بازار مسکن شمال تهران در تسخیر سفته بازان

آمارهای غیررسمی از رشد بی‌ضابطه نرخ‌های پیشنهادی نسبت به قیمت‌های قطعی در مناطق یک تا سه پایتخت در خردادماه حکایت دارد که می‌تواند نشان دهنده تحرک سفته بازان برای ایجاد تلاطم مجدد در بازار مسکن باشد.

به گزارش ملک‌رادار و به نقل از ایسنا، با وجود آنکه بازار مسکن در حال ورود به فاز کسادی معاملات است، قیمت‌های نامتعارف از سوی مالکان در مناطق یک تا سه پایتخت رصد شده است. اطلاعات بدست آمده از یک سامانه فروش ملک نشان می‌دهد در روزهای اخیر میانگین نرخ پیشنهادی مسکن در منطقه یک متری ۴۹ میلیون تومان، منطقه دو ۴۰ میلیون تومان، منطقه سه ۴۱ میلیون تومان​، منطقه چهار ۱۹ میلیون تومان​ و منطقه پنج ۲۰ میلیون تومان در هر متر مربع شده است.

تفاوت ۱۶ میلیون تومانی نرخ‌های قطعی با قیمت‌های پیشنهادی

این در حالی است که نرخ قطعی بر اساس معاملات طی اردیبهشت ماه ۱۳۹۹ در منطقه یک ۳۳ میلیون تومان، منطقه دو ۲۶ میلیون تومان، منطقه سه ۳۰ میلیون تومان، منطقه چهار ۱۸ میلیون تومان و منطقه پنج ۲۱ میلیون تومان بوده است.

همانطور که این آمار توضیح می‌دهد در یک ماه گذشته نرخ‌های پیشنهادی در مناطق شمالی پایتخت، رشد سرسام‌آوری داشته که با توجه به افت خریدهای مصرفی، نشان دهنده هجوم سرمایه‌گذاران به مناطق شمالی پایتخت است؛ در حالی که در دو منطقه مصرفی ۵ و ۴ قیمت‌ها افزایش چندانی نداشته است. به نظر می رسد خروج برخی سرمایه‌گذاران از بازار بورس به بازار مسکن در افزایش قیمت آپارتمان در مناطق شمالی پایتخت تاثیرگذار بوده است.

در این شرایط، متقاضیان مصرفی با توجه به رشد بی قاعده قیمت‌های پیشنهادی به طور کامل از بازار مسکن خارج شده اند و خرید و فروشها توسط سفته بازان و سرمایه‌گذاران انجام می‌شود. نرخ آپارتمان‌های نقلی به کانال میلیارد رسیده و این در حالی است که سطح توان متقاضیان مصرفی حدود ۵۰۰ میلیون تومان است. واسطه‌های ملکی از شیفت متقاضیان واقعی به سمت شهرهای اطراف خبر می‌دهند. البته عمده این افراد نیز برای حفظ ارزش پول خود با توجه به تورم بخش ملک اقدام به خرید خانه در شهرهای اقماری می کنند ولی کمتر قصد سکونت دارند.

از طرف دیگر به دلیل افزایش قیمت‌ها در شهر تهران از دو هفته قبل ریتم بازار مسکن نسبت به انتهای اردیبهشت ماه کند شده است. با توجه به برداشتن قیمت از آگهی‌های فروش ملک، عمده تماس ها نیز برای اطلاع از قیمت‌های روز انجام می شود اما خریدار واقعی جلو نمی آید.

در دو منطقه پرتقاضای ۵ و ۲ تقریبا هیچ فایلی با نرخ کمتر از ۸۰۰ میلیون تومان پیدا نمی شود. در منطقه ۴ نیز به عنوان سومین محدوده پر تقاضا اندک واحدهایی با سطح قیمتی کمتر از ۸۰۰ میلیون تومان یافت می‌شود که البته این فایل‌ها نیز از نوع نامرغوب و بدون امکانات هستند.

با اینکه آمار اتحادیه املاک از افزایش ۱۵ درصدی خرید و فروش مسکن شهر تهران در ۲۴ روز ابتدای خرداد ماه نسبت به اردیبهشت ماه حکایت دارد، مشاوران می گویند که از نیمه دوم خردادماه معاملات به تدریج افت کرده و اگر این روند ادامه پیدا کند، بازار مسکن در تابستان دچار رکود خواهد شد. به دلیل تعویق معاملات ناشی از شیوع ویروس کرونا در ماه های اسفند و فروردین، حجم تقاضای خرید ملک به ماه‌های اردیبهشت و خرداد منتقل شده است. سال گذشته خرید و فروش‌ها از اردیبهشت راکد شد و احتمالاً امسال از تیرماه فاز کسادی بازار مسکن کلید می‌خورد.

متقاضیان از خریدهای هیجانی اجتناب کنند

مهدی روانشادنیا – کارشناس بازار مسکن – در این باره می‌گوید: عده‌ای که منافعی در یک بازار مشخص دارند، بعضاً سعی می کنند به بازار جو بدهند. بنابراین مردم نباید در بازه‌های زمانی مذکور با خریدهای هیجانی، به منافع این گروه‌ها کمک کنند.

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به هجوم تقاضا به سمت بازار بورس گفت: فعلا تقاضای معناداری در بازار مسکن وجود ندارد. شاخص مسکن در ۳۰ سال گذشته بین ۶۰۰ تا ۱۶۰۰ دلار در نوسان بوده است. در حال حاضر این شاخص حدود ۱۰۰۰ دلار است یعنی تقریبا در میانه قرار دارد. لذا نه می‌توانیم بگوییم قیمت مسکن رشد قابل توجهی را پیدا می‌کند و نه می‌توان ادعای کاهش قیمت را داشت. راه حلی نداریم جز اینکه در بلندمدت عرضه مسکن را متناسب با تقاضا متعادل کنیم. همچنین از فرصت رونق بورس می‌توان برای بحث فروش متری مسکن که در دستور کار دولت قرار دارد استفاده کرد.

مهمترین عامل رشد قیمت مسکن، نرخ تورم است

همچنین مهدی سلطان محمدی – کارشناس بازار مسکن – با بیان اینکه تورم مسکن طی ۲۷ سال گذشته سالیان ۲۴ درصد بوده است می‌گوید: ۸۰ درصد افزایش قیمت مسکن از رشد نرخ تورم نشأت می گیرد که اگر کنترل شود قیمت همه کالاها از جمله مسکن نیز کنترل خواهد شد.

میانگین قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۱۳۹۹ به ۱۶ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه قبل ۱۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۳.۹ درصد رشد نشان داد. تعداد معاملات نیز ۱۱ هزار و ۳۱۰ فقره بود که نسبت به فروردین امسال ۸۰۹ درصد افزایش و نسبت به اردیبهشت پارسال ۶.۷ درصد کاهش یافت.