چرخش خانه اولی‌ها به سمت بافت فرسوده

تازه‌ترین گزارش میدانی از وضعیت بازار مسکن در تهران حکایت از آن دارد که در شرایط اوج رکود مسکن، گروهی از خانه اولی‌ها خرید خانه در بافت فرسوده را انتخاب کرده‌اند.

به گزارش ملک‌رادار و به نقل از پایگاه خبری بانک مسکن – هیبنا، در دو ماه گذشته سطح معاملات انجام شده در بازار مسکن به کمتر از ۳۰۰۰ فقره کاهش یافت و از پایین‌ترین حد معاملات قابل انتظار بر اساس تجربه سال‌های گذشته کمتر شد.

تجربه نشان داده تا قبل از مرداد امسال، حتی در ماه نیمه تعطیل بازار مسکن یعنی فروردین و حتی در شرایط رکود معاملات، از سال ۹۳ که دفتر اقتصاد مسکن آمار ماهانه قیمت و معاملات مسکن را منتشر می‌کند، هیچ‌گاه تعداد قراردادهای منعقد شده در یک ماه از ۴۰۰۰ فقره کمتر نبوده است. این در حالی است که با عمیق شدن رکود از مرداد امسال وضعیت معاملات به شکلی غیر منتظره تغییر کرد و به پایین‌ترین حد ممکن رسید.

تحقیقات میدانی از بازار مسکن نشان می‌دهد هر دو طرف تقاضا و عرضه به واسطه خروج از بازار، در رکود فعلی معاملات مسکن نقش دارند؛ اما نقش طرف تقاضا از دیدگاه واسطه‌ها به مراتب پررنگ‌تر است.

در واقع ترک بازار از سوی متقاضیان خرید مسکن به دلیل کاهش شدید قدرت خرید پس از دو مرحله جهش قیمت مسکن طی بازه زمانی یکساله سبب شده معاملات از رونق بیافتد و خود زمینه‌ساز کاهش انگیزه عرضه املاک نیز شده است.

پس از سفته‌بازان که از بهار امسال بازار مسکن را ترک کردند، متقاضیان سرمایه ای ملک نیز در تابستان با مشاهده شروع روند افت قیمت اسمی مسکن دست از خرید کشیده‌اند؛ چراکه دریافتند ممکن است بتوانند در ماه‌های آینده به بهای پایین‌تری ملک مورد نظر خود را خریداری و از این طریق نقدینگی خود را تا زمان رونق بعدی دوره مسکن در سال‌های آینده سرمایه‌گذاری کنند.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در حال حاضر عده معدودی از متقاضیان مصرفی مسکن هنوز در بازار مسکن حضور دارند که تقریبا نیمی از آنها کسانی هستند که قصد استفاده از تسهیلات بانک مسکن را دارند.

در این بین تعداد کسانی که از سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم بوده‌اند، به مراتب بیشتر از استفاده کنندگان از تسهیلات از محل خرید اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن (تسه) است.

واسطه‌ها می‌گویند یک گروه مهم از مراجعه‌کنندگان به بنگاه‌ها برای خرید ملک در حال حاضر همین خانه اولی‌ها هستند که موعد دریافت تسهیلات آنها اخیرا یا از چند ماه قبل فرا رسیده و همچنان در حال جست‌وجو برای یافتن گزینه مناسب برای خرید خود هستند.

طبعا در بازاری که عرضه محدود است، خرید ملک کار ساده‌ای نیست؛ از طرفی سپرده‌گذاری قرض‌الحسنه در صندوق یکم نیز پس از اینکه امتیاز سقف تسهیلات حاصل شده، برای خانه اولی‌ها صرفه اقتصادی ندارد.

بنابراین این گروه در صدد خرید ملک در بافت‌های فرسوده برآمده‌اند تا به این ترتیب اگر توان خرید آپارتمان مطلوب خود را ندارند و قرار است آپارتمانی را به عنوان سرمایه ملکی و برای خروج هر چه زودتر از صندوق یکم خریداری کنند، دست‌کم خریدی انجام دهند که به واسطه آن بتوانند کمترین سود تسهیلات بانکی را پرداخت کنند.

خرید آپارتمان‌های نوساز تا حداکثر ۱۵ سال ساخت در بافت‌های فرسوده موجب می‌شود زوجین خانه اولی به جای سود ۸ درصدی، فقط ۶ درصد سود بابت این تسهیلات ۱۲ ساله بپردازند و میزان قسط ماهانه آنها (در صورت محاسبه قسط با رقم ثابت در تمام طول دوره بازپرداخت) حدود ۲۰۰ هزار تومان از کسانی که تسهیلات ۸ درصدی دریافت می‌کنند، کمتر شود.

این وضعیت سبب شده حضور خانه اولی‌ها در بافت فرسوده برای جست و جوی ملک متناسب با بودجه خود، به مراتب پررنگ‌تر از دیگر نقاط شهری باشد.