در بحث آپارتماننشینی چه مواردی را باید بدانیم؟ کدام قوانین به صورت مستقیم به بخشهای اختصاصی و مشترک پرداختهاند؟ در این مطلب به بررسی موارد حقوقی و قانونی که ساکنین یک آپارتمان باید بدانند پرداختهایم.
[box type=”tip”]اختصاصی ملک رادار؛[/box]
مالکیت اختصاصی و مالکیت مشترک (شامل ماده۱تا۳ق.ت.آ)
مالکیت درآپارتمانهای مختلف ومحلهای پیشه وسکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است. مالکیت قسمتهای اختصاصی ومالکیت قسمتهای مشترک. ماده۱ق.ت.آ
قسمتهای مشترک مذکور دراین قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق میگیرد به طور کلی قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا دراسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفراز مالکین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب میشود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد. ماده۲ق.ت.آ
حقوق هرمالک درقسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترک غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هرصورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود. ماده۳ق.ت.آ
[box type=”tip”] آیا آسانسور شامل طبقه همکف میشود؟ [/box]
مدیریت ساختمان
در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفاند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد. ماده۸ق.ت.آ
هزینههای مشترک
هر کس آپارتمانی را خریداری مینماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم میگردد مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی که در آیین نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرف نظر نماید. ماده۱۰ق.ت.آ
بیمه آتشسوزی
مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد درمقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هریک ازمالکان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمهگر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسؤول جبران خسارات وارده میباشند. ماده۱۴ق.ت.آ
[box type=”tip”] گزارش تحلیلی ما ازسهم قیمت زمین در بهای تمام شده واحد مسکونی را در اینجا بخوانید.[/box]
هزینههای مشترک (شامل مواد۲۳/۲۴/۲۵)
شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینههای مستمر و هزینههایی که برای حفظ و نگاهداری قسمتهای مشترک بنا مصرف میشود، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینههای مشترک پیشبینی نکرده باشند، سهم هریک از مالکین یا استفادهکنندگان از هزینههای مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوئیل، آسفالت پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از قبیل هزینههای مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، باغبان، تزیینات قسمتهای مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا استفادهکنندگان تقسیم میگردد. تعیین سهم هریک از مالکین یا استفادهکنندگان با مدیر یا مدیران میباشد. ماده۲۳ق.ت.آ
تبصره ـ چنانچه به موجب اجارهنامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینههای مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداختآن استنکاف نماید، مستأجرمیتواند از محل مالالاجاره هزینههای مزبور را پرداخت کند و درصورتی که پرداخت هزینههای جاری مشترک به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران میتوانند علاوه برمراجعه به استفاده کننده، به مالکاصلی نیزمراجعه نمایند.
هریک ازشرکاء که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد میتواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریک میتواند به مراجع صلاحیتدارقضائی مراجعه کند. ماده۲۴ق.ت.آ
هزینههای مشترک عبارتست از:
الف ـ هزینههای لازم برای استفاده، حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه.
ب ـ هزینههای اداری و حقالزحمه مدیر یا مدیران. ماده۲۵ق.ت.آ
[box type=”tip”] هفت اصل حیاتی سرمایهگذاری در بازار مسکن [/box]
حفظ و نگهداری تعمیر بنا (شامل مواد۲۶/۲۷)
درصورتی که بین شرکاء توافق شده باشد که هزینههای نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری وعملیات یک جزء از تأسیسات فقط به عهده بعضی از شرکاء باشد، فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن بوده ودرتصمیمات مربوط به این هزینهها تعیین تکلیف خواهند نمود. ماده۲۶ق.ت.آ
به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب میکند به منظور تأمین هزینههای ضروری و فوری، وجوهی بهعنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت دارند. ماده۲۷ق.ت.آ
* مژده اسماعیلی و بهاره خیرالدین (کارشناسان ارشد حقوق جزا و جرمشناسی)
خدمات و مشاوره حقوقی با کادری مجرب حقوقی و تخصصی درخدمت شماعزیزان هستیم جهت اطلاعات بیشتر به آدرس تلگرامی ترازوی عدالت بیپوندید.