آشفته بازار مسکن و لزوم ورود فعال سیاست‌گذار به این بازار

* دکتر احسان محمدیان نیک پی، تحلیلگر مالی اقتصادی مجموعه ملک‌رادار

در جوامع درگیر با تورم‌های مزمن و نااطمینانی نسبت به آینده، تمایل به تملک دارایی به منظور ایجاد سپر ضدتورمی امری طبیعی است. انتظار کسب بازده از دارایی نیز متناسب با تورم انتظاری و سایر پارامترهای حاکم بر بازار متفاوت است.

به هر میزان که ابهام نسبت به آینده اقتصادی و تورم بیشتر شود، انتظارات از کسب بازده نیز افزایش خواهد یافت. بخش مسکن نیز از این امر مستثنی نیست.

مشکل عمده هنگامی رخ می‌دهد که بدلیل عدم وجود قوانین نظارتی پویا بر این بخش و همچنین عدم رشد درآمد خانوار، وقوع شوک‌های تورمی شدید تاثیری جز اشغال سهم بیشتری از بودجه خانوار (مصرف‌کننده و عمدتا مستاجران) به هزینه مسکن را به همراه ندارد.

در نوشتارهای قبلی نگارنده بیان شد که با توجه به شدت و بزرگی افزایش قیمت رخ داده در بخش املاک و مستغلات طی سال ۹۷، احتمال بروز دوره رکودی طولانی‌تری در بخش مسکن دور از ذهن نمی‌باشد. همچنین بیان شد که این موضوع فشار بر بخش رهن و اجاره را بیش از پیش افزایش خواهد داد تا نسبت اجاره‌بها در محدوده تعادلی با قیمت هر مترمربع واحد مسکونی قرار گیرد.

در حال حاضر و متناسب با روندهای گذشته بخش مسکن و همچنین پیش‌بینی مبهم از آینده اقتصاد کشور، تمایل به دریافت اجاره‌بهای بیشتر نسبت به رهن، از رشد قابل‌توجهی برخوردار بوده است که در برخی از مناطق و شهرها این رشد با آهنگی بسیار شدید همراه بوده است.

با گشتی در بازار این روزهای رهن و اجاره کشور علی‌الخصوص در شهر تهران، آشفتگی این بازار بیش از پیش نمود پیدا می‌کند. رشد قیمت‌گذاری‌های بالاتر از عرف منطقه، تفاوت فاحش بین قیمت واحدهای مسکونی مناطق یکسان، رشد قیمتی شدید واحدهای کلیدنخورده و … تنها نمونه‌ای از آشفتگی مورد اشاره است.

مثال عینی تمامی موارد ذکر شده با شدت زیادی در اجاره‌بهای درخواستی برخی از مالکان از مستاجران نمود پیدا کرده است.

اجاره‌بهایی که بعضا با سطح درآمد بخش قابل توجهی از جامعه سازگار نیست. متاسفانه در برخی از مناطق وضعیت به گونه‌ایست که انجام پذیرفتن معاملاتی با قیمت بالاتر، تعیین‌کننده کف قیمتی منطقه است. خواه این قیمت با واقعیت سازگار باشد و خواه نباشد. متاسفانه تشدید مشکلات مورد اشاره، همزمان با نزدیک شدن به انتهای فصل بهار و شروع فصل تابستان و در نتیجه رشد تقاضای مسکن استیجاری دور از انتظار نمی‌باشد.

ادامه وضعیت موجود با توجه به حیاتی بودن تامین مسکن برای افراد جامعه، تاثیری جز کاهش سطح درآمد قابل تصرف و رفاه خانوار ایرانی را به همراه نخواهد داشت، امری که بخش قابل‌توجهی از مصرف‌کننگان به ناچار بدان تن خواهند داد.

شاید وقت آن رسیده است که سیاست‌گذار با قانونگذاری پویا و کارا ورود موثرتری در بازار مسکن توسط افراد متخصص را داشته باشد.

سیاست‌هایی چون اخذ مالیات بر واحدهای خالی از سکنه، اخذ مالیات پلکانی از معاملات مسکن و تملک بخشی از واحدهای مسکونی شهری توسط شهرداریها به منظور عرضه مناسب در راستای کنترل قیمت، بخشی از سیاست‌هایی است که به منظور برقراری آرامش نسبی در این بازار پیشنهاد می‌شود و نمونه‌های موفق اجرایی در بسیاری از کشورهای جهان دارد.

لازم به ذکر است که بخشی از سیاستهای مورد اشاره از دهه‌های گذشته مدنظر سیاست‌گذار بوده است، اما متاسفانه به دلایل مختلف هنوز به مرحله اجرا نرسیده است.