تحلیلی بر عملکرد یکساله مصوبه تمدید اجاره ستاد مقابله با کرونا

جواب تست یک‌ساله واکسن اجاره منفی شد؛ اما هنوز دستور توقف استفاده از آن در بازار اجاره‌نشین‌ها صادر نشده است. تیر ماه پارسال با هدف کاهش فشار اجاره‌بها برای رعایت حال مستاجرها در شرایط کرونا تصویب شد قراردادهای اجاره تا اطلاع ثانوی، به شکل اجباری توسط موجرها تمدید شود و اجاره‌بها در هر سال حداکثر ۲۰ درصد افزایش یابد. اکنون کارنامه این سیاست دستوری، از ایمنی صفر واکسن اجاره به‌دلیل رشد ۴۴ درصدی اجاره‌بها و همچنین یک عارضه منفی بزرگ ناشی از این مدل سیاست‌گذاری حکایت دارد. واکسن جهانی اجاره معرفی شد.

به گزارش ملک‌رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، جواب تست سیاست دستوری حمایت از مستاجر در سال گذشته در حالی نشان‌دهنده ایمنی صفر واکسن ضدکرونایی اجاره‌بها است که قرار است این سیاست همچنان در سال‌جاری نیز در بازار اجاره اعمال شود. 

دولت در حالی بر اساس مصوبه ضدکرونایی در بازار اجاره مسکن که با نیت حمایت از خانوارهای اجاره‌نشین اوایل تیرماه سال گذشته اقدام به تعیین دو قاعده برای تنظیم روابط مالک و مستاجر کرد که بنا بر آنچه در متن این مصوبه آمده و بار دیگر از سوی سیاست‌گذار بخش مسکن نیز در روزهای اخیر مورد تاکید قرار گرفته، قرار است دست‌کم در سال‌جاری نیز ملاک‌عمل موجران و مستاجران قرار بگیرد.

اوایل تیرماه سال گذشته، دولت با هدف حمایت از مستاجران که یکی از اصلی‌ترین گروه‌های در معرض آسیب ناشی از پیامدهای شیوع ویروس‌کرونا هستند مصوبه‌ای را به‌تصویب رساند که بنا بر جزئیات این مصوبه تا سه ماه بعد از اعلام رسمی مبنی بر اتمام شیوع  و ریشه‌کن شدن ویروس‌کرونا، مستاجران در صورت تمایل می‌توانند در واحد استیجاری خود ساکن باشند و موجر نمی‌تواند آنها را ناگزیر به تخلیه واحد اجاره‌ای کند.

ستاد ملی مقابله با کرونا در حالی در مصوبه ضدکرونایی حمایت از مستاجران در دوره شیوع ویروس‌کرونا اقدام به تعیین تاریخ انقضا برای این مصوبه (سه ماه بعد از اتمام شیوع ویروس‌کرونا و اعلام رسمی ریشه‌کن‌شدن این بیماری) کرده است که در عین حال در بخش دیگری از این مصوبه اقدام به تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در پایان دوره اتمام قراردادهای اجاره مسکن کرده است.

براساس محتویات این مصوبه سقف مجاز افزایش سالانه اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران ۲۵ درصد، در سایر کلانشهرها ۲۰‌درصد و همچنین در دیگر شهرهای کشور ۱۵ درصد تعیین شد. محتوای این مصوبه نشان می‌دهد در صورتی که مالک و مستاجر موفق به تفاهم بر سر تخلیه یا تمدید قرارداد اجاره نشوند و مستاجر تمایل داشته باشد در واحد اجاره‌ای سکونت خود را برای یک‌سال دیگر ادامه دهد، موجر نمی‌تواند وی را ناچار به تخلیه واحد کند.

این در حالی است که مستاجر باید نسبت به پذیرش سقف مجاز افزایش اجاره‌بها متناسب با موقعیت جغرافیایی محل سکونت خود اقدام کند. معنای این مصوبه آن است که در صورتی که مالک و مستاجر بر سر میزان افزایش اجاره‌بها یا تخلیه واحد به توافق نرسند در صورتی‌که مستاجر بخواهد سکونت خود را در آن واحد ادامه دهد می‌تواند با افزایش ۱۵ تا ۲۵ درصدی مبلغ اجاره‌بها به عنوان سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در واحد ساکن باشد و موجر نمی‌تواند به اجبار او را ناچار به تخلیه واحد و اقدام برای جذب مستاجر جدید کند.

این مصوبه سال گذشته از سوی دولت و سیاست‌گذار مسکن با هدف حمایت از مستاجران مصوب شد چرا‌که بخش عمده‌ای از افرادی که طی یک‌سال گذشته تحت‌تاثیر شیوع گسترده ویروس‌کرونا ناچار به تعطیلی کسب و کارهای خود شدند، مستاجر هستند. با این حال‌ آمارهای رسمی، تحقیقات میدانی و شواهد بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد واکسن کرونایی که قرار بود زهر تورم اجاره مسکن را مهار کرده و از بین ببرد و منجر به کنترل فشار مضاعف اجاره‌بها بر مستاجران شود، نه‌تنها مصونیت کافی برای مستاجران ایجاد نکرد بلکه از ناحیه ثبت تورم قابل‌توجه در این بازار منجر به مسمومیت بازار نیز شد.

نتیجه واکسن ضدکرونایی اجاره

در حالی‌که متن مصوبه ضدکرونایی اجاره‌بها که اوایل تابستان سال گذشته مصوب شد نشان می‌دهد تاریخ مصرف این مصوبه تا سه ماه پس از اعلام رسمی اتمام شیوع و ریشه‌کن شدن ویروس کروناست، هم آمارهای مربوط به تورم اجاره در تابستان  و پاییز سال گذشته و هم شواهد بازار اجاره مسکن از ابتدای سال‌جاری تاکنون نشان می‌دهد تست واکسیناسیون مصوبه ضدکرونایی اجاره‌بها، منفی شده است؛ یعنی این واکسن ضدکرونایی که قرار بود منجر به ایجاد مصونیت در بازار اجاره شده و تورم این بازار را مهار کند در عمل با شکست مواجه شد.

شواهد بازار و آمارهای رسمی نشان‌دهنده ایمنی صفر واکسن ضدکرونایی بازار اجاره، هم در سال گذشته و هم در سال‌جاری است. در واقع به‌جای آنکه این مصوبه در نقش پازدهر ضدکرونایی وارد عمل شده  و منجر به کنترل بازار شود عملا به چند دلیل عمده نه‌تنها منجر به ایجاد مصونیت در برابر افزایش فشار اجاره‌بها برای مستاجران نشد بلکه بازار را با مسمومیت هم مواجه کرد. در واقع عوارض قابل‌توجه از این ناحیه مشمول حال بازار و مستاجران شد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد اگرچه نیت دولت  و سیاست‌گذار بخش مسکن در تهیه و تصویب این مصوبه کمک به مستاجران‌ و کاهش بار مالی شیوع ویروس‌کرونا برای صاحبان کسب و کار ساکن در واحدهای استیجاری بوده است اما عملا به چند دلیل عمده نه‌تنها این مصونیت ایجاد نشد بلکه در کنار ایمنی صفر واکسن ضد‌کرونایی بازار اجاره، عوارض قابل‌توجهی به این بخش از بازار مسکن تحمیل شد.

مهم‌ترین عارضه منفی این واکسن ضدکرونایی تخریب جریان عرضه واحدهای مسکونی استیجاری به بازار بود. هر سال به‌خصوص با فرارسیدن فصل جابه‌جایی در بازار اجاره حجم قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی استیجاری به بازار مسکن عرضه می‌شد و تنوع ایجاد شده ناشی از عرضه گسترده واحدهای مسکونی اجاره‌ای منجر به حق انتخاب مستاجرها برای تمدید قراردادهای سال قبل یا جابه‌جایی به واحدهای جدید متناسب با شرایط آنها  می‌شد.

در نتیجه تصویب این مصوبه بخش زیادی از عرضه به بازار اجاره به دلیل عدم‌جابه‌جایی بخش قابل‌توجهی از مستاجرها در بازار اجاره تخریب شد. این مصوبه در بسیاری از موارد نه‌تنها منجر به کنترل تورم اجاره‌بها نشد بلکه به دلیل تخریب عرضه گسترده به بازار اجاره، عملا به تورم بازار اجاره دامن زده و  مستاجران را با مشکل کمبود فایل مناسب مواجه کرد.

آمارهای رسمی نیز این موضوع را تایید می‌کند. به‌رغم آنکه براساس مصوبه ضدکرونایی بازار اجاره سقف مجاز برای اجاره‌بهای مسکن در تهران ۲۵ درصد، در سایر کلانشهرها ۲۰ درصد  ودر شهرهای دیگر ۱۵ درصد تعیین شد و به طور میانگین در کل کشور اجاره‌بها نباید بیش از ۲۰ درصد مشمول افزایش می‌شد، میانگین اجاره‌بهای مسکن در کشور در تابستان ۹۹ معادل ۸/ ۴۳ درصد افزایش یافت. یعنی رقمی بیش از دو برابر سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در سال قبل!

در شهر تهران نیز به رغم تعیین سقف ۲۵ درصدی به عنوان سقف مجاز افزایش اجاره‌بها، تابستان پارسال متوسط اجاره‌بهای واحدهای مسکونی با افزایش۴۸ درصدی مواجه شد. این آمارها نیز علاوه بر  اینکه نشان‌دهنده شکست سیاست ضدکرونایی در بازار اجاره مسکن است از رشد بیش از دو برابری میانگین مبلغ اجاره‌بها در تابستان سال گذشته نسبت به سقف مجاز، در پایتخت حکایت دارد.

آمارها نشان می‌دهد هم در تهران و هم در کل کشور، ایمنی واکسن ضدکرونایی بازار اجاره صفر بوده است. در عین حال نه تنها این واکسن ضدکرونایی در برابر فشار اجاره‌بها مصونیت ایجاد نکرده است بلکه منجر به مسمومیت بازار نیز شده است و مستاجرها با کمبود فایل مناسب برای اجاره مواجه شدند.

در پاییز نیز براساس آخرین آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار اجاره مسکن تهران، میانگین اجاره‌بها در پایتخت ۴۱ درصد افزایش یافت. در حالی‌که در فصل پاییز به دلیل اتمام فصل جابه‌جایی‌ها عملا این میزان افزایش اجاره‌بها به منزله رشد شدید هزینه اجاره‌نشینی است.

هشدار کارشناسان به سیاست‌گذار مسکن

این آمارها و آنچه هم‌اکنون در شکل کمبود فایل اجاره مسکن و شرایط نابسامان قیمتی در این بازار خود را نشان می‌دهد حاکی است نتیجه سیاست‌های دستوری برای کنترل بازار اجاره چیزی جز شکست این سیاست‌ها  والتهاب بیشتر برای بازار نیست.

اما در مقطع زمانی فعلی و در حالی‌که بازار اجاره مسکن در سال جدید به تازگی آغاز به کار کرده است و به زودی فصل اوج جابه‌جایی‌ها در این بازار آغاز خواهد شد این سوال مهم ایجاد می‌شود که با توجه به منفی شدن تست ایمنی واکسن ضدکرونایی و عارضه‌های مخرب برای بازار اجاره و مستاجران، راهکار موثر برای مهار تورم در بازار اجاره مسکن در تابستان سال جاری چیست؟

با توجه به اینکه براساس مصوبه سال گذشته ستاد ملی مقابله با کرونا در سال جدید نیز این مصوبه تاریخ مصرف داشته و ملاک عمل در بازار قرار خواهد گرفت آیا تزریق دوباره این واکسن به بازار به رغم ایمنی صفر و عارضه‌های منفی برای بازار، باز هم باید در دستور کار قرار بگیرد؟

کارشناسان با اشاره به اینکه ظاهرا در سال جدید نیز این مصوبه به صورت مجدد و مطابق با روال سال گذشته ملاک عمل در بازار اجاره قرار خواهد گرفت نسبت به ادامه این سیاست دستوری و در عین حال ناکارآمد به متولی بخش مسکن و دولت هشدار می‌دهند و معتقدند نسبت به اجرای دوباره این سیاست در سال ۱۴۰۰ در بازار اجاره باید تجدید نظر به عمل آید.

چرا که تزریق مجدد این پادزهر ناکارآمد به بازار می‌تواند منجر به تکرار پیامدهای آن‌ در بازار اجاره مسکن ۱۴۰۰ نیز بشود. مشابه با وضعیتی که در بازار اجاره مسکن سال گذشته به لحاظ ثبت تورم بیش از ۴۰ درصدی تجربه شد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون نسبت معقول و سنتی بین قیمت مسکن  ورقم اجاره‌بها به عنوان یکی از پارامترهای تعیین نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن تحت تاثیر تداوم جهش قیمتی در بازار معاملات خرید  وفروش آپارتمان‌ها مختل و از حد عرف خارج شده است.

این پارامتر در واقع نسبت بین قیمت مسکن  واجاره‌بهای واحدهای مسکونی است که به اصطلاح به آن نسبت p به r گفته می‌شود. یعنی نسبت قیمت به اجاره‌بها. در شرایط عادی همواره این نسبت عددی بین ۱۴ تا حداکثر ۲۵ است اما هم‌اکنون به دلیل تداوم جهش قیمت مسکن رقم این نسبت به عدد ۳۰ رسیده است.یک فرضیه در خصوص راهکار احیای این رابطه از دست رفته بین سطح قیمت  واجاره‌بهای واحدهای مسکونی افزایش اجاره‌بهاست.

اما با توجه به اینکه حتی در شرایط فعلی نیز بازار اجاره در بسیاری موارد کشش پذیرش سطح فعلی اجاره واحدهای مسکونی را ندارد، فرضیه رشد مجدد اجاره‌بها عملا امکان‌پذیر نیست. بنابراین در شرایط فعلی سیاست‌گذار بخش مسکن به جای اتخاذ سیاست‌های دستوری و ناکارآمد باید تدبیری بیندیشد که نه تنها این رابطه از دست رفته احیا شده  واصلاح شود بلکه مستاجران از یک پشتیبانی اساسی و کارآمد در برابر تورم اجاره برخوردار شوند.

این در حالی است که بررسی‌ها با اتکا به تحقیقات میدانی، شواهد بازار و آمارهای رسمی نشان می‌دهد سیاستی که سال گذشته در قالب مصوبه ضدکرونایی در بازار اجاره اعمال شد نه تنها ایمنی صفر در برابر تورم اجاره‌بها داشت بلکه با حذف گروهی از موجران  و واحدهای استیجاری از بازار از یکسو و ایجاد مانع در برابر ورود موجر اولی‌ها به بازار، عملا به زیان مستاجرها تمام شد.

در واقع این سیاست نوعی بازی باخت – باخت –باخت هم برای موجران، هم مستاجران و هم مجموعه بازار مسکن بود.

نسخه کارآمد مهار تورم اجاره

نسخه کاربردی و موثر کارشناسان برای اعمال سیاست درست در بازار اجاره به منظور مهار تورم اجاره‌بها، دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی است که منجر به عرضه گسترده حجم قابل توجهی از املاک در اختیار مالکان به بازار اجاره می‌شود.

عرضه گسترده  وجدید به بازار مسکن در کوتاه‌مدت نقشی بسیار موثر و سریع در مهار تورم اجاره خواهد داشت.در میان مدت  وبلندمدت نیز بازار معاملات خرید  وفروش واحدهای مسکونی تحت تاثیر قرار گرفته و می‌توان به ایجاد رونق در این بخش از بازار ملک در نتیجه اعمال این سیاست مالیاتی نیز امیدوار بود.

بررسی‌ها و همچنین توصیه کارشناسان  و فعالان بازار مسکن حاکی است نه تنها در شرایط فعلی و سایر مقاطع زمانی حمایت از مستاجران و کنترل تورم اجاره مسکن باید در دستور کار و از اولویت‌های سیاست‌گذار بخش مسکن باشد بلکه این حمایت‌ها باید به گونه‌ای درست و با استفاده از اهرم‌های کارآمد صورت بگیرد.

در واقع در اینکه سیاست‌گذار بخش مسکن باید حمایت از مستاجران را در اولویت کاری خود قرار دهد شکی نیست.

اما نکته مهم و اساسی آن است که این حمایت باید با اهرم درست انجام شود. در صورتی که سیاست‌های حمایتی با اهرم‌های نادرست اعمال شود نه تنها این سیاست‌ها منجر به ایجاد مصونیت  وآثار مثبت در بازار نخواهند شد بلکه می‌توانند در بازار منجر به بروز آثار  وپیامدهای منفی نیز بشوند.

کارشناسان توصیه می‌کنند چنانچه سیاست‌گذار بخش مسکن قصد دارد از طریق اهرم‌های درست اقدام به تنظیم بازار مسکن از جمله بازار اجاره کند بهتر است با ابزارهایی که در دنیا تست شده  ومنجر به حصول نتایج مثبت  وکارآمد در بازار مسکن شده‌اند وارد عمل شود.

یکی از کارآمدترین اهرم‌های کنترل بازار مسکن چه در بخش خرید  وفروش و چه در بخش اجاره مسکن دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی است که نقش بسیار زیادی در افزایش عرضه به بازار فروش و اجاره از یکسو و در نهایت ایجاد تعادل قیمتی و مهار تورم ملکی ایفا می‌کند.

به رغم تاکید کارشناسان مسکن هنوز هیچ نسخه درست و کارآمد و جدی برای تصویب و اجرای این سیاست مالیاتی موثر  وکارآمد در بازار مسکن کشور پیش‌روی سیاست‌گذار مسکن و در دستور کار وی قرار ندارد.