بازار مسکن در کشور هند

اقتصاد هند، با رقم زدن نرخ رشد ۹ درصدی طی سال‌های اخیر به یکی از پر رونق‌ترین و سریع‌الرشدترین اقتصادهای جهان تبدیل شده و در این بین بخش املاک به یکی از مهمترین و جذاب‌ترین بخش‌های اقتصادی این کشور برای سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی تبدیل شده است.

به گزارش ملک رادار و به نقل از آی هوم، این اتفاق درحالی می‌افتد که هند یکی از فقیرترین کشورهای جهان نیز هست اما با تلاش‌های دولت وضعیت معیشتی مردم این کشور رفته‌رفته به سمت ریشه‌کن شدن فقر پیش می‌رود.

مسکن نه تنها یکی از نیازهای مهم بشری است، بلکه یکی از پیشرانه‌های اصلی و قدرتمند هر اقتصادی محسوب می شود.

بنابراین، سرمایه‌گذاری در این بخش تاثیر فزاینده‌ای روی نرخ کلی اشتغال و درآمدزایی دارد.

براساس برآوردها، نرخ اشتغالی که توسط سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان و صنعت ساخت و ساز ایجاد می‌شود، ۸ برابر بیشتر از نرخ عادی اشتغال است.

وضع کلی بازار مسکن هند از گذشته تا امروز

بخش مسکن، به تنهایی ۱۶ درصد اشتغال نیروی کار هند را در بر می‌گیرد و پیش‌بینی می‌شود این میزان با نرخ ۷ درصدی رشد کند.

بازار مسکن هند، در سال‌های اخیر و در مقایسه با دهه ۱۹۹۰ میلادی دستخوش تحولات و تغییرات وسیعی شد.

یکی از عوامل مهمی که زمینه‌ساز این تغییرات شد، بهبود وضع معیشتی مردم این کشور، افزایش درآمدها و بهبود نسبی رفاه در این کشور بود. بدین ترتیب، قدرت خرید مسکن در هند تا حد زیادی افزایش یافت.

بخش عمده جمعیت هند یعنی ۷۰ درصد آنها در روستاها زندگی می‌کنند در نتیجه توجه دولت هند می‌بایست به تامین مسکن این جمعیت گسترده و کم‌درآمد می‌بود تا با بهبود وضعیت معیشتی آنها کل بدنه اقتصادی رونق می‌یافت.

کارشناسان هندی معتقدند اگر دولت مایل است ساخت و ساز مسکن آن هم در سطح انبوه در این کشور رونق یابد باید معافیت‌های مالیاتی را بر وام‌های انبوه‌سازان اعمال کند.

هم‌اکنون برنامه‌های توسعه‌ای مسکن در هند بیشتر در مورد شهرها تدوین شده درحالی که کمبود بیشتر در مناطق روستایی مشاهده می‌شود.

طبق برنامه توسعه مسکن روستایی ازسوی دولت هند، طی سه سال اخیر ۶٫۷ میلیون واحد مسکونی در مناطق روستایی ساخته شده و صدها هزار واحد مسکونی نیز مقاوم‌سازی شده است.

نقش اصلاحات در بازار مسکن هند

ازسوی دیگر، انجام برخی اصلاحات، به خصوص اصلاحات ساختاری در نظام مالیاتی شرایط را به سمت بازار مسکن بهبود بخشید.

چرا که تا قبل از سال ۱۹۹۴ میلادی و آغاز اصلاحات مالیاتی، قیمت بالای مسکن و اخذ مالیات سنگین، باعث شده بود تا مردم به جای خرید خانه، اجاره‌نشینی را ترجیح بدهند.

اما با اصلاحات ساختاری اقتصادی و نظام مالیاتی، این رویه بعد از سال ۱۹۹۴ میلادی تغییر کرد و علاوه بر بهبود کلی شرایط اقتصادی و افزایش حقوق و دستمزدها، بانک‌های هند نیز با ارائه تسهیلات ارزان‌تر، شرایط خانه‌دار شدن مردم را بیش از پیش فراهم آوردند.

علاوه‌ بر این، رقابت میان بانک‌ها برای ارائه تسهیلات منجر به کاهش هزینه‌های وام شد و تسهیلات ارزان با سود اندک به مردم ارائه شد به طوری که در این دوره شاهد بودیم بانک‌ها پایین‌ترین نرخ بهره را ارائه کردند.

طبق برخی آمارهای غیررسمی، هم‌اکنون، در هند ساخت حدود ۵۰ میلیون واحد مسکونی مورد نیاز است تا تمام جمعیت این کشور سرپناه پیدا کنند و باید دید دولت این کشور آیا می‌تواند با طرح‌های متنوع و شرایط ایده‌آل سرمایه‌گذاری، این میزان را پوشش دهد یا خیر؟

سیاست‌های مسکنی دولت؛ عصر ظهور سرپناه پایدار

دولت هند با هدف تعریف سیاست‌‌ها و استراتژی‌های احداث مسکن و خانه‌دار کردن مردم به صورت پایددار، اقدام به ارائه طرح‌های دولتی کرد.

در این سیاست‌ها همچنین الگوی رشد سکونت در شهرها، ترویج سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، دغدغه‌های زیست‌محیطی و شدت بدمسکنی درنظر گرفته شد.

اجرای این سیاست دولت، باز هم بر اهمیت احداث مراکز شهری کوچک و متوسطی که ظرفیت‌های بسیار بالایی برای رشد آینده شهرنشینی داشت، صحه گذاشته و سبب ایجاد عدالت اجتماعی می‌شد.

این برنامه در یک دوره ۱۵ ساله هم راستا با «سیاست آزاد سازی اقتصادی» در سال ۱۹۹۱ میلادی، «سیاست مسکن ملی» در سال ۱۹۹۴، سیاست «مسکن و سکونت ملی» در سال ۱۹۹۸ میلادی و با ادامه روند دخالت بخش دولتی و پیگیری ساخت مسکن آغاز شد.

این طرح‌های دولتی همچنین بر گذار از نقش بخش دولتی به عنوان «تسهیل کننده»، افزایش نقش بخش خصوصی، تمرکززدایی، افزایش مشوق‌های مالی، سرعت بخشی به تامین مالی ساخت مسکن اجتماعی و ترویج استفاده از فناوری‌های دوستدار محیط زیست و مقرون به صرفه، متمرکز شده بودند.

نتایج بررسی‌ها نشان می‌دهد که این سیاست‌های دولت نتایج مثبتی به همراه داشته و توانست برای دو میلیون نفر سرپناه ایجاد کند.

همچنین، در سال‌ ۲۰۰۱ میلادی نرخ مالکیت خانه در مناطق شهری هند به ۶۷ درصد افزایش یافت در حالی‌که این رقم در سال ۱۹۹۱ میلادی ۶۳ درصد بود.

طرح مسکن ملی در هند

در سال ۱۹۹۸ میلادی، دولت هند با هدف خانه‌دار کردن مردم طرح‌های متعددی را اجرا کرد که مهمترین آنها طرح «مسکن ملی» بود.

طی این طرح، دولت قصد داشت تدابیر خاصی را در زمینه‌های مالی و قانونی جهت خانه‌دار شدن مردم به کار گیرد.

افزایش سرعت توسعه اقتصادی در هند، توسعه شهرنشینی را نیز شتاب بخشید بدین ترتیب، با افزایش مهاجرت به سمت شهرها، جمعیت میلیاردی این کشور بیش از پیش به سرپناه نیاز پیدا کرد.

مهاجرت ساکنین روستاها به سمت شهرها با هدف یافتن شرایط شغلی و معیشتی بیشتر منجر به عدم توازن میان عرضه و تقاضای مسکن شد.

بنابراین، دولت هند با هدف توسعه پایدار مسکن در کشور با این رویکرد که اطمینان حاصل شود زمین، سرپناه و خدمات با کیفیت و ارزان قیمت در اختیار مردم قرار می‌گیرد، طرح «مسکن ملی» را اجرا کرد.

پیش‌بینی‌های آماری همچنین نشان می‌داد جمعیت شهرنشین در هند تا سال ۲۰۲۵ میلادی، به ۵۳۳ میلیون نفر برسد و بدین ترتیب ۳۶ درصد از جمعیت این کشور را جامعه شهرنشین تشکیل دهد.

این دگردیسی جدی جامعه از روستانشینی به جامعه‌ای شهرنشین و نیمه شهری، نیاز به ساخت مسکن باکیفیت را همچنان در این کشور در سطح بالا نگه خواهد داشت.

بهبود وضع مسکن و تاثیر آن در معیشت مردم هند

توسعه سرپناه و بیشتر شدن نرخ مالکیت مسکن در هند، نه تنها باعث افزایش فرصت‌ فعالیت‌های اقتصادی خانگی شد. بلکه شرایط کلی سلامت مردم هم بهبود یافت.

دولت هند علاوه بر طرح‌های فوق و با هدف ترغیب و تشویق به ساخت و ساز و توسعه در این بخش، تاکنون طرح‌های متنوع دیگری را نیز اجرا کرده است.

پروژه «شهر هوشمند»، که در آن احداث ۱۰۰ شهر هوشمند پیش‌بینی شده یک فرصت ویژه برای شرکت‌های ساخت و ساز محسوب می شود.

دولت هند همچنین در ماه فوریه ۲۰۱۸ میلادیطرح ایجاد «صندوق ملی مسکن شهری» را با اعتباری بالغ بر ۹٫۲۷ میلیارد دلار تصویب کرد.

ازسوی دیگر، طی طرح ساخت مسکن موسوم به «پرادان مانتری آواس یوجنا» یا PMAY که ازسوی دفتر نخست وزیری هند ارائه شد مقرر گردید حد فاصل سال‌های ۲۰۱۷ تا ۲۰۱۸ میلادی دستکم ۱ میلیون و ۴۲۷ هزار و ۴۸۶ واحد مسکونی شهری احداث شود.

اما در ماه مارس ۲۰۱۸ میلادی احداث ۳۲۱ هزار و ۵۶۷ واحد مسکونی دیگر به آن افزوده شد.

بازار مسکن هند، پیش به سوی تحول

اصلاحات زیرساختی و تنظیم مقررات، ادامه روند تقاضای ملک، هم‌راستا با توسعه شهری، افزایش درآمد خانوارها و احداث خانه‌های متناسب از نظر کیفی و کمی، عوامل مهم رشد بازار مسکن در هند هستند.

بیزنس استاندارد در گزارش مشترکی با انجمن انبوه سازان هند (Credai) و شرکت آمریکایی توسعه سرمایه‌گذاری JLL، پیش‌بینی کرده ارزش اقتصادی بخش مسکن در هند تا سال ۲۰۲۰ میلادی به ۱۸۰ میلیارد دلار برسد.

بنا بر این گزارش، از سال ۲۰۱۴ میلادی تاکنون، میزان سرمایه خارجی ورودی به بخش مسکن هند ۵۹۰ میلیارد روپیه یعنی حدود ۴۷ درصد کل حجم سرمایه‌گذاری‌ها در این بخش بوده است.

این گزارش همچنین می‌افزاید: سهم واحدهای مسکونی در تولید ناخالص داخلی هند تا سال ۲۰۲۰ میلادی ۲ برابر شده و به ۱۱ درصد افزایش خواهد یافت.

در این گزارش، همچنین ۷ روند تاثیرگذار بر بازار مسکن هند را مورد بررسی قرار داده است.

پیش‌بینی‌ها حاکی از این است که سهم بخش مسکن هند در تولید ناخالص داخلی تا سال ۲۰۲۰ میلادی ۲ برابر شده و به ۱۱ درصد برسد در حالی که پیش‌تر برآوردها این میزان را ۵ تا ۶ درصد برآورد کرده بود.

این گزارش همچنین پیش‌بینی کرده میزان معاملات فروش ملک در هند تا سال ۲۰۲۰ میلادی افزایش یافته و قیمت‌ها نیز متاثر از میزان عرضه و تقاضا تغییر کند.

به غیر از ۸ شهر بزرگ و اصلی هند، پیش‌بینی می‌شود شهرهایی نظیر ناگپور، کوچی، چندی‌گر و پانتا، مراکز اصلی رشد بازار مسکن باشند.

ازسوی دیگر، تسهیل شرایط و روند سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی (FDI)، موج سرمایه‌گذاری خارجی در بازار مسکن هند را شتاب بخشید.

همچنین، سرمایه‌گذاری شخصی و وامی در بازار مسکن هند در مقایسه با سال ۲۰۱۷ میلادی، ۱۲ درصد افزایش یافته است.

از سوی دیگر، بخش لوازم خانگی و ساخت خانه‌های کم هزینه جذابیت زیادی برای سرمایه‌گذاران خارجی داشته و آنها را به این بخش سوق داده است.

برترین وبسایت‌های فروش مسکن در هند

هند نیز متاثر از سایر بازارهای نوظهور و به لطف زیرساخت‌های عالی و باکیفیت اینترنت و IT، فرآیند خرید و جست‌وجوی ملک را بر بستر آنلاین فراهم آورده است.

طبیعی است در کشوری که قطب IT جهان محسوب می‌شود، باید از حیث فعالیت‌های کسب و کار آنلاین هم قوی باشد.

از میان برترین وبسایت‌های آنلاین جست‌وجوی ملک در هند، می‌توان به وبسایت‌هایی چون ۹۹Acres، Magigbricks.com و housing.com اشاره کرد که هرسه جزو برترین‌های این حوزه محسوب می‌شوند.

اندازه بازار مسکن هند چقدر است؟

همانطور که پیش‌بینی شده، ارزش بازار مسکن هند طی سال‌های مالی ۲۰۰۸ تا ۲۰۲۰ میلادی، به ۱۸۰ میلیارد دلار خواهد رسید که این رقم سهم ۱۱ درصدی در تولید ناخالص داخلی هند خواهد داشت.

همچنین، پیش‌بینی می‌شود اندازه این بازار بر پایه نرخ رشد ترکیبی CAGR) 11.2) درصد رشد کند.

همچنین، نرخ ساخت مسکن شخصی ساز، انبوه سازی و تجاری به سرعت رشد خواهد کرد که این مساله به تامین زیرساخت‌های مورد نیاز هند خواهد انجامید.

در سال ۲۰۱۷ میلادی، میزان سرمایه گذاری شخصی و وامی در بخش ساخت و ساز هند نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن، با ۱۲ درصد رشد به ۴٫۱۸ میلیارد دلار افزایش یافت.

در سال ۲۰۱۷ میلادی همچنین قراردادهای ادغام وتلفیق شرکت‌های ساختمانی میان شرکت‌های هندی و خارجی به ارزش کلی ۳٫۲۶ میلیارد دلار منعقد شد.

پیش‌بینی می‌شود در سال ۲۰۱۸ میلادی در این کشور شاهد رشد قابل توجه قراردادهای خرید و فروش ملک باشیمک ه این اتفاق ناشی از تغییرات سیاست‌گذاری‌ها در جهت شفافیت هرچه بیشتر بازار مسکن رخ خواهد داد.

بخش مسکن در هند، طی سال‌های اخیر شاهد رشد قابل توجهی بوده که این رشد متاثر از افزایش تقاضا برای فضاهای اداری و مسکونی بوده است.

جدیدترین برآوردها نشان می‌دهد تا سال ۲۰۲۶ میلادی، میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بازار املاک و مستغلات هند به ۱۰۰ میلیارد دلار افزایش یابد.

نقشه راه بازار مسکن هند

شورای پول و اعتبار هند پلتفرم احداث «صندوق سپرده‌گذاری مسکن» این کشور را که به تمام سرمایه‌گذاران این اجازه را می‌دهد تا در بازار مسکن هند سرمایه‌گذاری کنند، تصویب کرد.

این صندوق، فرصت سرمایه‌گذاری به ارزش ۱۹٫۵۶ میلیارد دلار در بازار مسکن هند را طی چند سال آتی فراهم می‌آورد.

سازندگان هندی با در نظر داشتن جنبه جهانی و بین‌المللی این بازار قادر خواهند بود نیازهای داخلی را به خوبی پوشش دهند.

در همین راستا، تغییرات مهمی در این ساختار رخ خواهد داد که مهمترین آنها تغییر کسب و کارهای خانوادگی به کسب و کارهای حرفه‌ای است.

سازندگان هندی در مواجهه با نیازهای رو به رشد داخلی به مسکن، روی مرکزیت بخشی به منابع و مصالح ساختمانی و سازماندهی نیروهای کارگری خواهند پرداخت که در این راه لزوم جذب نیروهای کاری، طراحان، مدیران پروژه و معماران مجرب و کارآزموده ارجحیت خواهد یافت.

از سوی دیگر، افزایش موج سرازیر شدن سرمایه‌های مستقیم خارجی به بازار مسکن هند، سبب شفافیت بیشتر مالی شده است.

سازندگان با هدف جذب سرمایه خارجی سیستم‌های مدیریت مالی خود را در جهت همراهی با نظام مالی بین‌الملل ارتقا داده‌اند.