در زمستانی که بیشتر روزهایش آفتابی بود، بازار مسکن در فاز خرید و فروش، به شکل چشمگیری گرمتر از پاییز بود؛ اما همچنان روی خوش به مستاجران نشان نمیدهد. گوشها همچنان به مذاکرات برجامی وین است و چشمها به بازارهای موازی که حال و روز خوبی ندارند و سرمایه را به سمت مسکن میفرستند.
[box type=”tip”]اختصاصی ملک رادار؛[/box]
زمستان ۱۴۰۰ که دو سوم آن گذشته برای بازار مسکن روزهای بهتری نسبت به پاییز داشت. معاملات ملکی در تهران گرچه هنوز به میزان نرمال نرسیده؛ اما از روزهای فاجعهبار ۵ هزار معامله در ماه فاصله گرفته است. همزمان با پیشرفت در مذاکرات احیای برجام، سیگنالهایی مبنی بر کاهش قیمت مخابره میشود که همین موضوع خود عاملی بر بازگشت رونق شده است؛ اما در مقابل کسانی هستند که میگویند نباید انتظار کاهش چشمگیری در قیمتها داشت.
همه اینها مربوط به سازندگان، فروشندگان و خریداران است؛ اما مستاجران در این ماهها سختترین شرایط زندگیشان را گذراندهاند. تورم اجارهبها نه تنها خانهها را در شمال شهر خالی گذاشته که مستاجران را خسته و ناامید به خانهّهایی کوچکتر، بیامکانات و به دور از منطقه مورد نظرشان فرستاده است. در همین حال طرحهایی مانند تعیین سقف اجارهبها، مالیاتستانی از خانهّهای خالی یا حتی مسکنسازی انبوه دولتی، بدون دستاورد قابل توجهی باقی ماندهاند.
[box type=”tip”]راهنمای املاک حکیمیه[/box]
رونق نسبی در خرید و فروش
گرچه هنوز آمارهای بانک مرکزی از معاملات ملکی بهمن ۱۴۰۰ منتشر نشده؛ اما مشاوران املاک سطح شهر تهران میگویند در هفتههای اخیر بازار مسکن با مقداری تحرک روبرو شده است. در ماههای اخیر بازار مسکن نسبت به بازارهای طلا، ارز، بورس و خودرو بازدهی بیشتری داشته و همین موضوع یکی از عوامل گرمتر شدن بازار ملک است. تعداد معاملات مسکن پایتخت در مقایسه با نیمه اول سال افزایش یافته و به حدود ۱۰ هزار فقره در ماه رسیده، اما هنوز با سطح نرمال فاصله دارد. مشاوران املاک، این حجم از معاملات را راضیکننده نمیدانند. نگاهی به دایرکتوری آگهیهای ملکرادار هم مشخص میکند تعداد آگهیها اندکی افزایش داشته است.
بررسیها نشان میدهد با کاهش سرعت تورم در بازار مسکن، اختلاف شدید بین قدرت خرید متقاضیان با قیمت مسکن در حال کاهش است. تورم مسکن اکنون به حدود ۲۰ درصد رسیده که نصف تورم عمومی است و بدین ترتیب میتوان گفت حباب مسکن به تدریج دارد تخلیه میشود. در صورت تقویت توان متقاضیان خرید از طریق نظام پسانداز و دریافت تسهیلات متناسب با قیمت مسکن میتوان امیدوار بود که در ماههای آینده متقاضیان واقعی به تدریج وارد بازار شوند.
اگرچه متوسط قیمت مسکن در تهران متری نزدیک ۳۳ میلیون تومان اعلام میشود؛ اما در اکثر مناطق با مبالغ پایینتر میتوان خانهدار شد. در حال حاضر میانگین قیمت مسکن در ۱۶ منطقه از مناطق ۲۲ گانه شهر تهران پایینتر از نرخ میانگین است.
در همین حال بررسیها نشان از افزایش واحدهای خالی در شمال تهران دارند. این در حالی است که طرح مالیاتگیری از خانههای خالی اجرایی نشده و به نظر نمیرسد در سال جاری اتفاقی در این زمینه رخ دهد. در مقابل، خرید مصرفی در نیمه پایین شهر تهران به شکل محسوسی افزایش یافته است.
[box type=”tip”] گزارش ملکرادار از آگهیهای آنلاین بازار املاک در ۶ ماهه نخست ۱۴۰۰ [/box]
مصالح، کمتر گران شد
قیمت مصالح ساختمانی یکی از عوامل موثر بر قیمت مسکن است که به عنوان تورم پیشنگر محاسبه میشود و تاثیر خود را به فاصلهای چند ماه در قیمتهای نهایی مشخص میکند. بررسیها نشان میدهد سرعت رشد قیمتها در بازار مصالح ساختمانی در پاییز تقریبا به یکسوم بهار ۱۴۰۰ رسیده که بیانگر کاهش تورم پیشنگر مسکن است.
سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی، در سهماهه سوم سالجاری نسبت به مدت مشابه سال قبل یعنی پاییز سال ۹۹ معادل حدود ۴۰ درصد کاهش پیدا کرده است. تورم نقطهای مصالح ساختمانی در پاییز امسال از ۶۵ درصد به ۶/۳۹درصد کاهش پیدا کرده است که این رویداد را میتوان به عنوان کاهش سرعت تورم ملکی در ماههای پیش رو به حساب آورد.
به این حال بازار مسکن همچنان در انتظار یک متغیر مهم بیرونی است. متغیری به نام برجام.
بازار در انتظار برجام
در ابتدای سال ۹۷ و زمانی که تصور میشد بازار مسکن با رشد سنگینی مواجه نشود، شکست برجام تاثیر عجیبی بر این بازار گذاشت و قیمتها را به شکل کمسابقهای بالا برد. اکنون زمانی که بازار مدتهاست وارد فاز رکود شده، انتظار اجرای دوباره برجام و کاهش فشار تحریمها، تصوراتی برای کاهش قیمتها ایجاد کرده است. برخی دستاندرکاران مانند رئیس اتحادیه مشاورین املاک معتقدند در صورت موفقیت مذاکرات برجامی، قیمتها در بازار مسکن به صورت شدیدی کاهش پیدا میکند؛ اما برخی دیگر از کارشناسان با اتکا به متغیرهای دیگر این بازار میگویند نباید چنین انتظاری داشت.
احمدرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن میگوید اگر مذاکرات به نتیجه برسد و تحریمها برداشته شود، دلار کاهش قیمت را تجربه میکند و از آنجا که دلار به عنوان دماسنج مسیر تمامی بازارها است، بازار مسکن نیز ممکن است حتی کاهش ۱۰۰ درصدی را تجربه کند.
اما در مقابل، مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن معتقد است نمیتوان درباره بازار مسکن پیشگویی کرد و گرچه ممکن است از نظر روانی در همان ابتدای احیای برجام بازارها با شوک روبرو شوند، اما با توجه به اینکه اقتصاد ایران بسیار تورمزده است، بعد از مدت کوتاهی دوباره قیمتها به سر جای خود باز خواهند گشت.
سلطانمحمدی میگوید قیمت مسکن در نهایت وابسته به ۴ عامل قیمت زمین، هزینههای ساختوساز، هزینههای دولتی شامل تراکم، پروانه ساخت و انشعابات دولتی از جمله آب، برق، گاز و تلفن و در نهایت سود سرمایهگذار است که این ۴ عامل با احیای برجام تغییر چندانی نخواهند کرد و بدین ترتیب نباید انتظار کاهش قیمتها را داشت.
اجارههای بیانتها
همه آنچه گفته شد درباره فاز فروش مسکن بود؛ اما در فاز اجاره که روز به روز با افزایش تقاضا همراه است، اوضاع اصلا مساعد نیست.
در شرایطی بازار خرید و فروش با کاهش تورم روبرو بوده و براساس یک روند قدیمی در نیمه دوم سال معمولا بازار اجاره افت میکند، اما امسال چنین اتفاقی رخ نداد و رشد اجارهبها در زمستان هم ادامه پیدا کرد و از تورم عمومی نیز بیشتر شد. نرخ رشد اجارهها در تهران ۳۰ درصد بالاتر از نرخ افزایش سالیانه قیمت مسکن است و در دی ماه ۱۴۰۰ در تهران ۵۰.۷ درصد و در کل کشور ۵۴ درصد رسید.
کارشناسان دلایل مختلفی برای این رشد شدید برمیشمرند از جمله آن میتوان به تورم بالای ۴۰ درصد و جهش قیمت مسکن اشاره کرد اما مهمترین عامل میتواند جبران عقبماندگی بازار اجاره نسبت به قیمت مسکن باشد. در سال جاری که تورم بازار مسکن در بخش خرید و فروش به طور محسوسی کاهش یافته و از ۹۹ درصد در سال قبل به حدود ۲۰ درصد رسیده، فضا به نوعی برای انتقال تورم به بازار اجاره فراهم شد.
با اینکه میانگین رشد قیمتها در بازار اجاره شهر تهران بر اساس آمار رسمی بانک مرکزی ۵۰.۷ درصد اعلام شده، گزارشهای میدانی گویای آن است که در مواردی مستاجران با افزایش ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی اجارهبها مواجه شدهاند. براساس آمارهای رسمی از آذر تا دی ماه امسال، اجارهبها ۴.۶ درصد افزایش یافته که پس از دخانیات و غلات، رتبه سوم تورم ماهانه را به خود اختصاص داد.
از سوی دیگر برخی گزارشهای غیررسمی حاکی از آن است که تعداد مستاجران در شهر تهران که تا سال ۱۳۹۸ به میزان ۴۲ درصد بوده است به بالای ۵۰ درصد رسیده و در واقع تعداد مستاجران از مالکان بیشتر شده است.
این وضعیت بخش بزرگی از شهروندان را در تامین هزینهها دچار مشکل کرده و جدا از آنکه به مهاجرت درون شهری دامن زده است، تاثیرات اجتماعی خود را به دنبال دارد.