌‌ساز شکل‌‌‌گیری موج ساخت‌وساز شود.

در واقع سود ۳۰‌درصدی ناشی از ساخت مسکن با توجه به دوره ساخت حداقل یک‌‌‌سال و نیمه، در واقع معادل سود بانکی ۲۰‌درصدی است که در ازای سپرده‌‌‌گذاری پرداخت می‌شود. زمانی که عایدی ساخت‌وساز از این مقدار فراتر برود، می‌توان امیدوار بود که سازنده‌‌‌های بیشتری برای بازگشت به فعالیت حرفه‌‌‌ای خود یعنی ساخت‌وساز در تهران مهیا می‌‌‌شوند. فعلا فقط می‌توان این‌‌‌طور گزارش داد که وخامت اوضاع بازار ساخت‌وساز به اندازه پارسال نیست و جهت تغییرات تورمی سبب شده شرایط برای فعالیت سازنده‌‌‌ها قدری بهبود پیدا کرده است و وضعیت «ضد ساخت مسکن» که پارسال در پایتخت حاکم بود، حداقل فعلا به شدت گذشته نیست. بنابراین ورود برخی از سرمایه‌گذاران ساختمانی به بازار ساخت مسکن تهران به صورت خفیف مورد انتظار است.

متغیرهای موثر بر بازار ساخت‌وساز

برای فعالان ساختمانی مهم است که بدانند در آینده چه رخدادهایی روی وضعیت بازار ساخت‌وساز موثر خواهد بود. این موضوع بستگی زیادی به آینده انتظارات تورمی دارد. در صورتی که انتظارات تورمی تا حد زیادی کنترل و مهار شود، می‌توان امیدوار بود که چرخه معاملات مسکن نیز به جریان بیفتد و با شکستن قفل فروش واحدهای نوساز، سازنده‌‌‌های بیشتری فعالیت ساخت‌وساز را از سر بگیرند. انتظارات تورمی نیز بستگی زیادی به وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها یعنی مذاکرات برای رفع تحریم‌ها دارد. مادامی که اخبار مثبت درباره نتیجه‌‌‌بخش بودن مذاکرات دریافت می‌شود، اثر آن بی‌‌‌فاصله در بازارهای مختلف محسوس می‌شود.

در واقع کاهش ریسک متغیری غیراقتصادی به ثبات یا کاهش قیمت ارز منجر خواهد شد و به دنبال آن انتظارات تورمی مهار می‌شود. به این ترتیب به تدریج شاهد کاهش قیمت مسکن از سطح نامتعارف خواهیم بود و در نتیجه مهار انتظارات تورمی، متقاضیان مصرفی مسکن نیز به دنبال کاهش قیمت واقعی مسکن (کمتر بودن تورم مسکن از تورم عمومی) آمادگی ورود به بازار را پیدا می‌کنند.

مجموعه این شرایط می‌تواند به تکمیل شدن زنجیره بازار مسکن از ساخت تا فروش منجر شود. کنترل انتظارات تورمی نتیجه مهم دیگری نیز به دنبال دارد و آن مهار تورم در بازار مصالح ساختمانی خواهد بود. نتیجه‌‌‌بخش بودن مذاکرات رفع تحریم‌ها می‌تواند به برقراری ثبات قیمتی در بازار مصالح بینجامد و در نتیجه علاوه بر «قیمت زمین» به عنوان یک مولفه اصلی موثر بر هزینه ساخت، شتاب «تورم مصالح» نیز کاهش پیدا می‌کند و در نتیجه حاشیه سود ساخت‌وساز از این محل نیز قابل افزایش خواهد بود.

در کنار همه این متغیرها اعمال برخی سیاست‌های غلط و همچنین برخی بی‌‌‌‌‌‌‌‌‌عملی‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها از سوی سیاستگذار مسکن، رکود در بازار ساخت و معاملات مسکن را تشدید می‌کند. به دلیل فقدان اهرم‌‌‌‌‌‌‌‌‌های موثر مالیاتی برای مقابله با انجماد ملکی، بسیاری از سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها به جای اینکه صرف ساخت مسکن شود، روانه بازار خرید و فروش واحدهای آماده می‌شود و در نهایت این واحدهای آماده نیز به صورت خالی و بی‌‌‌استفاده فریز می‌‌‌شوند. این در حالی است که با اعمال اهرم مالیاتی موثر یعنی مالیات سالانه بر املاک و ایجاد ریسک وهزینه برای ملاکی و سفته‌‌‌‌‌‌‌‌‌بازی، نه تنها حلقه آخر فرآیند ساخت‌وساز یعنی معاملات مسکن رونق می‌گیرد، بلکه سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌‌های ملکی نیز صرف ساخت مسکن خواهد شد.