فرآیند پرداخت وام اجاره مسکن به مستاجرها وارونه تعریف شده و همین معادله تسهیلات‌دهی باعث شده «اجاره‌نشین‌های کم‌درآمد و به‌شدت نیازمند حمایت مالی» از این مسیر جا بمانند. در شکل پرداخت وام اجاره، مستاجر باید اول «پول رهن» را کامل به موجر پرداخت و بعد از امضای قرارداد اجاره، نسبت به دریافت وام اقدام کند. ظاهر این پروسه شبیه وام خرید مسکن است، اما آن معامله، دو قراردادی است.
به گزارش ملک‌رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، نحوه توزیع و پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن نوعی معادله وارونه در حوزه پرداخت وام مستاجری ایجاد کرده است
این معادله وارونه هم‌‌‌اکنون باعث شده است تعداد زیادی از مستاجرهای نیازمند و گروه‌‌‌های هدف که این تسهیلات برای آنها و به منظور حمایت از آنها طراحی شده است، عملا قادر به دریافت وام ودیعه مسکن نباشند.
الگوی انتخابی برای پرداخت وام ودیعه مسکن به مستاجرها، اگر چه ظاهرا برمبنای منطق و اصول مربوط به فرآیند پرداخت تسهیلات بانکی طراحی شده است اما در واقع نشان‌دهنده یک معادله وارونه در حمایت مالی و تسهیلاتی از مستاجرهاست.
بر اساس ضوابط و مقررات نظام بانکی، انواع وام‌‌‌های مختلف در حوزه مسکن، کالا و… بعد از انعقاد قرارداد بین طرفین معامله و پس از ارائه قرارداد به بانک، در صورتی که فرد واجد شرایط شناخته شود، به وی پرداخت می‌شود. این یک منطق و اصل پذیرفته شده و رایج در نظام بانکی است؛ در خصوص وام ودیعه مسکن نیز روال به این صورت است که فرد واجد شرایط تنها زمانی در صف متقاضیان نهایی دریافت وام قرار خواهد گرفت که اجاره‌‌‌نامه جدید ثبت شده در سامانه رهگیری مسکن در اختیار داشته باشد. در واقع، شرط نهایی پرداخت وام به متقاضیانی که واجد شرایط تسهیلات ودیعه مسکن شناخته شدهاند، ارائه کد رهگیری واحد مسکونی است که در سال‌جاری اجاره کرده‌‌‌اند.
بر اساس دستورالعمل وام ودیعه مسکن، و به موجب ماده ۷ این دستورالعمل، «متقاضیان باید دارای اجاره‌‌‌نامه رسمی یا اجاره‌‌‌نامه ثبت شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات و دارای کد رهگیری، از تاریخ ۰۱/ ۰۱/ ۱۴۰۱ به بعد باشند. متقاضی موظف است اطلاعات سکونت و مالکیت خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت کند.»
بر اساس تبصره موجود در این ماده همچنین، «بانک یا موسسه اعتباری غیر‌بانکی مکلف است نسبت به مطابقت کد رهگیری و شهر مندرج در سامانه با اجاره نامه دریافتی اقدام کند.» این الزام منجر به بروز دردسر و مشکل برای گروهی از متقاضیان دریافت این وام شده است که اتفاقا عمده آنها جزو نیازمندترین افراد برای دریافت این تسهیلات به منظور تامین کمک هزینه اجاره‌‌‌نشینی هستند.
اگر چه الزام به ارائه قرارداد و کد رهگیری اجاره مسکن بر اساس منطق و ضوابط شبکه بانکی در خصوص پرداخت تسهیلات به متقاضیان، تعیین شده است اما با توجه به اینکه جنس بازار و قراردادهای اجاره با جنس سایر بازارها و حتی بازار تسهیلات دهی به خریداران مسکن نیز متفاوت است، بهتر است سیاستگذار هر چه سریع‌تر نسبت به حل این موضوع چاره‌‌‌اندیشی کند.
ماجرا از این قرار است که وام ودیعه مسکن بعد از انعقاد قرارداد اجاره به متقاضی پرداخت می‌شود. برخلاف قرارداد خرید مسکن که قراردادی دو مرحله‌‌‌ای است و پرداخت بخشی از بهای خرید (که معمولا معادل وام بانکی است) بعد از تنظیم مبایعه نامه به مرحله آخر یعنی زمان تنظیم سند رسمی موکول می‌شود و در همان روز تنظیم سند و تسویه، چک بانکی حاوی تسهیلات از سوی بانک به فروشنده ارائه می‌شود، قرارداد اجاره یک مرحله‌‌‌ای است. یعنی تا زمانی که مستاجر کل مبلغ رهن را به موجر پرداخت نکند وی حاضر به ثبت قرارداد اجاره در سامانه رهگیری و صدور کد رهگیری نمی‌شود. همین موضوع باعث شده است بسیاری از متقاضیان وام اجاره که اتفاقا نیازمندترین گروه به این وام هستند عملا قادر به دریافت این وام نباشند. چون موجر حاضر نیست بدون دریافت کل مبلغ ودیعه، اقدام به تنظیم قرارداد وثبت آن در سامانه رهگیری کرده وکد رهگیری دریافت کند تا مستاجر آن را در سامانه وام ودیعه مسکن ثبت کرده وسپس اقدام به دریافت وام کند.
این موضوع را می‌توان به عنوان معادله وارونه وام مستاجری یاد کرد؛ چرا که اگر مستاجر مبلغ تسهیلات ودیعه را از ابتدا در اختیار داشت تا بتواند قرارداد اجاره تنظیم کرده، آن را در سامانه رهگیری ثبت کرده وکد رهگیری دریافت کند، اساسا اقدام به دریافت تسهیلات نمی‌کرد. زمانی که مستاجر تقاضای دریافت وام دارد به این معناست که دست‌‌‌کم به میزان همان مبلغی که به عنوان وام ودیعه مسکن پرداخت می‌شود، برای اجاره مسکن کسری بودجه دارد. بنابراین اگرچه سیاستگذار با هدف درست حمایت از مستاجرها اقدام به تعریف این تسهیلات وپرداخت آن کرده است و همواره درباره اینکه این سیاست به هدف اصابت نکند اظهار نگرانی کرده ودلمشغولی داشته است اما شواهد و آنچه هم‌‌‌اکنون در بازار اجاره و در میان مستاجرهای متقاضی دریافت وام ودیعه مشاهده می‌شود نشان می‌دهد مسیری که سیاستگذار برای اصابت این سیاست به هدف انتخاب کرده مسیر مناسبی نبوده است. بلکه باید مسیری برای دسترسی مستاجران و نیازمندان واقعی این وام برای دسترسی به تسهیلات ودیعه مسکن تعریف و تعیین می‌شد که مستاجر قادر بود در زمان انعقاد قرارداد مبلغ ودیعه را به موجر پرداخت کند یا دست‌‌‌کم مسیری طراحی و تدارک می‌شد که مستاجر می‌توانست بخشی از مبلغ ودیعه را که معادل وام بانکی بود تا زمان دریافت وام به موجر پرداخت نکند. چرا که اگر مستاجر قادر به تامین مبلغی معادل مبلغ وام ودیعه بود تا بتواند قرارداد را تنظیم کرده، در سامانه رهگیری ثبت کند وکد رهگیری دریافت کند تا از آن برای دریافت وام اجاره استفاده کند اساسا نیازی به دریافت این وام نداشت. این قید بانکی در برخی موارد می‌تواند خطر دریافت وام از سوی گروه‌‌‌های غیرنیازمند به این وام را تشدید کند. چرا که این افراد بدون آنکه برای اجاره مسکن دغدغه مالی داشته باشند می‌توانند قرارداد خود را با موجر تنظیم کرده وکد رهگیری دریافت کنند و بدون هیچ محدودیت و ملاحظه‌‌‌ای و بدون عجله وام ودیعه را دریافت کنند و از آن برای مقاصد دیگری غیر از پرداخت ودیعه مسکن استفاده کنند. اما مسیر فعلی باعث شده است که بسیاری از مستاجرهای نیازمند که نمی‌توانند مبلغ رهن را به طور کامل تامین کرده و در اختیار موجر قرار دهند تا قرارداد برخوردار از کد رهگیری دریافت کنند نتوانند از این وام استفاده کنند. حتی در برخی از موارد هم در دو سال گذشته وهم در سال‌جاری، برخی از این گروه مستاجرها و حتی افراد غیرنیازمند به تنظیم قراردادهای اجاره مسکن صوری روی آورده‌‌‌اند تا بتوانند مشمول این وام شوند.
از این رو و در حالی که عدم‌اصابت سیاست حمایت از مستاجرها با پرداخت وام ودیعه مسکن همواره یکی از دغدغه‌‌‌های اصلی سیاستگذار بوده است به سیاستگذار توصیه می‌شود مسیر سهل‌‌‌تری برای دسترسی متقاضیان واقعی ونیازمند به این وام طراحی شود تا این سیاست به هدف اصلی که حمایت از مستاجرهای نیازمند است اصابت کند. مسیر فعلی اما منجر به محروم شدن برخی از متقاضیان واجد شرایط و نیازمند از این تسهیلات شده است.
اما و اگر در توزیع «کمک اجاره»
بررسی‌‌‌ها از سوی دیگر نشان‌دهنده اما و اگرهای دیگری در توزیع ونحوه پرداخت وام اجاره یا همان وام ودیعه مسکن نیز هست. علاوه بر مشکلاتی که هم‌‌‌اکنون برخی از مستاجرهای نیازمند در مسیر دسترسی به وام ودیعه به دلیل عدم‌امکان دسترسی به کد رهگیری اجاره‌‌‌نامه جدید دارند یک سوال مهم مربوط به نحوه توزیع این وام است. مبنی بر اینکه، نیم‌میلیون وام اجاره چگونه توزیع می‌شود؟ در مسیر یافتن پاسخ برای این سوال مهم به نتایجی دست یافته است که می‌توان از آن با عنوان فرآیند «از پرداخت مشروط تسهیلات تا «نه» به مستاجرهای نیازمند به سبک بانک‌ها» یاد کرد. پرداخت وام اجاره مسکن به دنبال یک نیت و سیاست درست برای حمایت از مستاجرها به عنوان یکی از مهم‌ترین اقشار آسیب‌‌‌پذیر جامعه از سال ۹۹ و به موجب یکی از مصوبه‌‌‌های ستاد ملی مقابله با کرونا آغاز شد. در سال ۱۴۰۰ نیز این سیاست ادامه یافت و در سال‌جاری نیز به دنبال مصوبه سران سه قوه ادامه پرداخت این تسهیلات همزمان با افزایش سقف آن ابلاغ شد. بر این اساس، مستاجرهای نیازمند و واجد شرایط در شهر تهران مشمول دریافت وام ودیعه مسکن تا سقف ۱۰۰میلیون تومان، سایر کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ تا سقف ۷۰میلیون تومان و مابقی شهرها تا سقف ۴۰میلیون تومان شدند. بر اساس دستورالعمل پرداخت این تسهیلات مصوب شد امسال اعتباری بالغ بر ۴۰هزار میلیارد تومان صرف پرداخت وام ودیعه مسکن به مستاجرهای واجد شرایط شود.
در صورتی که میانگین وام اجاره مسکن را رقم ۷۰میلیون تومان در کشور در نظر بگیریم، این اعتبار ۴۰هزار میلیارد تومانی در واقع شامل توزیع ۵۰۰هزار فقره یا نیم میلیون فقره وام اجاره مسکن میان مستاجرهای کشور می‌شود. در واقع حدود نیم‌میلیون مستاجر در کشور می‌توانند امسال وام اجاره دریافت کنند.
براساس آخرین آمار‌‌‌های رسمی در خصوص نبض معاملات اجاره مسکن در کشور که از سوی مرکز آمار ایران مربوط به بازه زمانی تابستان سال گذشته منتشر شده است سال گذشته در هر ماه به طور متوسط حدود ۱۸۶هزار مستاجر در بازار اجاره جابه جا شدهاند. در صورتی که سه دهک اول این جمعیت ۱۸۶هزار نفری مشمول تسهیلات ودیعه مسکن شوند در هر ماه به طور متوسط ۵۶هزار مستاجر واقع در این سه دهک در بازار اجاره مسکن جابه جا شدهاند.
این جمعیت ۵۶هزار نفری نشان‌دهنده گروهی است که ۱۰۰درصد برای جابه‌‌‌جایی وبقا در بازار اجاره نیازمند حمایت و بهره‌‌‌مندی از تسهیلات در نظر گرفته شود کمک اجاره مسکن (وام ودیعه) هستند. اما به نظر می‌رسد که روند پرداخت وام ودیعه مسکن چندان با وضعیت فعلی گروه‌‌‌های نیازمند به حمایت در این بازار متناسب نیست. اخیرا یک مقام بانک مرکزی اعلام کرده است که در دو هفته اول تیرماه حدود ۴هزار فقره تسهیلات اجاره مسکن به مستاجران پرداخت شده است که این میزان سهم ناچیزی از مستاجرهای نیازمند حمایت مالی در بازار اجاره مطابق با آمار اعلام شده است. این موضوع این ضرورت را آشکار می‌کند که لازم است سیاستگذار مسکن و سیاستگذار پولی به فوریت برای دربرگیری تعداد بیشتری از جامعه مستاجرهای نیازمند و بهره‌‌‌مندی آنها از وام ودیعه مسکن به منزله کمک هزینه اجاره‌‌‌نشینی، چاره‌‌‌اندیشی کنند.
۵ مانع دسترسی به وام ودیعه
بررسی‌‌‌ها بر مبنای اظهارات مستاجرهای متقاضی وام اجاره و همچنین تحقیقات به عمل آمده از وضعیت پرداخت وام اجاره از سوی شعب انتخابی ۲۰ بانک عامل پرداخت این وام، منجر به شناسایی ۵ مانع مهم در مسیر دسترسی مستاجرهای واجد شرایط به وام ودیعه شده است.
در حالی که تعداد زیادی از مستاجرهای نیازمند به حمایت مالی، به دلیل معادله وارونه وام اجاره‌‌‌نشینی ناشی از الزام به ارائه کد رهگیری برای قرار گرفتن در صف متقاضیان نهایی این تسهیلات قادر به ارائه درخواست برای دریافت این وام نیستند و اساسا از جامعه وام‌‌‌گیرنده حذف شدهاند، حتی گروهی از مستاجرها که موفق به دریافت کدرهگیری شدهاند نیز برای دسترسی به این وام در برخی موارد با موانع زیادی همراه هستند.
بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد از میان شعب بانک‌های مورد بررسی، تنها حدود نیمی از آنها وام ودیعه را پرداخت می‌کنند؛ حتی پرداخت وام از سوی برخی از این شعب مشروط به برخی اما و اگرها مانند عدم‌اتمام سهمیه یا بودجه تخصیصی و… شده است. بنا بر اظهارنظر برخی از متقاضیان دریافت وام ودیعه مسکن که در سامانه تعیین شده به عنوان فرد متقاضی شناخته شدهاند در زمان مراجعه به برخی از بانک‌ها برای دریافت وام با «نه» بانک‌ها مواجه شدهاند. آنها اعلام می‌کنند به‌رغم آنکه برخی از بانک‌ها به عنوان بانک عامل پرداخت‌کننده وام ودیعه معرفی شدهاند اما بعضی از آنها اعلام می‌کنند که این وام را پرداخت نخواهند کرد.
تحقیقات میدانی نشان می‌دهد اولین مانع مربوط به «عدم ابلاغ این وام از سوی برخی از بانک‌های عامل به شعب خود» است. برخی از شعب بانک‌های عامل تعیین شده برای پرداخت وام ودیعه مسکن اعلام کردند هنوز از بانک‌های خود ابلاغیه‌‌‌ای برای پرداخت این وام به شعب ارسال نشده است و بنابراین این شعب پرداخت وام ودیعه دست‌‌‌کم تا زمان ابلاغ دستورالعمل آن ، نخواهند داشت.
دومین مانع به برخورد برخی از متقاضیان با مشکل «دریافت وام تنها از شعب نزدیک به محل سکونت خود» مربوط می‌شود؛ برخی از شعب بانک‌های عامل اعلام کردند وام ودیعه در این شعبه پرداخت می‌شود اما حتما آپارتمان اجاره‌‌‌ای باید در محدوده شعبه باشد و به متقاضیانی که منزل استیجاری آنها در خارج از محدوده شعبه باشد وام تعلق نخواهد گرفت. این موضوع نیز تعداد زیادی از مستاجرها به‌خصوص مستاجرهای ساکن در مناطق مصرفی و پرتقاضا را با مشکل مواجه کرده است. چرا که در برخی موارد فرد یا والدین وی در شعبه‌‌‌ای برخوردار از حسابی معتبر است که می‌تواند به واسطه سابقه‌‌‌ای که در آن بانک دارد، با سهولت بیشتری اقدام به دریافت وام کند؛ اما این قید و محدودیت، او را در فرآیند دریافت وام دچار مشکل می‌کند؛ یا در برخی از مناطق مصرفی به واسطه بالا بودن تعداد درخواست‌‌‌ها ؛ ازدحام در صف دریافت وام ایجاد شده و ممکن است وام به موقع به دست متقاضی نرسد؛ در حالی که در شعب خلوت‌‌‌تر آنها می‌توانند در بازه زمانی کوتاه‌‌‌تری به وام دسترسی پیدا کنند. مانع سوم مربوط به پاسخ نامشخص برخی از شعب به متقاضیان است. برخی از شعب بعضی بانک‌های عامل پرداخت‌کننده وام ودیعه مسکن اعلام می‌کنند که اگر اعتبار در اختیار داشته باشیم این وام را به متقاضیان پرداخت می‌‌‌کنیم؛ در واقع پرداخت وام از سوی آنها با اما و اگر همراه بوده و برای فرد متقاضی مبهم و نامشخص است.
برخی دیگر از شعب از «بالا بودن حجم تسهیلات تکلیفی در حوزه‌‌‌های دیگر (مانند وام ازدواج، پرداخت تسهیلات به گروه‌‌‌های خاص و… )،» به عنوان یکی از عوامل عدم‌پرداخت وام ودیعه و نداشتن بودجه برای پرداخت این وام یاد کرده و اعلام می‌کنند به دلیل مشغله‌‌‌های زیاد اداری و مالی در این حوزه‌‌‌ها امکان پرداخت وام ودیعه را ندارند یا پرداخت این وام در صف طولانی قرار گرفته و مشخص نیست به متقاضی برسد یا نه!
پنجمین مانع مربوط به «تعیین برخی از شعب شمال شهر بعضی بانک‌های عامل به عنوان شعبه پرداخت کننده وام ودیعه مسکن» است.
در برخی از بانک‌های عامل، پرداخت وام ودیعه به بعضی شعب واقع در مناطق شمال شهر تهران واگذار شده است در حالی که یکی از محدودیت‌های تعیین شده برای پرداخت این وام مربوط به قرار داشتن ملک اجاره‌‌‌ای در محدوده شعبه محل درخواست وام است. در حالی که اساسا وام فعلی، هم به لحاظ مبلغ، هم مخاطبان و هم هدفی که سیاستگذار در نظر دارد، مختص واحدهای مسکونی مناطق مصرفی و پایین‌‌‌تر شهر است. بنابراین تعیین شعب شمال شهر به عنوان شعب وام دهنده اساسا بی‌‌‌معناست.
نتایج تحقیقات میدانی از شعب انتخابی ۲۰ بانک عامل پرداخت‌کننده این تسهیلات در حالی نشان می‌دهد در بهترین حالت تنها ۵۰درصد این شعب اقدام به پرداخت وام آن هم در برخی موارد به صورت مشروط و با اما و اگر می‌کنند که تاکید می‌شود عدم‌پرداخت وام ودیعه از سوی یک یا چند شعبه در همه موارد نمی‌تواند دلیل محکمی بر این باشد که سایر شعب این بانک نیز وام ودیعه نمی‌‌‌دهند. برعکس پرداخت وام در یک شعبه دلیل محکمی بر این نیست که همه شعب دیگر آن بانک هم وام ودیعه به مستاجرها پرداخت می‌کنند. در این تحقیق میدانی تلاش شده است تا تصویری کلی از وضعیت پرداخت وام ودیعه مسکن ارائه کند.
Loading ...
