راهنمای خرید و اجاره املاک در شیراز- بخش اول

شیراز به عنوان مرکز استان فارس و یکی از شهرهای مهم ایران، کلان‌شهری است که هم از قرن‌ها پیش میزبان اهالی این شهر بوده و هم مهاجران بسیاری را از شهرها و استان‌های دیگر پذیرا شده است.

شهر شیراز به ۱۱ منطقه تقسیم شده که مانند همه شهرهای دیگر از نظر قیمت املاک در یک سطح نیستند. در ادامه با معرفی مناطق شهر شیراز، وضعیت آگهی‌های ملکی و متوسط قیمت ملک در مناطق و محلات مختلف این شهر را بررسی می‌کنیم. همچنین برای آشنایی با امکانات ملک‌رادار ویژه مشاورین شیراز می‌توانید اینجا را ببینید.

پیش از بررسی هر منطقه، در یک نگاه کلی به آخرین وضعیت تعداد آگهی‌های فروش املاک مسکونی شهر شیراز در دایرکتوری آگهی‌های ملک‌رادار، می‌توان مشاهده کرد در پاییز ۱۴۰۰ منطقه ۱۰ بیشترین تعداد آگهی‌ها را داشته و منطقه ۸ کمترین فایل ملکی در شیراز به را به خود اختصاص داده است. این اعداد براساس داده‌های سایت ملک‌رادار و مربوط به دو هفته پیش از تهیه این گزارش هستند و بیشتر برای مقایسه وضعیت مناطق مختلف شیراز استفاده شده‌اند و وضعیت قطعی را نشان نمی‌دهند.

اما از نظر میانگین قیمت فروش املاک مسکونی، منطقه ۱ با اختلاف زیادی در صدر قرار دارد و مناطق ۶ و ۴ در رتبه‌های بعدی هستند. از نظر قیمت، مناطق ۸ و ۵ با فاصله کمی از هم، ارزان‌ترین املاک مسکونی شیراز را دارند.

خرید ملک در مناطق ۱ تا ۵ شیراز

منطقه ۱ شیراز: منطقه یک، گران‌ترین املاک شهر شیراز را دارد که از شمال به بلوار جمهوری و فلکه گاز، بلوار ارم، بلوار شهید چمران و بزرگراه کوهسار می‌رسد از جنوب به زرهی و بلوار استقلال محدود می‌شود. از غرب به معلم و بلوار ایمان (همت) و از شرق به خیابان انقلاب (مشیر فاطمی) و میدان امام حسین (ستاد) می‌رسد.

از ویژگی‌های بارز این منطقه مرکزیت شهری، وجود بزرگترین مراکز تجاری در سطح منطقه ، بزرگترین پارک حاشیه‌ای (چمران) و بوستان‌های اصلی شهر، اماکن تاریخی فرهنگی همچون باغ ارم و باغ عفیف‌آباد و وجود بیش از ۸۰ درصد مراکز اداری است.

متوسط قیمت املاک مسکونی در منطقه ۱ شیراز حدود ۳۴ میلیون تومان برای هر متر مربع است.

در منطقه ۱ شیراز محله‌های قصرالدشت، مهدی آباد، نیایش و محمودیه گران‌تر از دیگر محله‌ها هستند و می‌توان گفت گران‌ترین املاک مسکونی در کل شیراز را دارند. در مقابل محله‌های سینما سعدی، زند، امام حسین (ستاد)، ملاصدرا، خلیلی، خلدبرین، مشیر غربی و بعثت ارزان‌ترین محله‌های منطقه یک هستند؛ اما به نسبت دیگر محله‌های شیراز همچنان گران محسوب می‌شوند.

نگاهی به تعداد آگهی‌های فروش ملک در دایرکتوری آگهی‌های ملک‌رادار نشان می‌دهد منطقه ۱ شیراز جزو مناطق پرآگهی این شهر است.

منطقه ۲: منطقه دو شیراز در جنوب و غرب بافت تاریخی قرار گرفته است. از طرف شمال به بلوار کریم خان زند، بلوار سیبویه و بلوار مدرس می‌رسد از طرف جنوب به میدان بسیج تا میدان ارتش، بلوار ابوذر غفاری و بلوار خلیج فارس از سمت شرق به بلوار زینبیه، بلوار محراب و پایگاه هوایی و از طرف غرب به خیابان انقلاب و خیابان قاآنی شمالی.

این منطقه شامل دو بخش کاملاً متمایز است. یکی محدوده پیرامون بافت تاریخی که دارای سابقه توسعه بیشتر و قدمت بیشتر بوده و بافت میانی شهر شیراز را شامل می‌شود و دیگری بخش شرقی و جنوب شرقی آن که محصول دهه اخیر است.

شمال این منطقه یکی از بافت‌های تاریخی شهر شیراز است که از زندیه و جنوب آن را می‌توان به پل فسا، کمربندی شیراز، بلوار مدرس و فرودگاه شیراز اشاره کرد؛ همچنین این منطقه از غرب به میدان کوزه‌گری و بزرگراه رحمت و از شرق به بلوار مدرس و پل کابلی ولیعصر امتداد یافته.

فاصله قیمتی در دو بخش این منطقه به نسبت زیاد است. املاک مسکونی در محله‌های فضل آباد، سایت اداری، پای کتا (شهرک بهار)، کوی زهرا، قلعه شاهزاده بیگم و شهرک ولیعصر گران‌تر از ۱۴ میلیون تومان در هر متر مربع هستند اما محله‌های منطقه هوایی دوران، شیخ علی چوپان، بنکداران، ده پیاله، محراب، دشت چنار، آب جوار و صاحب دیوان کمتر از ۱۱ میلیون تومان است.

منطقه ۳: منطقه ۳ شیراز همان‌جایی است که بیشتر گردشگران از این شهر در ذهن دارند، زیرا مهم‌ترین امکان توریستی شیراز یعنی آرامگاه حافظ و سعدی در این منطقه قرار دارد. به صورت کلی می‌توان گفت منطقه ۳ مهم‌ترین بخش از بافت تاریخی شیراز را شامل می‌شود که در جهت شمال شهر شیراز واقع شده است.

شمال این منطقه از دروازه قرآن و محله سعدیه و جنوب آن از پل کابلی ولیعصر و خیابان تختی (شهناز)، غرب آن از دروازه اصفهان، حافظیه و شرق آن از بزرگراه سرداران تشکیل شده است.

فاصله قیمت در میان محله‌های منطقه ۳ بسیار زیاد است. به گونه‌ای که محله‌های سعدیه، شهرک سعدی، نارنجستان، رکن‌آباد، شهرک بوتان، زیباشهر، شهرک امام حسن و شهرک امام حسین از جمله محلات ارزان شیراز به شمار می‌روند و هر متر مربع در این منطقه در حدود ۶ میلیون تومان است. در مقابل محله‌های حافظیه، انجیر (کلبه)، هفت تنان، کاراندیش و سیلو با حدود ۱۶ میلیون تومان برای هر مترمربع جزو محله‌های متوسط شهر شیراز به شمار می‌روند.

منطقه ۴: منطقه ۴ شیراز که در جنوب غربی این شهر واقع شده از سال ۱۳۶۹ به عنوان یک منطقه مستقل شهرداری در شیراز ایجاد شده و پیش از آن جرء منطقه ۱ بود. این منطقه با مناطق ۱ در شمال و ۵ در شرق هم‌سایه است.

بخش کوچکی از این منطقه از سابقه سکونت برخوردار است و بخش‌های وسیعی از مرکز و جنوب غربی آن هنوز در حال شکل‌گیری و ساخت‌وساز سریع است. عبور کمربندی شیراز از این منطقه و وجود کارخانه سیمان و از همه مهمتر عمل به عنوان دروازه جنوب و غرب شهر (جاده بوشهر) سبب شکل‌گیری صنایع و انبارهای بزرگ و تعمیرگاه‌های ماشین سنگین شده است.

با این همه امروز منطقه ۴ از نظر قیمت آپارتمان جزو مناطق متوسط شیراز به شمار می‌آید و متوسط قیمت در این منطقه در حدود ۲۰ میلیون تومان برای هر متر مربع است هرچند محلاتی مانند شهرک سراج، شهرک امام رضا (فرگاز)، کوی فرهنگیان، شاه قلی بیگی و عادل آباد (بلوار عدالت) با حدود ۱۵ میلیون تومان، ارزان‌تر از متوسط منطقه هستند و در عوض محلات زرهی، ریشمک، شهرک امیرکبیر، ترمینال باربری، جانبازان (شهرک امید)، شهرک مخابرات، شهرک ایثار، گلشن و مهدیه با حدود متری ۲۲ میلیون، گران‌تر هستند.

منطقه ۵: منطقه پنج شیراز در جنوب شرقی این شهر واقع شده که از شمال به بلوار ارتش و خیابان شهید حراف و از جنوب به کمربندی و شهرک کوشک میدان، از غرب به بلوار عدالت و از شرق به بلوار ابوذر و دالرحمه شیراز محدود می‌شود. منطقه پنج در سال‌های گذشته توسعه زیادی به صورت بافت‌های مسکونی داشته است؛ اما همچنان از جمله مناطق ارزان شیراز به شمار می‌رود. به خصوص محلات شهرک گلها، آرامستان دارالرحمه و شهرک نواب صفوی (کوشک میدان) با هر متر مربع حدود ۵ میلیون تومان ارزان‌ترین آپارتمان‌های شیراز را دارند. اما از سوی دیگر در محلات پانصد دستگاه (بلوار رحمت)، مسلم، سجاد (بنی‌هاشم)، لشکری، قلعه قبله، تندگویان و شهرک شهید مطهری هر متر مربع تا بیش از ۱۴ میلیون تومان هم می‌رسد.

اجاره در مناطق ۱ تا ۵ شیراز

از نظر شاخص اجاره می‌توان گفت منطقه ۱ شیراز فاصله بسیار زیادی با دیگر مناطق دارد و متوسط اجاره‌ها در این منطقه حدود ۵ میلیون تومان برای هر متر مربع است. هرچند در همین منطقه مناطقی مانند قصرالدشت، مهدی آباد، نیایش و محمودیه بیش از ۷ میلیون برای هر متر مربع اجاره قیمت می‌خورند.

بعد از منطقه یک، مناطق ۲ تا ۵ میانگین اجاره‌ای نزدیک به هم دارند؛ اما نباید فراموش کرد که محلات مختلف در هرکدام از این منتطق محلاتی هستند که قیمت‌هایی بالاتر یا پایین‌تر از میانگین دارند. در میان محله‌های شهرک گل‌ها، آرامستان دارالرحمه، شهرک نواب صفوی (کوشک میدان) در منطقه ۵ با حدود ۱.۵ میلیون تومان برای هر متر مربع کمتری اجاره‌ها را بین کل محلات ۵ منطقه دارند.

از نظر شاخص قیمت اجاره به خرید ملک مسکونی در پاییز ۱۴۰۰ منطقه ۱ که گران‌ترین املاک را دارد، نسبت خوبی نشان نمی‌دهد و در مقابل منطقه ۵ که ارزان‌تر از دیگر مناطق است، نسبت بهتری دارد.