آیا مهار تورم در بازار مسکن ممکن است؟

رئیس‌جمهوری روز گذشته در جلسه هیات دولت در حالی به یک واقعیت مهم بازار مسکن در مقطع زمانی کنونی اشاره کرد و به وزرای راه و شهرسازی، اقتصاد و همچنین رئیس‌کل بانک مرکزی برای چاره‌اندیشی به‌منظور مهار تورم مسکن فرمان داد.

به گزارش ملک‌رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، حسن روحانی، رئیس‌جمهوری روز گذشته در جلسه هیات دولت با اشاره به مشکلات مردم در حوزه مسکن گفت: امروز شرایط مسکن، اجاره‌ها، و قیمت مسکن، با شاخص‌های اقتصادی منطبق نیست. یعنی یک حرکتی در جامعه جریان دارد که به مردم فشار ناعادلانه می‌آورد. به همین دلیل در دولت دستور دادم که وزیر اقتصاد، رئیس بانک مرکزی و وزیر مسکن زیر نظر معاون اول رئیس‌جمهور، همه طرح‌هایی را که برای مهار این مساله امکان‌پذیر است مورد نظر قرار دهند تا بتوانیم فشاری را که امروز بر دوش مردم قرار گرفته کاهش دهیم.

واقعیتی که رئیس‌جمهوری روز گذشته درخصوص مشکلات مردم در حوزه مسکن به آن اشاره کرد در واقع به جهش‌های مکرر قیمت مسکن طی دو سال اخیر در تهران و دست‌کم یکسال گذشته در سایر شهرها برمی‌گردد.

میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در سال ۹۷ بیش از ۷۰ درصد افزایش یافت. این میزان افزایش در سال ۹۸ نیز بیش از ۶۰ درصد بود. در کشور نیز در فاصله سال‌های ۹۶ تا ۹۸ میانگین قیمت مسکن بیش از دو برابر شده است.

در بازار اجاره نیز اگرچه میزان رشد اجاره‌بها در تهران کمتر از میزان رشد قیمت مسکن بود اما از آنجا که توان مالی و شرایط مستاجران شکننده‌تر از خریداران مسکن است عملا در حوزه اجاره،مستاجران با فشار به مراتب سنگین‌تر از خریداران مسکن مواجه شدند.

در واقع آسیبی که در نتیجه نوسانات قیمتی در بازار مسکن به متقاضیان وارد شد در بازار اجاره بیش از بازار خرید وفروش احساس شد.رئیس‌جمهوری همچنین در بخشی از سخنان روز گذشته خود درباره شرایط بازار مسکن به عدم انطباق شرایط بازار مسکن در بخش خرید و اجاره، با شاخص‌های اقتصادی اشاره کرده است که این عبارت، عبارتی قابل تامل است.

شاید منظور رئیس‌جمهوری از عدم انطباق شرایط بازار مسکن با شاخص‌های اقتصادی این بوده است که شرایط متغیرهای بازار مسکن که قیمت و اجاره‌بهای واحدهای مسکونی دو رکن اساسی آن محسوب می‌شود با معیشت، توان مالی و اقتصادی خانوارها انطباق ندارد.

این موضوع هم‌اکنون به‌طور محسوس در بازار مسکن از سوی متقاضیان در هر دو بخش خرید و اجاره محسوس و قابل مشاهده است.

اما در صورتی که منظور رئیس‌جمهوری از این عدم انطباق آن باشد که وضعیت متغیرهای مسکن واقعا با متغیرهای سایر بازارها هماهنگ نیست، این موضوع محل تامل و سوال خواهد بود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد میزان رشد متوسط قیمت مسکن در سال‌های اخیر از میزان بازدهی بازارهای ارز و سهام به‌عنوان دو بازاری که در سال گذشته و همچنین سال‌جاری، سایه تحولات آنها بر بازار مسکن بسیار سنگین بوده، کمتر بوده است.

در فاصله سال ۹۴ تاکنون نرخ دلار ۶/ ۴ برابر شده است. میانگین سالانه قیمت مسکن در همین بازه زمانی در شهر تهران با رشد ۱/ ۴ برابری مواجه شده است.

از ابتدای سال ۹۶ تا پایان سال ۹۸ شاخص کل بازار سهام (بورس تهران) ۶/ ۶ برابر شده است. میانگین سالانه قیمت مسکن در شهر تهران در این بازه زمانی ۵/ ۳ برابر و نرخ دلار ۵/ ۴ برابر شده است.

این مقایسه‌ها نشان می‌دهد میزان رشد قیمت مسکن از بازدهی بازارهای رقیب و موازی در سال‌های اخیر کمتر بوده است.

معنای این موضوع آن است که اگر چه تورم مسکن از رشد قیمت و میزان بازدهی بازارهای سرمایه‌گذاری وسایر دارایی‌های مالی کمتر بوده است، اما چون بازار مسکن یک بازار مصرفی است و مسکن گران‌ترین کالایی است که هر فرد در طول دوره زندگی خود اقدام به خرید آن می‌کند و به‌طور مستقیم با قدرت خرید خانوارها در ارتباط است، جهش وتورم در این بازار اثر خود را بیش از سایر بازارها بر سطح معیشت و زندگی خانوارها نشان می‌دهد.

سوال مهمی که در این زمینه مطرح است آن است که منشأ این واقعیت تلخ بازار مسکن یعنی خارج شدن هزینه تامین مسکن از توان مالی بسیاری از خانوارها وقرار گرفتن خانه‌اولی‌ها و مستاجران در شرایط فشار از بابت تامین هزینه خرید و اجاره مسکن چیست؟ درخصوص جهش قیمت مسکن در سال‌های اخیر که منجر به افزایش این فشار بر خانوارها شده است دو دلیل کلیدی را می‌توان نام برد.

اولین دلیل به تحریک تقاضای غیرمصرفی ناشی از انتظارات تورمی مربوط می‌شود. بدبینی نسبت به آینده ناشی از رفتارهای هیجانی و هیجان قیمتی در بازارهای موازی بازار مسکن همچون بازار ارز و سهام در دو سال گذشته منجر به انتقال هیجان به بازار مسکن شد.

در سال ۹۷ پس از وقوع شوک ارزی بازار مسکن نیز با جهش قیمتی همراه شد. هر زمان شوک ارزی رخ می‌داد هیجان سفته‌بازی در بازار مسکن نیز شدت بیشتری پیدا می‌کرد.

نوسانات نرخ ارز با اثر مستقیم روی قیمت مسکن منجر به ایجاد عطش خرید در میان متقاضیان به خصوص سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران شده و منجر به ایجاد نوسانات قیمتی شدید در این بازار شد.

در سال ۹۸ علاوه‌بر اثر نوسانات ارزی، اثر نوسانات بازار سهام و انتقال آن به بازار مسکن، منجر به رشد قابل توجه سطح قیمت و در وهله بعد اجاره‌بها شد.

در واقع شارژ بیرونی از بازارهای موازی ناشی از شرایط ناپایدار اقتصادی، بازار مسکن را نیز تحت تاثیر قرار داد. این در حالی است که در صورت وجود ثبات در بازارهای موازی و عدم ایجاد جو هیجانی در این بازارها و همچنین وجود نگاه مثبت به آینده، تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری نیز در همه بازارها از جمله بازار مسکن کاهش می‌یابد.

دومین عامل، به کمبود عرضه واحدهای مسکونی به خصوص آپارتمان‌های فروشی مورد جست وجوی تقاضای مصرفی مربوط می‌شود.

از سال ۹۴ تا سال ۹۸ رکود سنگینی در حوزه ساخت‌وساز هم در تهران و هم در کشور تجربه شد. طوری‌که به رغم نیازسنجی‌های انجام شده درخصوص نیاز به ساخت سالانه دست‌کم ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در فاصله این سال‌ها به‌طور میانگین تنها سالانه حدود ۳۵۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شد.

این شرایط در تهران وکلانشهرها به مراتب حادتر از سایر شهرها بود. درحالی‌که در تهران تقاضا عمدتا به‌دنبال خرید واحدهای مسکونی با متراژ کمتر از ۸۰ مترمربع است، اما در سال ۹۸ این واحدها در بازار فروش بسیار کمیاب شد که همین موضوع منجر به اثرگذاری روی قیمت مسکن شد.

در شرایط فعلی به‌نظر می‌رسد برای مهار تورم در بخش مسکن که رئیس‌جمهوری برای انجام آن به وزرای راه و شهرسازی، اقتصاد و همچنین رئیس‌کل بانک مرکزی ماموریت داده است یک دسته‌کلید یا دو راهکار مورد نیاز است.

لازم است در وهله اول فضای اقتصاد و شرایط بیرونی بازار مسکن به‌گونه‌ای مدیریت، سیاست‌گذاری و تنظیم شود که اولا انتظارات تورمی کاهش یابد ودر وهله بعد عطش سفته‌بازی و هیجان سرمایه‌گذاری در بازارهای اقتصادی از جمله بازار مسکن کاهش یابد.

از سوی دیگر لازم است هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن به‌صورت همزمان مورد توجه قرار بگیرد؛ چراکه در صورت نبود تقاضای موثر و شارژ قدرت خرید تقاضای مصرفی به خصوص خانه‌اولی‌ها، سازنده‌ها نیزتمایل چندانی به ساخت‌وساز نخواهند داشت اما در صورت وجود تقاضا، سمت عرضه نیز برای ساخت‌وساز ترغیب خواهد شد.

در این زمینه ترمیم واحیای قدرت خرید خانوارها با استفاده از تسهیلات موثر و در استطاعت بسیار مهم است.